写字楼销售说辞.doc

万翔国际商务中心项目接待说辞
迎来
您好，欢迎参观万翔国际商务中心！我是万翔国际商务中心的置业顾问，只是我的名片，我叫XXX，很高兴为您服务，怎么称呼您？
登记客户来访信息
XX先生/女士，您是第一次来吗？（如果是，登记客户的来访信息，居住区域，媒体渠道） 接下来，我带您参观一下，给您作一个全面的讲解！请您这边走......
一、区位及交通

万翔国际商务中心地处厦门岛对外门户地段，位于海陆空交通结合部的中心枢纽区域，是厦门地理区域中心及北部对外联系的要冲之地，地理位置非常优越。由航空港集团实力营造，为厦门市发改委重点项目，是象屿保税区重点支持项目，具备较为完善基础设施平台、信息平台、服务平台的国际物流网络的重要节点，成为国内外物流企业重要的发展高地。以国际化的高端视野，打破传统办公模式，塑造了城市全新的商务形象，是企业首选的理想办公环境，是海西商务的一张闪亮名片。园区总规划面积约为1.17平方公里，（行政办公用地：2.97万平方米，商业金融用地：8.25万平方米，航空工业用地：26.36万平方米，保税物流用地：13.64万平方米，普通物流用地：24.17万平方米）；按照物流产业发展的总体布局和功能安排，园区将建成以国际物流为主、主要承担高附加值产品和高科技产品的国际快运业务并逐步发展空港保税业务的综合性航空物流园区。
项目以北与集美隔海相望，规划为商务配套区，滨海路与鳌山路成“T”字型，左边是规划酒店用地（分别是四星级浔江酒店&乔丹酒店），右边规划商务配套用地，有游艇码头SOHO海天韵，赣商写字楼等高档商务配套。再来即是规划仓储用地（比如万翔冷链，是整个华南地区唯一一个拥有四层温度的冷库，全自动化的管理系统，蓝海园、海曦缘景等）除此之外，还配有加油站，将为该园区办公的企业提供便利。目前建好的滨海大道可进出厦门岛的主干道厦门大桥、杏林大桥、集美大桥、翔安隧道与岛外的集美区、翔安区紧密相连，到岛外各区仅10多分钟的车程。通过福厦高速、漳龙高速、三泉高速到泉州仅45分钟的车程，到漳州仅30分钟的车程；福厦高铁、厦深高铁、龙厦高铁通车后，到福州仅1.5小时的车程，到龙岩仅1小时的车程，到深圳仅3小时的车程。
项目以东环岛干道紧邻海峡两岸交通枢纽—五通客运码头，通过下穿隧道连接到环岛干道分别直通集美大桥及翔安隧道，与岛外的集美区、翔安区紧密相连。作为离台湾最近的的两岸三通桥头堡，拥有对台独特的地缘、人缘、亲缘等五缘优势，海峡两岸关系的日益改善必然给园区提供良好的对台发展机遇。
项目以南为机场北环路，通往厦门机场及其规划货运区，4E级国际机场，客运量全国排名第11位，是东南沿海区域性航空枢纽。第二机场建成后，园区将发展总部经济，地块将规划为高端酒店、商业和总部经济特区。并且仓库一区将规划为70万平新业态的电子商务园和商业街，将可容纳数百家企业进驻，形成电子商务总部集群的园区，必将催化周边的迅速发展。在建设国家创新型城市及发展智慧厦门的推动下，厦门已经发展成为电商“招牌城市”，去年厦门网络零售额约60亿元，较前年增长3倍，电子商务成为厦门经济发展的新亮点。同时，象屿集团与厦门海关数据中心还将合作建设厦门跨境电子商务服务平台，争取试点跨境电子商务的进口、出口各项业务模式。
而在跨境电子商务产业园方面，厦门正在规划以两岸贸易中心总部及象屿保税区监管仓库、寨上厦华厂房为载体，形成商务办公、保税及非保税电商物流仓库“三位一体”功能齐全的跨境电商园区。
沿着鳌山路出来的西面，高崎火车站及目前在建的地铁1号线的位置，是交通中转枢纽站，从项目到枢纽站开车仅需3分钟时间。轨道交通对于物业的升值影响是非常巨大的，去年厦门的地铁1号线确定后，站点周边的楼盘在一个月的时间内升值都超过1000元。在上海、香港等一线城市，地铁周边的物业在地铁开通之后涨幅都超过30%，而我们的地铁1号线，将于2016年正式通车，项目的物业价值将指日可待。再往西紧接东渡港区和相遇保税区，而项目所处的园区隶属象屿保税区的管辖范围（即现代物流园区总规模9平方公里），也属于象屿委员会管辖范畴。只要公司注册地在该园区内，即可享有税收优惠政策的支持，更重要的是园区处于厦门申报自贸区的范围内，所以政府对于这一片区的政策倾斜和发展根是不遗余力的。上海自贸区成立以来，区域周边房租和房价涨了30%-50%，一个月之内，自贸区内的办公楼出租价格至少涨了2-3倍。和去年同期相比，相同辖区内注册数量增加了近4倍。从目前政策上看，自贸区不仅拥有税点低和过关时间短的好处，而且有利于吸引高端制造业，更多的加工、制造、贸易和仓储物流企业聚集到此，对于区域内经济发展的带动作用是不言而喻的。
二、开发商背景
万翔国际商务中心是由翔业集团旗下的全资子公司——厦门万翔物流管理有限公司开发建设。翔业集团（原厦门国际航空港集团）是一家跨地域、关联多元化发展的大型国有企业集团，拥有全资或控股下属公司40余家，产业覆盖机场、码头、城际客运，酒店、会展，电子商务、物流服务，临港商业地产，食品，广告传媒，智能科技，花卉科技等领域，着力打造元翔空港、佰翔酒店、万翔物流、兆翔置业四大产业板块，是中国服务业500强企业之一。
三、产品：
1、 首先项目是该园区唯一一个纯写字楼项目（统一管理，人员简单，提供高品质的办公区域），外立面采用LOW-E镀膜中空钢化玻璃，集合隔音防噪、防结凝霜、抗震抗碎、同步环保、绿色、节能等国际办公新趋势。独特的外观，成为我们片区、甚至是厦门自贸区的地标性建筑物。
2、 现房发售，即可入驻办公，大大节省了您的时间。
3、 大楼统一安装中央空调系统，业主独立温控，强制性废气排放，节能环保，四季温暖清新。
4、 整个项目占地2.9万平方米，总建筑12万平方米，由三幢小高层建成，目前可售的是1#、3#楼总高11层，2#楼总高13层由开发商自持，应政府部分而建的，将引进公安、检验局、工商、税务等国家政府机关单位为您提供便捷办公服务，大大提高企业办公效率；同时配备有银行、超市、休闲娱乐、食堂及会议室等商业配套，不必占用企业资源，为提供一站式便捷服务，为您提供了劳逸结合、舒适高档的环境。
4、1#、3#楼为地上11层，其中1#楼总套数为96套，3#总套数为95套，合计191套。1F层高4.2米，2F以上层高3.6米，主要以200-400平方米的户型为主。项目配有高标准车位995个，其中地下两层停车位共881个，地上114个，充足的停车位让您及访客不再有停车的烦恼，而该园区将全程监控不但提高了整体形象，也可让您安心办公。目前在售是3#楼，北面面临大海，视线开阔，大大提高了整个办公环境。南面则是小区中庭景观，惬意的园林景观为您营造绿色，阳光，有活力的园区，为您在繁忙之余提供了休闲惬意的办公环境。3#楼坐拥一线海景资源，有很多实力的大企业都是半层、整层购买的（3#楼标准层面积是2300平方左右），当然也有多家企业正在和开发商商讨1#整栋购买。这样的写字楼机会难得，无论是投资还是自用都是非常好的选择（如是投资，将有专业的招商团队为您进行招租）。
四、投资价值分析：
纵观国内市场，各个行业的投资领域都是充满陷井，稍不留神，就可能血本无归。很多人都热衷于投资黄金，谁曾想，曾经被誉为永远都保值的黄金也有一落千丈的时候；我们也热衷于股市，谁又知，这一套就是10个春夏秋冬，个个撞得头破血流，惨不忍睹；银行的理财产品、古董及艺术品等等，都无法让你满载而归。
网络上流传着这样一句话“回想这些年，凡是听了售楼员话的人，都赚翻了，听了投资理财、炒股专家的都只剩下短裤了。只有售楼员才是最诚实的。”在中国，只有不动产才是最好的投资产品，才能够真正的实现保值、增值的。然而随着政府的调控，住宅的辉煌已经不复存在，商业地产的春天正在到来，尤其是对于核心内的甲级办公楼来说，未来的发展空间不可限量。
1、投资店面
对于地段和人流量的要求非常高，需要投资者有一定的专业判断能力，好位置的店面收益是成倍的增长，不佳的店面即使再廉价都租不出去，厦门商业供应量已呈现出过剩的现象，像名汇广场、南中大地广场、明发商业广场等，加上电子商务对实体店的强烈冲击，连万达都要取消服装业态了，这给店面的经营带来了极大的困难，更不可能再出现所谓的“一铺养三代”的现象。
目前厦门岛内较好地段店铺售价都到10万以上了，岛外也到4-5万/米，价格虚高，而租金上涨幅度跟不上售价的上涨，投资回报率极低，基本在2%-3%左右。而且店铺投资门槛高，岛内比较好的地段，店铺总价都在千万以上。目前已经进入电商时代，14年阿里巴巴全新上线“外贸服务市场”第三方平台后，厦门是首个启动电商服务商招募推广活动的城市。为什么在厦门“首发”，有两大原因，一是客户需要，厦门是传统的外贸港口城市，有大量的外贸型企业，转型过程中迫切需要通过电子商务拓展海外市场，因此服务业有市场；第二个原因是厦门城市具有的开放和进取精神。电商服务业是一种新业态，是：“花钱买服务”，而厦门无论是企业，还是政府部门都具有这样的意识，甚至是强烈的愿望，能做起来。
店面将成为商品展示厅，更严重的是成为试衣间，像繁华的禾祥西一带，不再是一店难求高租金、高回报，而是已有14间店面关门，这将预示着电商将逐步取代店面。
2、投资SOHO
虽然面积小、总价低又有赠送面积，从居住角度来讲SOHO多数是一层几十户，采光差不通透，不通煤气，层高低太压抑，居住环境差，人员鱼龙混杂，安全性低，不适宜居住。而且投资soho真正获得收益需要讲产业转手，先不说在岛内soho市场是否供应量过多而导致未来升值上限较低，就单单上述那些条件对于终端使用者而言更是难于逾越的心理障碍，这也会导致soho在真正获得收益的这一步的难度上升。
从办公角度来讲租赁的多为小企业，相较与写字楼，SOHO运营成本会更高，这些企业会更倾向于租赁商住楼用于办公。这类产品较杂乱，租金是以住宅为主，而无法像写字楼以平方计算，物业管理更是无法做到高标准，其后续的升值空间也将受到很大的影响。
4、投资写字楼
越来越多的企业对于办公环境的要求在不断提高，需求量大，而写字楼具有易打理、一次性租期长、租金收益稳定的优点，不受政策的约束，通过近两年来写字楼市场火热不难看出，租金基本都保持在5%－8%的稳步增长，而售价可以达到50%－100%的增长，投资收益基本在5%左右，属于所有投资物业类型中回报率最高的一种。而且就大环境而言，厦门写字楼的售价与住宅行程“倒挂”，正是入手的最好时间。特别是有产业聚集地的写字楼，有产业支撑，配套完善，投资回报就更稳固。同时，写字楼多数都有专业的物管公司管理，这促进未来的升值空间有比较大的保障。目前很多开发商都是自持，只租不售，只因为看中写字楼物业的升值空间大，特别是政府重点打造的区域，更是无法获得一席之地。

七、企业自营用写字楼是买划算还是租划算
越来越多的实力企业不断进驻厦门，将催生更多的办公需求，写字楼也将迎来品质提升的时代，近两年租金都保持至少5%的上涨。租金不断上涨，对于企业客户来说，还不如直接购买写字楼自用。购买写字楼可能会导致首付大笔资金支出，但购买写字楼有以下几个好处：
1、购买写字楼可以当做一项固定资产投资，可以作银行抵押用来再融资，因此前期投入的资金可以通过固定资产银行抵押盘活用做其他使用，而且厦门写字楼市场稳健发展，租金稳步上涨，投资写字楼可获得比较稳定的现金流用来抵扣月供，不用再另行寻找资金支付月供，在资金上使用上对企业日常经营不产生任何影响。
2、从企业成本上来说，购买固定资产可以通过固定资产折旧分摊到每年成本，计入成本，把购买写字楼的成本折算进企业成本中，提高企业利润率。
3、从企业发展来讲，规模会不断扩大，办公环境的需求也会发生变化，若租赁的话一旦有扩大的需求就要搬迁，而频繁的搬迁对于员工和客户而言，都有不安全感和不稳定因素，影响企业品牌形象。
由于目前整体经济现状不景气，大型企业纷纷自行建造写字楼，如源昌、禹洲、福隆、中骏、七匹狼、鸿星尔克、九牧王等知名企业都已经建立了自己的企业总部，这反应出企业自有写字楼能节约可观的租赁费用，该物业还可以作为企业固定资产获得稳步的收益，起到抗通胀和抗风险的作用，不仅如此还可以抵押贷款用于融资。因此对于很多成长型企业来说长期租赁的成本过高，可以选择购买写字楼，条件允许的话可以整层购买，自用一部份出租一部份，可以保证长期稳定的收益。

八、项目周边产业规模化
已有业态：
1）茶业城占地2万多平米，商户数达250家，辐射全国。
2）台湾水果批发市场占地3.4万平米，已有220多家经销商入驻，可作为台湾水果交易区、竞拍场、中转集散地等作用，还设有容量达一万吨的仓库，物流营销中心和大型停车场，预计在三年内其年交易量可达60万吨，年交易额达25亿元，成为闽南金三角最具规模的果品批发中心。
3）厦门中埔水产批发市场交易区经营面积达3万平方米，包括1.2万平方米大棚和400间店面，还配备物流配送中心等，设施全省一流。它是闽南最大的海鲜供应基地，承担着周边20多个地市的海鲜供应，除了包括本市、泉州、漳州、龙岩、三明等地区外，还远销北京、上海、浙江、广东，出口日本及东南亚一带。
这些大型的产业之所以都聚焦在本片区的主要原因是：
1、 交通枢纽位置，进出岛内外、漳州、泉州等交通便利，可以大大缩短运输时间和成本；
2、 结合海港、空港的优势，成立物流配送中心，对外运输非常便捷，可以实现全流程一站式；
3、 拥有大型停车场的配套，自用和客户都能享受到这一便利。
一、 我国物流行业发展前景
1、 宏观经济环境
中国经济高速增长。自1978年实行改革开放以来，中国经济高速增长。
2010年，中国沿海省份和城市（广东、福建、上海、浙江、山东、天津及辽宁等）的外贸额达18,676亿美元，其中进出口值分别为7,968亿美元和10,708亿美元，占2010年全国外贸总额的62.83%。中国经济及对外贸易的增长，给中国物流行业提供了一个良好的宏观环境。
2、 我国物流产业“十二五”期间面临重大机遇
为了应对国际金融危机，国家启动了大规模交通基础设施建设，这一轮基础设施建设的效果将在“十二五”期间显现，我国将会形成高效互联快捷的高铁网、高速公路网、航空网和水运网，特别是高速铁路网形成后，原有的普速铁路的货运能力将极大增加，这些都会对物流服务产生重大影响。
此外，“十二五”期间，新一轮科技革命的启动、对外开放新格局的形成，资源环境压力的加大和全国统一、开放、竞争有序的市场体系的加快建设等因素也将成为物流产业发展带来新的机遇。
二、物流行业政策
国家发改委等九部委联合制定了《关于促进我国现代物流业发展的意见》，要求各地政府和各有关部门协同配合，形成合力，大力发展现代物流业；要求地方政府努力探索，结合实际，制定相应的政策措施，加快促进我国现代物流业的协调健康发展。
2010年发展规划的指导思想、工作目标、重点任务、主要措施和具体标准项目，建立了由物流通用基础标准、物流技术标准、物流信息标准、物流管理标准和物流服务标准五个部分组成的框架体系。
三、从物流环境下看厦门物流的发展
从厦门的物流行业来看，2008年，厦门全市进出口454亿美元，厦门港集装箱吞吐量突破503万标箱。作为新中国成立60年的献礼，2009年，厦门港港口吞吐量将突破亿吨，步入我国“亿吨大港俱乐部”。特别是厦门港地处上海和香港、深圳等大港之间，是国际物流与国内物流的交汇点，又是海峡两岸大三通的最前沿，现有通往世界各地的远洋航线及国内航线，已逐步奠定国际中转港的地位。
　　港口是经济发展的引擎，厦门港的发展极大地带动了当地及周边地区物流业的发展，而港口腹地的发展，又促进做强做大港口经济。如今，厦门市建成了“东渡－象屿－航空港物流园区、海沧物流园区、杏林物流园区、刘五店物流园区”多种功能类型的物流园区，获批火炬园、翔安两个国家B型保税物流园区，其中东渡－象屿－航空港物流园区、海沧保税港区的封关运作，已然形成一个“保税物流航母”战斗群。厦门与周边地区如广东梅州市、江西赣州、新余、南昌等地业已开始实施落实公铁海联运项目，使厦门港的腹地大大增强，厦门物流如虎添翼。
　现在：从“散兵游勇”到“支柱产业”
厦门现代物流企业的发展起步于20世纪90年代末，十多年来，厦门市着力培育现代物流业成为城市经济发展新的增长点，并与城市经济形成了快速互动发展。2008年厦门的物流业增加值为108亿元，对GDP的贡献率已经达到6.9%。
“九五”末期，厦门外贸货运代理、仓储运输等物流环节都有企业在运作，但是整体物流的概念还是新鲜事物，物流企业各自为战，处于散兵游勇状态。因为海港、空港优势明显，且拥有享受特殊优惠政策的保税区、出口加工区等，厦门发展物流业具有得天独厚的优势。因此，厦门“十五”明确将现代物流业列为现代服务业的三大支柱行业之一。这期间，我国外贸体制改革全面深入，厦门外贸向民间资本全面放开，并向外资部分放开。
厦门市委、市政府十分重视现代物流业的发展，《厦门市国民经济和社会发展“十五”计划纲要》明确将现代物流业列为现代服务业的三大支柱行业之一，并明确提出了建设航运物流中心的战略目标。一系列着力于营造良好的产业发展环境的举措，充分体现了厦门市委、市政府对发展厦门现代物流业的高度重视。
经过近几年的发展，厦门市物流业取得了长足进步，并处于高速发展阶段。一大批传统的运输、仓储、货代、贸易、商业流通企业等开始向现代物流服务型企业转变；工业制造业等产业部门逐步开始实施主辅分离；一批专业的第三方物流服务企业如雨后春笋般涌现。
如今，在厦门，每四个人中就有一个人做的事情与外贸、港口、物流行业有关系。厦门的外向型经济占据了厦门经济总量80%以上的份额。时至今日，厦门市外贸大军数千家企业中，80%以上是民营外贸企业。厦门市外贸长期占据全省外贸半壁江山，五年来，形成了强大的外贸物流，有力地促进了厦门港迅速崛起，成为我国东南沿海主枢纽港。
未来：从“海西龙头”到“辐射全球”
厦门市物流概念从无到有，并获得蓬勃发展。如今，厦门从事物流相关经营的企业约5000家，其中具有一定经营规模的有200多家，一大批国内外的知名物流企业，如马士基、伯灵顿、联邦快递、TNT、大通、中远、中海、中外运、华贸等纷纷落户厦门，包括国有、民营和合资的本土物流企业，在学习和借鉴国内外先进物流经营理念的基础上，敢于面对市场竞争，实施走出去的发展战略。
　　厦门一直是海西发展的龙头，在国家出台的《物流业调整和振兴规划》中，厦门被列入全国21个全国性物流节点城市之一。同时，以厦门为中心的东南沿海物流区域也被列入该规划中的全国九大物流区域。2009年2月，厦门市政府再次提出了培育物流“百亿工程”，目标是全面做强、做大厦门物流业；到2011年，物流业增加值达到152亿元，2013年达到190亿元，2015年达到238亿元……
作为厦门市三大支柱性服务产业之一的厦门物流业，如今又站在了新的起点上。厦门物流业的60年发展正如火红的朝阳，开始向外发光发热，也将领衔闽西南，引领海西经济区，辐射海峡，走向全球。