福州市前期物业服务合同.doc

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福州市前期物业服务合同使用说明1、本合同文本为示范文本（试行），适用于福州市行政区域范围内在业主、业主大会选聘物业服务企业之前由物业建设单位选聘物业服务企业签订前期物业服务合同时参考使用。合同双方当事人在签约之前应当仔细阅读本示范文本（试行）的内容。2、本示范文本（试行）所称前期物业服务，是指物业建设单位通过招投标的方式或者经物业所在地的区（县、市）人民政府房地产行政主管部门批准采用协议方式选聘的具有相应资质和相应专业服务人员的物业服务企业，由合同双方按照前期物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。3、本示范文本（试行）所称甲方为物业建设单位，乙方为物业服务企业。在签订合同前，合同双方应当出示有关资质、信用证明及签订主体资格的证书、证明文件。4、为体现合同双方的自愿原则，本示范文本（试行）中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。5、本示范文本（试行）中所指物业类型分为：住宅、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他类型物业。6、根据国务院物业管理条例第二十五条的相关规定，本合同约定的内容为甲方与物业买受人签订的物业买卖合同的组成部分。7、本示范文本（试行）中下列词语的定义是：（1）业主，是指不动产登记簿上记载的房屋所有权人。（2）物业使用人，是指房屋的承租人、实际使用房屋的其他人。（3）物业买受人，是指物业出售合同中确定的房屋购买人。（4）物业交付使用，是指物业买受人收到甲方书面交付通知，并经验收合格后办理相应手续。（5）共有部分，包括全体业主共有部分和相关业主共有部分。全体业主共有部分，是指物业管理区域内全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋、 、 、 等。 相关业主共有部分，是指一幢建筑物内部，由该幢建筑物的相关业主共有的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等） 、 、 等部位以及该幢建筑物的相关业主共有的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、燃气线路、消防设施、邮政信箱、避雷装置、 、 、 等设施设备。（6）公共区域，是指一幢建筑物内部，由整幢建筑物的业主、物业使用人共同使用的区域以及整幢建筑物外、物业管理区域内，由全体业主、物业使用人共同使用的区域。（7）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、处分的物业部位。（8）预收的物业服务资金：是由物业服务支出和乙方的酬金构成。（9）物业服务费用：是包括物业服务成本、法定税率和利润。8、本示范文本（试行）条款由福州市房地产管理局负责解释。福州市前期物业服务合同物业建设单位（甲方）： 营业执照注册号： 企业资质证书号： 法定代表人： 联系电话： 委托代理人： 联系电话： 通讯地址： 邮政编码： 物业服务企业（乙方）： 营业执照注册号： 企业资质证书号： 资质等级： 法定代表人： 联系电话： 委托代理人： 联系电话： 通讯地址： 邮政编码： 根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国物权法、物业管理条例等有关法律、法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方以 方式 （公开招标方式、邀请招标方式、协议方式）选聘乙方对 （物业名称）提供前期物业服务事宜, 订立本合同。第一条 本合同所涉及的物业基本情况 物业名称： ；物业类型： （住宅、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他类型物业）；座落位置：福州市 区（县、市） 街道（乡、镇） 路（街、巷） 号；物业管理区域四至：东至 ；南至 ；西至 ；北至 ； 占地面积： 平方米；总建筑面积： 平方米；其中住宅 平方米，非住宅平方米；物业构成明细见附件一，物业管理区域划分意见书见附件二。第二条 甲方应于 （具体时间）向乙方提供物业服务用房。物业服务用房建筑面积平方米，位于 。物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。第三条物业专有部分的专有部位、专有设施设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。第四条 乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：(一）物业共用部位及共用设施设备的管理和维护（物业共用部位明细详见附件三，物业共用设施设备明细详见附件四，物业共用部位及共用设施设备的管理和维护详见附件五）；（二）公共绿化的维护（详见附件六）；（三）公共区域的环境卫生维护（详见附件七）；（四）物业管理区域内的安全防范和秩序维护（详见附件八）；（五）物业使用中对禁止性行为的管理措施（详见附件九）； （六）综合服务（详见附件十）；（七） ；（八） ；（九） 。第五条 乙方根据下述约定，按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准如下: 多层住宅： 元/月平方米，物业服务等级标准 级；高层住宅： 元/月平方米，物业服务等级标准 级；别 墅： 元/月平方米；酒店式公寓： 元/月平方米；低密度联排高档住宅： 元/月平方米；办 公 楼： 元/月平方米；商业物业： 元/月平方米； 物业： 元/月平方米。实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业服务成本或物业服务支出构成一般包括以下部分：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其它费用 。本条约定的物业服务费不含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的费用。上述费用应通过专项维修资金予以列支，专项维修资金使用根据相关文件规定执行。第六条 甲方将物业交付业主前，应会同乙方对物业共有部分及其相应档案进行查验，并按规定向乙方移交物业服务所必需的相关资料。甲、乙双方办理物业查验、移交手续，对查验、移交中发现的问题及相应解决办法应采用书面方式予以确认（具体内容详见附件十三）。第七条 自本合同生效之日起至物业出售并交付物业买受人之前发生的物业服务费，由甲方承担；自物业交付物业买受人之日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由物业买受人承担。纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未按时交付给物业买受人的物业，由甲方依照本合同第五条约定的标准向乙方交纳物业服务费。物业交付物业买受人后，物业管理区域内相关配套设施设备尚未完备的，物业买受人交纳的物业服务费可按本合同第五条约定的标准降低 （15以内），差额部分由甲方承担；物业管理区域内相关配套设施设备配套齐全后，物业买受人应按第五条约定的物业服务费标准向物业服务企业缴纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。第八条 前期物业服务期间，乙方按下述第 种收费形式确定物业服务费（住宅前期物业服务收费应采用包干制形式，酬金制仅适用于非住宅物业）。（一）包干制。由业主向乙方支付本合同第五条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。（二）酬金制。由乙方在本合同第五条约定预收的物业服务资金中按下述第 种方式提取酬金，其余全部用于前期物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。1、每 （月/年）在应收的物业服务资金中按 %的比例提取酬金； 2、每 （月/年）在应收的物业服务资金中提取 元的酬金；（三） 。第九条 物业服务费用属本合同第八条第二项或者第三项约定的，物业服务资金中按实结算的部分年终结余或不足的处理方式：（一）年度结算结余部分，按以下第 种方式处理：1、转入下年继续使用；2、直接纳入物业专项设施维修资金；3、 。（二）年度结算不足部分，按以下第 种方式处理：1、由业主于次年第一个月底之前，按照其专有部分占建筑物总面积的比例追加补足；2、 。第十条 物业服务费（物业服务资金）按月进行交纳，业主应在 （每次缴费的具体时间）履行交纳义务。本着业主自愿原则可按 （季/年）进行交纳。第十一条 物业服务实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，每年 次于 （公布的具体时间）向全体业主公布物业服务资金的收支情况，并接受专业机构审计监督。对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：（一） ；（二） 。第十二条 停车场停车收费1、停车服务费收费标准按价格部门规定执行。2、场地使用费：在物业管理区域内公共场地停放车辆收取场地使用费的，由业主大会决定；属于甲方所有或业主私人所有用以出租的车位场地使用费收费标准，由车位所有者与承租人另行约定。公安、消防、抢险、救护、环卫、邮递、执法等特种车辆在执行公务时以及业主搬家车辆、临时送货车辆免收停车服务费； 第十三条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。物业服务企业应当建立健全车辆停放服务及收费的内部管理制度，做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、巡视（或监视）等服务，并对停车场所及设施设备进行维修养护，保障正常使用等工作。第十四条 本物业管理区域内按规划配建的停车场，由乙方进行管理和维护；乙方应当按照有关规范设置相关标识，并按照相关规定做好停车场的照明、消防、环境卫生等工作（具体内容详见附件十一）。第十五条 甲方、乙方、业主应当按照相关规定缴存、管理、使用、续筹物业专项维修资金。使用物业专项维修资金的，乙方应当按照相关规定提出物业专项维修资金使用方案。乙方应当将物业专项维修资金使用方案、所需资金、列支范围、工程进展以及资金划拨等情况在物业管理区域内向全体业主或者相关业主公布。第十六条 业主应按照规定向供水、供电、供气、通迅、有线电视等专业单位交纳水、电、气、通迅、有线电视等有关费用。前款费用属于业主自用的，由业主承担；属于乙方使用的，由乙方承担；属于业主共同使用的，公共水电费用单独按实由业主分摊，具体分摊办法由物业服务企业与业主在临时管理规约中约定，物业服务企业每月应在小区醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电分摊详细情况。 乙方接受供水、供电、供气、通迅、有线电视等专业单位的委托代收水、电、气、通迅、有线电视等费用的，可以向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。第十七条 乙方应当协助业主配合有关部门、单位作好物业管理区域内装饰装修管理、治安、环境维护、计划生育、流动人口管理等工作；对于相关部门进入本物业管理区域内监督检查、行政执法的，乙方、业主、物业使用人不得阻挠。第十八条 甲方相关的权利义务：（一）负责制定和拟定临时管理规约和前期物业服务费收费标准，提供房屋使用说明书、房屋质量保证书，并将其作为物业买卖合同的附件。（二）在物业销售前，应在其制定的临时管理规约中向业主明示物业装饰装修管理要求等事项；甲方未尽此义务而给乙方或业主、物业使用人造成损失的，应承担赔偿责任；（三）授权乙方对业主、物业使用人违反临时管理规约的行为，依照临时管理规约的约定进行劝阻、制止；（四）保证本物业管理区域内的附属设施设备符合法定的交付使用条件，并完善本物业管理区域内的其他配套设施和配套设备，包括物业的安全防范和消防设施、标识系统、公共垃圾桶、垃圾中转站、垃圾房等； （五）在乙方承接物业时，应向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 2、共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件； 4、 ； （六）按照法定的保修期限、范围，承担物业的保修责任； （七）审定乙方制定的物业服务方案，监督和协助乙方履行物业服务合同；（八）当业主、物业使用人不按规定交纳物业服务费用时，协助乙方催收；（九）协助乙方做好物业服务工作和宣传教育、文化活动；（十）不得干涉乙方依法、依本合同约定内容所进行的物业服务活动；（十一）按规定向物业所在地的区（县、市）人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）提出成立业主大会的书面报告，并提供业主产权清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；（十二）协助乙方做好房屋出租登记报备工作，并督促承租人到公安机关进行流动人口登记、办理暂住证；（十三） ；（十四）法律、法规规定的其他权利义务。第十九条 乙方相关的权利义务：（一）设立专门机构负责本物业的日常物业服务工作，并委派相应专业的物业服务人员履行本合同；（二）在业主大会成立前，配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业服务的便利获取不当利益；（四）根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主或物业使用人收取物业服务费（物业服务资金），通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题；（五）按照相关规定，建立健全“办事制度、办事纪律、收费项目和标准”等信息公开制度。对小区内所有收费项目、收费标准等应按价格部门相关规定在收费场所实行明码标价；（六）接受甲方、业主和物业使用人的监督，定期向甲方、业主报告物业服务合同履行情况，及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉；（七）结合本物业的实际情况，编制物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划、年度费用预算和决算报告；（八）可选聘专业公司承担本物业的 的专项服务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方，并对专业公司的服务行为承担连带责任；（九）维护本物业管理区域内公共区域秩序，按照法律法规政策的有关规定，提供质价相符的服务，落实小区安防力量，采取各种有效安全防范措施，通过人防、技防、物防相结合的办法，做好物业管 理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，应及时采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；同时，要协助公安机关做好流动人口和出租房屋登记报备管理工作，对不履行义务的业主，应及时向公安机关报告，由公安机关按依照有关法律、法规进行处罚；协助有关部门制止违法、违规的行为；（十）提前将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主，并按规定与业主签订房屋装饰装修管理服务协议；（十一）不得擅自占用和改变本物业管理区域内共有部分的用途；如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，应与甲方协商并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，报有关部门批准方可实施；（十二）本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止时,乙方应当按照有关规定和本合同约定退出本物业管理区域的物业服务，并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续；（十三） ；（十四）法律、法规规定的其他权利义务。第二十条 在物业服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任：（一）因不可抗力导致物业服务中断的； （二）因维修养护物业共有部分需要且事先已告知业主、物业使用人，暂时停水、停电、停止附属设施设备使用等造成损失的；（三）因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他附属设施设备运行障碍造成损失的；（四）因甲方或业主、物业使用人未及时交纳供水、供电、供气、通讯、有线电视等费用而导致服务中断或受到影响的； （五）业主、物业使用人违反临时管理规约和物业管理区域内规章制度的行为，虽经乙方采取规劝、制止、向有关部门报告等措施后，仍未解决，其行为对其他业主、物业使用人产生妨碍和影响的； （六） 。第二十一条 甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同第四条约定的服务事项和质量的，乙方有权依法解除本合同；甲方应以本合同服务剩余期限物业服务总费用为基数向乙方支付 的违约金，并赔偿由此给乙方、业主、物业使用人造成的损失。第二十二条 乙方未按照本合同的约定做好公共区域的安全防范和秩序维护，造成业主、物业使用人人身、财产损害的，乙方应当依法承担相应的法律责任 (具体内容详见附件十二)。第二十三条 乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务收费标准的，对超出标准的部分，业主和物业使用人有权拒绝支付。 第二十四条 甲方拒绝或拖延履行物业保修义务的，业主、物业使用人可以自行维修或委托乙方维修，维修费用及造成的其他损失由甲方承担。第二十五条 乙方违反本合同约定的义务，或者发生法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形，致使不能完成本合同第四条约定的服务事项和质量的，甲方应依法解除本合同，乙方预收的物业服务资金或物业服务费用应当返还给相关业主、物业使用人；造成业主、物业使用人经济损失的，乙方应予经济赔偿。甲方解除本合同的，应当在合同终止三十日前书面告知乙方；乙方应当在合同终止之日起十日内退出本物业管理区域，并与甲方作为招标人依法选聘或全体业主依法选聘新的物业服务企业或其他管理人完成交接手续。第二十六条双方协商一致，可解除本合同，并在 日内办理交接手续。第二十七条本合同其他相关违约责任的约定：（一） ；（二） ；（三） ；（四） ；（五） 。第二十八条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议。第二十九条 补充协议及本合同的附件均与本合同具有同等法律效力。本合同、本合同的附件及补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。第三十条 本合同正本连同附件共 页，一式 份，甲、乙双方各执 份，并由物业服务企业持一份样本向物业所在地的区（县、市）人民政府房地产行政主管部门备案。第三十一条 本合同履行期间，遇不可抗力致使合同无法履行的，双方应按有关法律规定及时处理。第三十二条 本合同在履行中如发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第 种方式处理：（一）向 仲裁委员会申请仲裁；（二）向人民法院提起诉讼。第三十三条 本合同为期 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。本合同期限未满，若业主委员会代表业主与业主大会依法选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效的，本合同自动终止。第三十四条 本合同期限届满前 月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后 月内继续履行本合同，甲方或全体业主应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人。第三十五条 本合同终止时，乙方应将物业服务用房、物业服务相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未选举产生的，移交给甲方或 代管；并按照福建省物业管理条例、福州市物业管理若干规定等相关规定办理移交和项目退出手续。第三十六条 本合同自 起生效。甲方签章： 乙方签章：法定代表人： 法定代表人：委托代理人： 委托代理人：年 月 日 年 月 日附件：一、物业构成明细二、物业管理区域划分意见书三、物业共用部位明细四、物业共用设施设备明细五、物业共用部位及共用设施设备的管理和维护六、公共绿化的维护七、公共区域的环境卫生维护八、公共区域的秩序维护九、物业使用中对禁止性行为的管理措施十、综合服务十一、按规划配建的停车场的管理和维护十二、人身、财产损害赔偿责任十三、物业服务承接验收确认书附件一：物业构成明细 类 型幢 数套（单元）数建筑面积（平方米）高层住宅多层住宅别 墅商业用房工业用房办公楼车 库会 所学 校幼儿园 用房合 计备 注附件二：物业管理区域划分意见书 附件三:物业共用部位明细1、房屋承重结构；2、房屋主体结构；3、公共门厅；4、公共走廊；5、公共楼梯间；6、内天井;7、户外墙面；8、屋面；9、传达室；10、 ；11、 。附件四: 物业共用设施设备明细1、绿地 平方米；2、道路 平方米；3、化粪池 个；4、污水井 个；5、雨水井 个；6、垃圾中转站 个；7、水泵 个；8、水箱 个；9、电梯 部；10、信报箱 个；11、消防设施 ；12、公共照明设施 ；13、监控设施 ；14、避雷设施 ；15、共用天线 ；16、机动车库 个 平方米；17、露天停车场 个 平方米；18、非机动车库 个 平方米；19、共用设施设备用房 平方米；20、物业服务用房 平方米；21、 ；附件五:物业共用部位及共用设施设备的管理和维护该项服务，人员配置： 人。物业服务企业应根据福州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准中有关规定，按照小区物业费收费等级标准提供相对应的物业服务。 项目服务内容运行、保养、维修服务标准共有部位房屋主体承重结构部位门厅户外墙面、顶面、地面楼梯间、水泵间、 电表间、电梯间、电话分线间走廊通道其他共有设施设备上下水管道、 落水管、水箱、水泵等供水、排水系统天线、供电、燃气线路消防设施设备共有设施设备中央空调电梯避雷装置道路、场地、路灯沟渠、池、井等休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、水景等健身设施、儿童乐园等公益性文体设施路标、安全标志等共有设施设备房电子防盗、监控、报警系统等楼宇对讲、电子巡更等物业服务用房其它附件六:公共绿化的维护该项服务，人员配置： 人。物业服务企业应根据福州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准中有关规定，按照小区物业费收费等级标准提供相对应的物业服务。项目服务内容养 护 标 准草坪修剪清杂草补栽、补种施肥灌、排水病虫害防治其它树木修剪中耕除草、松土施肥病虫害防治扶正加固其它花坛盆景绿篱布置灌、排水修剪补栽、补种施肥病虫害防治其它附件七:公共区域的环境卫生维护该项服务，人员配置： 人。物业服务企业应根据福州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准中有关规定，按照小区物业费收费等级标准提供相对应的物业服务。项目服务内容服务标准楼内公共区域地面和墙面楼梯扶手、栏杆、窗台消防栓、指示牌等公共设施天花板、 公共灯具天台、屋顶门窗等玻璃垃圾收集电梯轿厢楼外公共区域道路地面、绿地沟渠、池、井公共灯具、宣传栏、路标、标志、雕塑、景观小品等水景垃圾厢（房）果皮箱、垃圾桶消毒灭害其它附件八：公共区域的安全防范和秩序维护该项服务，人员配置 人。物业服务企业应根据福州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准中有关规定，按照小区物业费收费等级标准提供相对应的物业服务。服务内容服 务 标 准人员要求1、按照小区物业服务收费等级标准配备相应的门岗和巡逻岗安防人员，其中门岗 人，巡逻岗 人、消监控岗 人、车辆停放服务岗 人；2、3、门岗1、门岗整洁，设专人24小时值勤；2、对进出小区的装修、家政等劳务人员实施有效管理；巡逻岗1、对小区重点区域、重点部位每 小时至少巡逻一次；2、3、4、技防设施和救助 （监控岗）1、配备有安全电子监控设施的，实施24小时监控并及时记录，发现问题 小时内有专人到现场处理；2、3、车辆管理1、引导进出小区的车辆有序通行，停放。2、3、4、5、火灾、治安、公共卫生等突发事件1、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时告知相关业主（物业使用人