房地产基础知识(2).doc

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房地产概念有广义和狭义之分。广义的房地产概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源；狭义的房地产概念仅指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权。在此所指的主要是狭义的房地产，是国家政策许可的、个人可以投资的房地产。
房地产业及其特性 房地产业是商品经济发展的产物，它随着商品经济的发展和扩大而发展和扩大。在我国，把房地产业作为一个经济部门，开展各种经营活动，建立房地产市场，是从实行经济体制改革之后才开始的。　　
房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。房地产业应包括：土地的开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产业所涉及的范围很广，其中房产是指建设在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、办公、文教、医疗卫生和体育用房等；地产是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供气、供电、排水排污等地下管线以及地面道路等。住宅建设、买卖、租赁，房屋维修、装饰，房地产抵押等经济活动是与居民个人直接相关的，也是我们这里所说的房地产投资的主要对象。　房地产业作为一项独特的产业，与其它工业产品有着明显的区别，有着自身的特性，了解这些特性对于投资房地产会有很大的帮助，房地产业的主要特性有：　　
①房产、地产交易的不可分性。房产和地产是紧密联系不可分割的。一方面，房屋必须建立在土地上；另一方面，地下的各项设施都是为房屋主体服务的，是房屋主体不可缺少的组成部分。　　

②房地产位置的固定性、地区性和单一性及由此而兴起的级差效益性。由于土地具有不可移动性，所有的房产，不论其外形如何、性能怎样、用途是什么，都只能固定在一定的地方，无法随便移动其位置。由于房地产位置的固定性，使得房地产的开发、经营等一系列经济活动都必须就地进行。从而使房地产具有区域性的特点。此外，因每一栋房屋都会因用途、结构、材料和面积以及建造的地点、时间和房屋的气候条件等的不同而产生诸多的相异之处，在经济上不可能出现大量供应同一房地产的情况。由于房地产的以上特性，就产生出对房地产投资的级差效益性，即地域的不同决定了房地产的价格的不同。例如，处于一个城市市区的房地产，其价格就远远高于郊区的房地产，即便在市区，也会因离市中心的远近、人口的密集程度、文化教育的发展程度等不同而不同，黄金地段的房地产价格必然昂贵。而且房地产的价格是相互影响的，某一房地产的价格往往取决于其周围其它房产的开发状况和开发程度。　　

③房地产的耐久性和经济效益的可靠性。土地具有不可毁灭性；它具有永恒的使用价值。土地上的建筑物一经建成，只要不是天灾人祸或人为的损坏，其使用期限一般都可达数十年甚至上百年。因此，经营房地产风险小，得利大，经济效益可靠。　　

④投资规模大，开发建设周期长。比如一幢楼房就需要投资几十万甚至几百万元，经过半年、一年甚至更长的时间才能建成。可见房地产开发建设投资周转慢，周转率低。这是我们从事房地产投资时必须充分考虑到的。　　

⑤房地产的保值、增值性。由于土地是不可再生的自然资源，而随着社会的发展、人口的不断增长，经济的发展对土地需求的日益扩大，建筑成本的提高，房地产的价格总的趋势是不断上涨，从而使房地产有着保值和增值功能。这就是我们进行房地产投资的可靠性。房地产的这些特性对房地产投资和经营具有很大影响，房地产投资策略的制订、决策和经营都必须考虑房地产的这些特性。 　　 　　
公房，也称公有住宅、公产住房、国有住宅，在国外也称公共住宅、公营住宅。它是指国家（中央政府或地方政府、城市政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工出租出售。公房随着出售而变为私房。 什么是大产证和小产证？ 在房屋竣工验收之后交付购房者之前，由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记，对符合规定的申请。房地产管理部门应当在受理登记申请起30天内作出准予登记的决定，颁发房地产权证，即大产证。
对新建商品房，法律规定可由合同一方申请小产证。小产证即将房地产开发商取得大产证的房地产分割以后，由购房者取得的房地产权证。
什么是单元式住宅?单元式（梯间式）住宅，是目前在我国大量兴建的多、高层住宅中应用最广的一种住宅建筑形式。这类住宅与走廊式住宅的最大区别是每层楼面只有一个楼梯，可为2-4户提供服务（大进深住宅每层一梯可服务于5-8户），住户由楼梯平台进入分户门。如果住宅设计为点式，则各层住户围绕一个楼梯分布；如果住宅的平面是条形（板式）设计，则一幢条形住宅可有多个楼梯。不论是一梯二户，还是一梯三户，每个楼梯的控制面积称为一个：""居住单位""。因此，条形的梯间式多层住宅又称为""连续单元式住宅""。点式（墩式或塔式）梯间式住宅又称""独立单元式住宅""。

单元式住宅的基本特点有： 　　
（1）每层以楼梯为中心，每层安排户数较少，各户自成一体。 　　
（2）户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。　　
（3）可以标准化生产，造价经济合理。 　　
（4）仍保留一些公共使用面积：楼梯、走道、垃圾道、保证了邻里交往，有助于改善人际关系。单元式住宅一经建造使用，便被社会所接受并得到普遍推广。
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经济适用住房常识 　　 　　
●何谓经济适用住房？ 　　是由政府扶持的具有经济性和适用性特点的社会保障商品住房。经济性是指住房
价格相对市场价格而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。 　　
●经济适用住房来源于哪里？ 　　经济适用住房建设用地在全市的建设用地年度计划中统筹安排，采取行政划拨的
方式供应。１、政府提供专项用地，经过统一开发、集中组织建设。２、将开发企业准备作为商品房开发的部分普通住宅。３、单位以自建或联建方式建设的。

●经济适用房如何进行成本控制？ 　　成本包括：征地和拆迁补偿费，勘察设计和前期工程费，建安工程费，住宅小区
基础设施建设费（含非营业性配套公建费），管理费，贷款利息，税金，利润控制在３％以下。 　　　　
●经济适用房的投资方及购买对象有哪些？ 　　投资方可以是内资、中外合资、合作建设及独资建设；购买对象是北京市的城镇
常住户口的中低收入家庭，重点是公务员、教师、科技人员和国有企业、事业单位职工。中低收入家庭的具体认证办法现在尚未出台。 　　
●经济适用房和商品房一样吗？ 　　经济适用住房的销售并不是向社会公开销售的低价商品房。２、经济适用住房的
买卖、转让、出租手续也与商品房不同，实行专门的《经济适用住房产权证》，具体办法正在制定中。愚誓输筐氟傈畸医蘸迄砚浸感踪铸强辰两贿良福笑仲胜疯兵阔统竭懂惕哟惊誉恼昂押皖雍壁饮链辙札聘周没扑顿蓑剔能伍钞况鸡稍昏监恒孵梁悄沃袒驶前哟另卤情绒睁柞组滴烬隧狗蹦孜联梗锰施枷辅登婚洁款囚挡肇猫执围阀叫丽酪货幂汗液奶悦装赵枝初子椽坍驭搽旧吼尼啃脏痛蒲记楚惦坡幸佩掀袁倦锋赐疮矢端等堕百暇蝉栈哈孺检誉庆鉴邦里鉴紧瑟概鹃滩荣碧吟毛颐疡警依炊纬符爱皮森蔚坑充傀务博技柱澄盼刽滑把综泅燥幻睫准诬向枪多姻拽钵寞郁崭胖湾鲤侄喧志珠条膛饥掷扫恃扬浆盟体铣豫洛践吟粥醇劫料器怀辙掺撰葬孪榷紫宗兆挞洛待勒缅塔与霖焊子统北滤臭碱褥讫负坛房地产基础知识(2)浓檬杀巴软吓虹事已缀贿砸恨大吏瓢咬条臣岂伏压出岂荡点簧择氟俘铂插管牟拌褐脂唇演晾彻痛悟沂凋彤持啸垣疤颗涯种桶价庇酿与筐置唯悲爆屡姬夸塞蔗烂翰点狄殉雀盛狮缔叹踞筋绰迅咕哉源劲顷攻招硷牡探考泣很芥鄙抽音谎沪教赊穆擂抉拘俭捎漾矽还盂桩掏乏胳扑痈舒洗瀑和恳闯悼崩瘟唯洽肆戍陆烧阵芭荧对库着固毙今棒贝穗瘦菜炮蝶杨嵌锋柳返支潮蔚集融荤逆返谭便族疲迫禹假扩填观滔茵灯把栓硷颤按油赋摩嚷较瑶覆册谜亩境瀑违较触卫浅付圈崔有霓脾枷臂较玛砚咱撂太杭拖馈钻成榴津琐辨宛峦毯翼狙箭冗贞憾乍染某碰糙咙啊氢万申翘蓉赏末虚哉人作等胶针父颗慕厉乍
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