收入与成本.ppt
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1、企业生存发展的根本并财务报表在其中的应用1.企业的目的、宗旨为股东创造长期最大的利益(净资产收益率)为Stakeholder(相关各方)提供更好的服务、更大的利益分配及产生更大的社会效益Stakeholder:政府、客户、供应商、员工、社会团体等“共赢”、“回报社会”利益相关者政府客户供应商员工社会团体其他2.企业的目的、宗旨什么是长期最大的利益?1、高于社会平均投资收益率2、高于行业平均投资收益率房地产行业不是一个垄断行业,抛开权利寻租的问题,其平均收益率将逐步向社会平均收益率靠拢。3.企业生存发展的必要条件最大利益的产生的必要条件是企业需要要不断的扩大再生产 扩大再生产也就是企业生存发展的
2、必要条件:1、盈利2、现金流4.企业生存发展的必要条件赢利侧重于中长期指标中短期则需要更关注现金流指标从中短期来看,现金流出现问题对企业的生存是最致命的。比如巨人集团的史玉柱。现金流好但是中短期不赢利则可以接受,比如寿险公司。5.房地产企业赢利的产生(收支的构成)1、收入(销售收入、出租收入等)2、开发成本:土地成本+建造成本+资本化利息3、销售税金4、销售费用5、管理费用6、财务费用7、所得税费用8、营业外收支营业利润=1-2-3净利润=营业利润-4-5-6-8-76.行业中各项成本及费用所占比例土地成本占20%-60%,按购地价和现实销售价比一般在40%及以上;如果按三年开发销售的话,由于
3、房价在持续走高,一般在40%以下为正常。建造成本占20%-30%销售税金占10%-17%7.行业中各项成本及费用所占比例销售费用占3%-4%管理费用占3%财务费用(含资本化利息)占5%-10%企业所得税是毛利润的20%(目前)-25%(两年后),一般占收入的4%以上2008年上市企业毛利率33%以上,净利率平均在9%8.各项收支的重要性及关联性分析 9.各项收支的重要性及关联性分析最敏感也就是最重要的房价,和房价关联最紧密的是税金,尤其是土地增值税,变化幅度远大于房价变化幅度。次敏感的是开发成本,土地增值税变化关联性比较强。费用变化对利润的影响较小,敏感度低,且对土地增值税及营业税没有影响。1
4、0.各项收支的重要性及关联性分析由于普通住宅增值在20%以下不交土地增值税,所以在临界点上的销售及成本策划是非常重要的。通过提高产品品质、加大营销力度等手段提高售价的话,要计算划不划算的问题,每增加1元成本大约需要增加售价1.43元才可以保持原有的收益率。11.各项收支的重要性及关联性分析成本每节约1元,大约有0.6元的净利润。费用每节约1元,大约有0.8元的净利润。成本和费用是内部基本可控的,但售价受外部环境影响较大。12.利润表(损益表)范例 13.利润表 报表作用对于一家上市公司,股价主要取决于:1、未来1-2年盈利情况2、市场对该行业每期的市盈率3、公司的综合杠杆系数股价高低对于上市公
5、司在市场集资的重要参考技术(2007年市盈率15-20倍)(2008年下半年市盈率4-8倍)14.利润表 报表数据确认原则一)结转收入的原则是:(1)公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。(2)公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施控制。(3)与交易相关的经济利益能够流入公司。(4)相关的收入和成本能够可靠地计量。二)结转成本的原则是:(1)工程已经竣工并通过验收。(2)房屋已经办理了交接手续(办理入伙)。(3)成本能够可靠计量。(4)款项已经取得或可以确认取得(合同约定)。三)财务上的对应原则是:根据财务上收入和成本配比原则,结转销售单位的收入的同
6、时应结转其相应的成本 15.利润(损益)表 报表分析分析重点:与预算比较:主要考虑当年“累计数”比较,但也要考虑“当月数”的比较是否有明显不合理情况 各业务块在销售收入中的比例是否合理 预算成本与实际成本比较,看是否有超预算情况,进而分析成本控制中存在的问题;各业务块毛利率是否合理,是否太高(可能漏算成本)或偏低(可能有超支项目)16.利润(损益)表 报表分析分析重点:销售费用是否能最终控制在预算内(留意销售费用在开盘时可能走在收入之前,分析销售费用在收入中所占的比例)管理费用是否合理(理论上每月数应相对稳定)人工成本、人数比例与预算比较是否合理 税金作为收入的比例是否合理 动态成本为何会有变
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