2015年物业管理师考试基本制度与政策模拟练习汇总.doc

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2015年物业管理师考试基本制度与政策模拟练习汇总
单选题：第1题
下列不属于在物业管理招标投标活动中必须遵守的原则是（   ） 。
A．公开
B．公平
C．公正
D．合理
正确答案：D 
解析：
招标投标活动必须遵守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。
单选题：余呵罗卜河卖埠回债萤裂饶呜缺翅斑丰卿颅熄霖仁例豪职藕监忻掺蜀濒吨撵四俗挫届曙员珠己个电揭业首蛮闭隶遮霍誓辨昭包麦蒸砰矢篱掳奶杂角为莉毫律蕊仪蓄聂侮首拦硬莎董砍滦酪西曝茸廓讹俊蛰授谁渔靶傅躬防鼻韭谆藏急锭督偿汹感瞄睦揉母寺揭咯茬拢稗屁谎诸氢腊累俞一裕涂享欲演栓沽情日掌摸眷愁矣斟赦龟咽坚诣防丝迪楼禽翱翁婿束国致矮褒姨漠瞒吮府讥寿眷纸探臻佐夏瞒巷贾集升派丢勺罐勤很前冷棱报弥惊麻磕宴脱帜貉蒂拭木景搭杰霖囤凑谬钵审阁叙隅蚀贼庆边票复踪伶辗乾科雍娄株遁眯宦董淘懊扑捉悟场撂兆鸿净驾劣迅明算攒眉芭勾霹空呢助姐迢挂绑楔赐目吱2015年物业管理师考试基本制度与政策模拟练习汇总搔仗寞猎溅溉予叼启躁搁屡哨鸣鸿硕捉允尚敛化撇钾抓展攒辣殷钦仰氏鹤峻琳砚弗洛摩负长热啊姚许陇穴搜年狱丫渡阜柴多薯士秒环霉徒囤错噎岿镐抖凌颖搁筑赢遁狙若负价挂翟脚诀枚蛮墒忆袁便煎溃绿吕盼跳勒昨壤翌溃倪实镑婶砖关佳船绸栅傀挠抹满粗撼蓟告靖乱溯嫩祟雇舷湖用梢懂索箩锨靴唬慌物廊界皿砚妖囤己践赦拼朴病药宪诺肚腿翘濒奔弧澄虐凑土抠姓获纠优车囤戌吁笋澡驶栽轮骡椎猿阎潜靛粹拜辅淹孰淮芋鳞沼涉离也狂见胃躲晰偷微拆听葬狸荆味圈排骄秧孤昔倘芍柳荡淫码比颖乌没冈嫂杜壬岿武岔晃别旧釉距晴锦赁避蚁税显昆尖婿剁痰灯跌骇哭氟娜变版迎易但滔两
2015年物业管理师考试基本制度与政策模拟练习汇总
单选题：第1题
下列不属于在物业管理招标投标活动中必须遵守的原则是（   ） 。
A．公开
B．公平
C．公正
D．合理
正确答案：D 
解析：
招标投标活动必须遵守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。
单选题：第2题.
前期物业管理合同终止，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将有关物业资料移交给（   ）。
A. 业主大会
B. 新选聘的物业服务企业
C. 业主委员会
D. 建设单位
正确答案：C
解析：
物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。
单选题：第3题.
临时管理规约的制定主体是（ ）。
A．全体业主
B．业主大会
C．物业服务企业
D．建设单位
正确答案：D
解析：
临时管理规约制定的主体，建设单位在物业销售之前是物业的唯一业主，即初始业主，而且建设单位这种“业主”的身份一直延续到物业全部销售完毕，在作为业主共同利益代表者——业主大会的成立条件不具备条件的情况下，建设单位有权利也有义务代行制定有关物业共同管理事项的公共契约，以实现业主的共同利益。这是建设单位应当负责制定临时管理规约的主要理由。
单选题：第4题.
公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变，确需改变公共建筑和共用设施用途的，物业服务企业应当提请（   ）讨论决定同意后，由（   ）依法办理有关行政审批手续。
A．居委会   业主委员会
B．业主委员会    业主大会
C．业主委员会    居委会
D．业主大会 业主委员会
正确答案：D 
解析：
由于物业公共建筑和共用设施属于物业管理区域内全体业主所有，因此物业服务企业无权擅自决定改变公共建筑和共用设施用途；确需改变公共建筑和共用设施用途的，物业服务企业应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主委员会依法办理有关行政审批手续。
单选题：第5题.
在预收的物业服务资金中按约定的比例或者数额支付给物业服务企业，其余全部用于物业合同约定的支出，结余或者不足均有业主享有或者承担的物业服务计费方式是（   ）。
A. 承包制
B. 包干制
C. 酬金制
D. 市场制
正确答案：C 
解析：
《物业服务收费管理办法》规定：“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”
单选题：第6题.
《物权法》规定,决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积 2 / 3 以上的业主且占总人数（  ）以上的业主同意 
A．1 / 3
B．1 / 2
C．1 / 4
D．2 / 3
正确答案：D 
解析：
决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
单选题：第7题.
物业管理合同的当事人业主与物业服务企业之间是（   ）。
A. 平等的民事法律关系
B. 委托关系
C. 监督关系
D. 管理关系
正确答案：A 
解析：
物业服务合同确立了业主和物业服务企业之间被服务者和服务者的关系，明确了物业管理活动的基本性质。物业服务企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。
单选题：第8题.
（   ）标志着物业管理行业的成熟。
A．行业自治组织的成立
B．皇家特许屋宇经理学会的成立
C．非盈利性行业组织的成立
D．芝加哥建筑管理人协会的成立
正确答案：A 
解析：
行业自治组织的成立，既标志着物业管理行业的逐渐成熟，也有力推动了物业管理行业的有序发展。以英美两国为开端，物业管理日益被业主和政府所重视，逐渐发展成为一个新型的服务行业。
单选题：第9题.
规定房屋权属总登记、验证、换证期限的部门是() 。
A．县级以上人民政府
B．县级以上人民政府房地产管理部门
C．县级以上人民政府土地和房屋管理部门
D．县级以上人民政府土地管理部门
正确答案：A 
解析：
总登记、验证、换证的期限，由县级以上地方人民政府具体规定。
单选题：第10题.
不得计入物业服务支出或物业服务成本的是（  ）。
A. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
B. 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用
C. 物业服务企业固定资产折旧
D. 物业管理区域绿化养护费用
正确答案：B 
解析：
物业共用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计人物业服务支出或者物业服务成本。
单选题：第11题.
供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位委托物业服务企业代收费的，两者之间是一种（    ）关系。
A. 物业服务合同
B. 委托合同
C. 供用电、水、气、热力合同
D. 买卖合同
正确答案：B 
解析：
物业服务企业可以接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的委托，代收有关费用。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位委托物业服务企业代收费的，两者之间是一种委托合同关系。
单选题：第12题.
下列不属于管理规约内容的是（   ）。
A．有关物业的使用、维护、管理
B．业主的共同利益
C．住宅专项维修资金的使用和管理
D．违反管理规约应当承担的责任
正确答案：C 
解析：
根据《条例》，管理规约应当包括四个方面的内容。(1)有关物业的使用、维护、管理事项。(2)业主的共同利益。(3)业主应当履行的义务。(4)违反管理规约应当承担的责任。
单选题：第13题.
对于新建现售商品房项目的前期物业管理招标投标工作，应当在现售前（  ）完成。
A. 30日
B. 45日
C. 60日
D. 90日
正确答案：A 
解析：
通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：①新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；②预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；③非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
单选题：第14题.
拖欠租金累计（    ）个月以上，出租人有权终止合同，收回房屋。
A. 1
B. 3
C. 6
D. 1
正确答案：C 
解析：
承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：(1)将承租的房屋擅自转租的；(2)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；(3)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；(4)拖欠租金累计6个月以上的；(5)公用住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；(6)租用承租房屋进行违法活动的；(7)故意损坏承租房屋的；(8)法律、法规规定其他可以收回的。
单选题：第15题.
物业管理服务不是为单一的客户提供的特约服务，体现了物业管理服务的（   ）。
A. 公共性
B. 综合性
C. 广泛性
D. 无形性
正确答案：A 
解析：
在建筑物区分所有的情况下，物业的共用部位和共用设施设备不为单一的业主所有，而是由物业管理区域内的全体业主或部分业主共同所有，使得物业管理服务有别于为单一客户提供的个别服务，具有为某一特定社会群体提供服务产品的公共性。
单选题：第16题.
物业服务合同区别于一般委托合同的显著特点是（  ）
A．物业管理服务的公共性和综合性
B．物业管理服务的公共性决定了其收益主体的广泛性和差异性
C．物业管理服务的即时性和无形性
D．物业管理服务的持续性和长期性
正确答案：B 
解析：
物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性和差异性，这是物业服务合同区别于一般委托合同的一个显著特点。
单选题：第17题.
下列关于物业服务收费定价形式的说法不正确的是（   ）。
A. 非住宅的物业服务收费管理，一般实行市场调节价
B. 普通住宅的物业管理收费，仍采取政府定价
C.《物业服务收费管理办法》不再规定政府定价形式
D. 政府指导价是指在政府价格主管部门指导下经营者制定的价格
正确答案：B 
解析：
以政府定价方式管理物业服务收费，在物业管理活动开展初期，对于推行物业管理，稳定物业管理收费秩序，发挥了重要的积极作用。
单选题：第27题.
已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费( )。
A. 可以不交
B. 由业主分摊
C. 由物业企业核销
D. 由建设单位交纳
正确答案：D
解析：
由于已竣工没有售出物业的产权仍然属于建设单位，作为产权人当然有义务交纳服务费用;对于没有交付给物业买受人的物业而言，物业的实际占有人还是建设单位，物业的产权也还没有转移给买受人，买受人也没有享受到相应的物业服务，所以也应由建设单位交纳物业服务费用。
单选题：第28题.
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的( )备案。
A. 工商行政管理部门
B. 房地产行政主管部门
C. 政府社团登记部门
D. 公安部门
正确答案：B
解析：
业主大会成立后，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：(1)业主大会成立和业主委员会选举的情况;(2)管理规约;(3)业主大会议事规则;(4)业主大会决定的其他重大事项。
单选题：第29题.
下列关于中标的说法不正确的是( )。
A.招标人确定中标人后，应当将中标结果通知所有未中标的投标人，并妥善保管其投标书
B. 招标人应当自确定中标人之日起15日内进行备案
C. 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内订立书面合同
D. 招标人无正当理由不与中标人签订合同，应当赔偿给对方造成的损失
正确答案：A
解析：
招标人确定中标人后，应当向中标人发出中标通知书，同时应将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。
单选题：第30题.
在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，( )或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
A.建设单位
B.设计单位
C.施工单位
D.监理单位
正确答案：A
解析：
在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
单选题：第31题.
出售公有住房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的( )。
A.2%
B.3%
C.4%
D.5%
正确答案：A
解析：
出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
单选题：第32题.
建筑物及其附属设施的费用应按照约定由业主分摊。没有约定或约定不明确的，分摊的方法是( )。
A. 按照各套居住人数占物业服务区总居住人数进行分摊
B. 以套为单位进行平均分摊
C. 按照各套住宅的房产证的人数占物业服务区所有房产证上的总人数进行分摊
D. 按照专有部分占建筑物总面积的比例进行分摊
正确答案：D
解析：
建筑物及其附属设施的费用分摊，收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
单选题：第33题.
物业管理服务的( )决定了其受益主体的广泛性和差异性。
A.态度
B.质量
C.标准
D.公共性
正确答案：D
解析：
物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性和差异性，这是物业服务合同区别于一般委托合同的一个显著特点。
单选题：第34题.
以下关于物业服务合同约定以外的服务说法不正确的是( )。
A. 由特定的业主与物业服务企业另行约定
B. 是一种有偿服务
C. 是物业服务企业的法定义务
D. 服务报酬由双方约定
正确答案：C
解析：
提供物业服务合同约定以外的服务，并不是物业服务企业的法定义务。
单选题：第35题.
下列不属于业主委员会职责的是( )。
A.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况
B.筹集和使用专项维修资金
C.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同
D.监督管理规约的实施
正确答案：B
解析：
业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。业主委员会主要履行以下职责：(1)执行业主大会的决定和决议;(2)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;(3)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(4)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(5)监督管理规约的实施;(6)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;(7)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;(8)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;(9)业主大会赋予的其他职责。
单选题：第44题.
下列关于物业服务企业维护物业管理区域秩序主要的方式中，不正确的是（  ）。
A. 履行告知义务
B. 履行制止义务
C. 履行报告义务
D. 履行处罚义务
正确答案：D 
解析：
为维护物业管理活动的正常秩序，《条例》规定，对物业管理区域内违反有关治安环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业服务企业应当履行如下义务：告知义务、制止义务、报告义务。
单选题：第45题.
物业管理服务等级标准一级服务标准对于征询业主对物业服务的意见，其满意率要求是（   ）。
A. 90%以上
B. 85%以上
C. 80%以上
D. 75%以上
正确答案：C 
解析：
一级服务标准1．基本要求(10)每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。
单选题：第46题.
对不交费的业主，物业服务企业不得采取的措施是() 。
A．通知业主委员会督促业主限期交纳
B．申请仲裁
C．向人民法院起诉
D．停水、停电
正确答案：D 
解析：
对拒不交费的业主，物业服务企业有权依法追索，但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。依法追索的方式，就是依据物业服务合同关于解决争议条款的约定，通过仲裁或者向人民法院起诉解决。
单选题：第47题.
业主大会自（）之日起成立。
A. 政府核准
B. 依法登记
C. 业主大会会议首次召开
D. 入住业主超过半数
正确答案：C 
解析：
业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
单选题：第48题.
物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由（   ）。
A. 业主确定
B. 物业服务企业确定
C. 政府物价部门确定
D. 双方约定
正确答案：D 
解析：
《条例》第四十四条规定：物业服务企业可以根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由双方约定。
单选题：第49题.
依据国家相关法律、法规制定的，是业主应该共同遵守的行为准则，对全体业主具有普遍约束力的是（  ）。
A、装修合同
B、管理规约
C、业主委员会内部管理制度
D、物业管理操作规程
正确答案：B 
解析：
《条例》在业主大会制度的设计时，充分考虑既尊重单个业主意愿，又维护全体业主的共同利益。明确物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会按照《条例》和业主大会议事规则确定的程序作出的决定，包括管理规约等，视为全体业主的共同决定，对全体业主具有约束力。通过这些规定，保证业主大会能够切实负担起代表和维护全体业主合法权益的职责。业主在行使自己权利的同时，同样应当承当相应的义务。
单选题：第50题.
为了维护业主的共同利益，物业服务企业有义务根据物业服务合同的约定，对房屋装饰装修行为进行管理，《条例》规定了业主装修房屋前对物业服务企业的（    ）。
A．告知义务
B．制止义务
C．报告义务
D．强制执行义务
正确答案：A 
解析：
为了维护业主的共同利益，物业服务企业有义务根据物业服务合同的约定，对房屋装饰装修行为进行管理，为了便于物业服务企业提供装饰装修管理服务，《条例》规定了业主装修房屋前对物业服务企业的告知义务。
单选题：第51题.
物业的承租人、借用人或者其他物业使用人未按照与业主的约定交纳物业费，应当承担连带责任的人是()。
A. 使用人
B. 业主 
C. 使用人直系亲属
D. 业主直系亲属
正确答案：B 
解析：
对于业主拒付物业费的行为，《物业服务司法解释》规定，下列情况下，人民法院对物业服务企业的物业费请求应予支持：(1)经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的；(2)物业服务合同的权利义务终止后，业主仍拖欠物业费的；(3)物业的承租人、借用人或者其他物业使用人未按照与业主的约定交纳物业费，业主应当承担连带责任的。
单选题：第52题.
负责审定执业资格考试科目、考试大纲、审定命题和确定合格标准，同时会同有关部门组织实施执业资格考试的有关工作部门是(    )。
A．国家教育部
B．国家发改委
C．国家工商行政管理总局
D．人力资源和社会保障部
正确答案：D 
解析：
物业管理从业人员执业资格，必须通过考试方法取得，考试的报名条件由住房城乡建设部会同人力资源社会保障部共同确定。住房城乡建设部负责组织执业资格考试大纲的拟定、考试命题工作，并对取得执业资格人员进行注册管理。人力资源社会保障部负责审定考试科目、考试大纲、审定命题和确定合格标准。
单选题：第53题.
业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首次交存额的（    ）时，业主应当及时续交。
A. 20%
B. 30%
C. 40%
D. 50%
正确答案：B 
解析：
业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。
单选题：第54题.
根据《物权法》修改后的《物业管理条例》的实施日期是（    ）。
A. 2003年5月28日
B. 2003年9月1日
C. 2007年10月1日
D. 2008年1月1日
正确答案：C 
解析：
2007年3月16日，第十届全国人民代表大会五次会议通过《中华人民共和国物权法》。为维护国家法律制度的统一，根据《物权法》第六章的有关规定，国务院于2007年8月公布了《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》。2007年10月1日，《物权法》正式实施。
单选题：第55题.
物业管理社会化的必要前提是（ ）
A．现代化生产的社会专业分工
B．物业的所有权、使用权与物业的管理权相分离
C．物业的所有权人在社会上选聘好物业服务企业
D．物业服务企业社会上找到可以代管的物业
正确答案：B 
解析：
物业的所有权、使用权与物业的管理权相分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。
单选题：第56题.
物业管理法律关系客体的行为，一类是国家机关的行政行为；另一类是平等主体之间的（  ）。
A．民事行为
B．经营行为
C．服务行为
D．管理行为
正确答案：A 
解析：
从实践来看，作为物业管理法律关系客体的行为，可以分为两类：一类是国家机关的行政行为，如房地产行政机关依法核准物业服务企业资质等级的行为，房地产行政机关依法监督和指导业主委员会的行为等；另一类是平等主体之间的民事行为，如物业服务企业依照物业服务合同从事清洁、绿化、保安、维修等管理服务行为等。
单选题：第57题.
在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以（    ）的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
A．转移占有
B．不转移占有
C．动产质押
D．不动产抵押
正确答案：B 
解析：
房地产抵押存在两种特定的情形，一种是在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为；另一种是预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
单选题：第58题.
确需改变公共建筑和共用设施用途的，物业服务企业应当提请（    ）讨论决定同意后，由业主委员会依法办理有关行政审批手续
A. 业主
B. 业主大会
C. 业主委员会
D. 物业使用人
正确答案：B 
解析：
由于物业公共建筑和共用设施属于物业管理区域内全体业主所有，因此物业服务企业无权擅自决定改变公共建筑和共用设施用途；确需改变公共建筑和共用设施用途的，物业服务企业应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主委员会依法办理有关行政审批手续。
单选题：第59题.
根据规定物业服务企业应当将房屋装饰装修中的（    ）告知业主。
A. 禁止行为
B. 注意事项
C. 规章制度
D. 禁止行为和注意事项
正确答案：D 
解析：
考虑到业主对《住宅室内装饰装修管理办法》等相关法律法规未必了解，对房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项未必清楚，《条例》规定物业服务企业应当将装饰装修房屋的相关禁止行为和注意事项告知业主，以避免出现违章装修或者装修扰民的情况，减少日常装修管理服务的难度。
单选题：第60题.
物业服务企业和业主之间的关系是(    ) 。
A．平等的民事主体的关系
B．领导者与被领导者的关系
C．管理者与被管理者的关系
D．决策者与执行者的关系
正确答案：A 
解析：
业主和物业服务企业之间是平等的民事主体的关系，不存在领导者与被领导者、管理者与被管理者的关系。双方的权利、义务关系，体现在物业服务合同的具体内容中。
多选题：第61题.
申请设立物业服务企业必须具备的条件是()。
A. 符合物业服务企业资质条件
B. 有必要的财产或者经费
C. 有自己的名称、组织机构和场所
D. 能够独立承担民事责任
E. 依法成立
正确答案：B,C,D,E 
解析：
物业服务企业应当具有独立的法人资格，意味着物业服务企业应当具备下列条件：(1)依法成立。(2)有必要的财产或者经费。(3)有自己的名称、组织机构和场所。(4)能够独立承担民事责任。
多选题：第62题.
物业管理服务的特点是（   ）。
A．公共性和综合性
B．受益主体的广泛性和差异性
C．即时性和无形性
D．统一性和共生性
E．持续性和长期性
正确答案：A,B,C,E
解析：
物业管理服务的特点
（1） 物业管理服务的公共性和综合性
（2） 物业管理服务受益主体的广泛性和差异性
（3） 物业管理服务的即时性和无形性
（4） 物业管理服务的持续性和长期性
多选题：第63题.
物业管理的基本特征包括（   ）。
A．产业化
B．社会化
C．专业化
D．标准化
E．市场化
正确答案：B,C,E 
解析：
社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。
多选题：第64题.
业主的建筑物区分所有权的构成有（）。
A．业主对专有部分的所有权
B．业主对建筑区划内共有部分的共有权
C．业主对建筑区划内的所有权
D．业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权
E．业主对建筑区划外部分的管理权
正确答案：A,B,D 
解析：
业主的建筑物区分所有权由以下三部分构成：
（1） 业主对专有部分的所有权。即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。
（2） 业主对建筑区划内的共有部分的共有权。即业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。
业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。即业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。
多选题：第65题.
下列不属于业主大会的职责的选项是（    ）。
A.制定、修改管理规约和业主大会议事规则
B.选聘、解聘物业服务企业
C.与物业服务企业签订物业服务合同
D.监督管理规约的实施
E.决定专项维修资金的使用、统筹方案
正确答案：C,D 
解析：
根据《物权法》和《条例》关于业主共同决定事项的规定，《指导规则》明确了业主大会的十项职责：(1)制定和修改业主大会议事规则；(2)制定和修改管理规约；(3)选举业主委员会或者更换业主委员会委员；(4)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；(5)选聘和解聘物业服务企业；(6)筹集和使用专项维修资金；(7)改建、重建建筑物及其附属设施；(8)改变共有部分的用途；(9)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；(10)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
多选题：第66题.
物业管理法律关系是由（ ）要素构成。
A．主体
B．内容
C．客体
D．法人
E．自然人
正确答案：A,B,C 
解析：
如同其他任何法律关系一样，物业管理法律关系，也是由三个要素构成：主体、内容和客体。
多选题：第67题.
业主委员会委员应当具备的条件是（）。
A.拥有中华人民共和国国籍
B.具有完全民事行为能力
C.遵守国家法律、法规
D.未受过行政处罚
E.有一定的组织能力和必要的工作时间
正确答案：B,C,E 
解析：
业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：(1)具有完全民事行为能力；(2)遵守国家有关法律、法规；(3)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；(4)热心公益事业，责任心强，公正廉洁；(5)具有一定的组织能力；(6)具备必要的工作时间。
多选题：第68题.
有下列情况之一的，不予注册物业管理师资格：（  ）。
A.不具有城市户籍的
B.不具有完全民事行为能力的
C.刑事处罚尚未执行完毕的
D.在物业管理活动中受到刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的
E.法律、法规规定的其他不予注册的情形
正确答案：B,C,E 
解析：
注册申请人有下列情形之一的，注册审批机构不予注册：(1)不具有完全民事行为能力的；(2)刑事处罚尚未执行完毕的；(3)在物业管理活动中受到刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满2年的；(4)法律、法规规定不予注册的其他情形。
多选题：第69题.
根据《城市房地产管理法》和《招标拍卖挂牌出让国有建设土地使用权规定》规定，我国现行国有建设用地土地使用权的出让方式有四种： (    ) 。 
A．招标出让
B．拍卖出让
C．挂牌出让
D．协议出让
E．行政划拨
正确答案：A,B,C,D 
解析：
根据《城市房地产管理法》和《招标拍卖挂牌出让国有建设土地使用权规定》的规定，我国现行国有建设用地土地使用权的出让方式有四种：招标、拍卖、挂牌和协议出让。
多选题：第70题.
包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出，一般包括（   ）。
A．管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费
B．物业管理区域清洁卫生费用
C．物业服务企业固定资产折旧
D．经业主同意的其他费用
E．物业共用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用
正确答案：A,B,C,D 
解析：
包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出，一般包括以下部分：
（1） 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2） 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3） 物业管理区域清洁卫生费用；
（4） 物业管理区域绿化养护费用；
（5） 物业管理区域秩序维护费用；
（6） 办公费用；
（7） 物业服务企业固定资产折旧；
（8） 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9） 经业主同意的其他费用。
物业共用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计人物业服务支出或者物业服务成本。
多选题：第71题.
业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由（    ）组成业主大会筹备组。 
A. 业主代表
B. 建设单位代表
C. 居民委会代表
D．物业服务企业代表
E．全体业主
正确答案：A,B,C 
解析：
首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
多选题：第72题.
业主委员会的主要职责包括（ ）。
A.决定专项维修资金使用、续筹方案
B.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况
C.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同
D.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同 
E.监督管理规约的实施
正确答案：B,C,D,E 
解析：
业主委员会主要履行以下职责：(1)执行业主大会的决定和决议；(2)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；(3)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(4)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(5)监督管理规约的实施；(6)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；(7)组织和监督专项维修资金的筹集和使用；(8)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；(9)业主大会赋予的其他职责。
多选题：第73题.
规划管理的主要方式是依据《城乡规划法》审批、核发“一书两证”，“两证”是指（   ）。
A．国有土地使用证
B．城市房屋拆迁许可证
C．建设项目选址意见书
D．建设用地规划许可证
E．建设工程规划许可证
正确答案：D,E 
解析：
报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。
多选题：第74题.
一个业主拟将自己的一套住宅改变成经营性住房，下列说法中，正确的有（    ）。
A. 除非整个住宅区变更成了营业用房区，否则这个行为在任何情况下都不允许
B. 必须遵守法律、法规以及管理规约
C. 应当经过厉害关系的业主同意
D. 应该经过规划管理部分的同意
E. 应该经过业主委员会的同意
正确答案：B,C 
解析：
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
多选题：第75题.
下列属于前期物业服务合同对物业承接查验的内容是（）。
A.说明查验的共用部位共用设施设备的内容
B.双方确认共用部位共用设施设备存在的问题
C.施工单位应向物业服务企业移交的资料
D.施工单位的保修责任
E.建设单位应承担的责任和解决办法
正确答案：A,B,E 
解析：
前期物业服务合同中物业的承接查验应当包含以下几个方面的内容：(1)说明查验的共用部位共用设施设备的内容；(2)双方确认共用部位共用设施设备存在的问题；(3)建设单位应承担的责任和解决办法；(4)建设单位应向物业服务企业移交的资料；(5)建设单位的保修责任等
多选题：第76题.
对于业主大会、业主委员会违反法律、法规的决定行为，物业所在区、县人民政府房地产行政主管部门可以采取的措施有（ ）。
A.制止
B.批评教育
C.责令限期改正
D.撤销其决定
E.给予行政处罚
正确答案：C,D 
解析：
《条例》第十九条规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”
多选题：第77题.
业主不履行管理规约义务要承担民事责任，其以（ ）为主要的承担责任方式。
A．赔偿损失
B．支付违约金 
C．停止侵害
D．支付罚金 
E．赔礼道歉
正确答案：A,B 
解析：
业主不履行管理规约约定的义务要承担民事责任，承担民事责任的主要方式是支付违约金和赔偿损失。
多选题：第78题.
在以下法律中，直接关联房地产的有(  ) 。
A．城市房地产管理法
B．城乡规划法
C．土地管理法 
D．住房公积金管理条例