房地产企业财务管理问题与对策探讨.doc
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4、业的经营管理既是分布于这六个阶段之中。房地产企业因为现行法律的规定,在开发经营阶段,均需在事前取得政府机构的审批。而且,不同的阶段对应不同的业务往来对象。所以房地产企业的经营管理具有两个显著特征,既计划性强、复杂性大。财务管理作为企业经营管理不可或缺的组成部分,担负着企业财务计划、决策和控制的重要职能。所以。加强房地产企业的财务管理、解决企业实际存在的财务问题与风险,对于实现企业价值最大化的目标,具有极强的现实意义。一、房地产企业财务管理的作用房地产作为一个典型的资金密集型行业,具有投资大、周期久、风险高、供应链长和地域性强的特点。结合房地产企业自身的特点,财务管理在房地产企业管理中的作用如下
5、:首先,从长期投资的角度来看,财务管理可以合理安排房地产企业的投资规模、控制投资风险、提高投资收益。房地产企业在项目拿地时。需要结合项目土地所在区域的房产市场行情,对项目土地的开发方案进行可行性研究与敏感性分析,通过评估不同方案及敏感条件下的现金流及盈利能力。从而,选出符合市场需求及企业自身发展战略的投资方案,并且在日后的执行中,结合政府宏观政策、市场行情和企业自身经营状况,对方案偏差进行及时的修整。其次,从长期筹资的角度来看,财务管理可以合理安排筹资时间,规划资本结构、债务结构及股利分配政策。一是,房地产企业需要依据规划报建时,立项申报的投资总额,来确定企业最终的注册资本金及对外融资金额,以
6、符合相关法律法规的要求。二是,通过对比不同筹资方案下资本成本对项目净现金流及净利润的影响,从而选出符合企业自身经营战略与财务战略的筹资方案。最后,从营运资本管理的角度来看,财务管理工作可以提高房地产企业资金的营运效率。房地产企业在项目建设与销售期内发生的资金流量都是巨大的。企业从自身实际情况出发,通过建立全面预算体系并结合业绩考评,来提高预算的准确率。从而,确定合理的资金流向,以尽可能少的营运资本,来支持同样的营运现金流。通过上述对房地产企业财务管理作用的阐述,可以看出财务管理工作实质内容即是对企业资本的效益管理。所以房地产企业如果能够有效的开展财务管理工作,势必为控制企业的经营风险、实现企业
7、价值最大化的目标起到积极的作用。但是现实中企业往往存在各种财务漏洞及风险,从而造成公司的经营损失,追其原因还是财务管理工作的缺失。二、房地产企业财务管理存在问题(一)企业经营管理者缺乏对财务管理的认识房地产企业的经营管理者对财务工作的认识还停留在日常报销、付款、记账、编制财务报表等会计核算的事后管理工作,未能让财务人员更多的参于到企业的开发经营中去。例如:企业在制定项目的一级开发计划时。如果财务人员缺位,则无法有效测算项目的筹资时间点、期限与金额。因为房地产企业的对外筹资金额一般在投资总额的50%70%,存有较大的工作难度,且筹资时间长。而且这部分资金的使用将贯穿于企业的整个开发建设与部分销售
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