张家港市商品房预售管理办法.doc

〖张家港市〗张家港市商品房预售管理办法

2008-3-24 8:39:24

第一条 为加强商品房预售管理，保障商品房交易安全，维护商品房交易当事人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《江苏省城市房地产交易管理条例》和《苏州市房地产中介管理办法》等有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的商品房预售及其管理。
本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的商品房预先出售，由承购人按合同约定支付定金或者预售款，开发企业按合同约定交付商品房的行为。
第三条 商品房预售应当遵循自愿、公平、协商一致和诚实信用的原则。
第四条 市房产管理局负责本市商品房预售管理工作
第五条 商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）房屋建设工程施工合同已生效，施工进度和竣工交付日期已确定；
（四）按提供的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上；
（五）七层以下的商品房项目已完成基础工程；七层以上（含七层）的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和三层结构工程。
第六条 开发企业进行商品房预售应当办理预售登记，取得商品房预售许可证。
第七条 开发企业向市房产管理局申请办理商品房预售许可证应当提交下列文件和材料：
（一）商品房预售许可申请表；
（二）开发企业的营业执照和资质证书；
（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；
（四）投入开发建设的资金占工程建设总资金的比例符合规定条件的证明；
（五）工程施工合同和工程施工进度计划；
（六）商品房预售款监管协议；
（七）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图；
（八）物价部门的商品房价格批复；
（九）白蚁预防合同；
（十）落实前期物业管理的证明。
开发企业可以分期或者分单项向市房产管理局申请商品房预售登记。
第八条 市房产管理局自收到商品房预售申请之日起5个工作日内，同意预售的，应核发商品房预售许可证；不同意预售的，应说明理由，书面通知申请人。
商品房预售许可证应当载明：出卖人的名称，许可证编号，许可证的有效期，预售商品房的名称、建筑面积、用途，商品房预售款专用帐户或商品房预售款帐户等内容。
第九条 商品房预售许可证有效期限为建设工程施工许可证的计划竣工时间。建设项目不能及时竣工验收，开发企业应在商品房预售许可证有效期限届满前30日内，向市房产管理局申请办理商品房预售许可证的延期手续。
商品房预售许可证有效期限届满时失效。开发企业应当在失效之日起15日内将商品房预售许可证上缴市房产管理局。
第十条 商品房建设项目变更用途、面积以及转让的，市房产管理局应当依法注销商品房预售许可证。
第十一条 开发企业应当在取得商品房预售许可证后，方可发布商品房预售广告。商品房预售广告必须真实、合法、准确，不得有误导、欺诈和不符合商品房预售实际情况的内容，并载明商品房预售许可证的批准文号和有效期限。
第十二条 市房产管理局对商品房预售许可证的核发、延期、失效情况，应当及时公示。
第十三条 市房产管理局对许可预售的商品房建设情况进行跟踪监督，发现问题，应当责令开发企业限期整改。
第十四条 开发企业应当根据商品房预售许可证核准的用途和范围等内容进行预售。开发企业未取得商品房预售许可证，不得进行预售或者认购等变相预售，不得签订预售合同，不得收取定金、订金等任何费用。
第十五条 在订立商品房预售合同前，开发企业应当向承购人明示下列事项：
（一）开发企业的名称、注册地址、联系电话和法定代表人；
（二）商品房预售许可证；
（三）商品房的坐落位置、设计环境、用地性质及使用年限、建筑物使用年限；
（四）商品房的结构类型、户型、质量、装修标准；
（五）项目及其配套设施的平面示意图；
（六）项目开发进度和竣工交付使用时间；
（七）商品房的面积构成、公用建筑面积的分摊办法；
（八）商品房的价格、计价内容，与房屋有关费用的承担情况，及付款方法；
（九）商品房预售款专用帐户或者商品房预售款帐户；
（十）商品房是否设定抵押或者房屋权利受限制的其他情形；
（十一）商品房交付使用时的物业服务情况；
（十二）法律、法规、规章规定的应当明示的其他事项。
第十六条 开发企业委托房地产中介机构代理销售的，应当委托有资质的房地产中介机构代理并出具委托书，明确委托代理的范围、权限和责任。
代理人应当向承购人明示下列事项：
（一）本办法第十五条要求明示的事项；
（二）代理中介机构的资质证书；
（三）执业人员的执业资格证书；
（四）开发企业出具给代理人的委托书；
（五）代理人的地址和联系电话。
第十七条 商品房预售时，开发企业与承购人须通过商品房信息管理系统签订网上商品房预售合同。
开发企业和承购人有权依法对商品房预售合同示范文本的内容进行选择、修改和补充。
第十八条 商品房预售可以按套（单元）计价，也可以按建筑面积计价。当事人可按建设部《商品房销售管理办法》的规定，约定房屋套型及其尺寸误差以及房屋面积误差的处理方式。
第十九条 开发企业不得用已预售的商品房设定他项权。
第二十条 开发企业不得擅自变更已预售的商品房的规划设计和建筑设计；确需变更的，应当报规划管理部门及建筑设计部门审核批准。获准变更规划设计和建筑设计的，应当在获准变更之日起10日内书面通知承购人，与承购人协商变更或者解除合同。
第二十一条 在商品房预售合同中约定和载明的款项外，开发企业不得向承购人收取其他款项。
第二十二条 商品房预售后，承购人向开发企业了解商品房建设进展情况时，开发企业应当如实告知。
第二十三条 商品房必须经竣工验收合格后方可交付使用，开发企业应当向市房产管理局办理交付备案，并应当向承购人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
第二十四条 开发企业应当按合同约定将竣工验收合格的商品房交付承购人。超过合同约定交付使用时间的，开发企业应当按合同约定承担责任。
第二十五条 商品房预售款是承购人依照合同的约定，预先支付给开发企业，在商品房竣工验收合格前用作该商品房建设费用的款项。
商品房预售款在商品房项目竣工验收前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、该项目贷款及法定税费，不得挪作他用。
第二十六条 开发企业应当在银行设立商品房预售款专用账户，开发企业按预售项目分别核算。
第二十七条 开发企业在申请商品房预售许可证前，应当与市房产管理局、开户银行三方签订商品房预售款专用账户监管协议书，明确各方的权利、义务。
第二十八条 承购人应当将商品房预售款直接交入商品房预售款专用账户，凭银行出具的付款凭证向开发企业换取售房发票。开发企业不得擅自收存承购人支付的商品房预售款现金。
第二十九条 开发企业应当按照市物价局核定的房价和商品房开发进度的比例分期收取预售款，期限和额度必须在商品房预售合同中载明。第一次房款不得超过房价总额的30%；第二次房款应在建设工程项目完成主体结构时收取，所收房款不得超过房价总额的80%；余额在建设工程项目竣工验收合格后方可收取。
第三十条 开发企业委托房地产中介机构代理销售的，房地产中介机构不得收存承购人支付的任何商品房预售款现金，承购人缴存预售款只能存入开发企业开设的商品房预售款专用账户。
第三十一条 开发企业使用商品房预售款时，应当向市房产管理局提交下列文件备案：
（一）商品房预售款使用备案报表；
（二）用款计划；
（三）用于支付工程款的，提供施工监理单位出具的施工进度证明和施工单位的用款申请；用于支付购买项目建设必需的建筑材料、设备款项的，提供与供应商签订的购销合同；用于该项目还贷的，提供相关贷款合同。
第三十二条 开发企业应当将商品房预售款专用帐户的对帐单于每月15日前提供给市房产管理局。
第三十三条 商品房预售项目竣工交付使用后，开发企业可以向市房产管理局申请撤销商品房预售款专用账户监管。经市房产管理局同意后，向银行办理结算手续，注销商品房预售款专用账户。
第三十四条 违反本办法规定的，由市房产管理局等有关部门依照有关法律、法规、规章的规定给予行政处罚。
第三十五条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。逾期不申请行政复议，也不向人民法院起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第三十六条 商品房预售管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十七条 本办法的具体应用问题由市房产管理局负责解释。
第三十八条 本办法自公布之日起施行。1997年9月4日市政府印发的《张家港市商品房预售管理办法》（张政发［1997］94号）同时废止。