唐文彪与九台佳隆住宅开发有限公司房屋买卖合同纠纷案.doc

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唐文彪与九台佳隆住宅开发有限公司房屋买卖合同纠纷案

吉林省长春市中级人民法院
民事判决书
(2014)长民一终字第137号

　　上诉人（原审原告）：唐文彪。
　　委托代理人：高胜，吉林申和律师事务所律师。
　　上诉人（原审被告）：九台佳隆住宅开发有限公司。
　　法定代表人：乔通，总经理。
　　委托代理人：肖建达，该公司法律顾问。
　　上诉人唐文彪和上诉人九台佳隆住宅开发有限公司（以下简称佳隆公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省九台市人民法院（2013）九民初字第1938号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人唐文彪的委托代理人高胜，上诉人佳隆公司的委托代理人肖建达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　一审法院经审理查明：2012年7月17日，唐文彪与佳隆公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：佳隆公司将位于九台市洋城晟地花园103幢西3单元1506号、面积为120.06平方米的房屋，以人民币431736元的价格预售给唐文彪，并约定房屋交付时间为2013年1月31日。后佳隆公司未按合同约定时间交付诉争房屋，直至2013年6月5日，唐文彪才从佳隆公司领取房屋钥匙并办理了入住手续，佳隆公司延期交房约4个月。另查，2012年10月28日，佳隆公司与九台市光源电力安装施工处签订了施工合同，约定由九台市光源电力安装施工处在2012年11月3日至2012年11月19日期间承建洋城晟地小区的电力工程。2012年11月中旬，九台市突降大雪。
　　2013年9月9日，唐文彪起诉至一审法院，以佳隆公司逾期交付房屋为由，要求判令佳隆公司按照《商品房买卖合同》第九条约定，向其支付逾期交房违约金58931.96元（自2013年2月1日起至原告购买的商品房经验收合格交付之日止，按照原告已交付购房款431736元的日万分之五计算，即431736元×0.0005×273日），案件受理费及邮寄等相关费用由佳隆公司承担。
　　佳隆公司答辩称：1.被告确实存在延期4个月交付房屋的问题，但延期交房并非由于被告本身的过错造成，系由于在电力外网施工过程中，九台市范围内遭遇到九台市自有气象记录以来最强的降雪，被迫造成施工中断，属于不可抗力所致，应该免除被告的违约责任；2.在不可抗力的情形发生后，被告依据所有购房人留下的联系方式，逐一打电话进行通知，告知了延期交房的具体情况及事由，同时被告也在土地局办公室打印了数百份的延期交房通知，在电话通知时告知购房人前来领取，但仅有数位购房人领取了书面通知，同时被告又在小区门口张贴了公告，因此被告已经按照合同约定适当履行了合同义务；3.我国合同法规定的违约金具有补偿性质，就是说对原告造成的合理损失进行补偿，而在合同中约定的日万分之五违约金，显然远远高于原告可能产生的合理损失，而且原告至今也没有递交自己产生合理损失的证明，因此，该合同的违约金即使在违约行为成立的情况下，也应该依据合同法第114条的规定予以酌减；4.被告虽然在延期交房过程中没有过错，但出于维护自身信誉及对购房人的同情，主动向各原告免费提供了装修用的沙子、水泥，提供的标准按照125平方米以下的户型，赠送3立方米沙子，2吨水泥，125平方米以上赠送4立方米沙子、3.5吨水泥，原告接到补偿之前，未对延期交房提出异议，而且主动接受了被告的补偿，该补偿平均每户价值4000元左右。综上所述，原告并没有在延期交房情况下产生损失，原告已经领取了钥匙，并且办理了入住手续，已经在事实上对房屋进行了认可，在其已经合法使用房屋的情况下，不能再对违约交房要求补偿。请求驳回原告的诉讼请求。
　　一审法院审理后认为：庭审中，被告承认自己存在延期约4个月交房的事实，但称系因不可抗力造成。所谓不可抗力，是指不可预见、不能避免并不能克服的自然现象。本案中，洋城晟地花园的工程地址系在我国东北长春市的九台地区，被告对该地区的地理环境及天气状况应当有合理预见，且被告与九台市光源电力安装施工处签订的电力工程施工合同系整个洋城晟地工程施工过程中的一个环节，被告根据合理预见对洋城晟地花园的施工过程应做适当、合理安排，所以被告提供的与九台市光源电力安装施工处签订的电力工程施工合同不能对抗原告的诉讼请求，故对被告提出其构成不可抗力，应予免责的抗辩事由，不予支持。关于违约金的计算方法。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第九条约定：“逾期超过30日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定。本案中，原告的损失应以被告延期交房给其造成的损失为标准计算违约金的具体数额。原告的损失，应推定为因被告延期交房期间，原告租赁房屋产生的费用。原告租赁房屋的面积以原告所购买房屋的实际面积计算。根据《九台市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十六条规定，原告在此期间租赁房屋的费用，按每月每平方米10元计算。庭审中，被告称原告主动接受了被告提供的沙子、水泥的补偿，该补偿约合人民币价值4000元左右，但被告并未提供有效证据证明所提供的沙子、水泥是为了补偿因迟延交房而给原告造成的损失，原告也并未认可这种补偿方式，故对被告的该项主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告佳隆公司于本判决生效后五日内给付原告违约金6243.12元（120.06㎡×10元×4个月×130%）；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1275元，由原、被告各负担637.5元。
　　宣判后，唐文彪和佳隆公司均不服，向本院提起上诉。
　　唐文彪上诉称：1.双方签订的《商品房买卖合同》第八条和第九条明确约定，被上诉人佳隆公司应当在2013年1月31日前将经过验收合格的房屋交付给上诉人使用，逾期交付房屋的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向上诉人支付已付购房款万分之五的违约金。被上诉人至今未向上诉人提供房屋验收合格的相关手续，违背法律规定。一审判决仅以交钥匙作为被上诉人履行交付房屋义务的依据，违反法律规定和双方合同约定。实际上，被上诉人为达到不承担违约金的目的，使用各种手段强行要求上诉人领取房屋钥匙；2.一审判决按照房屋租赁损失的130%计算违约金，属适用法律错误。上诉人的实际损失是一审法院推定的。违约金即使过高，举证责任也在被上诉人。上诉人还将提起逾期办证违约金，照此判决，一审法院必将按照银行贷款利率的1.5倍计算逾期办证违约金。请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。
　　佳隆公司上诉称：1.上诉人逾期交房并非主动违约，是因为不可抗力所致。上诉人与电力施工单位约定的是2012年11月中旬之前完工，按照以往的经验，别说是11月份，12月份都可以正常施工，但2012年11月份中旬九台市突降大雪，为了能如期交工，上诉人已经克服了很多困难，2012年夏天降水较多，造成工期紧张，上诉人已经尽了最大努力克服各种不利因素，确保施工进度，但2012年11月份的大雪是上诉人无法预见也无法避免的，应当认定为不可抗力；2.上诉人在确定不能如期交房后，向每位业主进行了电话通知，并打印了数百份书面通知在小区进行了张贴，在此期间没有任何一位买受人提出异议，均表示同意和认可，在领取房屋钥匙和办理入住手续时，被上诉人也没有提出异议，表示理解和接受。上诉人因为买受人未提出异议，而在装修时向所有业主赠送了砂子和水泥，平均每户4000元左右，此时也没有任何一位业主对逾期交房提出异议。上诉人认为已经对合同约定的交房日期进行变更并通知了各买受人，被上诉人接到通知后的行为及领取房屋钥匙并办理入住手续，应当视为认可和接受了对合同交房日期的变更，因此上诉人不构成违约；3.被上诉人在一审中没有对逾期交房造成的损失提供证据，就应当认定其不存在所谓的租金损失，同时结合九台市房屋租赁市场的租金价格及房屋的地理位置，即使判定上诉人违约，违约金数额也略高。请求二审法院撤销一审判决，改判上诉人不承担违约责任，诉讼费由被上诉人承担。
　　唐文彪二审答辩称：1.佳隆公司主张不可抗力不能成立，电力工程仅是整个工程施工过程的一外环节，非不可抗力；2.佳隆公司主张购房户对逾期交房行为认可不能成立，佳隆公司即便通知了逾期交房也不能免责，而佳隆公司所谓赠送水泥、砂子的决定是在逾期交房之前作出的，有佳隆公司向各购房户发布的通知为证，并非是对逾期交房行为的补偿；3.佳隆公司主张逾期交房违约金标准过高也不能成立，理由同我方的上诉意见。
　　佳隆公司二审答辩称：一审判决认定交付钥匙即为交付房屋是正确的，但判决的违约金过高，各购房户没有证据证明其实际损失，并且即使有租金损失，佳隆公司也已通过赠送水泥、砂子的行为给予补偿，因此各购房户主张逾期交房违约金不应保护。
　　本院二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实相同。
　　本院认为：1.不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。上诉人佳隆公司主张其发包的电力工程在冬季施工时遇到了九台地区历史罕见的强降雪，导致延误工期，属于不可抗力。因涉案工程位于我国东北地区，冬季发生强降雪属于正常自然现象，佳隆公司既然将该项工程安排在冬季施工就应当预见到可能会产生的强降雪影响，并且佳隆公司虽然主张该强降雪系其无法预见，但并未提供其安排施工之前预测天气现象的相关证据，故佳隆公司主张该强降雪造成的工期延误构成不可抗力，本院不予支持；2.上诉人佳隆公司主张在工期延误后其向各购房户发出了通知，没有任何一位购房户提出异议，均表示同意和认可，并理解和接受。因佳隆公司既未提供充分证据证明其所谓的延期交房通知送达到各购房人，亦未提供各购房人同意、接受并放弃追究佳隆公司违约责任的任何证据，故本院对其主张不予支持；3.上诉人佳隆公司主张其在逾期交房后向各购房户赠送了装修用的水泥、砂子，价值4000元左右，补偿各购房户的损失，各购房户予以接受，表明各购房户认可和接受了对交房日期的变更。因佳隆公司赠送水泥、砂子的决定系在逾期交房之前作出的，并非针对逾期交房行为的补偿，各购房户接受佳隆公司赠送水泥、砂子的行为不能视为各购房户同意免除佳隆公司的逾期交房违约责任，故佳隆公司此主张不能成立，本院不予支持；4.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，予以调整至实际损失的130%。本案中，在各购房人未举证证明实际损失的情况下，一审法院推定各购房人的损失为逾期交房期间的租房损失，并以此为依据，判令佳隆公司承担该租房损失的130%违约金，既符合法律规定，亦符合客观实际，而佳隆公司和各购房人虽然主张一审判决的违约金标准不当，但并未提供任何证据证明，故本院对佳隆公司及各购房人关于违约金标准的主张均不予支持。
　　综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二上诉人预交的二审案件受理费1167元，各自负担，即由上诉人九台佳隆住宅开发有限公司负担50.00元，上诉人唐文彪负担1117元。
　　本判决为终审判决。

审　判　长　　陈海彪
代理审判员　　郭　智
代理审判员　　白雪成
代理审判员　　吴东旭
代理审判员　　张新华
二〇一四年五月二十六日
书　记　员　　胡　亮