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个人二手房按揭贷款管理暂行办法

第一章 总则
第一条 为规范个人二手房贷款业务管理，防范贷款风险，根据《物权法》、银监会《个人贷款管理暂行办法》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《房地产经纪管理办法》等法律法规及有关规定，结合x农村商业银行（简称本行）实际，制定本办法。
第二条 本办法所称个人二手房指由房屋产权人出售，房屋土地管理部门已颁发房屋所有权有效证件，可在房地产交易三级市场流通、交易，卖房人具有完全处置权利的房地产。
第三条 个人二手房按揭贷款是指本行向借款人发放的、用于借款人购买卖房人已取得房屋所有权证、具有完全处置权利且能在房地产三级市场上合法交易房产的贷款，并办理以所购房产设定本行为第一顺位人的抵押登记，实行逐月还款的贷款。
第四条 本办法个人二手房按揭贷款包括二手房住房按揭贷款和二手房商用房按揭贷款。
第五条 二手住房房龄原则上不超过 20 年，套内面积不小于 65 平方米。对于建筑质量、区域位置特别优良的二手房产以及公积金贷款客户，抵押物房龄、面积可适当放宽。
第六条 个人二手房按揭贷款业务由总行指定机构经营。未经总行核准，不得开办二手房按揭贷款业务。

第二章 操作流程
第七条 个人二手房按揭贷款分合作机构审查和放贷两部分操作流程。
第八条 房地产经纪公司准入：合作机构选择→总行指定机构调查→授信管理部门审查→总行审批→与总行签订二手房按揭贷款合作协议→业务合作→日常监测、管理。
第九条 放贷：借款人申请→调查、估价→审查→审批→签订借款合同→办理保险（经办行可根据实际自行确定是否需要购买）、担保抵押过户等手续→贷款发放、支付至约定账户→资料归档→贷后管理→贷款偿还→清户撤押。

第三章 合作单位准入
第十条 个人二手房按揭贷款合作单位为从事房地产经纪活动的中介服务机构---房地产经纪公司、合伙经纪企业、个人独资企业和个体经纪人。在他项权证未办妥并交付本行前，承担连带担保责任。
第十一条 房地产经纪公司（企业）须具备以下基本条件：
（一）经市场监督管理机关核准登记的企业法人，按照核定的业务范围及授权从事经营活动。且经房地产管理机关等有权部门审查合格，业内声誉良好。
（二）有固定经营场所，有 1 名（含）以上取得《房地产经纪资格考试合格证》的从业人员。经营管理规范，财务状况良好，制度健全。
（三）企业及其法定代表人、股东和总经理无不良信用记录，无拖欠银行贷款。
（四）在本行开立基本存款账户或一般存款账户。
（六）本行要求的其他条件。领取个体工商户营业执照的个体经纪人管理可参照房地产
经纪公司相关条件执行，但应从严控制。
第十二条 合作单位应向本行提供以下基本资料：
（一）《个人二手房按揭贷款合作机构准入申请表》。
（二）经年检合格的企业法人营业执照。
（三）公司章程。
（四）经市场监督管理部门盖章的企业变更登记有关文件。
（五）经纪公司及经纪人的经营资质证书或资质资格、执业证书。
（六）法定代表人或授权代理人的身份证件及签字样本，授权代理人应同时提供授权委托书。
（七）个人控股股东和总经理的身份证件。
（八）经纪公司、股东及经纪人的信用信息报告。
（九）本行要求提供的其他资料。
第十三条 禁止与出现以下情况之一的房地产经纪公司建立合作关系：
（一）已查知有金融欺诈、逃废或恶意拖欠债务等不良记录的单位。
（二）有组织或协助他人骗取贷款行为的单位。
（三）内部管理混乱或资金严重短缺的单位。
（四）已经或即将丧失履行债务能力的单位。
（五）业内声誉不佳，存在资质证书或执业证书被吊销记录的。
（六）总行认定的其它不良情形。
第四章 贷款条件
第十四条 申请个人二手房按揭贷款的借款人须具备以下基本条件：
（一）具有完全民事行为能力的自然人，年龄在 18（含）-60 周岁（含）之间，身体健康。
（二）具有合法有效的身份证明及婚姻状况证明。
（三）具有良好的信用记录、征信记录和还款意愿。
（四）具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力。
（五）具有所购房产买卖合同或意向书(拍卖房除外)。
（六）首付款为借款人自有资金，并按要求足额缴纳。
（七）同意贷款资金采用受托支付方式，委托本行向符合合同约定用途的相关账户支付。
（八）能够提供本行认可的贷款有效担保。
（九）授权本行向房地产主管部门查询借款人家庭住房登记情况，或同意向本行提交家庭住房实有套数书面诚信保证。
（十）卖房人对所购房屋具有合法处置权利，所购房屋具有房屋所有权证。
（十一）房屋产权共有的，须经房屋产权共有人出具同意转让出售的证明。
（十二）所购住房、商用房未被政府列入拆迁公告或城市改造规划范围。
（十三）所购住房为拍卖房的，须提供合法渠道拍卖成交的有关证明文件。
（十四）首付款存在本行开立的帐户，二手房买卖双方在本行开立个人结算账户。
（十五）本行规定的其他条件。
第十五条 借款申请人需填写申请表并提供下列资料：
（一）身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）原件与复印件一份。
（二）财产共有权人（借款人配偶）身份证件（居民身份证和户口簿）原件与复印件一份。
（三）婚姻状况说明。
（四）二手房房产证和土地使用权证原件与复印件一份。已出租的，提供租赁合同。
（五）房地产主管部门登记备案的，具有法律效力的《房产买卖合同》一份。
（六）房屋共有人同意以购房屋作为抵押物的证明。
（七）借款人家庭财产和经济收入证明。
1.收入主要来源于单位的借款人可提供单位书面的收入证明，并加盖单位公章或提供两年以上工资收入银行流水明细。
2.个体、私营业主需提供有效营业执照及流水。
3.家庭拥有的金融资产资料及其他不动产也可用作具备还款的补充证明。如：银行存款、债券、股票、房屋所有权和房屋租赁合同等复印件。
（八）借款人在本行开立的金农卡和存折复印件一份。
（九）信用征信报告。
（十）本行要求提供的其他文件资料。

第五章 信贷调查
第十六条 贷款行客户经理应向借款人说明其所提供的个人信息将通过贷款审核人员的调查确认。借款人以及抵押人应向贷款行确认其所提交的所有文件资料和个人资产负债情况属实。
第十七条 经贷款审核人员确认后的所有相关信息以风险评估报告的形式记录存档。上述相关信息包括个人信息的确认、银行对申请人偿还能力、偿还意愿的风险审核及对抵押品的评估情况。
第十八条 信贷调查应通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响；应通过借款人的收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿付能力；应通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房产的目的及拥有意愿等因素，并据此对贷款申请做整体分析。
第十九条 信贷调查过程中，应严格执行个人贷款面谈制度，并做好谈话笔录。
第二十条 二手房信贷调查时应对每一笔贷款申请做外部的信用征信分析和内部的信息调查，包括了解借款人在本行的贷款记录及存款情况。应通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、行政管理部门以及征信机构等独立的第三方进行调查，审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况，以了解其本人及家庭的资产、负债情况、信用记录等，有效防范信贷风险。
第六章 贷款套数、额度及抵押率
第二十一条 贷款住房房屋套数：原则上按贷认定。
第二十二条 首付款、贷款额度及抵押率：
（一）二手房贷款首付成数根据抵押率情况确定，超过抵押率部分作为按揭首付款比例。借款人的还款能力或信用记录情况不佳的，可以提高首付款成数，降低抵押率，逐笔视风险状况分析确定。
（二）申请购买首套自住房，二手住房抵押率不得超过评估价值的 70％。二手房评估价值与二手房《房产买卖合同》交易价格，两项选其中较低一项，下同。
（三）申请购买第二套住房，二手住房抵押率不得超过评估价值的 50％。
（四）二手商业用房抵押的，抵押率不得超过评估价值的50％。
第二十三条 以其它不动房产抵押的，贷款抵押率执行总行有关规定。
第二十四条 抵押物的价值需由贷款人或其认可的房地产估价机构进行评估、确认。抵押物的价值一般按以下方式确定：
（一）以贷款所购二手房抵押担保的，抵押物价值一般为房屋的交易价格，如贷款人认为抵押物交易价格偏高的，可由贷款人与抵押人协商或贷款人认可的评估公司出具评估报告确定的评估价作为抵押物价值。
（二）抵押物价值其他确定方法为：
1.抵押房屋房龄在 5 年以上的或本行认为房屋价值需评估的，由贷款人与抵押人协商或贷款人认可的评估公司出具评估报告确定的评估价作为抵押物价值。
2.符合以下条件之一的抵押房产，可免予由评估机构进行评估：
（1）最近一次交易时间在 2 年（含）以内，能提供交易合同或交易契税凭证，且贷款人与抵押人同意以该交易价格作为抵押物价值的。
（2）最近一次评估时间在 2 年（含）以内，能提供正式评估报告，该评估机构为经本行认可的房地产评估机构，且贷款人与抵押人同意以该评估价值作为抵押物价值的。
第七章 贷款期限、利率及还款方式
第二十五条 贷款期限：
（一）二手房贷款期限最长不超过二手房抵押房产剩余的土地使用权年限。
（二）个人二手住房按揭最长年限为 15 年，且借款人年龄与贷款期限之和不得超过 65 年。
（三）个人二手商业用房按揭最长年限不超过 10 年。
第二十六条 贷款利率：
二手房按揭贷款利率执行本行贷款利率定价管理办法和消费贷款定价管理办法。如遇央行基准利率调整，已按揭的贷款在贷款期限内则按相应利率档次，从次年一月一日起执行新的利率。贷款利率调整后，应按剩余还款年限计算出利息调整后借款人每月需偿还的贷款本息。
第二十七条 个人二手房按揭贷款可采用如下还款方式之一：
（一）按月等额本息还款法（按月计息）。
（二）按月等额本金还款法（按月计息）。
第二十八条 提前还款：
借款人可以申请部分或全部提前还款。部分提前还款后可以选择以下其中一种方式还款：
（一）月还款额不变，缩短还款期限。
（二）还款期限不变，减少月还款额。
第八章 贷款发放
第二十九条 个人二手房按揭不得采用信用方式贷款，一律采用本行认可的担保方式。但在所购住房（商业用房）未办妥产权过户和他项权证的情况下，必须由合作机构提供阶段性连带保证责任，他项权证办妥并交于本行后，阶段性担保责任免除。
第三十条 个人二手房按揭贷款，应在办妥正式抵押登记后发放贷款。信贷资金出帐后由本行受托支付，将贷款资金划至《二手房交易资金监管协议》约定的监管账户监管。
第九章 交易资金监管
第三十一条 监管资金分为首付款和银行按揭贷款两部分。由买卖双方和房地产经纪公司委托本行监管首付款及按揭贷款，买卖双方和房地产经纪公司并与本行签订《二手房交易资金监管协议》。
第三十二条 监管协议签定后，由本行对交易资金进行阶段性冻结保管。首付款存放于以买方、卖方或房地产经纪公司任一方名义在本行设立的资金监管账户中，均须按照《二手房交易资金监管协议》接受本行监管，任一方均不得擅自动用。除非买卖双方、房地产经纪公司和本行协商一致，且无任何异议。
第三十三条 办妥正式抵押登记手续并将《房屋他项权证》交贷款行保管后，贷款资金封闭转入监管协议指定的帐户。监管账户中首付款和贷款资金可以解冻和转出，转出监管资金须由买卖双方及房地产经纪公司与本行签署《二手房交易资金划转付款委托书》，将首付款和贷款资金划入售房人指定的存款账户。
第十章 贷后管理
第三十四条 贷款行要加强贷后管理，按日监测二手房贷款分期还款和到期情况，提前 10 日催收；按月跟踪贷款关联还款帐户的资金保留量，存款帐户不足划款的，要至少提前 5 日通知客户追加存款；经常关注抵押物的状况，并适时进行风险预警。
第三十五条 二手房按揭贷款违约率或风险严格控制在本行容忍的范围内。二手房违约率超过本行容忍度或因本行信贷管理需要以及国家房地产信贷政策的调整，总行可随时停办该项业务。
第三十六条 借款客户发生 1 次未按时还款的次日，贷款行应及时进行风险提示，要求客户三个工作日内追加存款还款或以现金还款；连续 2 次违约的借款客户或违约未按限时补偿还款的客户，贷款行上门催收，与客户面谈，了解未能按期还款的真实原因，同时可从客户其它个人结算帐户划款还款，适时记录检查情况，按月检查，并视贷款保障程度及时行使担保权利。
第三十七条 二手房贷款机构应按年进行二手房按揭贷款综合性检查，开展总体质量评估，评估报告于次年1月份内报送总行授信委员会。
第三十八条 清户撤押，借款人偿还全部本息后，贷款行出具贷款结清凭证。客户经理通知借款人、抵押人，持其有效身份证件、贷款结清凭证领回由本行保管的他项权证，并向登记管理部门申请办理抵押物注销登记手续。
第三十九条 风险认定，严格按照《x农村商业银行实际风险分类实施细则》规定进行风险分类。
第十一章 附则
第三十九条 本办法由x农村商业银行负责制定、解释和修订。
第四十条 本办法自印发之日起施行 。

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