该房屋应当归谁所有.doc
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1、-范文最新推荐- 该房屋应当归谁所有 该房屋应当归谁所有甲乙系姐妹,分别两个行政村落,妹妹乙名下有一宅基地,经妹妹乙意,甲在其宅基地上盖房居住,相关房屋权利凭证上登记的是妹妹的姓名。20xx年3月该地区拆迁,姐妹俩经商议,达成协议由姐姐付给妹妹13000元,拆迁后补偿取得的房屋归入姐姐名下。拆迁后取得补偿房屋时,根据相关的规定,房屋登记机关在新房屋的两证上依旧登记了妹妹的姓名。其后,妹妹反悔,不愿将房产过户给姐姐甲。双方争执不下,甲遂于20xx年1月诉至法院,请求判令乙履行协议,将房屋过户给己方。乙方反诉,辩称该协议属于受甲方胁迫所订立,并有甲乙父母作证,但未说明是以何情由作为胁迫要挟,请求撤
2、销该合同。意见分歧该案一审法院认为:甲乙双方达成的协议真实有效,乙方未在法定除斥期间内行使撤销权,其抗辩不予支持,乙负有履行合同协议的义务,判令乙限期将房屋过户给甲。该案二审法院认为:1、宅基地上所建的房屋系集体土地上之房屋,根据土地管理法的规定其流转受到限制,故就集体土地上房屋拆迁所为的协议无效。2、拆迁所得补偿房屋已经在行政机关登记备案,该纠纷事实上已经经过具体行政行为的处理。当事人应先就原先的行政登记行为提起相关的行政复议或者行政诉讼,故本案应先裁定中止,待有关行政处理决定作出后,再行审理。3、转让价格过低,属于显失公平。遂发回原审法院予以重审。评析一、笔者认为,本案处理的关键在于对于该
3、协议调整客体的准确认定。首先,该协议是在拆迁已经启动,并且补偿房屋标的基本确定的情况下订立的。该协议所指向的客体主要在于拆迁后补偿所得房屋的所有权归属。在此,拆迁所得补偿的房屋有别于集体土地的房屋,不具有严格的属地属人性质,系可以流通买卖的房屋,作为财产权其所有权人具有自由处分的完全权能。其次,本案所争议实际是一房屋买卖合同法律关系。根据本案的案情,推究双方的真实意思表示,双方当事人所约定的乙方的登记过户行为,系指在乙方实际取得该房屋所有权后,再由乙方变更登记将所有权转移至甲的名下。在此,取得所有权后的变更登记是乙行使财权所有权处分权能的民事法律行为,并不需要通过行政机关的特别许可。而且,此时
4、的变更登记也不同于拆迁取得房屋时的产权登记,后者是对拆迁对象所应取得补偿的确认,已经过行政机关的审查处理,而此时的变更登记是财产所有人依法进行的处分行为,并非是对原先登记行为的否定异议。因此,本案不涉及审判权与行政权的冲突竟合问题,不宜中止诉讼程序。本案双方当事人争议的是合同权利义务关系,对乙方而言,其在合同中所担负的是附条件履行的合同义务,当条件成立即其取得拆迁补偿房屋的所有权凭证后,乙方即应在合理的期限内善意履行合同约定的义务。二、关于合同是否显失公平的问题。显失公平系指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则。本案中,双方当事人约定的过户对价仅
5、为13000元,与拆迁补偿房屋的市场价格存在明显的差距。但笔者认为,是否认定显失不应仅仅从价格本身进行表面推究考虑,而应综合多方的因素予以综合认定。首先,从权利义务的实质对等性考虑,宅基地虽为乙所有,但作为地上附着物则为姐姐所建造,集体土地拆迁所生的房屋补偿主要在于土地、房屋(附着物)以及人口,因此从拆迁补偿对象范围而言,亦有甲某的资金投入所建房屋在内。其次,从亲情角度考虑,亲友间的买卖多带有某种程度的赠与性质,往往并不计较实际利益的对等性。第三,本案中,还有一个特殊情况,即父母作证甲某有胁迫行为,但无确凿的事实予以依托。父母的作证对于显失公平的认定具有很大的意义,至少从证据对比角度,在乙方主
6、张显失公平,另一方主张等价有偿的境地,父母的倾向性应当具有某种程度的决定性意义。综上,笔者认为,本案认定为显失公平,合同应当予以撤销,并由乙方将13000元返还给甲方。 突出民主自治 强化社区功能 2002年3月,在国家、省、市民政部门的指导下,我区从“改革街道管理体制,强化社区自治功能”入手,对所属淮海路街道管理体制进行了首创性的改革试点,取得了令人瞩目的业绩。一年来,在街道管理体制改革过程中,我们通过社区民主自治的发展,逐步实现了社区工作从“为民做主”向“由民做主”转变,社区的自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的民主自治意识明显增强。我们的主要做法是: 一、转变政府职能,改善民主自治的
7、环境 我区在推进街道管理体制改革过程中,把着眼点放在转变政府职能,强化社区自治工作上。主要抓了四件事: 一是简政放权,为社区自治创造宽松的自治环境。结合街道体制改革,按照“政事分离、政社分离,责、权、利相配套”的原则,积极探索建立政府与社区互动的具体运行机制。实施计划生育管理体制改革,为社区居委会配备专职计生协理员,实现计生工作重心下移;设立社区卫生医疗站,实现卫生服务进社区;建立劳动保障所,形成了较为完善的社区劳动保障体系;建立专职和兼职治安队伍,确保一方平安,维护了社区的稳定。二是依法选举并选聘了一批综合素质较高的社区工作者队伍。社区工作者在民主自治进程中扮演着重要的角色,我们在社区干部使
8、用中,一方面采取“公开招贤,定岗竞争,择优入围,民主选举,选聘录用”的办法,从100多名竞聘的人员中依法选举出和录用一批综合素质较高的社区干部,经过户代表直接选举,有9人当选为社区居委会主任,有11人被社区居委会选聘为社区工作者,平均年龄比上届下降了36岁,其中党员占56%,大专以上文化程度占41%;另一方面,为适应工作的开展,我们组织社区干部进行了系统的业务培训,建立了社区工作者资格论证制度,经区统一考试合格后,有433人取得了上岗资格证书。现在的社区干部与原来居委会那种年龄偏大、文化程度偏低的“居大妈”形成鲜明的对比,他们为推进社区的民主自治进程中注入了活力。三是建立了社区工作站。为了培育
9、和引导社会团体、民间组织和居民群众参与公共事务的管理,强化社区自治功能,实行行业化管理。从去年11月开始,三个社区居委会都普遍建立了社区工作站,并组织居民开展了文化娱乐、扶贫济困、社会捐助、志愿者服务等一系列社会事务活动。四是以培育社区自治能力为目标,开展社区居委会“减负工作”。结合街道体制改革,我们对社区存在的牌子多、台帐多、考核评比多等问题集中进行清理。明确规定,社区只挂社区党组织、社区居委会两块牌子,只上墙社区组织机构、社区党建、社区概况三块牌子,职能部门不得另设机构,另挂牌子。各职能部门不得对社区进行各类名目繁多的考核评比。对职能部门和社区居委会承担的的职能重新梳理和界定,对不属于社区
10、居委会职责范围内的事项未经协商认可,社区居委会有权拒绝,社区台帐统一为“五加一本”。同时,我们还为每个社区居委会配备了电脑,将社区的各类台帐全部纳入计算机管理,提高了社区自治能力和工作效率。 二、强化社区民主自治,提升社区建设水平 我们围绕强化社区民主自治,提升社区建设水平这一目标。一是抓制度建设,为开展民主自治构筑有效载体。如社区民主选举制度、社区居民决策制度、社务公开制度、财务独立制度、社区服务承诺制度、评议制度,以及居民代表成员联系群众制度,社区居委会定期向居民代表大会述职制度等,使社区各项管理与服务体现社区居民要求,激发了居民群众参与社区建设的积极性和主动性。二是抓社区活动,为开展民主
11、自治打下良好的基础。社区为居民办实事时,一改过去那种一包到底,吃力不讨好的做法,实行“小巷总理搭台,居民自唱大戏”的自治模式,自治管理取得明显成效。我们在实践中发现,要规范居民的言行,仅靠说教远远不够,通过制定社区居民公约,引导大家自我约束、自我教育,反而能收到无声胜有声的成效。淮海路社区的不少居民反映,社区养狗给他人带来很多不便,有时衣物被风刮落,恰好落在狗屎上,为了卫生,只好把衣服扔掉,而且有时半夜某家的狗乱叫,严重影响居民休息。经过社区居民代表大会讨论,社区制定养狗必须持有养狗证,一律圈养,外社区人不得到本社区遛狗等一系列养狗“公约”,并在宣传栏公布,让居民互相监督,收到了很好的效果。三
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