代理词-代理意见(房屋买卖合同纠纷).doc

代理意见

尊敬的审判长：
*****律师事务所接受本案原告的委托，指派我们担任冯**、周**诉蔡**房屋买卖合同纠纷案件原告的代理人参与本案的诉讼，经过今天的庭审举证、质证和法庭调查，现根据事实和法律，发表以下代理意见：
一、原被告之间的房屋买卖合同合法有效。
原被告之间签订的《房屋产权买卖协议书》主要条款具备，当事人、标的、价款、交易时间明确。该房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反我国法律，已经双方签字，且被告已将房屋及其房产证、土地使用权证交付给了原告，并且原告从2002年入住该房屋至今。最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条明确规定，买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效。故，该房屋买卖合同合法有效，请求人民法院依法予以确认。
二、该地产系原告所有
原被告之前签订的《房屋产权买卖协议书》合法有效，被告向原告交付了房屋产权证、土地使用权证，同时也向原告实际交付了该房屋；原告向被告支付了房款，并实际使用和管理了该房屋长达十几年。且本案房屋买卖合同中，明确“此协议生效后，甲乙双方在未办理产权过户前，乙方对该房享有私有全产权（使用权处理权）”。所以该房屋系原告所有。
三、被告应为原告办理房屋产权及土地使用权过户登记手续。
我国《合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”房屋买卖合同属于买卖合同的一种，其出卖人转移房屋的所有权于买受人，是房屋买卖合同的主要特征之一。原告向被告支付购房款，被告向原告交付房屋和房屋产权证、土地使用权证，就是卖方转移房屋所有权的意思表示，被告应当诚实守信，为原告办理房屋产权及土地使用权过户登记手续。
最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第85条规定，“财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行”。原告在十年多的时间内对该房一直进行合法的占有、使用，但是现在被告反悔并无正当理由，协议又能够履行，应当继续履行。
对于合法有效的房屋买卖未办理产权转移登记手续的，根据最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条的规定，人民法院“应着其补办房屋买卖手续”。
故，人民法院应当判令被告协助原告将该房屋产权及其土地使用权转移登记至原告名下。
四、被告主张以原告向其交付一套房屋为条件配合办理过户手续没有事实和法律依据。
被告主张的该条件没有事实依据，也未提出相应证据支持其主张，原告不予认可。
五、被告以原告要求配合办理过户手续的诉求不适用诉讼时效制度
1.《最高人民法院民一庭对当前民事审判难点的意见》中，关于交房、办证与诉讼时效问题，民一庭倾向性意见第二条指出：出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。本案的事实符合上述情形，原被告双方在签订合同后完成了房屋的交付手续，原告的请求具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。
2、房产权属登记是房产产权管理的主要行政手段，也是依法确认房地产所有权的法定手续，协助产权人办理产权过户登记手续是一种法律义务，不受时间限制。
3、从合同的主从义务来看，在主给付义务已经履行完毕的情况下，从给付义务不得单独适用诉讼时效。房屋买卖合同中，被告的主给付义务是交房，过户仅是对原告物权的确认，在房屋已交付的情况下，被告不能再适用诉讼时效对过户义务抗辩。
综上, 原被告之间的房屋买卖合同合法有效，被告不予配合办理过户手续，于法无据，损害了原告的合法权益。为此，请求人民法院依法作出裁判，保护原告的合法权益，维护交易安全和社会稳定。以上代理意见，诚望法庭予以采纳。

委托代理人：*****律师事务所 ***律师
2014年6月9日
2