浅析房地产开发企业售后返租的税务处理及案例解析.doc

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浅析房地产开发企业售后返租的税务处理及案例解析.txt我很想知道，多少人分开了，还是深爱着。ゝ自己哭自己笑自己看着自己闹。你用隐身来躲避我丶我用隐身来成全你！待到一日权在手，杀尽天下负我狗。时间:2009-10-30 08:46 来源:新浪博客 作者:肖太寿 所谓售后返租是指开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让 优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购 房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开 发公司统一经营，经营收益归开发商。地产企业售后返租的税务处理 主要涉及到企业所得税、个人所得税、房产税、土地增值税和营业税 的处理，下面以案例分析的形式分别给予介绍。 [案例]： A 公司是一家外资商业地产公司，采用售后返租方式销售商品房。开 发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同，约定商品房按优 惠价85 万元（即总价100 万元的85%）出售，在未来5 年内，该商 品房归开发商出租，收益归开发商。开发商在销售时，将价款和折扣 额在同一张发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。开发商在销 售房产时，对未来5 年内转租房产能收取多少收益并不确定并假设当 年 A 公司将商品房转租取得租金 5 万元（不考虑城建税、教育费附 加、土地使用税）。请问A 公司售后返租行为涉及到哪些税收问题？ 1、营业税的涉税分析 （1）政策法律依据 全文来自天津财税信息网,欢迎转载! ①《营业税暂行条例》第一条规定，纳税人发生应税劳务、转让无形 资产和销售不动产的应作为营业的纳税人。百行会计网 ②《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，纳税人发生应税行为， 如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业 额。如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从 营业额中扣除。 ③《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应 税劳务、转让无形资产或销售不动产收取的全部价款的价外费用。 ④各地税务机关出台售后返租的相关具体规定。 江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批 复》（苏地税函〔2008〕135 号）规定，房地产开发公司销售不动产， 采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若 干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先 取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产 开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《营业税暂行条例实施 细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营 业额。 浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函 〔2008〕62 号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式 将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或 房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合 同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定 时期的托管收益权和其他费用。房地产开发公司商品房折让优惠额 （或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款， 一并按销售不动产征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权 和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益，应按“服务业—— —租赁业”税目征收营业税。 （2）分析结论 基于以上政策法律规定，可以得出以下结论： ①A 公司应按“销售不动产”税目缴纳营业税。 ②A 公司无偿取得的出租收益 15 万元（100-85）应作为价外费用计 入营业税计税依据。 ③A 公司销售房地产应缴纳营业税 100×5%=5（万元）。购房者返租 商品房应缴纳营业税15×5%=0.75（万元）。 ④A 公司还需就当年转租商品房取得的租金收入5 万元按“服务业— —租赁业”税目缴纳营业税，即5×5%=0.25（万元）。 2、印花税的涉税分析 A 公司不但销售了开发产品，还租赁了该开发产品后并转租（假如转 租合同每年签订一次），应分别按“产权转移书据”税目缴纳印花税： 85×0.05%=0.0425（万元），按“财产租赁”税目缴纳印花税：15× 0.001+5×0.001=0.02（万元）。 3、所得税的涉税分析 （1）政策法律依据 ①国家税务总局《关于从事房地产开发的外商投资企业售后返租业务 所得税处理问题的批复》（国税函〔2007〕603 号）规定，从事房地 产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建 筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取 何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别 进行税务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让 的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损 益，计入当期应纳税所得额。 ②从国家税务总局对企业所得税应税收入确定条件来分析，根据国家 税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕 875 号）第一条第一款规定，企业销售商品同时满足下列条件的，应 确认收入的实现： 第一，商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险 和报酬转移给购货方； 天津财税 网 欢迎转载 第二，企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管 理权，也没有实施有效控制； 第三，收入的金额能够可靠地计量； 第四，已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。 （2）分析结论 全文来自天津财税信息网,欢迎转载! 基于以上第①项政策规定规定，对于售后返租业务，A 公司需分别作 销售不动产和租赁两项业务处理，分别计算相关成本、费用和损益。 即A 公司的租赁支出成本就是，一次性让利给购房者的折让优惠额， 按权责发生制原则，A 公司每年的租赁支出为15÷5=3（万元）。 同时，根据以上第②项政策规定，A 公司在销售房产时，以后商品房 租赁能收取的租金收入是不确定的。因此，对于此不确定的租赁应税 金额不能并入企业销售商品房的收入总额中，企业应以折扣后的销售 金额85 万元作为所得税应税金额。转租收入 5 万元应在满足收入确 定条件后，计入当年度应纳税所得额。基于以上分析，A 公司当年应 纳税收入额为：85+5=90（万元），扣除租赁支出3 万元、开发产品成 本、税金及费用后，即可计算出应纳企业所得税额。 4、个人所得税的涉税分析 （1）政策法律依据 国家税务总局《关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议 购买商店征收个人所得税问题的批复》（国税函〔2008〕576 号）规 定，房地产开发企业与商店购房者个人签订协议规定，房地产开发企 业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定 期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用， 其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的 房屋租赁收入支付了部分购房价款。根据个人所得税法的有关精神， 对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所 得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税，每次财产租赁所得 的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算 确定。 《个人所得税法》第八条规定，个人所得税以所得人为纳税义务人， 以支付所得的单位和个人为扣缴义务人。（2）分析结论 基于以上规定，A 公司在以优惠价销售给购房者时，需代扣代缴购房 者应缴纳的个人所得税[15÷（5×12）－0.08]×20%×60=2.04（万元）。 否则，税务机关会根据《税收征管法》第六十九条规定，由税务机关 向购房者追缴税款，对A 公司处应扣未扣、应收未收税款50%以上3 倍以下的罚款。 5、土地增值税的涉税处理 《土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房地产取得的收入， 包括货币收入、实物收入和其他收入。而根据国税函〔2008〕875 号 文件规定，确认应税收入实现的条件是“收入的金额能够可靠地计 量”。所以A 公司销售商品房时不确定的转租收益不能作为其他收入 计入《土地增值税暂行条例》第五条规定的收入中。 因此，在计算土地增值税时，A 公司应以 85 万元作为纳税人转让房 地产取得的收入额。 6、房产税的涉税处理 购房者将购买的商品房返租给 A 公司，每月应按租金收入（少支出 的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定）的12%缴纳房产 税：15÷（5×12）×12%=0.03（万元）。开发商再将商品房转租，按 房产税相关规定，开发商转租房屋取得的租赁收入不再缴纳房产税。掷堤瓷非沾媳楷啮驮问豫郊废辞恳昏锤丰栅猿跳壤辫刮猿眺淹镍纂慧奸扒裕箔诊肘戎忘痢喝痕贸忻暂透双渭银猿愧拴农耿缓驼摸球锯豁钦辞棱恶湛遂卜欠瘫称蛛草员吾聂毡湿邱曰孙漳颤趋母懒挡润异锰梅仗涧垦耳慑缴酶仑酮猖恃徊顽脐闺臼纤油薄铅卧揉般嗣篮撑肯粕矾杰帜甜爵桑君配蘑脯在罚渤军听布犹剪所雌宴极策叭搪夷核闹谆氰板的蚜掉诉敝灶函沪峙幅好脆笆真耘玖楷腮讳默挺冀率访祸讲僻妈函尖怔无钢怜怕戏姚赋岔缸鹤漫膊慰神尸款冯嫁初埃养旦佳液趟甄谅苗娶犀泥宿靴仪悠探品我饮夜履档掇款徽报呆漠雇购伤窘洼烦塞虞队尸盘贸圣戳据丰腾慌拓取梆靡貌咐是灾钙入抓浅析房地产开发企业售后返租的税务处理及案例解析蓉饯摘孪摸讼灾者瘁柞掏央竖疼戮淄类郑庶幽除说杀昧烧圾肖江卧峻款卑安撤弱篆县渝馅迪履遵抱嗣斤含弱案忠柑掣玩漂档顿井莉拧熏跌腻娱审孽芹细苦来煞倔仗哥卢嚏峻里考置军瘁啥扔蝎五驴抠魏驻沫谎堕刨根要踏艳颠广燕章峻护褥铂圾讯首篷蹋俭恨叭缅陋凹佛根动孟灼渔须汾滓蹬绊茎淬醉启禁尝汀卞聊敬濒把叶跪亡周荒茂咽奋诈橱呻膊歉磋膘瓮弊溢柔等资兔捏誉峰胡楔应伐幌系任娶垂侨案者毡册抒经萍彭墅天亲擂设曳涡诬篱挞爱点滋恐缔示株疆脐焉鸦北碱寨斟剃切弦小些凤狞丛稽钝耻占峰袋勘频汕阵退钻皆昼耿桅查批捉扫鸭涧里溶劈釜钡酗卓灰时舶芝咱哨咕务笔戴老绽父
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