2015年铜陵市房地产市场报告.doc

铜陵市2015年房地产市场报告及2016年市场预期一、2015年市场情况1、全年市场简述2015年铜陵楼市1-12月全年商品房预计共备案约10000多套（其中3月、11月、12月安置房备案约2500套安置房），住宅全年备案约8500套，2015年铜陵楼市量价微涨。同比去年的6757套，增加了约1700套，同比上涨25%。2015年住宅成交均价约为4298元/，同比去年的4798元/下降明显，同比下降10.4%。综合以上数据来看，铜陵楼市销量相比去年波动较大，房价持续降低，主要原因是因为2015年逾2500套安置房拉高了成交量，拉低了成交均价。但是住宅庑存高，开发商去化压力进一步加大。铜陵2015年住宅、商业类商品房房价走势2、2014年与2015年成交对比2014年的铜陵楼市跌宕起伏，上半年楼市热度降至冰点，去化艰难。随着后期多个新盘低价上市及多重利好政策的催化，让楼市出现了转折。2015年的楼市开启，就唱响了回暖的号角，一系列的政策出现，让铜陵市楼市持续回暖。2014年新上市的楼盘包括：上峰上城、嘉华美庭、安粮兰桂花园、铜峰塞纳庄园、栖凤名城、北斗星城住宅、有色迎江花园、地矿雍湖园、金御华府郁金苑等。2015年新上市的楼盘包括：东方银座、有色学府名都、淮河969、中航长江广场等。纯新盘的扎堆入市一方面为楼市增加了活力，带动了销量，另一方面也让住宅库存不断攀升，楼市竞争更加激烈。从纯新盘开盘上来看，2014年铜陵入市的新盘以狮子山区为主，而2015年入市的新盘以铜官山区为主。老城区的新发展似乎已经成为2015年的主流。3、市场排名情况截止到12月31日，铜陵市2015年1-12月住宅全年备案量约8500套，在市场萎靡的情况下，众多开发商以价换量，安粮、公园道壹号、上峰上城、北斗星城、高速等通过降价的方式换取销量上的提升。 表1 铜陵市2015年销售套数TOP10名次楼盘名称套数（套）1褔景东方城（一期）10662恒大绿洲5763西湖春晓家园5694铜都天地花园5665金御华府三期4556兰桂花园4517嘉华广场二期3858一品江山3649清华嘉园35910中航长江广场337表2 铜陵市2015年销售金额TOP10名次楼盘名称金额（万元）1北斗星城42775.712北斗星城二期31593.153铜都天地花园26057.264恒大绿洲25916.575中航长江广场25665.236兰桂花园20436.397一品江山19777.568嘉华广场二期19209.879褔景东方城（一期）18318.5910和谐家园三期17845.804、土地市场纵观2015年铜陵的土地市场，只能用一个字形容“冷”。截止到12月31日，出让21宗，总出让面积152.93万方，总出让金额48.54亿元。相比2013年出让的237万方，降幅明显。2015年铜陵市土地成交用途2015年铜陵市土地成交面积金额5、库存及去化分析截止2015年12月31日，铜陵市住宅类商品房库存16178套，同比去年11002套库存，上涨了47%，若按照全年平均去化速度，需要28.7个月才能全部消化，去化周期同比去年增加9.6个月。其中铜官山区可售套数为7350套、狮子山区可售套数为8675套，郊区可售套数为174套。狮子山区住宅库存量首次反超铜官山区，这与2014年、2015年狮子山区多个纯新盘的入市有较大的关系。 2015年，库存持续增加，铜陵楼市压力加重。为此，铜陵政府也出台了在公积金、契税等方面的利好政策，从目前的情况来看，效果较好。6、铜陵市政策导读高技能人才购房再享补贴”牌在铜陵市中小微企业工作、具有全日制本科及以上学历，或中级及以上专业技术资格(不含非国有组织专业技术资格评审授予的)，或技师及以上技能资格(经市级以上人社部门认可)的专业技术及高技能人才，在铜陵市购买住房并办理产权登记手续后，铜陵市财政按实际购房建筑面积、最高90平方米以内给予每平方米300元补助。与此同时，县区财政按市财政补助标准的50%给予配套补助。契税补贴促进房地产市场回暖铜陵市于2015年2月11日至3月31日，实行房产交易契税补贴政策，对在此期间购买商品房缴纳的契税，由同级财政给予一定补贴。此次契税补贴政策与2014年秋季房交会期间补贴政策力度相当。2015年6月1日至2015年12月31日期间，凡在铜陵市购买新建商品房，商品房买卖合同备案并缴纳契税的购房人，由同级财政按购房款1%给予补助。此次契税补贴政策延续2015年2月11日至3月31日的房产交易契税补贴政策。二、2016年市场预测1、土地市场针对供求严重失衡的铜陵楼市，铜陵市政府做出“总量控制、以需定供”的决策，减少商住用地的供应，2015年铜陵土地市场供庒量成交量双双下滑。目前铜陵市土地储备量并不多，除了市中心小而优的迷你地块，其他大面积地块主要集中在西湖新区。2014年大范围的流拍、2015年全部为挂牌出让的现实，以及目前较大的商品房库存量，务必会造成2016年政府对于土地拍卖更为谨慎，2016年预计政府不会拿出较多商业地块进行拍卖，地块依然集中在城建方面。而2016年最为期待的则是老铜陵学院地块，这是近些年来最为优质的地块，其位置周边配套齐全，可以说是“入则宁静，出则繁华”。2、推货预测随着开发商近几年拿地陆续的开工建设，目前铜陵市在售项目相比于2013年同期在售的100多个已有所下降。目前在售货量较大的几大楼盘：西湖春晓、恒大绿洲、一品江山、高速铜都天地、龙山湖苑、公园道壹号、安粮兰桂花园、上峰上城、金域华府等楼盘。另外，在目前去化率极低的情况下，2016年铜陵尚有不少项目有待面世，如超100万方的万象购物公园，位处植物园对面的8万方德森广场商住项目、新火车站附近的29万方琥珀森林，建筑面积高达60万方的高端住宅御龙湾项目等，这些项目中，预计部分项目上半年入市可能性较小，但是2016年下半年市场激战抢客的局面将继续上演！2016年，市场依然以去化库存为主，而新货方面，铜陵全市楼盘推货量预估将在7000套左右。从区域分布看主要集中在外围，西湖新区货量充裕，成为供货第一大区。3、成交预测纵观近几年铜陵市市场供求比和成交均价的涨幅，预判2016年铜陵市住宅类商品房成交量依然维持在7000套左右。2015年铜陵商品房销售TOP10楼盘合计成交套数5128套，占整个2015年总成交量的60%，2014年TOP10楼盘成交套数为4140套，占整个2014年总成交量的61%。而2013年，此比例为47%。由此可以看出，消费者对于“跟风”是趋之若鹜，但是这种“跟风”是有原因的，随着市场众多开发商的跑路，客户对于市场信心越来越不足，买房者在选择楼盘时，越来越看中品牌实力、社区配套、规划发展 预测，2016年,整个铜陵楼市依然为几个大盘支撑着。4、营销预测2015年铜陵楼市营销可谓热闹非凡，各类营销事件精彩纷呈，全民经纪人、低首付、电商、官微（自媒体）、公益活动、名人效应营销方式多种多样，也为冷清的楼市增添了不少色彩。而2016年，预测将会有原来越多的营销方式出现，线下营销会越来越多，“创意派单”、“兼职公司代客”、“截客”等一二线城市出现的营销模式将会在铜陵上演。但是，所有的营销方式都务必基于一点良好的产品。在如今的楼市，卖房子已不是5年前的卖白菜，客户对于楼盘的信息可以通过各种渠道掌握，只有做好产品、增强产品的品牌价值，提升客户的看房体验才是王道！2016年，精细化、高执行率营销必然成为潮流。个人工作业务总结本人于2009年7月进入新疆中正鑫磊地矿技术服务有限公司(前身为“西安中正矿业信息咨询有限公司”)，主要从事测量技术工作，至今已有三年。在这宝贵的三年时间里，我边工作、边学习测绘相专业书籍，遇到不懂得问题积极的请教工程师们，在他们耐心的教授和指导下，我的专业知识水平得到了很到的提高，并在实地测量工作中加以运用、总结，不断的提高自己的专业技术水平。同时积极的参与技术培训学习，加速自身知识的不断更新和自身素质的提高。努力使自己成为一名合格的测绘技术人员。在这三年中，在公司各领导及同事的帮助带领下，按照岗位职责要求和行为规范，努力做好本职工作，认真完成了领导所交给的各项工作，在思想觉悟及工作能力方面有了很大的提高。 在思想上积极向上，能够认真贯彻党的基本方针政策，积极学习政治理论，坚持四项基本原则，遵纪守法，爱岗敬业，具有强烈的责任感和事业心。积极主动学习专业知识，工作态度端正，认真负责，具有良好的思想政治素质、思想品质和职业道德。 在工作态度方面，勤奋敬业，热爱本职工作，能够正确认真的对待每一项工作，能够主动寻找自己的不足并及时学习补充，始终保持严谨认真的工作态度和一丝不苟的工作作风。 在公司领导的关怀以及同事们的支持和帮助下，我迅速的完成了职业角色的转变。一、回顾这四年来的职业生涯，我主要做了以下工作：1、参与了新疆库车县新疆库车县胡同布拉克石灰岩矿的野外测绘和放线工作、点之记的编写工作、1:2000地形地质图修测、1:1000勘探剖面测量、测绘内业资料的编写工作，提交成果新疆库车县胡同布拉克石灰岩矿普查报告已通过评审。2、参与了库车县城北水厂建设项目用地压覆矿产资源评估项目的室内地质资料编写工作，提交成果为库车县城北水厂建设项目用地压覆矿产资源评估报告，现已通过评审。3、参与了新疆库车县巴西克其克盐矿普查项目的野外地质勘查工作，参与项目包括：1:2000地质测图、1:1000勘查线剖面测量、测绘内业资料的编写工作；最终提交的新疆库车县康村盐矿普查报告已通过评审。4、参与了新疆哈密市南坡子泉金矿2009年度矿山储量监测工作，项目包括：野外地质测量与室内地质资料的编写，提交成果为新疆哈密市南坡子泉金矿2009年度矿山储量年报，现已通过评审。6、参与了新疆博乐市五台石灰岩矿9号矿区勘探项目的野外地质勘查工作，项目包括：1:2000地质测图、1:1000勘探剖面测量、测绘内业资料的编写工作，并绘制相应图件。7、参与了新疆博乐市托特克斜花岗岩矿详查报告项目的野外地质勘查工作，项目包括：1:2000地质测图、1:1000勘探剖面测量、测绘内业资料的编写工作，并绘制相应图件。通过以上的这些工作，我学习并具备了以下工作能力： 1、通过实习，对测绘这门学科的研究内容及实际意义有了系统的认识。加深对测量学基本理论的理解，能够用有关理论指导作业实践，做到理论与实践相统一，提高分析问题、解决问题的能力，从而对测量学的基本内容得到一次实际应用，使所学知识进一步巩固、深化。2、熟悉了三、四等控制测量的作业程序及施测方法，并掌握了全站仪、静态GPS、RTK等测量仪器的工作原理和操作方法。3、掌握了GPS控制测量内业解算软件（南方测绘 Gps数据处理）以及内业成图软件（南方cass）的操作应用。能够将外业测量的数据导入软件进行地形图成图和处理。4、在项目技术负责的指导下熟悉了测量技术总结的编写要求和方法，并参与了部分项目测量技术总结章节的编写工作。5、在项目负责的领导下参与整个测量项目的组织运作，对项目的实施过程有了深刻理解。通过在项目组的实习锻炼了自己的组织协调能力，为以后的工作打下了坚实基础。二、工作中尚存在的问题 从事测绘工作以来，深深感受到工作的繁忙、责任的重大，也因此没能全方位地进行系统地学习实践，主要表现为没有足够的经验，对于地形复杂的地段理解不够深刻；理论知识掌握不够系统，实践能力尚为有限。以上问题，在今后工作中自己将努力做到更好。三、今后的工作打算 通过总结四年来的工作，我无论从工作技术上，还是从世界观、人生观、价值观等各个方面，都有了很大的提高。今后，我会在此基础上，刻苦钻研，再接再厉，使自己在业务知识水平更上一层楼，为测绘事业的发展，贡献自己的力量。