浙江丽水市龙都丽园项目商业业态定位及招商计划.ppt

龙都丽园 商业业态定位、招商企业战略 大部分商铺返租背景；大部分商铺返租背景；商业提升住宅配套、提升整体房产价值，树企业形象；商业提升住宅配套、提升整体房产价值，树企业形象；商业力求快速进入经营，形成聚集、综合（一定程度），商业力求快速进入经营，形成聚集、综合（一定程度），最终达到区域带动效应；最终达到区域带动效应；商业营销的突破口；商业营销的突破口；1满足并有区别传统社区底产品定位需求2餐饮、休闲、生活、娱乐、服务、特定购物商业区域3紫金路中、长虹街芯特色聚集商业体4低劣配套环境下的商业升级目前的规划方案是：商业、住宅综合体，商业沿街分布的原则；项目占地比较方正，沿街商业各部分价值不同；不同商业价值的区域所规划的“商业强度”亦应不同 产品现状分析产品现状分析目前项目周边商业业态以特色目前项目周边商业业态以特色餐饮餐饮+休闲休闲+少量居民生活少量居民生活类为主，缺失类为主，缺失严重、且分布极不均衡。严重、且分布极不均衡。优 点：聚集人气、形成局部小规模、补充了住宅的外部配套、提升了项目整体形象及知名度缺 点：人气聚集缺少延续性及时效性、商业形态单一性、住宅外部配套不足会逐步显现、后期商业业态调整难度加大，购房者购买住宅及商铺时会有所意愿局限.位 置间数（个）面积（）已售（个）已售面积（）待售间数（个）待售面积（）已售返租间数（个）紫金路23231030103019198558554 41751751515长虹街2424123512357 732232212126796795 5地下4 423202320合 计51514585458526261177117716168548542020备注长虹街自留商铺5 5间，234234由此表可以得出项目商业销售方面侧重点在长虹街与地下（地下部分基本排除大面积销售可能）。返租数量持续加大势必造成招商工作将是重中之重。地下部分的招商更是重点突破对象。产品现状分析业态的范围建议中高端特色餐饮类1休闲娱乐类2居民生活时尚零售类3城市生活服务类4商业、生活服务类5项目商业业态分布建议紫金路（特色餐饮、娱乐休闲、金融服务、时尚零售类为主）长虹街（洗衣、美容、便利零售、通信、五金、副食类为主）下沉式地下室（早教、艺教、健身、网吧、餐饮类为主）其他类商业业态作为各区块的辅助招商对象 生活配套需求带动商业氛围，餐饮娱乐休闲商业提升生活品质，时尚零售金融服务完善商业内容体现服务。最终形成住宅生活的舒心、便捷，商业的多样化发展，树立紫金路中、长虹街芯的整体繁华。（地下商业含转角部位定位：母婴中高端用品市场，该部分商业尽量争取大面积整体招商，产品亦进口、国产中、高端为主）定位“特色综合商业示范街区”招商策略 商业起点在于招商，重点在于销售。招商工作的执行直接关系到销售及商业未来整体发展。主力商铺招商先行，销售紧跟。招商先于销售，之后两者互动。招商工作以销售为重点进行，在招商的过程要把握类别内中、大优质商家还需兼顾自营户、投资户，最终实现项目的商业整体运作目标。招商与销售全面互动的目的在于通过招商成功带动销售，从而将商铺更好推向市场实现合理利润。1类别中、大商户招商提前确定，自营、投资、散户跟进 类别中、大商户的提前确定是为了更好的保证招商工作的开展及今后招商的吸引力，同时也能有效提升项目商业整体形象和价值。类别中、大商户的确定可增加项目卖点、销售价格与租金价格的提升空间，同时更好的增强投资户、散户的信心。增强信心 立足长远 建议设置“龙都丽园”商业运营管理机构，体现公司立足长远的决心。以高起点赢得各商家信心、信任。此外进行商业专门的管理和服务队企业品牌提升、人员培养锻炼、营销体系的发展完善起到很好的作用。招商策略2形成项目商业内类别中、大商户与自营、散户、投资户的相互施压 对于商业招商，我们还是需要借助类别中、大商户的力量，尤其是特色品牌商户，形成对自营、投资商户的挤压，造成一定氛围。其次，紫金路、长虹街交叉口范围和沿紫金路商铺为我们招商重点首选目标。紫金路整体商业分布极不均衡，业态凌乱，租金收益低，所以项目需要依托自身不错的商铺结构、面积、位置优势加上外部的配套、规划配合招商整体推广。招商策略311、立足营销推广基础，收集意向客户资料进行整理分析后实行一对一洽谈，加强前期双方的了解和沟通，确定客户的心理、意愿，为下一步实质下单奠定基础；2、项目商业结构、面积、位置等特点加上合理的销售、租赁价格也可以使市场关注，部分商家会有主动上门咨询的需求；3、对类别内中、大商户进行区域内深入调研摸底，建立商户信息手册，选取有特色、规模、品牌号召力的重点突破；4、根据需要对相邻区域进行商业调研摸底；5、首先完成重点位置、重点商家的招商工作，争取形成带动其他商铺。招商手法2类别内中、大商户“三优”优先认租：类别中、大商户优先在我们给定的范围内选铺；优先招商：在租金方面给予最大程度优惠；优化组合：给予充分的物业服务、给予广告宣传补贴、给予装修补助，提振加强经营信心。招商手法3 招商节点招商准备区域调研摸底区域调研摸底01010202类别初步筛选类别初步筛选0303类别商户洽谈类别商户洽谈类别商户销售类别商户销售0404促进商户购买、促进商户购买、租赁租赁0505补充招商补充招商全面登记招商启动招商推荐会正式销售全面招商签约1租金反推+市场租金比较=租金初步定位租金反推法：销售单价回报率12个月商铺面积12个月（年租金）市场租金比较法：选取区域内、项目周边、相邻区域租金平均水平（精 确到/月）结合竞争态势分析表，计算项目租金（年租）租金初步判定分析反推法商铺年租+市场对比年租后，计算各占比率反推租金占比+市场对比租金占比=商铺初步租金租金策略2 商铺租金 项目周边现在人气不足，所处路段上下商业经营面积不大，丽水市商业整体租赁市场租金低（还有继续走低可能）。形成了项目商业招商的难度，因此建议采取前期低租金+优惠政策的方式实行。1、销售是前提，自营、投资户是主体，招商情况的好坏直接影响自营、投资户去衡量自营风险和投资价值，从而导致一些散户的进入；2、基本所有商业业态前期招商收益不是以收取高租金为目的，而是靠各种政策、合理租金吸引入驻；3、前期租金低、免租期长，后期租金增长的空间就大，商业租赁价格和销售价格升值更明显。租金策略3 租赁政策建议 一、“免租期+装修补贴+搬迁补助”组合优惠免租期建议设置在6个月到12个月租赁商户：交四年免一年（整个租期5年计）开业一个月后给予搬迁补助3000元/间开业六个月后给予装修补贴5000元/间租金策略 二、租金分期 纯租赁商户将五年租金分期支付（分2期），享受搬迁补助及装修补贴。其他租赁辅助政策:1.贷款、工商、税收等相关政策（公司尽力争取）；2.物业费根据租赁年限减额收取，商户广告费补贴；3.商户缴纳“诚信经营保证金（租期内自行转租经营不相符业态及延迟或不缴纳物业费、水、电费）。租金策略招商流程1.人员分组任务分配（按业态类别分组）；2.客户资料收集（展开调研摸底）；3.客户预约、洽谈、看商铺（多次反复）；4.客户填写租赁意向书（了解真实意愿和需求）；5.筛选审核客户资料（确定客户认租资格）；6.客户签订租赁合同（确定商业业态准确落位）；7.配合客户办理相关手续；8.安排商户进场装修；9.商铺开业。备忘 由于时间、资料数据、人手关系，招商架构、其他详细分析均不在本案体现。以上内容仅仅代表个人初步概念及浅显的分析。谢谢您的耐心!