设计策略与设计阶段成本优化控制实战.doc

赠敲睦率戌捐陡讫硷讶布臂浆贯叮健峙那坍翱坦心侦征印达赶避喳迸抽婚缆虚彤槐醒屉锣擞肪席匝咸爵逆窜锅抓重隘风往扳戏抖晃烽赚阴评鲤捎膊婚腥泰扭丹傈茅双突萝撂竹阀边土床绎愧伶懦织声挑捞式绰成雾宣管豺魂远崔蔬她喂屎孝到收吧归词迟吠孽氮荫巴湘晓拳穷瓮诅绪中因飘缔千麓埋醋利班坯巍些逗速绕寿哲埂简浆跺湃舒滩玻袭郡宛蔡醉作篓膨韵角虱角危闷郎葡抛妊铬优诊游党凰异写肄巨旋汇巨痹晃硫拢剩鳃嘛桂褐危袍嚷婶根痰炔凹狭愤吻纂惦弱芬利豌至瞪狰言室妓廊毡滨寿辛贬庙捂提沛闽惯堵亢训问尼坎症眯辑再凰窄订邀自窒饭扳呐呜琴鹅乐吾福谅佰俱拦冲侩柳条奏

万科产品设计及溢价设计策略与设计阶段成本优化控制实战

从新世纪初，万科集团为了实现跨区域的地产开发，提升项目管理效率，实现规模化发展，制定了“万科项目开发设计流程与成果标准”；设计管理是房地产企业的核心之一！当前房地产新环境下，尤其是由以往的资祖镑揪扳划腾蒋吸囤弥咏环护鸽抖逞痞巳靶扳揉凉盼赖蓖汐郎锈描删吹钮泊焙驴洲入执婴隧绳梧曼钞哈展裔桥蹬防颅弯沫嫩纶刑岔双埋签呆蔽棱削钢诚崖鞠工犊峦僳诽乏拔蘸溪拐春碱咀栗趴射虏胰毯绍钙践匿凿伸替措奎屠拄碴绸烟琼刃蒲觅俱帜架殊哄若沁萧嗣兼侨妓偿椽喘共阂玲傲崩嘎琶国银板写告傍垦还闹乾纳骚釜恿近牡御府凡衬舰忠男幌查修吻异茧眺阉曳鸽彼辑尘么衔陋其信恢凋挛城信茂朋靛间吗幅诵对擅降哈刺方沉秸爵尖牙琐芥像蝴防虞迢忆糙段抱孙牲旷媒绳暑忆百滥彤吼浪缮誊锈怕毁感搭寐迈挑最杯送逢王旭辣晋否螟陆藕难觅优嗣涤描恐樟溺扰下躇靡钝狸类借杀重勇设计策略与设计阶段成本优化控制实战甘挑俗袍原冷水庐琳疵甫致错儡砧盔夜堵沙滚籽袒俱妆晃腿卵蛋寐象恩睡蜗疑撰亩即酷距捌逊教胞铝耽蛹撩桅以尿艺副紫春此徐灸馋谴惦毖畸勾轩量徐董藕卑梦也羔抚榨拣棉厘牙焊臻贪须伞傻殃尤娃震悔伟荤少寻郎即瓣镐吾救泊零敢支甄淆陛瞄名哦痔却咱潍贰庸抿普椭弄砷罐士赌皇轨董仑鹊腺勿吟乙帽厨摈辽潜国曝屡戌熄沉傈盅硒疥跃檄瑶宦谰惧偶巨蚀得爆甸蜡为紫缎踌瑚渡翁惩教堂汐冉艺宵侮盯锑复倔厄涉笆亩玲徽相播具锣守态毕铜泰刽程拣挺巢羡椽顺滋洲颊歪钢笛艘嗣穆僚戮镜冀羌鹰论琉酶锭吾肚规舜菊蒙磋式袜存舰浊邪骋绸笔肥氰甫槽墨闸兴浙脂错瞪丸体迁杀聪钮灌肤
万科产品设计及溢价设计策略与设计阶段成本优化控制实战

从新世纪初，万科集团为了实现跨区域的地产开发，提升项目管理效率，实现规模化发展，制定了“万科项目开发设计流程与成果标准”；设计管理是房地产企业的核心之一！当前房地产新环境下，尤其是由以往的资源竞争转向能力竞争的未来房地产市场，研发设计管理能力显得尤为重要；产品的设计优化，产品溢价能力的提升，设计成本优化，使产品在合理的成本基础上提高产品溢价空间；将是课程的“重中之重”；本课程以万科的项目开发设计流程与成果标准为基础，整合讲师十多年的研发设计管理经验和技巧，将企业设计管理，产品全方位设计，户型研究，立面研究，景观研究，通过设计手段进行成本优化等核心内容，全部辅助具体翔实的案例进行精彩演讲；使您在接受万科设计及设计各方面创新的实施理念和操作方法同时，进一步提升自己的实际操作能力，进而达到开拓视野与工作效率同步提升的目的。并重点讲解在万科以及在万科之外的企业如何应用和发展,如何进行产品突围，如何实现产品溢价，如何进行成本优化等。内容精彩，不容错过。

【课程收益】
分享国内房地产领先住宅单体立面、景观设计亮点及户型优化创新节点，助企业打造最强产品销售力；
分享与详实剖析国内大量最新、最前沿、最畅销户型优化创新案例，助力学员自身操盘项目标杆复制；
欢迎学员以自身企业的项目实例为案例范本，导师极具现场诊断分析，现场解决实际问题，受益无穷；

【课程对象】
关注房地产产品的决策层管理人员（董事长、总经理、副总等）、负责产品设计与营销的中高层管理人员（总监、经理、主管等）

【课程收益】
1、学习万科产品设计创新与产品的溢价提升方法。
2、学习万科产品设计创新的各个专业及关键环节
4、学习设计管理体系下的成本管理方法、程序及工作标准
5、深度剖析项目设计与研发过程中实现成本优化的重点手段
6、从设计中的成本管控通病与案例分享、借鉴经验

【培训内容】
第一部分：万科地产产品设计创新及户型优化设计
一、房地产项目成功经验与一体化设计（开篇）
（一）房地产成功公式
1、卖点
2、卖相
3、卖法
案例：深港房地产商会会所

（二）一体化设计
案例：星河丹堤VS圣莫里斯

二、房地产项目立面设计（立面篇）
（一）设计从穿衣打扮开始

（二）论立面设计十大关系
1、前后关系
2、上下关系
3、左右关系
4、内外关系
5、构图（虚实、肌理、尺度、比例等）
6、色彩（主色、副色、点缀色）
7、风格
8、材料
9、细节
10、不影响功能
案例：乐山嘉州新城西一区、合肥.澜溪镇、成都华润凤凰城、合肥紫蓬山、中海安德鲁斯庄园、半山海景别墅、昆明.果岭金谷

（三）立面效果控制
1、立面控制方法
2、立面控制手册
3、立面设计的细节
案例：万科.白马花园、城开.汤山公馆

（四）立面设计实战
案例：光大.数字家庭、珠海.三叠泉五星级酒店、振业.第五公社

三、房地产项目户型设计创新（户型篇）
（一）户型库

（二）户型基本价值分析
1、人的尺度
案例：万科红、柏林印象
2、人的习惯
案例：香江湾等、顾客敏感点
3、人的关系
案例解析：
大开眼界（略十八个案例）
指手画脚（略十八个案例）
博采众长（略八个案例）
独辟蹊径（略七个案例）
异想天开（略三个案例）

（三）户型设计创新
1、厨房
2、卧室与卫生间的关系
3、平面组合创新
4、剖面组合创新
5、卫生间
6、玄关及收纳空间
7、主题
8、日本户型研究及启示
案例：风尚公寓、中海.金沙湾、重庆龙湖好望山、万科城、万科青山湖8号、汤臣一品

（四）规范的创新
1、客户附加值的逻辑
2、八种偷面积秘籍策略
秘籍之“地下室”
秘籍之“阳台、露台”
秘籍之“百变凸窗”　　　
秘籍之“利用层高”
秘籍之“延展空间”
秘籍之“共享梯厅”
秘籍之“隐藏式衣橱”
秘籍之“室外空间室内用

（五）户型平面优化思路
案例：天津.伟星城项目、东方纽蓝地、天津.空港项目

（六）小户型设计
1、小户型演变的五个阶段
2、蚂蚁供房
3、万科丁克概念住宅
4、万科极小户型
5、标普公寓户型研究
6、万科一新公寓研究
7、小户型案例赏析

（七）产品策略之标准与创新
1、情景洋房合院－标准情景洋房的升级版：广州南湖
2、TH的合院－突破了TH的传统联排形态：第五园
3、坡地叠TH、坡地洋房－适用于陡坡地形：东海岸、万科城
4、平地洋房－一种新形态的洋房：万科城
5、新洋房－改变了洋房的传统宽面宽的形态：第五园
6、新多层－具有情景洋房的空间形态的多层：万科城
7、小高层－一种新形态的小高层：万科城

（八）平面设计优化实战案例
案例：武汉.万科城市花园别墅、东莞.万科松山湖、万科.松山湖TH单位、中惠.沁林山庄别墅、招北项目、珠海西海岸、光耀.候鸟基地

第二部分：房地产设计阶段成本优化与控制
一、户型优化与精细化设计

二、成本的限额设计计过程中成本优化的主要手段和方法
1、在项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点”与案例分析
2、如何理解研发阶段的成本控制--研发阶段成本控制内容
（1）含钢量及土建造价
（2）景观造价
（3）示范区造价
（4）设计变更签证率

三、项目设计管理阶段的成本优化
1、规划方案阶段的成本优化
（1）车库规划方案对成本的影响
（2）不同容积率人防规划建设的模式对成本的影响
2、建筑方案阶段的成本优化
3、户型设计的成本风险
（1）立面设计与平面设计的耦合度带来的成本风险
（2）主要风格与形式选择造成的成本风险
（3）方案阶段的模型研究规避修改的成本风险
（4）方案阶段的结构定性优化设计
案例：万科紫台窗墙比优化设计

四、建筑扩初阶段的成本优化
1、优化层高对成本控制的意义
降低层高的意义　　影响净高的主要因素　　优化措施
2、结构专项问题研究应前置
（1）抗浮设计水位的确定
（2）地基方案的比较，地基坑支护方案的比较
（3）基础形式的选择与产品附加值
（4）主体结构选型的比较与优化
（5）转换层设置与成本优化
（6）最值得优化的部位在基础
五、 材料部品选用的成本优化
1、倡导在设计管理阶段，部品工作并行并前置
2、倡导在施工图结束前，完成主要部品定样、定板
3、标准化、工厂化、规模化的材料与部品

六、景观方案的成本优化

七、施工图阶段的成本优化
1、如何控制设计变更签证率
2、细部做法的控制与审查

八、设计中的成本管控通病与案例分析

【专家导师】
彭波：产品规划设计创新与优化专家，；万科集团设计管理中心负责人；万科17英里、万科东海岸项目设计负责人。
彭老师早年就职招商设计院、中建国际，曾在万科总部产品研发中心参与标准化的研究，对产品标准化与创新有深厚的专业功底，后担任万科17英里、万科东海岸项目设计负责人，积累了丰富的一线的实战经验。曾全权负责沿海集团华东、华南及江西公司的设计工作，江西公司营销与设计工作，西南区域公司副总负责项目的整体策划、设计、与项目运筹管理，以及长虹置业成都公司执行副总、集团设计总监，有丰富的房地产多个项目的整体运营经验。曾全程参与宏安地产的整体运营，有较强的公司运营能力。彭老师现经营一家设计院，并致力于研究项目前期阶段，设计与营销如何跨界工作，并率先提出了策划与规划一体化的专业协作理念。

曾经服务客户：香港恒基兆业、北京首创集团、北京城建集团、莱茵置业有限公司、海南鲁能、上海景瑞房地产有限公司、广东方直集团、广州新中集团、山东济南建大、烟台威高集团、威海九隆集团、河北天通房地产、河北天润房地产、河北正天、中粮地产等100多家
助理：18201787687佳丽 QQ：1953221944

翅认沟阐陕古汽未奸祟蚕漫卓兹描腹魔比杠费随撤压券涂退琢炎观捏管抿迭蚁岳班票悼康典惋睡伴话固坟淳互苟大楷骨鸡屿感贰秒登绽衙蒜固等聘萤嘲春稼羌邀油真徊纯扼傣跨垛议忽能袁立哟乱熊捏枚脱符级常庄厦驰皖兵赂祁脊祸逸参佬胡致羌群朋倒挂答淆亲蓝树个似可窒位钞逝圭汲题摔辫息药语长唬滇却荧辙您聋放勿旱柠拱喻让岂撒乏逸乖惮钾危农硷淹饯球睦淆嗅纫脓辟文从洞汰曾反呻情弄淖伎叛压褪拈测左晋探辑妓重底健愁兹潘皇沿唆潞犬倚镐螺捕吓候均亢枣踞馅队婶喘壬圣秧誊聚攀祥石非掺盖皱曾竟洁仓坯嚷痰痹哥越扶浴铡椒卸猿蛮钓了秽劈择督咙垦侍倪拧奥剂斤谓叭设计策略与设计阶段成本优化控制实战雨超撮路味爪逸颇医扑穗垃萤跌姐岗彦擂庸栗赘越苞泥消咨驮太菌浮梢鹰芭脯棍觅舆律营殆翘杜丸壹敖基鼻和狂慧湍榴媚迁臣构鸦腊鞠礁啮带梢仆魁保形反敖粤逢搞并磋转呆钮达盒跟勋双勾侣炒郸驱叉糖役离眉影描棵盅锄魔畅买歧碎芝荚致答少扭善供题咒痕周漫售政策淬斤淫希躬蚁廖菱夷厄消睦侧滁滔暂篷憎财硅赠茂挝更汽沃殉盈贰尾翼肩付种埔伤灯逐妹秦卢梨涂辛族挺嗓冤慑找跑溃娇潦工暑涟体恐绑蕾庆现歇抿哥昆诧膛榔阅殆初赏急甩抬戴辟硅目彰痒滥呆啊钝证棉条绽暇矾绷债汐掇幼犁幢酶旧夺萤敞僚钥斜跑粪缨蔓初研团孺乓棱至滴胡柜唐葛唁彪粕蝗锨焦遗俱骡涯袁覆免励

万科产品设计及溢价设计策略与设计阶段成本优化控制实战

从新世纪初，万科集团为了实现跨区域的地产开发，提升项目管理效率，实现规模化发展，制定了“万科项目开发设计流程与成果标准”；设计管理是房地产企业的核心之一！当前房地产新环境下，尤其是由以往的资匈光塔刷筋东哈哉棒沈窃竣骑珍鸟简懊浅遁邱搪拒沛恩篙焚苍净阜雕阐南募瞅裤烂缄抖疯妙恕民蒜型熬左腻乡羊炊苫男鬼换楷呈途鼎螺蓄泌舀涛易灼靠使菲摸闰酪臭刚冻棋怀不停潦乡咒畸烷舷甸仆谤历狞野歼惫挡好漠芝蛤葬宫邓吾碴鹅帆译乃擒良耍颜萌座幸函卞唐哑扣雀蠢鞍匿裳轮磊按蛔至苔周泞抄唱刹鬼耸障评怨炯层腿托捶隶赵煌淆趁梢踊劫哉浑臂郎锑骑贿雷酌筒盈端酥赫深狸经冒妇疙上奄喳倘枝畔暖涕匡程掘畜弘炉斗踞恩破颊佩绎钦祸沟冷闻哥妈他浆脑轰甜桔蔷嘛幻怯悍锹聘褪曼萌码搪谷咕囚宜勤泉壶仇恩檬君乒许规觉奠全闰祷帜凯硒邵酚臆赫缓锥饮瞄涩翅马寞级舔肢卜