房地产企业如何开展税收筹划.doc
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4、争议的事实是,大部分房地产公司都经不起税务稽查,或多或少地存在偷税问题。而在房地产企业成本构成中,税收成本和地价、建安成本,已排在开发商成本的前三位了。如将税收成本与销售额挂钩,在预征阶段,各项税负合计已达到销售额的8-12%,如果项目结束进行清算,则普遍高达15%以上,一线城市会达到25%以上。由于房地产开发企业开发环节众多,拿地、拆迁、设计、土建、采购、装修、资金、营销、物业管理等等,每一项经济行为的发生都会涉及税金,同时产生税收筹划的空间。因此,房地产税收筹划必须结合以上各环节,进行系统的规划。由于房地产行业税负绝对额大,所以,经过筹划省下来的房地产税负的绝对金额也很大,而且省下来的通常
5、都是“真金白银”,是“纯利润”。整体系统的房地产税务规划,必须从战略、经营以及理财三个层面去考虑,综合立体地进行思维,通过精心安排和统筹来获取“节税”收益。税务无处不在,税务筹划应贯穿于房地产企业开发经营活动全过程,在战略、经营和理财三个层面上立体系统地进行思考和规划,而绝不能仅狭义地在财务部门分管的“一亩三分地”上开展。1. 战略管理层面的筹划从战略的高度规划,税务筹划通常应考虑以下问题:1) 股权架构与层次如何设计与安排,对未来财税会产生什么样的影响?2) 成立项目公司还是不成立项目公司,用法人股东还是自然人股东?关联的考量?注册地点安排在哪里更合适? 3) 注册资本多大以及出资形式不同对
6、财税会产生什么样的影响? 4) 土地方与资金方如何合作?不同形式拿地税负比较,怎样最低?5) 如何增加拿地过程中的土地成本例如拆迁成本?6) 与政府如何合作与谈判?代建市政项目款项如何收回?7) 一级与二级如何联动以增加土地成本? 2. 经营管理层面的筹划从经营的角度规划,则会涉及到房地产公司日常运营的方方面面,税务筹划通常应考虑以下问题:1)开发产品设计不同对企业税务的影响,比如户型面积应定多大、车库应建独立车库还是地下连体车库?2)商业和住宅比例?普通住宅与非普通住宅比例?3)对外合同条款如何从财税角度修改最合理?4)报建形式、开发分期对税收的影响?5)如何增加工程成本?6)销售价格的制定
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