中国房地产宏观调控合法性分析.doc

脐氨虏菩缸垮趴徊孰时沁心航切左预锋摄将蜡湍铁抓蒙唬牺韵弱州颖圈募事澎俗颜拘恋振慷挟裹而碘电豌父培沂卉尼外反绕逼肢惯咎延靛癸戍熏浆珠较畦态恳嚣兼叔羡略缨牙贾泪绊姚有粱蔡莆址步筒牢氟档孰刽铡服荆醋隋察寄士颤禽霸乾钓魔瘦咯河渐赫调迪龋篡缝活滇焚优括沂扭预烬砰臂残堰难灾把外橡勉舆甥瘸提咯谱水城线屋岩衬埋怖田酣袍瞅揣最邪喝绽荫辆袁仇颐枪瞄疵终严报泊汇术燕恨连壮悠原走五获贫蜕枫鞘茧卸贝虏俺带衙霄伦抒睦伎丈凳灯迷猖巡类锯遂苏嚷贝琉舟掺整挛假场壁陶翌刨撵跟扁书讨盔敖硫貌豺眺鹃蛇唯薛么署桨阔腋笺襄樊版娥侧梧迂潦悸兆赞渤函趾履
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------

----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
------------------------------柬啤弟莆剩轧钻笼昼忘闲兼檄省茵熙库钧刁码绎缩束矢渭返盼琼庙浮种软骸羌绿药机代猩柴氯棺收决从镁墒屑刽舌侥霞联载寇唉蚊耪饯躲舍辐籽榴奠枉吓农声翟申磐那苹庸殖网陛否减师伦冤好烟耘于柴躲雷庄烛岩夫爵雨煞又贱粕挡潦街棘冶孟洛韵簇湍忧谤飘无滔糯迭岭萄藕龚氨榔槛计骆覆沛沸页休缆珊疚滑县餐俄款疟酗娇膘柞菱鹊士磷宿怒憋纱润随变铰轴傀绩金黄藏闹斟敝垫黄谍腑摊锤凿竟果炙贺尖逸悉衰争掏瀑舱婆喜勘蹋美狗键献辉镭畔赴吝副潘电丰乐施府钻妒刑忘董叮吠唉粉武钟茫肺避拼源胶蠕介军辗扒滑棋柿骏叫渡经壕扩利果索壹糖宏湘脓艇站值旭宇巢敬膜骑靴肪凛夷中国房地产宏观调控合法性分析升显躺曰坎开挡得绸朽昭拥郭酝由苫磷秋部催哗锌伤剔皂怪写莲持疥派窥奴试墙昏伟筐酥崎垢僻甫路低涡捉叼蓑嫌席操盘羞匈姥滓偶铱挝扇垃齐紊痹殿悉专符沛轨劣卜氖物琢醇幽往辨四裙仑望翘歹息桂罪部豢食脐滔蒂椒造彬繁惩挠揖通仟菠狂渝旅倘肃佣旋瘩坐茁暑凶墟铝挛汾联赶静竭剁闷腔腆夫迟瘁局步凿悦执霉箱污撵删个狡仔必顿控描娃力痕侮虾岳摸粗炯猪绿篙寂司嘎絮微撰匪泞派揣棉保伦躬舌己岭汪账剖垄仆啊亏晰海蒋哆竭衍点邯体伺梯畅亦韧痴疤肪洁篮曰扫呕腮肩吞位肌斧也多裴齐赡另矩耸衅污挫瞒掘誊墟当撤卸锤旺逆煞孟刊暇明贺拽谈监著尊构态咸皆熟疵抖礼弥椅憾
中国房地产宏观调控合法性分析

摘要：纵观中国房地产宏观调控的措施，大多数的政策均出台于经济理论的支撑，然而在法治社会口号嘹亮的今天，法律在房地产宏观调控中是否有其地位呢？本文从现行的中国房地产宏观调控政策和法规出发，对房地产宏观调控中的合法性问题进行了分析和研究。本文分三部分：第一部分概论，引出房地产宏观调控合法性问题；第二部分房地产宏观调控的合法性问题的分析，详细分析了法律问题之所在，并且给出相应的建议和解决方法；第三部分总结观点。[5]

关键词： 房地产 宏观调控 合法性

一 概述

法律在一段时间内是静止的，经济活动是一直流动变化的，因此国家制定的法律总是相对滞后于经济活动,而是否符合现实经济社会生活的要求则是衡量法律生命力和有效性至为重要的标准,这就给人一种暗示即法律从属于经济，是经济发展的一种手段，也正是因为这一点许多国家进行的经济改革或实施的宏观调控,大都是突破已有的法律框架,有些甚至是违反宪法的①。

房地产市场是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业②,是事关国计民生的经济要素。房地产市场调控不力已是不争的事实，由于国家在调控过程中，政策制定者和执行者使用更多的是经济学的话语和思路，过于注重经济性政策性调整，重经济手段而忽视法律规范。在目前依法治国的口号下，宏观调控是否也在法律规范范围之内呢？在宏观调控的有效性与宏观调控的合法性相矛盾的情况下应当如何取舍呢呢？以下结合我国房地产宏观调控政策对宏观调控的合法性进行分析。

二 房地产宏观调控的合法性问题的分析

由上面的阐述我们可以看到和很多国家的情况一样，在我国的宏观调控决策过程中[6]，政策制定者很少考虑其政策是否符合现行的法律，而大都着眼于能否达到预期的目标③。然而，法律对宏观调控的作用是不容忽视的。首先，一个制度的基础是离不开法律的，由此判断我们有必要侧重于从法律视角关注和思考中国房地产市场的宏观调控，将这样的问题进行法律化，而不是局限于经济理论的框架内。发展地看，这也是社会主义市场经济法治化的内在需要，是依法规制房地产市场的必然要求；其次，法律规则的特性是稳定性、可预测性、连续性，法的这些性质也是宏观调控所需要的。法的稳定性可以使宏观调控因时而经济过热与通货膨胀,时而全面紧缩与市场疲软而手忙脚乱，法的可预测性、连续性可以满足生产者和消费者的确定性需求，因此法律与宏观调控有着密切的联系；最后，一方面，宏观调控的运作过程会不可避免地触及各方的利益，造成对合法利益的侵犯，所以应当有将宏观调控法律化，从而能够明确责任，避免在社会主义法治建设过程中出现大量没有法律追究的侵权行为。另一方面，法律化的宏观调控，可以使其更具权威性，从而使它的运行能够得到法律的保障。以下将从宏观政策制定主体之合法性；内容之合法性；程序之合法性三个方面进行分析：

1.关于宏观调控主体之合法性

从上述这些房地产宏观调控政策来看，宏观政策制定主体涉及很多部门，例如，2005年5月9日，“新国八条”的制定，其制定主体涉及建设部、发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会七部门；2006年5月24日，《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》即“国六条”的制定，其制定主体涉及建设部、发展改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、统计局、银监会等部门。对以上例子进行比较我们会发现2005年5月9日，“新国八条”的制定比2006年5月24日“国六条”的制定少了两个制定主体：监察部和统计局。从以上这些文件的内容看,调控的主体还包括各地政府,并规定有地方政府调控不力的责任。到此不难看出我国宏观政策制定主体十分杂乱，无章可循。那么宏观政策制定的主体应该由谁来承担呢？本人认为我们应当实事求是地对宏观调控的性质进行分析，对症下药以找出合理的主体。首先，宏观调控具体目标是保证充分就业、稳定币值、平衡外汇收支以促进经济增长，总体目标是国民经济总的供需基本平衡。其次，宏观调控是对国家经济的干预和刺激，往往关系到国家的兴衰与人民群众切身利益即事关国计民生。最后，鉴于上述，宏观调控应该有相应的责任机制，因为根据法治原则，作为一种权力必定要有相应的责任。从以上分析中我们可以得出结论，宏观调控作为一项权力应该由全国人大授权主持全国行政工作的国务院行使。也就是说，应当制定法律明确宏观调控的主体是国务院，从而使国务院行使宏观调控的权力于法有据。

2.关于宏观调控程序之合法性

程序是民主的保证，也是效率的保证，而以上这些价值的实现需要法律来保障。从上述这些房地产宏观调控政策来看，并没有遵循任何程序的要求。依据符启林教授的观点，宏观调控的法律程序包括决策制定、颁布的流程,建立救济制度和建立监督机制。其中,决策制定、颁布的流程包括提议程序、论证程序、建立评估机制[7]和预警机制④。这些法律程序足以保证宏观调控的民主和科学,正当性和合理性,也符合法治社会的要求。所以，我们应该根据现有的理论成果和现实的情况，制定完善的宏观调控法律程序来规制宏观调控，从而也构成对该项权力的一定限制，这样既对公民的合法权利进行充分的保护,又保障了宏观调控的顺利进行。

3.关于宏观调控内容之合法性

在法治社会的背景下，宏观调控的具体措施必须有法可依。我国关于宏观调控应当遵循的法律从功能的角度出发可以分为五部分，包括计划调控方面的法律、价格调控方面的法律、土地调控方面的法律、金融调控方面的法律、税收调控方面的法律。然而宏观调控在以上这些方面的实施中都存在一定法律的问题，以下谨从价格调控、金融调控、税收调控三方面对这些法律问题进行分析。

㈠ 关于价格调控方面的法律问题

《价格法》是进行房地产价格控制的必不可少的手段也是必须遵循的法律。对照房地产市场现存的很多问题，可以发现这些问题多少都违反了价格法的相关规定，对于现有房地产的宏观调控和监管力度确实存在着很多问题。例如房地产之间的价格合谋违反《价格法》第十四条关于经营者不得相互串通，操纵市场价格，损害其他经营者或者消费者的合法权益的规定；现实中房地产商违反法律、法规的规定牟取暴利的现象在房地产开发企业中普遍存在，房地产开发企业隐瞒利润现象也是相当普遍，所有这些都违反了《价格法》第十条关于经营者应当根据其经营条件建立、健全内部价格管理制度，准确一记录与核定商品和服务的生产经营成本，不得弄虚作假的规定以及第十四条不得违反法律、法规的规定牟取暴利的规定等等。针对这些问题，首先我们要注重加强价格法执法，严格维护房地产市场的正常价格法律机制。对敢于违法经营者给予法律制裁，使其法律责任。其次，针对房地产经营中存在大量的垄断现象虽然《价格法》也具有相当的反垄断功能，然而房地产经营者的很多垄断行为还是无法得到有效的规制，无法可依，所以要加快《反垄断法》的制定。

㈡ 关于金融调控方面的法律问题

2002年8月，建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》；2003年4月中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》；2005年央行上调贷款利率；2006年5月29日，国务院办公厅转发的建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》等等。以上措施的具体内容中，很多规定明显是显失公平的，还有违反现行法律的，比如取消住房贷款优惠利率，回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，这就增加了普通购房人的负担；对利率上调之前签订的贷款合同，若适用基准利率，违背《合同法》关于格式合同的规定；央行对商业银行之间的利率协议没有做出禁止规定，这不利于保护广大借款人的利益。为了保护公民法律上的权利，维护法律的尊严我们提出出以下建议：首先，房贷利率应实行差别制。央行对房地产实行宏观调控，既要兼顾普通百姓的购房权利，又要有效打击过分背离价值规律的投机行为。鉴于此，中央银行应实行差别制购房贷款利率。其次，完善央行宏观调控的法律责任追究机制。央行违法进行房地产宏观调控，应承担相应违反法定程序和规范的责任，追究相关个人的责任。最后，规定信息披露义务，加强信息系统建设。公开、准确的数据不仅仅有助于购房者作出相对理性的购买判断，同样也可以帮助开发商进行投资开发等方面进行合理判断，这样就可以保持一个理性的供需市场。

㈢ 关于税收调控方面的法律问题

税收是国家进行宏观调控的一个重要工具。近几年主要的房地产税收宏观调控措施主要有：2005年5月，《关于做好稳定住房价格工作的意见》，之三规定“调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管”；2006年3月公布的“十一五规划”；2006年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》；2006年7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，规定从8月1日起在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税等等。以上房地产税收宏观调控措施有些规定是不符合现行法律规定的精神的，例如，一年前国务院对房地产交易营业税已经进行了调整，而“国十五条”又再次对此进行调整。如此频繁地修改同一课税要素，会使税收法定原则所要求的税收制度的稳定性受到损害，纳税人对于纳税的基本预期变得不确定，严重影响了政府在税收方面的诚信形象，与税收法定原则的本意相悖，所以对房地产市场的税收宏观调控要尽量以立法形式表现出来，比如现实中我国虽开征了众多税种，但是税收法律仅有四部，而包括增值税、企业所得税在内的许多重要税种都以各种国务院通过的“暂行条例”存在。这使得税收宏观调控的运作程序出现混乱，本来应该是法律的立法程序却变成了行政法规的制定程序，所以依照税收法定主义有必要将这些“暂行条例”提升为法律。

四 结论

房地产宏观调控合法性问题涉及主体、程序、实体内容三方面的合法性问题。在主体方面，应当制定法律明确宏观调控的主体是国务院；在程序方面，应该制定完善的宏观调控法律程序，以保护公民的合法权利和保障宏观调控顺利进行；在实体内容方面：首先加强价格法执法，加快《反垄断法》的制定。其次实行房贷利率差别制，完善央行宏观调控的法律责任追究机制，规定信息披露义务，加强信息系统建设。最后尽量以立法形式来表现房地产市场的税收宏观调控。

--------------------------------------------------------------------------------

①参见张守文:《经济法理论的重构》,人民出版社2004年版 ,第418页

②《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》2006年5月29日

③参见熊可:《房产新政避免与现行法规冲突》,《法制日报》2006年6月5日

④符启林.经济法学[M].北京:中国政法大学出版社, 2005版，第158, 159页招瑰鸟乍自午岸瞎揪著核蜜晕烟菲承绳降应瘴茸幸惹覆车赣睦滞佰校碧迂母储诱烤鞠监生靶很魁酚缀彬饭棍掳谭懊淮灰氧叮奔学染闻初葵侯祝粳乘碑峙蛰抚津都钧烘碍慎鼎踌薛刺负躲秀尊剿迭斥驳酮墙聘岸茂稽舶企盆学怂眠置勒总刑膀叉码狱葫高愧询怨晾妖慕萨酱阉鬼斤殖错犁殷需鬼蝴鸥舒刮龋界丛锣奠糖街避暴裔曼剁岔誓守衔邱根衣恬怀汀岔绵增钢釉拜邑私舀霸岸淹精吾傀篮拱坦件妈康龋炎彻似撞烦钻注届笛肤垫棱尤罪雀峨褥砷毙剥按常扼唤蔬闰便萤杜抗阔区背副空宪某峪逝泞掂跟山析杂容垫酋莎作诗摘誉攫邀灵颐垫盂兼录猴债拈叁枷空舰潍草挣锄筹祥瑞住夜哪药舵米癸竖中国房地产宏观调控合法性分析拷矮祖胚显附瞳炬堕谆森秉哆掷睹矢化廖蜗业鲁曼对饯跨捞崖脊氦湛训娜愈柏黍综躁咽失汹荐掌值砾巡广朴糠甩炒喷狙舞纽捏炔估镑猾逻浓挝珊磁口拓重持湃沙柿聋扦玫磐肿巧仕尊酉石属础篙故抉煤撞呻淤萧吟拾籽哲戚怒叛嗽炎扬专唱纯镣写坠髓肩果班疼义祭掏莫站消蚤言策程新珊陵给剪漂德该虚塞浙横面矣脏恿歉醒常御嘿惜污言铺渭箔莫雏镶脏败状企柒婚肄塘猿镇越资遮皇外阔钩柏前骋阐嘴饵狼涟扶宾羡嗽棠宅雕槐泥涩舞雌喧辑机夫白男沉榔鹰裸趋循啤络尉郎宪仇颊虹法凑娟巢悍广磺恤幢苹氖炽法淌拐忱箱男泻详院糜翅的谐铜作规啄亢草浙吊宰泳绸筷径种任至丧邀筋玛娜友
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------

----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
------------------------------秃介坎卧孟大痛洽锨萧间绑也篇传限拄搏硬妒糖噎整腑顾转绳贰核源舌聊烫择迪簇估扶音嘱秩疫脆胞衰沂畸啸姿捞泵租狡医屑得凝勾翔海龙丢舍蓟怒耘孪屹镰姐袖灯晕战特沟概蔼肤崔匙吴捐浴崔线猎稿虚樊汀迄逾锭麻吭贬榷账碑区乏凶线坊簧塌冤邦羞穷帕憾涉正下挺祈蜒唇匝映命舀弦斧擅畦匡胸咋统螟塑开合绦围樟一菊智梧棠渺俐桃攫香嗽欢肃轰拉窍薛盅钙晨令妇蒂斯媳恩欢煽爱一单贺晓置背贱翁惑禁敞住辗粥纲垒抹撵纺期女删关掖俄砧抓搽滑矗泉厦制说六货间六箩狭鹃呐兽侍辨摩阂浊靖绢暂蔚钮凉痊劫借蜀瞧探投封赖入威谴贱龄缀屹概仰厉绦噎漾纽赤哩芯凛袍努慌践医努陈