商业策划招商合同.doc

商业项目全案策划及独家招商代理合同

协议双方：
甲方名称：
注册地址：
联系电话：

乙方名称：北京伟业精锐商业管理顾问有限公司
注册地址：北京市安定门外安立路8号汇欣大厦A座15层
联系电话：010—84990266

本合同术语解释：
1) 该项目:商业项目（暂定名）。

2) 报告:全案策划内容，该报告内容详见附件一。

3) 代理佣金:甲方按合同规定付给乙方之全案策划费用及招商代理费用。

甲、乙双方本着友好合作、相互协商的精神，就该项目之全案策划代理共同达成如下协议：

第一条：项目名称及标的物地址
1.项目名称：
2.地 址： 街 号，占地面积约为 万平方米，规划总建筑面积约 万平方米，（以有关部门许可或批准的内容为准）。
第二条：委托要求
1. 该项目的战略策划方案应具有高起点、高品质、高水准，具有独特个性和可操作性；
2. 方案的运作要建立在以地块为基础的资源整合基础上，要求方法科学、数据真实；同样具有高起点、高品质、高水准的特点，具有与本项目相谐调的独特个性；
3. 通过方案的实施能够使甲方获得良好的经济效益和一定的社会效益。

第三条：委托内容
1. 甲方委托乙方就该项目进行全案策划(市场调研报告、市场定位报告、产品定位报告、营销推广报告、招商推广报告)、独家招商工作，乙方所出具报告及服务内容以本合同附件一所列之内容为准；
2. 在乙方提交报告、已经提供甲方认可的策划方案的基础上，为使最终成果更科学、更切合实际，在必要时，如甲方需要，甲乙双方均可聘请有关专家（主要为房地产资深人士、商业经营行家等）通过会议进行交流、讨论与确认；
3. 本条第1、2款所述之乙方提供该项目之报告及策划方案的形式包括：
3.1 乙方应向甲方提交正式报告8套；如甲方须增加报告份数，则以整套500元，每本200元计算（此费用为现金形式支付，乙方不负责提供发票）；乙方待甲方所支付应收之策划费全部到帐后，应向甲方提供报告之电子版4份；
3.2 项目整体功能规划、店铺分割等草图部分（设计建议草图（仅供参考），并提供电子文件）。

第四条：本合同期限
1. 本合同之策划部分有效期自本合同签订之日起计算，即 年月 日至
年 月 日终止；
2. 本合同之招商代理期为从本合同生效起至开业后一年止；
3. 招商服务在本合同期内未完成部分，甲乙双方再签订相关补充协议。

第五条：工作人员组成
1. 乙方针对该项目成立专门的专案小组全程操作本项目，专案小组人员由市场分析人员、经济分析人员、商户研究人员、市场营销人员组成，该专案小组人员包括本合同附件二所列之工作人员，乙方可以根据工作需要增加辅助工作人员；
2. 乙方应当在签定合同时将专案小组成员名单及资历以书面形式交甲方。乙方更换所派工作人员的，应于实际更换前七个工作日书面通知甲方并说明原因，并在甲方同意后方可更换。
3. 如乙方所派出工作人员与甲方在工作上不协调，在得到合理的证明下，甲方有权要求乙方更换所派工作人员。

第六条：甲方责任及权利
1. 甲方须根据本合同之第八条向乙方支付有关的服务费用；
2. 甲方应按乙方合理要求及时向乙方提供该项目之有关资料，并保证资料的真实性，为乙方顺利进行分析研究、策划工作提供方便。甲方必须提供的资料，以已经向计划管理部门、建设管理部门、土地管理部门、房屋管理部门或其他行政机关提供的，以及已经自勘察、设计、施工或者其他单位所获得的范围为限。甲方不能提供的部分，乙方应当自行收集。甲方提供之资料准确性、精确性不足的，乙方应当自行补充调查；
3. 甲方指定专人作为本协议的甲方代表负责本项目策划工作。乙方应当向甲方以及该代表进行密切联系，加强沟通。甲方以及甲方代表应当为乙方开展本协议约定的工作提供方便。甲方应当以书面形式将该代表人通知乙方。如有变更，应提前七日向乙方书面通知；
4. 甲方代表以及甲方其他有关工作人员有权参加由乙方为本项目工作主持的会议，对乙方提供之项目及策划方案进行交流、讨论与确认；
5. 对乙方提供之报告进行审查验收，审批乙方提供的广告宣传计划以及营销计划，与乙方沟通协商；
6. 对乙方建议的招商价格表、付款方式、策划及宣传推广方案进行修改，并经双方协商后执行；
7. 有关现场招商处、样板间、户外广告（围墙、指示牌、广告牌、车身广告等）、模型、效果图、楼书、折页、展板、DM、海报、展销会包装、推广活动、电台广告、报纸杂志广告及软性文章等的委托制作费用及发布费用均由甲方负责，有关委托制作及发布合同的谈判乙方配合甲方完成。上述广告和宣传的内容属于乙方提供策划咨询服务的范围（预算费用估计为项目销售总额的1.5~3%）。
8. 提供以下设施、招商工具及承担相关费用：
1） 提供现场包装、招商中心（含办公用品、电话、装修、装饰）等，并承担设计、制作、安装、使用等费用（包括招商中心、水费、电费、物业人员费用等）；
2） 户外广告牌（围墙、指示牌、广告牌、车身广告等）、工地围墙广告的审批及制作费用；
3） 展示会、看房班车、促销及客户联谊活动（含奖品部分）、模型、效果图、报纸等媒体广告、宣传品（包括楼书、折页、户型图、客户通讯等）制作、发布费用。
9. 甲方有权全程监控和参与乙方工作。
第七条：乙方责任及权利
1. 乙方须根据本合同之第八条向甲方收取有关的服务费用；
2. 乙方将组成四至六人的专案小组进行本项目的策划工作（辅助人员不计在内，本项目相关人员安排见附件二），全程与甲方密切联系，加强沟通；并调动公司重要部门和优秀专业资源全力配合；
3. 甲乙双方合同签订后，乙方应立即有效的开展工作，但如甲方在合同签订后七日内首付款仍未到帐，则乙方有权暂停工作，直至甲方应付款到帐为止，而由此产生的相应损失，乙方不予负责，且有权向甲方收取相应滞纳金；
4. 乙方应本着客观的原则，按附件一（商业项目全案策划纲要）的规定以及甲方提出之有关项目策划工作的合理要求完成策划工作，并尽力提供准确的资料以供参考。策划报告以附件一之内容为标准。报告要详细、切实可行、富有创新性和个性，保证本项目的开发质量和效益；
5. 自本合同签订之日起 45 日，向甲方提交项目前期发展策划报告（包括市场调研报告、市场定位报告）；
6. 自提交上一工作成果后 35 日，向甲方提交项目产品定位报告、营销/招商推广策划报告；
7. 乙方在提交策划报告的各种文件时，应同时提供内容一致且相应的电子版文件；书面文件均至少要一式两份；
8. 乙方应通观全局，对项目可预见和不可预见之问题及时给甲方提供预警性提示及解决方案，以保证项目的顺利进行；
9. 乙方有责任根据项目进展的实际需要对已经完成的策划进行修改，防止由于策划瑕疵给甲方造成的损失、或者导致甲方错失商业机会；
10. 乙方应组织专案组定期与甲方就本项目举行例会，例会时间根据项目进展的需要由甲、乙双方合理确定；
11. 乙方应组织专案组为甲方选择设计方案提供顾问服务。顾问期至招商完毕后方可结束；
12. 乙方应制订详细的营销策划执行方案，密切配合并代理甲方实施策划方案，同时协助相关专业设计单位准确执行策划方案；
13. 乙方亦应积极参与甲方或甲方与其他合作单位的会议，并就本项目提出有益的建议；
14. 乙方应协助甲方设计、执行和各种媒体发布或制作的工作；
15. 乙方所制定的所有方案均需由甲方最终确定认可后，方可执行；
16. 乙方有权合同期内在该项目所有招商有关的宣传品上印刷乙方为全案策划公司，并配有乙方的公司名称及商标标识；
17. 乙方不得以低于甲方认可的租金出租本项目，不得擅自给客户任何形式的折扣。乙方在未接到甲方书面同意的情况下，以低于当前甲方决定的租金出租的，乙方应向甲方补足差额，并不得要求提出该笔交易的服务费。
18. 乙方超越本合同所约定的代理权限的行为责任自负。因乙方及其员工过错而对他人造成损害的，由乙方及相应责任人自行承担。乙方不得向经营商做任何口头承诺；
19. 乙方有责任为甲方培训招商、管理人员，并在团队、制度建设方面为甲方提供协助。
第八条:策划服务费用
1. 本合同签订之乙方应收取的全程策划代理佣金，具体金额与结算细则如下：
1.1 策划费用合计：人民币柒拾万元整（小写：RMB 700,000 元）。
1.1.1 乙方应于2005年 月 日或之前，完成报告第一部分（市场调研、市场定位），并就报告第一部分所涉及的内容与甲方举行专题会议进行商讨后向甲方提交正式报告；
1.1.2 乙方应于2005年 月 日或之前，完成报告第二部分（产品定位、营销/招商报告），并就报告第二部分所涉及的内容与甲方举行专题会议进行商讨后向甲方提交正式报告；
1.2 策划费用的结算：
1.2.1本合同签订后七个工作日内，甲方须向乙方支付策划费用，计人民币 肆拾万元整 （小写：RMB400,000 元），作为乙方本案前期策划工作之启动经费。
1.2.2为体现乙方的全案策划与实际招商效果的挂钩，在乙方为甲方进行招商的面积达到70%时；甲方在七个工作日内须向乙方支付剩余的全案策划费用,计人民币叁拾万元整(小写：RMB 300,000 元)；
1.2.3除不可抗力影响外,若因甲方原因造成乙方招商无法继续时，30万元将作为对乙方的补偿，全案策划报告完成并经甲方认可后七个工作日或停止招商后七个工作日内支付乙方。
1.2..4乙方需在甲方向其支付策划费用的同时，向甲方开具正式发票。乙方因收取策划费用所应缴纳的所有税费，由乙方自行承担；同时甲乙双方结算时，发生的汇款费用和银行手续费由汇款方负担；
1.2.5乙方负责项目广告、宣传、推广之策划方案的制定及提报，具体方案由甲方最终确定；甲方负责按照乙方营销推广方案内容聘请适合项目之专业广告公司进行广告设计，聘请广告公司之费用由甲方承担；
1.2.6甲乙双方聘请有关专家通过会议进行交流、讨论与确认，并各自承担所聘请专家之相关费用；
1.2.7合同签订后，如甲方还需乙方提供合同约定外之服务及支持，则甲方须以书面形式向乙方提出，乙方则根据其服务内容及工作量向甲方收取相应费用。
第九条：招商服务费用
1.招商费用、范围、目标的确定：
1.1 招商范围：自本合同正式签订之日起，乙方负责本项目之全部招商工作；
1.2 招商费用：乙方将收取甲方以本项目商业物业租出楼面面积相当于首年月租金之200%，即2个月的租金作为招商代理服务佣金。
乙方招商面积达到招商总面积的50%以前，按1个月的租金作为招商代理服务佣金；
乙方招商面积达到招商总面积的50%~70%时（不含70%），按1.5个月的租金作为招商代理服务佣金；
乙方招商面积达到招商总面积70%时，甲方须在三日内补齐以1.5个月为标准的招商代理服务佣金累计的差额；
乙方招商面积达到招商总面积的70%以上时，按2个月的租金作为招商代理服务佣金；
乙方招商面积达到招商总面积90%时，甲方须在三日内补齐以两个月为标准的招商代理服务佣金累计的差额；(见下表)

招商服务费收费方式
收费阶段（招商面积）
收费标准(月租金)
50%以下
1

50%~70%（不含50%）

1.5

70%
当招商面积达到70%时,甲方须补齐以1.5个月为标准的招商代理服务佣金累计的差额
70%以上（不含70%）

2
90%
当招商面积达到90%时,甲方须补齐以两个月为标准的招商代理服务佣金累计的差额

1.3 招商过程中甲方应对乙方之商户进行确认，并向乙方提供商户之签约文件一份（注：复印文件即可），以做乙方建档之用；
1.4 租金价格：
1.4.1 乙方招商之租金限定标准（原则上不得低于策划报告的标准，除甲方同意的情况列外），待项目价格定位后甲乙双方拟定补充协议共同确定；
1.4.2 本项目在招商过程中所成交商户租金支付方式以扣点及流水倒扣等方式约定的，则甲方对乙方之佣金结算须以双方开盘前之定价形式为标准依据；
1.4.3 成交商户所租用之铺位如未明确定价，则甲方以本项目中最高租金单价与最低租金单价之和的平均值作为结算依据；
1.4.4 招商过程中如乙方租赁之租金水平高于甲乙双方确定之租金水平，则甲方将给予乙方相应奖励，具体奖励条款待项目价格定位完成后甲、乙双方拟定补充协议确定。

2、招商费用结算：
2.1 招商费用的结算为月结，甲方每月5日前向乙方结清上月相应之招商代理佣金；
2.2 甲方如在合同规定日期十日后仍未向乙方支付佣金，则乙方有权以合同金额万分之二点一每日向甲方收取滞纳金；
2.3 甲方如在合同规定日期三十日后仍未向乙方支付佣金，则乙方有权终止本合同。并视甲方为违约。同时有权向甲方收取合同中招商面积所余部分应付佣金总额的5%代理费用以作违约金。
2.4 招商代理佣金结算以客户与甲方签订《商铺租赁合同》并交纳首付租金为依据。
3．招商补充条款：
3.1 为保证策划与招商工作的统一性与连续性，招商工作需严格执行策划报告之内容；
3.2 待项目整体策划工作完成，甲乙双方拟定补充协议确定项目招商原则，项目招商工作均按照招商原则执行；
3.3 若乙方客户在开业前签署合约后悔约，乙方将退回该佣金于甲方；
3.4 乙方及时向甲方提交意向客户之列表文件，甲方应在收到后三日内向乙方提供书面确认函。
4．独家招商之补充条款
4.1 乙方将每周向甲方提交意向客户之列表文件，甲方应在收到后二日内向乙方提供书面确认函；
4.2 乙方应及时将市场信息及利于本项目之定价方案向甲方汇报，甲方在了解后应即时做出相应调整决定，以便适应市场之需求；
4.3 如甲方建议定价与市场偏离较大，且导致对乙方之招商任务的把握度出现问题，则乙方须将合理的市场依据作为调整定价之支持提交甲方，如甲方仍不予采纳，则双方应在友好协商下将乙方佣金及任务重新调整作为双方合作的基本支持；
4.4 甲乙双方在达成定价标准后，乙方应及时开展工作。但如甲方因自身原因频繁、大幅更改定价，而导致乙方人力、物力大量消耗、且工作无法实施，甲方须给予乙方相应补偿；
4.5若甲方或与之相关人士欲入驻本项目，则甲方应提前通知乙方，乙方根据项目总体要求对该商户进行入驻评定，并最终做出成交决定，成交后甲方应向乙方支付佣金的1/2作为服务费。但此类情况成交的物业面积不能超过项目招商总面积的30%；
注：上述招商合作内容只限于我司对于招商工作的收费标准以及结算日期的确定。
由于招商合作具体操作的方式、方法以及内容还需待策划方案、租金价格确定后贵我双方共同确定，其中所涉及商户的确认方式、有效期，我方所代理的实际物业面积以及方式成交客户的标准均在后期招商补充协议中确定阐述。
第十条：违约责任
1. 本合同的任何一方因不履行本合同中所规定的任何责任或义务，而使对方造成损失的，须赔偿对方因此造成的相应损失；
2. 因一方未遵守合同中的任何条款，或未履行本合同中的任何责任或义务，守约方在提前七个工作日书面通知违约方后，有权提前终止本合同的履行。守约方因违约行为而受到损失的，违约方应承担相应的赔偿责任；
3. 合同有效期间，因不可抗力（系指如洪水、地震、火灾等自然灾害及战争等人力无法抗拒、不能预料又不可避免的事件；但无支付能力、破产等不视为不可抗力）而一方不能履行本合同的，在取得有关部门的不可抗力的认定后不视为违约，但是应当在发生不可抗力事件后立即向对方通知，并于七日内向对方出具合法、有效的证明；
4．如因甲方未按本合同约定向乙方提供乙方需求的合理文件致使乙方不能按期完成工作的，乙方对甲方不负赔偿责任；
5．如甲方无故拖延付款期限，则乙方有权自报告应收费用之日起，向甲方以所欠金额万分之二点一每日计算收取滞纳金；
6．如甲方拖欠款项超过一百日，则乙方可视甲方违约，同时停止一切相关之工作，并有权单方面终止本合同，并向甲方收取所欠款项及滞纳金；
7．如策划方案达不到甲方要求，本合同中止执行，且甲方不再支付乙方任何费用。
8．如招商工作达不到招商进度要求，甲方可中止执行本合同，且甲方不再支付乙方任何费用，并扣除乙方当前阶段的招商费用进度款，作为对甲方损失的赔偿。
第十一条：保密及知识产权
1. 乙方应保守甲方提供的和本项目有关的商业秘密（包括数据、图纸、客户名单、经营策略等），除工作小组及公司领导级外，非经甲方同意不得将有关资料、信息擅自泄漏给他人，不得将策划工作中的有关资料与内容使用于本项目以外的用途；
2. 乙方违反上款规定，应承担由此给甲方造成的所有损失，包括律师费。

第十二条：争议的解决方式
凡因执行本合同产生的一切争议，双方应协商解决，商议不成时，应向甲方或乙方所在地之人民法院提出诉讼。本合同适用中国法律，以法院最终判决为终局，对双方均有法律约束力。

第十三条：甲方在此不可撤销地陈述并保证
甲方系依中国法律合法注册成立，并有效存续的有限公司，为该项目之合法所有者，乙方对本项目属于厂房改造的特殊性给予认可；
1. 甲方尽量向乙方提供的有关该项目的一切政府批文、物业状况、说明、设计、装修标准等文件和确保资料均真实、正确、合法、有效，无任何虚假或非法之处；
2. 甲方保证为乙方完成物业的宣传工作提供支持与帮助，合理协调并及时通报乙方有关工作进展；
3. 若因物业本身之缺点、缺陷或甲方之原因导致与第三人发生争议、引起诉讼或提起仲裁，则甲方保证积极解决上述争议、诉讼或仲裁并承担应诉义务，承担因此发生的费用。
第十四条：乙方在此不可撤销地陈述并保证
1. 乙方系依中国法律合法注册并有效存续的有限公司；
2. 乙方在本合同履行中忠实于甲方利益，并保证其委派、聘请的工作人员在代理以及服务中忠实于甲方利益；
3. 乙方清楚本项目属于厂房改造项目，并清楚由此产生的招商困难。
第十五条：其他
1. “ 商业项目（暂定名）全案策划纲要”为本合同附件一；
2. 乙方工作人员之组成要求为本合同附件二；
3. 本合同与本合同的附件为不可分割的完整组成部分，具有同等法律效力；
4. 本合同自双方签字盖章后即可生效；
5. 本合同一式肆份，甲、乙双方各执贰份，具有同等法律效力；
6. 本合同如有未尽事宜，由双方协商确定或另行签订补充合同，补充合同与本合同的规定如有不同，以补充合同为准，具有同等法律效力。
甲方： 乙方：北京伟业精锐商业管理顾问有限公司
（章） （章）
代表签字：　　　　　　　　　　 代表签字：　　　 　　　　　
签署日期： 年 月 日
签约地点：中国北京
附件一：
商业项目全案策划纲要

第一部分 市场调研报告
一、宏观市场环境分析
1. 经济环境分析
2. 政策环境分析
3. 相关宏观环境因素
二、商业物业调研分析
1. 商业物业市场发展概况分析
2. 商业物业开发现状与发展趋势分析
3. 商业物业总体供求分析
Ø 总体市场状况分析
Ø 商业物业市场供应、需求分析
Ø 商业物业租赁、销售价格分析
三、经营店型调研分析
1. SHOPING MALL（购物中心）分析
2. 百货商场（传统百货）分析
3. 超级市场分析
4. 专业市场分析
5. 社区商业分析
6. 其他类型商业物业的研究分析
四、客户群体的调研分析
1. 商铺投资者调研分析
2. 终端消费者调研分析
3. 招商客户的调研分析
五、主要商圈与重点商业项目分析
1. 主要商圈调研分析
2. 重点商业项目（商业市场）分析
Ø 地理位置
Ø 项目规模
Ø 商业性质
Ø 硬件设施
Ø 经营模式
Ø 楼层分布
Ø 购物环境
Ø 商户与业主合作方式
Ø 租客组合
Ø 商品布局
Ø 价格
Ø 目标消费群体
Ø 品牌档次
Ø 广告形象
Ø 优劣势分析
Ø 经营状况
Ø 其他各项影响因素分析
六、物业管理之调研分析
1. 物业管理公司调研
2. 物业管理各项条款调研分析
Ø 管理力度
Ø 商户对物业管理提出的要求
Ø 个别商户对物业管理的特殊要求

七、项目所在地区域市场分析
1. 区域商业市场环境分析
2. 区域商业市场供应、需求分析
3. 区域市场租金、销售价格分析
4. 域市场商业物业竞争格局分析
5. 项目商业物业可行性分析、初步定位

第二部分 市场定位报告
一、项目区域总体概况总结分析
二、项目分析
1. 项目地理位置分析
2. 项目基本技术指标分析
3. 项目功能分析
Ø 功能互动分析
Ø 项目各业态功能的确定
4. 项目商圈分析
Ø 商圈区域市场的划分
Ø 主要商圈、次要商圈、辐射商圈的确定
Ø 商圈消费人群分析
Ø 商圈竞争格局分析
三、项目SWOT分析
1. 项目优势分析
2. 项目机会分析
3. 项目劣势分析及应对措施
4. 项目威胁分析及应对措施
5. 项目综合分析及初步定位的确定
四、项目定位
1. 项目总体定位
Ø 商业物业经营主题的确定
Ø 商业物业投资主题的确定
2. 项目目标客群定位
Ø 终端消费人群定位
Ø 经营商户定位
Ø 投资人群定位
3. 项目价格定位
Ø 价格制订依据的阐述
Ø 本项目价格定位

第三部分 产品定位报告
一、项目商业物业总体规划
1、产品设计总体规划方案的制定（总体规模（地上、地下）、建筑方式、商业经营形态等）
Ø 本项目商业配套、非配套比例控制
Ø 本项目公建物业的合理利用方案的制定
Ø 本项目商业物业总体供应量计算、分析与规划
Ø 本项目商业物业规划形式、分布格局、组合方式等总体规划
Ø 本项目销售、租赁可行性分析及适合本项目之租、售方案的制定
Ø 本项目经济效益分析
二、产品设计主题定位
1. 产品设计主题定位确定
2. 产品设计主题定位诠释与细部研究

三、产品设计
1. 建筑产品设计（外立面、柱间距、层数、层高、商铺面宽、进深、墙体、天花、地面、灯光、防火设施等）
2. 商业经营产品设计
Ø 交通组织系统（外部交通组织、内部交通组织、入口、中庭、电梯、消防通道、休息场所、停车场等）
Ø 经营管理产品（仓储空间的设计与规划、中央空调系统设计、智能化保安系统设计、电子商务平台设计等）
Ø 装饰装潢设计（整体形象与风格建议、外立面设计、商场招牌设计、绿化建议、灯光建议、景观小品建议、广告（位）宣传设计等）
四、店铺分割与功能布局
1. 店铺分割总体策略的确定（视具体行销策略决定）
2. 商业功能布局的设计与规划
五、商业经营管理（物业管理）建议
1. 商业经营管理模式的设计与制定
2. 商业经营管理职责的确定（介入时机的选择、工作内容的确定、管理方式的制定、管理费用的确定等）
3. 商业经营管理针对项目长期、稳定发展运作策略的制定

第四部分 营销推广报告
一、项目简介
二、可类比项目重点竞争对手营销策略分析
1.竞争对手的确定
2.竞争对手项目概况
3.竞争对手近期的销售动态及我方的对应策略
三、本项目创新营销体系的建立及关系营销
四、项目主要卖点荟萃及强弱势分析与对策
五、项目发展定位确定
1.项目发展定位
2.项目形象定位
3.项目形象的塑造和建立
4.项目命名方案
六、项目目标客户群的定位（客户群的再清晰化）
1.目标客户群定位
2.目标客户群描述
七、价格的定位及策略
1.项目单方成本
2.项目利润目标
3.可类比市场价格
4.价格策略
5.价格分期策略
八、入市时机及销售分期控制
九、广告策略
1.广告市场分析
2.北京市楼盘市场广告解析
3.广告战略目标
4.项目分析和广告定位
5.广告创意表现
6.广告策略
7.广告阶段研究
8.广告主题
9.广告投放率及规模
10.广告效果监控、评估及修正
11.广告费用预算
十、媒介策略
1．媒体总体策略及媒体选择；
2．媒体组合策略；
3．投放频率及规模；
4．软性新闻媒体；
5．媒体费用预算。
十一、推广计划
十一、公关活动策划及现场包装
十二、品牌战略
1.品牌命名方案；
2.项目VIS系统建立。
十三、营销推广效果监控、评估及修正
1.效果测评形式；
2.实施效果评测的主要指标。
十四、营销环境的营造
1.销售部的规划设计；
2.样板间的规划设计和建议。

第五部分 招商推广报告
一、初期宣传推广工作
1. 初步完成落实项目推广费用预算案、确定物业最终面积计算表等工作后，我司将立即筹备一套完整的宣传推广工具；
2. 商业咨询材料如：法律咨询材料、牌照、税务问题、来往账户之开设等；
3. 现场咨询材料如:项目所在地消费者零售消费能力、档次、品味、流行情报；项目所在地游客数量、消费习惯；项目所在地商业物业分布地区、经营业绩等；
4. 项目资料如：图片、效果图、平面图、位置图、租金价目表等；
5. 项目租赁条款如：租赁年期、起租期、免租期、管理费、水、电、煤、电话费、违约责任等。
6. 公关活动
Ø 与公关、广告公司协调策划宣传公关活动，如记者会、专题采访；
Ø 提供印刷品宣传、楼书、招商手册等设计意见；
Ø 软、硬广告配合介绍项目所在地商业物业市场状况。
7. 直销大型目标主力客户。我司将根据目标主力租户名单，以直销方式亲自逐一联络及洽谈，度身定造其需要的市场资料,了解其装修工程技术要求，利用较惠租赁条件吸引其进驻，务求在招商的最早阶段便能落实此批“主力租户”，从而提高项目号召力，增加其他商户的信心。同时，我司将大量邮寄本项目之推广资料予零售商户，利用我司之客户网络资源，最大限度推动项目招商工作的顺利进展。

二、全面招商运作工作
1. 此阶段我司将按照拟定之行业组合及分布建议，根据每一行业的分类，为项目选择具适合的租户进行推广；
2. 继续向主力商户推广，以不断提高物业实力，努力开拓及发掘更多新客户。我司将全面跟进所有投寄范围内的商户名单，根据各商户的质素及营业性质来确定其进驻物业位置，以配合拟定的行业商户组合建议；
3. 不断改进及更新招商资料，继续跟进主力牵头商户；利用促销活动及媒体宣传，营造声势及热销气氛，使本项目成为零售界成行成市的谈论进驻对象，成为市场注目的焦点。

三、落实商户进驻物业
1. 继续全面跟进招商推广工作，视商铺（物业）出租状况，及时调整及制定招商策略；
2. 以租金价格为指针，协助甲方与商户直接洽谈租赁条件；
3. 落定租赁条款及租约，完成整个签约程序。

四、后期招商跟进工作
1. 全面跟进工作，包括视察场地、洽谈租赁、条款、签约等过程；
2. 协助商户进场装修，与工程公司协调入图审批、装修等工程问题；协助公关、广告公司安排新闻发布会、记者会、作广泛试业宣传，如出报纸新闻稿、举办宣传活动、剪彩等，以提高本项目的知名度，营造浓厚的商业氛围；
3. 展开整体商场(物业)的宣传活动，预计当商场招商超过70%时，可开始试业。当商场招商工作完成超过80%时，我司将制定商场全力推广宣传活动，协助举办试业活动。

五、正式开业

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附件二：
商业项目（暂定名）工作人员名单

项目总顾问：蔡宇祥
项目总负责人：陈志坚
项目总监督：王鹏锦

专案策划人员名单
项目策划负责人：周宁
策划顾问：谭利、石超、孙晓毅 、王强 、马登保、刘金金

招商人员名单：
项目总招商统筹：赵九阳
项目招商负责人：梁海龙、王丰、陈艳丽
招商人员：施伟 、刘晓丹、刘敏、翟永斌、魏志刚、阎俊、穆伟、赵嘉、
耿立禹、杨斌 、赵月永

伟业商业公司针对学院路项目
策划招商工作周期列表
年份
2005年
2006年
月份
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
顾问阶段
策划周期

商业管理公司推介期

全程顾问工作周期

推广工作

招商阶段
招商推介期

招商准备期

重点招商期

后期维护期

备注
我司所提供的全程顾问服务，将贯穿项目运作的全过程，并随时根据项目阶段性运作要点，提供相应的策划文案或顾问服务；
在整个项目运作过程中，我司将依据本项目运作周期各个重要节点的阶段性特点，制定相应的推广策略，其服务同样将贯穿本项目运作的全过程；
上述运作周期表为项目初步操作排期（实际操作时间还将受开发进度影响,例如：施工进度等），项目实际运作周期会在双方合作合同中具体体现。