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高容积率商业案例研讨方案文本-PPT.pptx
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1、高容积率商业案例研讨方案文本案例分析:曼哈顿项目简介项目名称项目名称曼哈顿广场项目地址项目地址未来路东,金水路南项目规模项目规模总建面80万平米,商业面积16万平方米开发商名称开发商名称河南升龙置业有限公司代理公司名称代理公司名称深圳同致行顾问投资商背景:投资商背景:河南升龙置业的投资方是香港连捷国际投资有限公司(该公司为恒安集团的控股方)。这家公司由恒安集团总裁许连捷成立于年年初,主要负责恒安集团对外投资业务,通过控股、参股的方式,主要投资于房地产业、公用设施、金融产品及股权等几大产业。年,恒安国际就与摩根斯丹利合作,先后成功参股了内蒙古蒙牛、中国永乐电器和福建亲亲股份有限公司等企业。而在房
2、地产方面,恒安国际通过连捷,成功进入福建、陕西、湖南等地,并迅速成为当地房地产界的主力军。目前,恒安国际作为在香港上市的公司,其市值多亿元。近几年,香港连捷转移战略目标,将目光投向中国内地,将在内地投资作为公司实施多元化、跨区域运营的战略重点。在地产市场上,分别在北京、福州、湖南、郑州、西安等地投资开发地产项目近万平方米。项目简介将以金水路为轴线分为南北两个区域,金水路北侧为金融、办公区,金水路南侧为高档住宅、商业配套区。整体规划设计为涵盖高档住宅、公寓、酒店、写字楼、商业等多种形态。两大区域又被金水路、未来大道等多条道路分割为大部分。金水路以北有、两部分,拟建栋商务楼,下面层裙房发展商业,上
3、面作办公或酒店式公寓之用。金水路以南有、五部分,下面两层为商业用房,上面为高档住宅。在金水路以南的区域内,大块将建设郑州市最大的商业名店街和最大规模的半室内商业步行街,大块将引入亚洲最大的数码商城赛格数码广场,大块将引入世界商业强的商业航母沃尔玛超市,大块将建设郑州市首家青春主题的消费区和文化消费区。在金水路以北的大块和大块,大块将建设世界商家和政经名流俱乐部,在右边的大块将引入国内外一流的商业、饮食业,建设成国内一流的商业、饮食文化区域。曼哈顿的开发模式是什么?开发模式分析完整产权模式完整产权模式万达模式万达模式新模式探索新模式探索整售整售不售不售&零租零租(新天地模式新天地模式)整租整租房
4、地产投资信托(房地产投资信托(REIT)开发模式分析整售风险投资机构大型经营商户可遇不可求利润点偏低适用范围:物业总面积较小总值相对较低增值潜力较大问题物业出售脱离管理开发节点完成完完整整产产权权模模式式分分析析大家有疑问的,可以询问和交流大家有疑问的,可以询问和交流可以互相讨论下,但要小声点可以互相讨论下,但要小声点可以互相讨论下,但要小声点可以互相讨论下,但要小声点开发模式分析整整租租便于统一定位、经营及管理,易成功;租金逐年递增,形成稳定利润源;可将物业抵押融资,等待增值。整体租赁的大型商业集团较少签约长,租金低,不利于资金回笼经营状况与商业公司能力密切相关,存在退出机制,并未化解开发风
5、险适用范围:发展商资金实力强看好物业升值租户自营招商招商委托专业公司管理节点完成完整产权模式分析开发模式分析零租&不售统一招租、规划、布局,保证经营形式完整直接掌控物业发展状况,及时了解市场动态并作出相应调整现金流丰厚,带动自身及周边物业迅速升值对发展商而言,属跨行业操作,难度大开发商承担开发风险还需再次投入商业运作所需资金,风险又有所增加上上海海“新新天天地地”模模式式适用范围:开发商资金雄厚,具备出色的招商能力和商业物业管理能力或有优秀的专业公司作为长期合作伙伴发展商直接转型,无开发节点开发模式分析万达模式以投资为主要特征,出售室内产权小商铺 整租+零售主力店+散铺经营不理想,失败长沙万达
6、沈阳万达沈阳万达开发模式分析无专业商业地产经营和管理团队价格过高,市场无法承受用住宅思路做商业地产 室内产权商铺的症结商业定位不足 招商乏力:商品档次上不去 商业地产规划与运营知识不足 未考虑后期商业运营:如养铺、营造商业氛围等无专业管理和统一运营产权分割,难以统一经营承诺回报率方可返租,但6%10%回报率往往高于百货业行业平均利润率,入不敷出 回报率要求租户的长期成功经营,但大量广告促销费无人支付主力店的招商直接冲击散铺主力店和商铺各自为政,双方互益程度有限主力店经营状况不好,商铺的风险更大万达模式失败原因分析开发模式分析对于散售商铺,必须实行售后回租,从而达到经营权、管理权的高度统一统一招
7、商、统一经营、统一管理 借鉴国外经验,引入房地产投资信托(REIT)重视市场培育期,把场子做旺再交给投资者合理控制租售比例通过规划设计,控制室内散铺的规模如如何何规规避避风风险险开发模式分析房地产投资信托(REIT)证券化产业投资基金,通过发行受益凭证吸引社会资金,并委托专门机构进行经营管理;通过选择不同地产证券及不同地区、不同类型的地产项目和业务进行投资组合,有效地降低风险取得较高的收益,美国商业房地产权益融资中,REIT就占到37.7%。主要是法律有待完善;机构投资市场待培育;政策支持较少目前操作有困难募集资金发展商信托机构/银行股份公司(REIT)发行受益凭证投入商业地产项目委托管理开发
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