浅析房地产开发过程中工程造价的有效控制.doc
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4、到在相同的开发环境中,除了开发适销对路的适应市场需求的产品外,最重要的是价格,尽可能地减少工程成本,降低产品市场价格,最大限度地提高企业的投资收益。如何降低工程成本,提高企业工程投资收益,有效地控制工程造价?我们从以下几点谈谈影响工程造价的重要环节。一、 优秀的工程设计是有效控制工程造价的前提影响项目投资最大的阶段,是设计阶段。在初步设计阶段,影响项目投资的可能性为75%-95%;因为初步设计阶段建筑物的结构形式、外观设计、平面布置及装修标准全部应确定,这些在建筑工程中占工程总造价75%-95%。在技术设计阶段,只是对工程设计的合理性、可行性进行确定,而这一部分对工程造价的影响却占工程总造价的
5、35%-75%;在施工图设计阶段,影晌项目投资的可能性为5%-35%。很显然,项目技资控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。有资料分析,设计费一般只相当于建设王程全寿命费用的1%以下,但正是这小于1%的费用,对工程造价的影响却占75%。而长期以来,我国普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的造价控制,而往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段,这样作尽管也有效果,但毕竟是“亡羊补牢”,事倍功半。要有效地控制工程造价,就要坚决把重点转到前期阶段上来,当前尤其是抓住设计这个关键,未雨绸缪,以取得事半功倍的效果。二、工程招投标是有效控制工程造价的核心新开工建设项目应进行招投标,通过招投标一是引进竞争机
6、制,二是降低工程成本。我们对施工单位的选择是比较慎重的,因为施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。我们选择施工队伍主要考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等。我们优先考虑近期建设业绩与我们欲建工程相同或类似的施工企业。我们还要求施工队伍的资信可靠。资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入;负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务。这些都将造成工程款难以到位,制约工程进展,影响投资效益。再者是要求施工企业具有足够的技术实力。它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗,也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。同时严格掌握工程招标条件,认真编制工程标底和标书,做
7、好评标定标工作。以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。工程招标应采取公开招标或邀请招标,杜绝议标或变相议标。实践证明,凡是先开工后定价的工程多半工程造价居高不下,或投标报价均超过标底20%以上,最多的超出65%。如:我公司开发的曙光甲54楼,原中标价为l130元/M2,后由于我公司修改了中标图纸,将原两联体塔楼改成三联体塔楼,外檐增加了少量GRE装饰线,由于已有中标单位,就没有再招标,请施工方根据图纸重新报价,施工方的报价高达1980元/M2,让我们大吃一惊,后经过几轮的审核、谈判,历经几个月,终于把造价降到了l560元/M2,通过这个工程给了我们很多的教训。另外工程招标时,招标书条
8、款应严谨、准确和全面,工程造价及相关费用应尽量包死,少留或不留活口,要编制好标底,在条件的单位应尽量自行编制,工程标底要保证质量,把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性,是否在投资控制的范围内。中标后合同条款的签订应严谨、细致,工期应合理,尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。我们对建设工程施工合同的订立规定了审阅会签制度。有关的责任人都要求熟悉建设工程施工合同条款,了解建筑行业的一般惯例和有关规范,各尽其责。对直接影响工程造价的有关条款,如合同价款调整的条件和方式、三材市场价格的取定方法等,都有详细的约定。对投标包干的工程由承包方采购的特殊贵重材料和设备、列出规格、品牌
9、、厂家和品质要求清单,还要明确政策性调整是否包含在包干范围内。通过招标给我们带来很大效益的是装修和消防工程,我公司开发的曙光花园一期有一个26500M2的车库,由于消防工程有行业特殊性,我公司没有进行招标,直接委托给了消防专业公司进行施工。现工程已竣工,还没有结算,工程造价已700多万元。曙光花园二期也有一个车库,面积为20722M2,我们采取邀请三家消防专业公司进行投标,引进了竞争机制,由于有了竞争,各施工方在保证最低的企业利润情况下,报出了非常优惠的价格,中标价为426万元。而中标方还是曙光花园一期车库的施工方。从这个项目可以看到,同一家施工单位,同样的工程项目,没有招投标时单方报价为27
10、0元/M2,而引进竞争机制后投标报价为206元/M2,一次为我公司节省投资132万元。通过招投标我们受益最大的是回龙观文化居住区工程,大家都知道回龙观文化居住区是经济适用房,政府定的售价为2600元/M2。为晌应政府号召,我公司2000年在回龙观开发了389296M2的经济适用房,为了保证公司在不亏损的情况下能略有盈余,我们采取了向全国大型建筑施工企业招标,一共有20家单位参加了本次投标,经过激烈的竞争有五家单位中标。中标平均价为930元/M2,比回龙观一期结算价1251元/M2,每平米降低造价321元。而且,我们采取合同价一次包死不留口。此项目招标共节省工程投资l2496万元。三、施工管理是
11、有效控制工程造价的重要环节施工阶段成本控制的关键,一是合理控制工程洽商,三是严格审查承包商的索赔要求,三是做好材料的加工定货。由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商,应建立工程签证管理制度,明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工,确保签证的质量,杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确,我们首先强调办理工程签证的及时性。一道工序施工完,时间久了一些细节容易忘记,如果第三道工序又将其覆盖,客观的数据资料就难以甚至无法证实。对签证一般要求自发生之日起20天内办妥。其次,对签证的描述要求客观、准确,要求隐蔽签证要以图
12、纸为依据,标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况,如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定,还要求标明几何尺寸,并附上简图。施工图以外的现场签证,必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据,不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理,审核应严格执行国家定额及有关规定,经办人员不得随意变通。要加强预见性,尽量减少签证发生。预算人员要广泛掌握建材行情,在现行材料价格全部为市场价的今天,如果对材料市场价格不清楚,就无法进行工程造价管理。四、竣工结算是有效控制工程造价的关键工程造价的合理确定是工程造价管理的重要环节,在确定工程造价时,坚持以现行的工程造价管理规定为依据,按照甲乙双
13、方在施工合同中的约定,根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算,审查是否按图纸及合同规定全部完成工作,是否有丢、拉项工程。认真核实每一项工程变更是否真正实施,该增的增,该减的减,实事求是。为了合理确定工程造价,计价必须准确。预算人员不但要熟练掌握工程量的计算规则,定额子目的组成内容和套用规定、工程造价计算程序,还要掌握三者的编制原理、内在联系,确保工程造价计算的准确性。此外,预算人员要坚持到现场了解情况,掌握工程动态,对特殊材料进行市场询价,掌握价格动态;提高工程计价的准确性。控制建安造价的最后一道关,是竣工结算。凡进行竣工结算的工程要有竣工验收手续,从多年工作的经验来看,在工程
14、竣工结算中洽商漏洞很多,有的是有洽商没有施工;有的是施工没有进行应核减,却没有洽商;还有的是洽商工程量远远大于实际施工工程量;诸如此类举不胜举。因此结算时,要求我们的人员要有耐心、细致的工作方法,认真核算工程量,不要怕麻烦,多下现场核对。同时,为了保证工作少出维漏,应实行工程结算复审制度和工程尾款会签制度,确保结算质量和我们的投资收益。五、以人为本是有效控制工程造价的基础以人为本是众多企业所强调的一个管理理念,在工程造价管理中,人的因素更显重要。尽管企业具有相当不错的管理模式,但由于个别人的业务能力、责任心以及工作态度的缺憾,使得工程造价在管理上出现漏洞,给企业带来难以觉察的巨大损失,这样的事
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