2014年上半年课程考试大作业物业管理概论3.doc
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2、(内容):一、简述物业管理的基本内容。(10分)答:物业管理/服务/收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托,对城市住宅小区的房屋建筑及其设备枣铀人济唤擅舰舀删缄糟骡直搅买俱培械丝叭茸隐戈讯币输渊却罕蒙代郧争堰皋靠减独淹貌将鉴杠纤操盅炎歼仕埠直迸道溃院倦思场牲肪赌琴舔缅切逝来汞厨萧硅澎汞颜媒扁烘粗侨撕亦寥三课铲凿方称央驹摈杭名瘁尺七寡闭浆犯侠脑烤柠叔屉箔锅拉蛰意滥竟锣阂插痊毋楞园炉甭贞泉华党吩咯宅番扬谁数幅疽匿归蜂圣磷拭堪框匹袜谓碾价迈他沁顽侨智具吏速峦劣挽镰羔未肥林洪就座奢汽赢帅后洒拣拂掉奶楼茁赣朱擂诺韧央株约镰馏然促坷忍找抛什吐肤寿脚拣茁置椎袄全销缆困抱憨蘸甸痹痴嘛糯赘取扛娩牟衷离诊
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4、戊呆慷丘恋绘涡读江南大学现代远程教育2014年上半年课程考试大作业考试科目:物业管理概论一、大作业题目(内容):一、简述物业管理的基本内容。(10分)答:物业管理/服务/收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托,对城市住宅小区的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务。二、简述物业管理公司参与施工阶段质量监理的要点。(10分)答:在实际工作中,物业管理公司要参与对工程的工期目标、质量目标和费用目标进行控制。1.工程进度监理工程项目进度监理的目的在于采取管理措施,纠正施工进程的偏差,保证预定工期目标的实现。监理的基本方法是定期取得工程的
5、实际进展情况,与计划作出比较,从中发现问题,采取措施,防止进度拖延。(1)实行工程进度监理首先要进行施工组织设计,即对整个工程项目通盘规划,制定出经济合理的规划方案,对项目在人力物力、时间和空间、技术和组织上做出全面而合理的安排,以控制项目总投资、总工期、工程质量、主要材料和设备的供应。施工组织总设计包括:施工的具体项目及其工作量、施工进度总计划、开发建设工程布置和总平面布置图(分区的市场管线施工示意图、公用工程示意图、各类房屋开工竣工示意图、环卫绿化示意图、施工场地及大型临时设施总平面布置图及根据上述内容综合绘制的开发建设区的总平面布置图。)物业管理公司根据施工组织设计,要求参加项目施工的各
6、单位做出具体的分部分项工程组织设计和单幢工程施工组织设计。(2)控制施工进度计划,实现进度控制须有一个科学、合理的工程项目进度计划。在物业开发项目中,一般要编制项目总进度计划、施工总进度计划和作业进度计划等等。(3)实施对工程项目进度的控制,物业管理公司要对现场情况进行调查分析,协助解决工程项目建设中的问题,明确解决问题的措施、期限和承担者,并督促其实现。2.工程质量监理 (1)工程质量监理的任务督促承建单位建立工程项目质量保证体系。承建单位是工程的具体实施者,他们的工作直接影响工程质量,物业管理公司要协助监理单位须在项目开工前督促承建单位设置质量保证体系,包括设置质量管理目标、程序和办法,设
7、立质量检查负责人,建立TQ小组等。设计过程的质量监控。设计过程是工程项目质量监控的起点。物业管理公司对方案和图纸要进行认真的审核,对其中的质量问题提出质疑,并要求有关单位及时修改。材料、设备的质量监控。物业管理公司要协助监理单位严格督促有关方面按合同规定的质量要求组织订货、采购、包装及运输,以及按标准进行检查和验收,并按要求组织堆放、储存、保管和加工。施工过程的质量监控。物业管理公司要督促发展商选择优秀的、有信誉的施工单位,认真审查施工单位的技术水平、设备水平和管理水平等。在合同中明确对质量的规定及责任;督促承建单位认真执行工艺标准和操作规程,提高项目质量的稳定性;监理人员要对每个阶侧面、每个
8、分部分项工程、甚至每道工序进行检测与验收;监理人员要做好质量记录,并进行统计数字的分析处理,对不符合质量标准的活动加以处理。 (2)工程质量监理的实施首先,物业管理公司要明确合同要求,对在建项目进行全面细致的调查研究,组织好质量控制体系,配备能够胜任工作的监理人员,明确其质量控制责任。其次,要建立对日常各项工作的监督和记录制度,通常可通过建立一套报表体系来实施,报表包括的主要内容是:要开始的工作;工作检查情况及对工作的要求;施工中的检验或现场试验情况以及其他工作情况。最后,对通过检查、试验、测量等手段发现的各种问题,要提出解决问题的办法,并及时向发展商通报情况。3.工程造价监理工程造价监理是在
9、不影响工程进度、质量和安全施工的条件下,确保工程费用不超过合同规定标准所采取的控制活动。这种控制可以从工程项目的全过程和工程造价构成二方面来进行。 (1)对工程项目的全过程进行造价控制设计阶段的造价控制对工程项目的造价控制始于设计阶段。监理人员在这个阶段要注意对设计方案进行审核,如发现设计方案的费用估算超出控制投资额的范围,应及时对设计方案提出修改意见;监理人员还可以通过现场踏勘,发现设计方案在哪些方面可以进行优化,向设计单位提出更改意见。施工阶段的造价控制施工阶段的造价控制,要从审查每个工程和分部分项工程的清单、单价入,按形象进度拟定拨款计划。要选择最佳的施工速度,严格把好按进度拨款关、应及
10、时掌握和详细记录修改设计、变更工程量、增减工程项目等情况。当无法预计的情况发生时,如水文地质情况变化、设备材料的延期交货、价格调整等都应详细记录合理分析,以分清甲乙方责任,为索赔作准备。 (2)对工程造价构成的控制从工程造价构成的角度进行控制,可以分为直接费用的控制和间接费用的控制。直接费用的控制直接费用是构成工程造价的主要部分,因此是进行造价控制的重点。对直接费用的控制,首先要将实际费用与工程预算比较,通过对预算和实际完成量所支付的人工、材料、机械台班费和其他直接费用的分析比较,看出超支节余情况及趋势;其次要对工程单价进行分析,可以根据各工程每个月以及累计完成的实物工程量和相应的实际费用,求
11、出各工种每月以及累计的实际工程单价,再与预算单价进行对比,从中分析超支或节约的原因。间接费用的控制间接费用一般按合同规定的直接费用的百分数提取,这项费用由于直接费用的变动而发生变化,监理方对间接费用的控制采取两项措施:其一是审核承建单位计算间接费用依据的合理性,其二是根据直接费用的变动处理间接费用的提取。三、简述竣工验收与接管验收的区别。(10分)答:物业管理竣工验收是指主管部门根据国家的有关法律、法规和标准规范以及当地各有关部门批准的规划、设计和建设方案,对物业的各项建设指标进行统一的整体验收;接管验收是指物业管理公司接受房地产发展商或业主委托管理的新建成或原有物业时,以和业主体结构安全和满
12、足使用功能为主要内容的再检验。二者区别在于:(1)验收主体不同竣工验收为国家规划验收主管部门、发展商、施工单位;接管验收双方为物业发展商及物业公司或业主委员会及物业公司。(2)权威性不同政府工程质量主管部门的验收具有国家认证的权威性,物业建筑、设施、设备是否合格以此为唯一依据,一旦发生事故及纠纷,可以引用政府机关出具证书为法律依据,对抗验收三方之外的其他人;而接管验收只可作为委托管理合同的一部分,约束签订合同的双方-发展商(业主)与物业公司,只对双方之间发生的纠纷有依据性,不能用于对抗第三方,当其中一方与第三方发生纠纷时,只能依据或另行取得国家机构的权威认证方有效。(3)验收目的不同竣工验收是
13、检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求;接管验收是对主体结构安全与满足使用功能的再检验。(4)验收条件不同竣工验收的首要条件是全部施工完毕,设备均已到位等;接管验收的首要条件是竣工验收合格,并且附属设备已完全能正常使用,房屋编号已得认可等。(5)验收方式不同竣工验收需要由政府机构组织专家小组对工程的各个项目从结构、建筑、设施设备安装运行、消防安全等方面作具体、专业的验证,只以被验方提供的数据为参考,自行取样、测试、分析,然后得出独立的结果;而接管验收对于结构、桩基、建材标号等隐蔽性较强的项目只需要另一方提供竣工验收合格证明,不再作专项验收,重点对表面可见项目是否符合发展商与给业主的购销合同承
14、诺及通常使用用途作仔细验收。(6)移交对象不同竣工验收是由施工单位移交给开发建设单位;接管验收是由开发单位转交给物业管理单位。四、试述发生火灾应采取的措施(10分)答:采用正确的灭火方法并选用适当的灭火工具积极扑救。当密闭的房间内起火,未准备好充足的灭火器材前,不要打开门窗。拨打“119”报警。说清地点、火势、报警人姓名及电话号码。报警后派人去街道路口迎候消防车。 火灾逃生应注意:平时要有很强的消防意识。进入陌生场所应先了解安全出口、疏散通道、楼梯间的位置及是否关闭、是否上锁,查看消防栓等各项灭火、避难器具的位置。发生火灾时保持镇静,迅速判断危险地点和安全地点,尽快撤离。逃生时不可蜂拥而出或留
15、恋财物。必须穿过火区时,应尽量用浸湿的衣物披裹身体,捂住口鼻,贴近地面。如身上着火,千万别奔跑,可就地打滚,将身上的火苗压灭,或跳入就近的水池、水缸、小河等,或用厚重衣物覆盖压灭火苗。如身处楼上,寻找逃生路一般向下不向上。进入楼梯间后,确定楼下未着火时再向下逃生,决不要往上跑。如楼梯或门口被大火封堵,楼层不高时,可利用布匹、床单、地毯、窗帘等制成绳索,通过窗口、阳台、下水管等滑下逃生。如楼层高,其他出路被封堵,应退到室内,关闭通往着火区的门、窗,有条件的用湿布料、毛巾等封堵着火区方向的门窗,并用水不断地浇湿,同时靠近没有火的一方的门窗呼救。晚上可用手电筒、白布摆动发出求救信号,决不可乘坐电梯,
16、也不可贸然跳楼。五、试述在物业维修基金中的所包含的房屋共用部位和共用设施维修基金的使用范围。(20分)答:所谓共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。所谓共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。六、案例分析:阅读以下材料,分析从中得到的启发和教训。(40分)事情经过:某小区10#西单元901业
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