冯鹰萍与上海绿地宝山置业有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案.doc

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冯鹰萍与上海绿地宝山置业有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案

上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2014)沪二中民二(民)终字第979号

　　上诉人（原审原告）冯鹰萍。
　　委托代理人赵卫国，上海市沪西律师事务所律师。
　　委托代理人邵晓晴，上海市沪西律师事务所律师。
　　被上诉人（原审被告）上海绿地宝山置业有限公司。
　　法定代表人费军。
　　委托代理人陶菁。
　　委托代理人许伟，上海镇霆律师事务所律师。
　　上诉人冯鹰萍因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第1744号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人冯鹰萍的委托代理人赵卫国、被上诉人上海绿地宝山置业有限公司（以下简称绿地公司）的委托代理人陶菁、许伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原审法院经审理查明，2012年3月23日，冯鹰萍、绿地公司签订上海市商品房出售合同，由冯鹰萍向绿地公司购买上海市宝山区真陈路XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），建筑面积608.47平方米，总房价款人民币638万元（以下币种均为人民币）。合同第七条约定，甲方（绿地公司）在收到乙方（冯鹰萍）全部房价款之日起15天内，向乙方交付该房屋。第九条约定，乙方应在本合同第七条约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续。该房屋交付的标志为甲乙双方签署《房屋交接书》。第十六条约定，甲方交付的该房屋有其他工程质量问题的，乙方在合同约定的保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按修复费的0倍给予补偿。第十一条约定，乙方未按约定期限办理交付该房屋手续的，甲方应当发出书面催告书一次。第十三条约定，除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。该合同第25页补充条款一第五条房屋交付时的质量问题处理约定，如乙方对房屋质量有异议的，仍须先行办理该房屋的交接手续，再根据本合同相关质量争议条款的约定处理，乙方因此不愿办理房屋交付手续的，甲方不承担逾期交房责任。第七条交房及保修责任约定，甲乙双方确认，乙方结清所有房价款及其他相应费用后十五日内，前往甲方处办理交房手续。如乙方逾期办理交房手续的，甲方将不再书面催告，合同约定的交房之日视为甲方已将该房屋交付给乙方，该房屋的风险责任从交付之日起转移给乙方。
　　签订该合同时，冯鹰萍已经付清房款。2012年4月10日，冯鹰萍经核准登记为该房屋产权人。2012年5月18日，冯鹰萍到现场与物业管理人员一同查看系争房屋。此后，冯鹰萍又陆续多次到现场查看房屋，均有物业公司或绿地公司工作人员陪同。但冯鹰萍至今未签署房屋交接书，绿地公司也从未向冯鹰萍发出交接房屋催告函。本案诉前调解期间，绿地公司于2013年11月21日向冯鹰萍开出商品房进户凭证，要求冯鹰萍到物业公司处领取房屋钥匙，冯鹰萍要求绿地公司直接交付钥匙，不同意到物业公司处领取，双方交接不成。冯鹰萍认为其合法权利受到侵害，故起诉要求绿地公司立即交付该房屋，并按照合同约定支付逾期交房违约金1，058，442元（暂算至2013年10月10日）。
　　原审法院庭审中，冯鹰萍提供了多份现场录像、录音资料等试图证明该幢房屋底楼有闲杂人员居住，整幢房屋脏乱差，而且其购买的301室房屋存在严重渗漏，故反复与绿地公司交涉，由于对方未能按照承诺及时清理房屋及修复渗漏等，冯鹰萍才不同意交房。绿地公司认为双方曾就系争房屋签订了预售合同，后因故改为目前的现房销售合同，签订合同时房屋就已经具备了交房条件，冯鹰萍也明知其可直接到物业公司处办理房屋交接手续。冯鹰萍提供的第一段视频资料的录制时间的确为2012年5月18日，当时该幢房屋内其他部分确有闲杂人员居住使用等情况，但与冯鹰萍所购买的301室无关，该房屋完全符合交房条件，冯鹰萍拒绝接收。数月后，台风期间，系争房屋发生明显渗漏，绿地公司工作人员及物业公司也根据冯鹰萍的要求多次组织维修，但冯鹰萍仍旧拒绝接收房屋。
　　原审法院经审理后认为，根据双方合同正文的相关约定，绿地公司应当及时通知冯鹰萍办理交房手续，冯鹰萍未按约接收房屋的，绿地公司应当发出书面催告书一次。该合同补充条款交房及保修责任部分约定，冯鹰萍于结清房款后十五日内前往绿地公司处办理交房手续，逾期的，绿地公司将不再书面催告，合同约定的交房之日视为房屋交付日。通常情况下，合同补充条款系对合同正文的补充或变更，应当以补充条款确定双方的权利义务，故冯鹰萍引用合同正文的相关约定，认为由于绿地公司未通知交房而造成逾期交房并主张逾期交房违约金之请求，缺乏依据，不能支持。另外，该合同补充条款房屋交付时的质量问题处理部分约定，冯鹰萍对房屋质量有异议的，仍须先行办理交接手续，再根据相关质量争议条款的约定处理。因此，冯鹰萍以房屋存在渗漏等拒绝收房，依据不足。另外，冯鹰萍还认为该幢房屋内肮脏不堪，管理混乱等，该情况即使存在，也属于物业管理范畴，冯鹰萍据此拒绝收房，依据不足。综上冯鹰萍认为绿地公司未及时通知办理房屋交接手续且房屋管理混乱、存在质量问题等造成至今未能交接房屋，要求绿地公司立即交房并支付逾期交房违约金之诉请，缺乏事实和法律依据，不能支持。
　　原审法院据此作出判决：冯鹰萍要求绿地公司立即交付上海市宝山区真陈路XXX号XXX室房屋，并支付逾期交房违约金1，058，442元等诉讼请求，不予支持。
　　原审判决后，上诉人冯鹰萍不服，向本院提起上诉称：交付房屋的标志是签署房屋交接书。上诉人多次要求被上诉人交房。2013年11月21日，被上诉人才向上诉人开具商品房进户凭证，因此未交房的责任在于被上诉人是十分明确的。被上诉人开具商品房进户凭证后，物业公司要求上诉人交清物业费才能进户，造成上诉人至今不能进户。被上诉人未及时通知办理房屋交接手续且房屋管理混乱、存在质量问题等造成至今未能交接房屋，故而请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求或发回重审。
　　被上诉人绿地公司答辩称：上诉人购买的是现房，房屋符合交房条件，随时可以交房。上诉人没有办理交房手续才导致了本案诉讼。房屋并不存在质量问题，只是在走廊位置有部分垃圾，并不影响房屋正常交接，而后房屋出现漏水问题，被上诉人及时进行了修理，对此上诉人应另行主张，不应主张逾期交房违约金。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
　　本院审理中，被上诉人表示其已经开出商品房进户凭证，上诉人可至物业公司领取钥匙。上诉人表示，因物业公司要求其交纳商品房进户凭证开具前的物业费，上诉人认为不应由其交纳，故物业公司拒不交付上诉人钥匙。
　　本院认为，合同的正文与补充条款对于被上诉人的通知义务的约定不相一致，但上诉人于签订合同后，多次到现场，并自述多次要求办理交房手续。因此未及时办理房屋交接手续并非系被上诉人未通知所引起，被上诉人是否履行了通知义务不是本案的症结所在，因此原审法院对上诉人以被上诉人未通知交房而造成逾期交房并主张逾期交房违约金的请求不予支持，并无不当。上诉人称系争房屋存在质量问题而不能交付，合同补充条款约定交付房屋时对房屋质量有异议的，仍须先行办理交接手续，再根据相关质量争议条款的约定处理。因此即使房屋存在质量问题，上诉人并未证明该质量问题系结构主体质量问题且该质量问题已经严重影响上诉人安全、使用，致使房屋质量达不到强制标准，从而不应适用上述双方约定的条款。故原审法院认为上诉人以房屋存在渗漏等情况而拒绝收房的依据不足，也无不当。至于上诉人称该幢房屋内肮脏不堪，管理混乱等，属于物业管理范畴，与被上诉人并无直接关系。被上诉人已经开具房屋进户凭证，被上诉人已经履行了其义务，故上诉人的上诉意见，本院均不予采信。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费14，325元，由上诉人冯鹰萍负担。
　　本判决为终审判决。

审　判　长　　刘建颖
代理审判员　　成　皿
代理审判员　　王晓梅
二〇一四年七月二十四日
书　记　员　　仇祉杰

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