伊犁市老年公寓项目可行性报告.doc

伊犁市老年公寓开发建设项目
可行性研究报告

纵智联合投资咨询有限公司
二零一三年五月

目 录
第一部分 老年公寓项目背景 3
第二部分 关于老年公寓项目问题专家答疑 4
第三部分 老年公寓项目可行性研究报告编制大纲（2013年最新版） 10
第一章 老年公寓项目总论 10
第二章 老年公寓项目背景与必要性 10
第三章 老年公寓项目市场分析 10
第四章 老年公寓项目建设地理位置 10
第五章 老年公寓项目规划方案及管理 10
第六章 老年公寓工程建设方案 11
第七章 环境保护 11
第八章 老年公寓组织机构与劳动定员 11
第九章老年公寓项目实施进度 11
第十章 工程招投标 11
第十一章 投资估算与资金筹措 11
第十二章 项目财务评价 11
第十三章 老年公寓可行性研究结论 12
第四部分 老年公寓可行性研究报告编制服务 13
一、我们编制可行性研究报告需要（企业业主）提供资料清单 13
二、编制时间 13
二、运作体系 14
三、我们的优势 15
附件：部分成功案例 16

第一部分 老年公寓项目背景
中国已开始迈入老年型社会，老龄化问题日益突出。如何让老年人老有所养、老有所医、老有所乐……，这些都是各级政府和全社会必须直面的问题，也是构建和谐社会的一个具体方面。
人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。党中央、国务院在《关于加强老龄工作的决定》中，提出了“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的目标。这个目标充分体现了老年人的生存权、发展权和参与权，是落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的重要内容，是我们党以人为本、执政为民理念的具体体现，是社会文明进步的必然要求。
胡锦涛在中国共产党第十七次全国代表大会上强调，社会建设与人民幸福安康息息相关，要努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，促进社会公平正义，推动建设和谐社会。
2010年12月28日，《安徽省老年人口预测及应对人口老龄化战略研究》成果公开发布。研究得出，安徽省人口老龄化的程度和增长速度始终在全国水平的前十位，到2045年全省60岁以上老年人口将超过2276.6万，老龄化水平推进到30%以上，开始进入重度老龄化阶段。基于“4-2-1”家庭格局的扩大，传统的家庭养老模式功能也日益淡化。
第二部分 关于伊犁市老年公寓项目问题
一、伊犁市项目可行性研究报告主要用途有哪些？
武汉纵智联合投资咨询公司及五洲智库咨询网根据近10年来大量案例经验将老年公寓项目可行性研究报告用途分为以下7种，具体包括：
1、用于报送各级发改委立项、核准或备案的项目立项报告、可行性研究报告、项目申请报告。此类可研报告是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可研报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。
2、用于银行贷款的可行性研究报告、项目建议书。商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告,对于国家开发银行等国内银行，若该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审,部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金、工商注册时往往也需要编写可研报告，该文件类似用于银行贷款的可研。详细介绍参见《2013年用于银行贷款的项目可行性研究报告编制说明》一文。
3、用于融资、对外招商合作的可行性研究报告。武汉纵智联合投资咨询公司及五洲智库咨询网认为这类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。
4、用于申请国家政策资金或政府补贴的可行性研究报告。一般来说此类可研报告主要用于申请发改委、科技部、农业部、财政部等国家部委的专项资金。这类可行性报告通常需要出具国家发改委颁发的甲级工程咨询资格。
5、用于高新企业IPO上市募投的可行性研究报告。武汉纵智联合投资咨询公司及五洲智库咨询网指出：这类可行性报告是企业IPO上市重要组成部分，需要报批发改委。通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格。
6、用于企业项目投资、工程建设指导的可研报告。武汉纵智联合投资咨询公司及五洲智库咨询网指出：此类可研报告是企业投资决策部门用来对投资项目市场前景、技术工艺、投资收益、财务规划、投资风险、工程进度等问题做内部参考之用，一般对资质没有要求，但是对可研报告的实用性、前瞻性和科学性具有较高要求。
7、用于境外投资项目核准的可行性研究报告、项目申请报告。我国企业参与全球市场竞争，越来越多的企业采取走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告或项目申请报告、上报各级发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要编制可行性研究报告和项目申请报告。
特别提示：一定要根据自己的实际情况确定所需的可研报告类型，因为不同用途的可研报告其侧重点有所不同，所以建议您与我们的注册咨询师进行全面深入前期沟通。

二、企业投资决策不同阶段都需要哪些文本作为决策支持？
阶段
提交成果文件
价值及作用体现
投资前期市场调查及项目启动阶段
《项目投资前期细分市场调查报告》、《项目类似案例参考报告》、《项目投资价值分析报告》
鉴别投资方向，选定建设项目，为下一步研究打基础：
1、帮助企业和投资机构充分认识该项目的实际市场价值；
2、初步评估项目的投资风险与收益；
3、提供大量一手调研数据及相关案例资料供决策参考；
初步可研阶段
《项目建议书》、《项目投资计划书》
围绕项目必要性展开分析研究：
1、帮助企业对项目投资方案进行设计；
2、对投资必要性及企业资源匹配性展开分析；
3、对投资项目提出的框架性的总体设想；
4、对项目的必要性进行初步判断。
可行性研究阶段
《项目可行性研究报告》
针对项目可行性进行研究：
1、对该项目是否值得投资和如何进行建设详细分析；
2、对项目主要内容和配套条件进行深入分析；
3、对项目建成以后的财务、经济效益及社会影响进行预测；
4、对项目可行性提供可操作性的微观建议。
项目评估及决策论证审批阶段
召开项目投资论证会，聘请相关专家参与项目论证
由项目主管单位或上级审批单位召开论证会议：
1、对项目相关报告展开论证审核；
2、审定项目是否上马，何时建设；
3、统一专家意见；
4、项目投资决策周期结束。

三、哪些可行性研究报告需要甲级资质机构编制？
根据国家发改委推行投资体制改革后的规定（项目备案制与核准制）,有些项目需要采用备案制,有些则核准制。对于核准制的项目的可行性研究报告编制可以不需要有资质的单位去编制了（即，适用于核准制的项目可行性研究报告可以自己编制或委托其他专业公司编制,不需要任何有编制资质单位的盖章）；对于审批制的项目可行性研究报告则还需要有资质的单位编制。这个资质叫"工程咨询资格证书",分为“甲级”和“乙级”二个等级,由中国工程咨询协会审核颁发。还有一个是“丙级”的由各省（直辖市）的工程咨询协会审核颁发。一般的工程咨询公司、工程咨询中心、建筑设计院都有这个编制资质。
如果你的项目不打算使用政府性资金（投资建设项目），而且也不是国家所列的重大项目和限制类项目，那么你的项目适合于备案制。备案制的程序更加简便。除不符合法律法规的规定、产业政策禁止发展、需报政府核准或审批的项目外，政府都应当予以备案。国土、规划、环保等部门应按照职能分工，对准予备案的项目依法进行审查和办理相关手续。
因此，凡企业不使用政府性资金投资建设的项目，政府一律不再审批（即只要想政府提交可行性报告进行备案,可行性报告也不需要什么资质单位盖章）。但针对少数重大项目和限制类项目，则实行核准制。实行核准制的项目（重大项目和限制类项目），仅需向主管部门提交项目申请报告，而不再经过批准项目建议书、可行性研究报告和开工报告的程序。
武汉纵智联合投资咨询公司及五洲智库咨询网专家指出，许多企业对《投资项目申请报告》（资金申请报告）和《可行性研究报告》到底有什么区别还认识不清，其区别主要有2点，第一是用途不一样，第二是报告内容不一样。从用途看，资金申请报告是适合核准制项目所呈报的申请报告，即申请项目核准时提交的是《项目申请报告》，而适合于备案制的项目提交的是《可行性研究报告》。

四、可行性研究报告审批流程
（1）项目申报单位出具的申请
（2）项目建议书
（3）规划部门出具的蓝线图；
（4）项目申报单位与开发区签订的征地协议书；
项目申请单位报送项目建议书或者投资意向书

预审材料1

相关材料：
（1）项目申报单位出具的申请；
（2）项目可行性研究报告；
（3）城市规划行政主管部门出具的规划选意见（经规划部门审核的平面图或红线图）；
经政府招商/建设/发改委等部门对项目建议书

项目申请单位报送项目可行性研究报告及相关附件

预审材料2

经招商局或者发改委对项目可行性研究报告进行审查，正式受理申报材料齐全或符合要求项目

对申报材料不齐全或不符合要求的项目，要求项目申报单位补正。

（1）项目申报单位出具的申请；
（2）政府投资项目的项目建议书或可行性研究报告批准文件；
（3）城市规划行政主管部门出具的规划选址意见（适用于城市规划区内的投资项目）；
（4）国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；
（5）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；
（6）建设部门出具的《建设工程规划许可证》；
（7）法律、法规规定应当提交的其他文件。

项目申请单位报送开工报告申请及相关附件

预审材料3
经规划建设局对项目开工报告进行审查，正式受理申报材料齐全或符合要求项目

1建设单位初步设计文件审查报告　　
2建设项目规划选址意见书　　
3. 规划设计条件通知书、批准的规划设计方案文件及附图等（各县建设项目须提供当地建设行政主管部门审批意见）
4. 勘察、设计合同文本
5. 符合设计深度要求的全套初步设计文件（一式四套）　　
6. 工程勘察报告书（一式两份）、结构计算书、工程概算书
7. 其它有关文件　

项目申请单位报送项目初步设计及相关材料

经建设规划局对项目初步设计进行审查，正式受理申报材料齐全或复合要求项目
对申报材料不齐全或不符合要求的项目，要求项目申报单位补正。
预审材料4

第三部分 老年公寓项目可行性研究报告编制大纲（2013年最新版）

第一章 伊犁市老年公寓项目总论
1.1伊犁市项目概要
1.2可行性研究报告的编写依据、范围和指导思想
1.3研究范围
1.4重点研究的问题
1.5推荐方案与研究结论
1.6存在问题及建议
第二章 伊犁市老年公寓项目背景与必要性
2.1 项目背景
2.2项目建设的必要性
第三章 伊犁市老年公寓项目市场分析
3.1国际市场发展状况
3.2国内老年公寓市场
3.3养老市场需求分析
3.4老年休闲度假产业需求分析
3.5项目市场前景分析
第四章 伊犁市老年公寓项目建设地理位置
4.1选址及项目区概况
4.2区位概况
4.3地形气候
4.4经济条件
4.5 旅游资源
第五章 老年公寓项目规划方案及管理
5.1项目规划设计原则
5.2项目开发新理念
5.3项目内容与服务
5.4住房与环境设计
5.5配套活动中心及设施
第六章 老年公寓工程建设方案
6.1总体建设方案
6.2给排水工程建设
6.3绿地系统的建设
6.4环境系统建设
第七章 环境保护
7.1环境影响分析
7.2 环境开发与保护规划
7.3环保保护预防措施
7.4环评总结论
第八章 伊犁市老年公寓组织机构与劳动定员
8.1园区管理组织机构
8.2管理团队建设与完善
8.3劳动定员
8.4人员培训
第九章 老年公寓项目实施进度
9.1实施规划的时序阶段
9.2项目建设年度计划
9.3项目建设管理
9.4 项目工程质量控制系统
第十章 工程招投标
10.1招标范围
10.2招标组织形式
10.3招标方式和招标内容
第十一章 投资估算与资金筹措
11.1项目总投资
11.2资金使用
11.3资金筹措
第十二章 项目财务评价
12.1评价的依据及原则
12.2 财务评价基本假设
12.3 运营成本及运营收入估算
12.4损益估算与净现金流量预测
12.5敏感性分析
12.6财务分析结论
第十三章 伊犁市老年公寓可行性研究结论
13.1研究结论
13.2建议

【具体参考五洲智库咨询网关于可行性研究报告编制大纲，QQ：260625182】

第四部分 老年公寓可行性研究报告编制服务
武汉纵智联合咨询公司独家首创针对老年公寓行业投资项目进行可行性研究咨询服务的专项研究报告，依托五洲智库咨询网专业的细分市场数据库，运用国家统计局、商务部、相关行业协会等权威数据，在大量周密的市场调研基础上，对我国老年公寓行业的市场供给与需求状况、建设规模、工艺路线、设备选型、市场格局与分布等多方面进行分析，并紧密结合项目情况对老年公寓项目投资的可行性和未来发展前景进行了研判。我们将根据不同类型及不同行业的项目提出具体要求，修订报告提纲，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见，为企业项目立项、批地、企业注册、资金申请以及融资咨询提供全程指导服务

一、我们编制可行性研究报告需要（企业业主）提供资料清单

（一）、公司概况
1、项目名称
2、项目单位基本情况
3、项目地理位置
4、项目建设规模
5、项目投资额
二、编制时间

二、运作体系

三、我们的优势

附件：部分成功案例

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