2012物业经营管理辅导之房地产组合投资管理.doc
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4、细内容。房地产业和房地产市场的发展,对物业经营管理产生了越来越多的需求,房地产投资信托基金、大型企业和机构、金融保险企业等物业资产的业主或投资者,已经产生了对房地产组合投资管理、房地产资产管理、设施管理和不良物业资产管理的需求。这些需求的快速增长趋势,为物业管理企业提供了广阔的发展空间。第一节房地产组合投资管理组合投资管理是一种不同于个别资产管理的新型投资管理理论,最早应用于证券投资领域。投资者进行组合投资是为了降低投资风险并实现收益最大化的目标。通过科学的组合投资,投资者可以在收益与风险之间找到平衡点,即在风险既定的条件下实现收益最大化,或在收益既定的前提下使风险尽可能降低。随着物业经营管理
5、的发展,组合投资理论将在房地产投资管理中得到广泛应用。一、房地产组合投资管理的概念 (一)组合投资管理 管理是指对一个经济单位所拥有的资源人力资源、金融资源、物资资源和信息资源等以有效的方式进行计划、组织、领导和控制,实现预定目标的行为过程。一般说来,管理有两种含义:一种偏重于控制、调节,指政府对企业或上级对下级采取的行为;另一种偏重于经营、运筹,是机构内部人员对自身的经济活动的内容(结构、数量、时间和空间的安排)所采取的行为。组合投资管理属于后一种,是指投资管理者按照投资方针和政策,在投资分析的基础上,将投资资金用于购置多种资产,形成投资组合,并对投资组合进行动态监控、调整,以期获得预定收益
6、的行为。 根据上述组合投资管理的定义可以看出,组合投资管理包含三个要素:管理对象、管理者与管理方法。组合投资管理的对象是由多种资产构成的投资组合;管理者是指构建投资组合并对其进行监控、调整的人员或机构;管理方法是指识别证券收益风险结构、设计投资组合及调整优化投资组合等一系列方法。在三要素中,管理者是第一位的,其余两要素则处于从属地位。因为一个优秀的管理者,不仅可以充分利用现有投资管理技术与方法,而且还有能力创新管理方法,对可供选择的投资对象进行筛选、搭配,构建出优化投资组合,以取得优异的投资绩效。 (二)房地产组合投资管理 房地产组合投资是房地产资产的集合或者组合。虽然投资组合可以只包括一种资
7、产,但人们通常认为投资组合是不同类型资产的混合。 房地产组合投资管理,即对房地产资产的集合进行优化组合、协调、管理的过程,包括确定业主的投资目标,评估资产管理公司的表现,审批资产管理公司提出的物业更新改造计划,保持资产的良好运行状态和市场竞争力,就新购置物业或处置物业做出决策等以实现组合投资收益的最大化。 房地产组合投资管理的主要工作包括:与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则,制定并执行组合投资策略,设计和调整房地产资产的资本结构,负责策略资产的配置和衍生工具的应用,监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策,评估组合投资绩效,客户报告与现金管理等。 通常,投资者既关心投资的预期收益率,也
8、关心投资的风险。将不同类型的投资组合在一起时,可以降低投资组合的风险,而投资组合的收益没有发生变化,或者变化很小(相对风险的下降幅度)。将不同类型的投资组合起来的,也就是投资多元化的过程。投资多元化的价值来源于资产组合过程中获得的风险的下降。如果不考虑稍微高一点(在某些情况下并不高)的交易成本,这种风险的下降对投资者而言是没有成本的。所以,现代投资者更多的是持有多元化的投资组合,或者多元化的投资组合的一部分。二、组合投资管理的内容与步骤 组合投资管理是一项十分复杂的系统工程,这一过程涉及到计划、分析、选择、监督与调整等方面,需要管理的内容众多。 通常,组合投资管理工作包括如下五个步骤: (一)
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