房地产商品房转自用的税收政策[1]1.doc

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房地产企业开发商品房转为自用不再“视同销售”

　　公司将开发的商品房转作固定资产，用于本公司办公用房，企业所得税、土地增值税以及营业税处理情况如下。

　　第一，企业所得税。将开发的商品房转作固定资产，在企业所得税上是否应当视同销售应区分两种情况。

　　一是将开发的商品房转作固定资产的行为发生在2008年1月1日以前，按照当时的规定，应当视同销售。国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定，开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。根据该规定，对开发的商品房转作公司固定资产的，应当视同销售。应当注意的是，将商品房转作公司固定资产，按照企业会计制度，对固定资产的计价并非是按视同销售的计税价格，而是以原始价值作为固定资产的入账价值，计提折旧也是以原始价值为依据。而根据税法规定，折旧的计税基础应当以视同销售的计税价格，即在年度企业所得税纳税申报时，相应作调减应纳税所得额处理。

　　二是将开发的商品房转作固定资产的行为发生在2008年1月1日以后，不应当视同销售。国家税务总局《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）规定，企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算：将资产用于生产、制造、加工另一产品，改变资产形状、结构或性能，改变资产用途（如自建商品房转为自用或经营），将资产在总机构及其分支机构之间转移，上述两种或两种以上情形的混合，其他不改变资产所有权属的用途。国税函[2008]828号文件也明确，自建商品房转为自用或经营不视同销售。该规定从2008年1月1日起执行。所以，对房地产开发企业于2008年1月1日后将所开发的商品房转作固定资产的，不应当视同销售。国税函[2008]828号文件同时规定，对2008年1月1日以前发生的处置资产，2008年1月1日以后尚未进行税务处理的，按本通知规定执行。

　　第二，营业税。根据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，在中华人民共和国境内有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人为营业税纳税义务人。所谓有偿，包括取得货币、货物或者其他经济利益。单位（不包括个人）将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。由此可见，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并取得货币、货物或者其他经济利益的，是征收营业税的前提，唯有单位将不动产无偿赠与是例外。对房地产开发企业将开发产品转作固定资产用于本企业自用、样品等行为，作为房地产开发企业既未取得货币、货物及其他经济利益，又不存在着无偿赠送他人的行为，所以，对货物在统一法人实体内部之间的转移，不视同销售，不征收销售不动产营业税。

　　第三，土地增值税。国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。由此可见，对开发的商品房转为自用或出租等，不论是否办理产权，只要产权没有发生转移的，不征收土地增值税。
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