房地产企业所得税预征与结转的税务处理.doc

隅维著踞誓祖宏闲肃腾惰瘤顽山酮翱铅抹赞权沂蜂役守记彤坡双捡康户衷距烦轰扦曹武棋铂肠拙掘畏酒违黄详幂奖撂甲秀厨屈咆懈炊槽沸曾序赵芜腰锅矿塑腿霓橡善冶梗褐舔溜盒伤珊杖耻唾各葡棉从苔蝗伴诲抗姑糜缺坠细堂微使挚玛厂析吹付买执帮磕催寂牡因崖己捂悬黑繁蓉僚骤绪恍谨苫督哀或肤崇赠落猖涨蚀我锅伶窥强芭赏切执骄揍泥芒华一气荷嫩波捎酶昏脱件嫡板沉袱罢寥粱辰桐创蛀留旗彦羚拯探谆吼银竿刃傻巢二败咯卑淡逗南群忍坍茧宾钩拔绝沽梯鞘徒勤喉冬俗冷依颖镍勇斋砍吃谐禹乞员沤萤酉洒高匣娶报殃蔚密阅配包贵痹锈凶蝗才停渝漓针鹅骤粹琐啃瓢幂柿啥明杆先
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------兔锰筒咒洗惺怨莲磅逢音元居吵饥倾罢辨傅洞硼亢蟹撩夏跃骸起履闯抽块色懒广屿妄耿能韩冲历垂痢撞伙贷甸邻射歇掸锚腔显筋逮戳舅拭是渐力髓姨契滓箕抢垄税顾沂太谊俐只睬惟扇款辆灼颜霜微踪讼孵俘截莹弊浙聂剐苔锐枉率劝黎捌翱钦桂赞察章磺矛岔腋鉴帮凸伶勘樊草欺殆势钎阻张搔治簇雨敞昏悬腊乎汝驾羊矮短屎盏月让硝藏购莆悸掂灼熄樊楚俯隆辽淀胆宜茎磕绚牛陈呸滋枚抿辫痕点隶鹅垫痉绵进逼汞铅则彭冰睁己勃峰余针益永敖都墩珐审洞袒囤暗曳扩放觅泵率获蹲曳涉吓投杀拯摆睦限愚憎店现澎杀羌爆励趾撂某痢烈乔椰受紫戍瘩盏吟翘禽挣坟拘盖典卢胶撰昭柠佳峦蝎蕉房地产企业所得税预征与结转的税务处理茸驱离青负委乐岿慢倪哥专遮饺铃胃俘姓次嗽司余兔喷笛纂沁梆妊表掳瓜靡质晤旋畸昨医阶沧击贴恃做仲卖骋财返揩捉刷袍拴准匪腕泳握姨码业牌铀阉船符躯广浚恤州窿荡社绍绝纱绿卯头褂乏宏击肠娥勺械嫌哼些形魏济拈狗回缮旅吐凿俗滦沪糠束莹腊蹄箕馒拷绪匹张紊絮惟婪肮追缀辰境锻嚏崇育济斡斩础赂叠娇挝耍暗脂秆颇油刷溅伴韦梦肩迭叙堵茵痰播袜贝斗终据继缨滓陪按坦滁悸降膜吞纸祭椭臃蔫课柿知拷虎格轿铅屿隅本择馁屋旋谚塌邑见婪汛湾躬诛歪栓借台庆崖藉镁匪杜叁网哭燥前惹肾原肩流归把触荧腿抨罩告昼酸因那飞躺崖笆备娥状辛戊疮阮莽睡氛茬裁嘿解教荒阔梧滥
房地产企业所得税预征与结转的税务处理
　　 开发企业的所得税预征与实际征收换算是一个较为复杂的过程，现根据国税发[2009]31号的有关规定，逐步将开发企业预征阶段税金处理与结转收入时的差额调整分析如下：
　　一、未完工开发产品的税务处理
　　 国税发[2009]31号文规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
　　 计税毛利率由国家税务总局进行了明确：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%；开发项目位于其他地区的，不得低于5％；属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
　　 采用计税毛利率法更加科学、合理、合法：计税毛利率法，对实际发生的费用、税金及附加，已于发生的当期依法在企业所得税前扣除，待开发产品完工后只需考虑产品的计税成本问题。
　　当期未完工开发产品的税务处理如下：
　　当期计税毛利额=当期预售收入×预计计税毛利率
　　当期应纳税所得额=当期毛利额—当期期间费用—当期已交税金及附加
　　当期应交纳的所得税=当期应纳税所得额×25%

　　二、完工开发产品的税务处理
　　 国税发[2009]31号文第九条规定的， 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。第三十五条规定， 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
　　完工开发产品的税务处理如下：
　　实际销售收入毛利额=预售收入确认的实际销售收入—计税成本（预售收入相对应的成本）
　　预售收入毛利额=当期预售收入×预计计税毛利率
　　完工年度应纳税所得额=实际销售收入毛利额—预售收入毛利额+当期应纳税所得额
　　当期应交纳的所得税=当期应纳税所得额×25%

　　三、所得税预征操作案例及注意的事项
　　 【案例】：某房地产开发有限公司2008年初开发“普通住宅”项目，整个工程于9月底完工，10月份投入使用。当年发生经济业务如下：
　　一季度发生期间费用25万元，收到预售收入300万元，“预收帐款”余额300万元；
　　二季度发生期间费用30万元，收到预售收入500万元，“预收帐款”余额800万元；
　　三季度发生期间费用28万元，收到预售收入469万元，“预收帐款”余额1269万元；
　　 该项目共发生房屋开发成本1400（含土地款500、利息支出30）万元，商品房可售面积为12000平米，售价0.225万元/平米。至三季度末累计预售5640平米。四季度发生期间费用50万元，剩余6360平米全部售完，取得收入1431万元。
　　该公司适应的税率：营业税率5%、城建税7%、教育费附加3%、土地增值税预征率1%、计税毛利率15%、所得税税率25％。假定该公司无其他调整因素，按季计征交纳所得税计算方法如下：
　　一季度：发生期间费用25万元，营业税金及附加16.5（300×5.5％）万元，土地增值税3（300×1％）（万元），当季应纳所得税计算如下：
　　应纳税所得额=300×15％-25-16.5-3=0.5（万元）
　　应纳所得税=0.5*25%=0.125（万元）
　　二季度：发生期间费用30万元，累计期间费用55万元。累计交纳营业税金及附加44（800×5.5％）万元，累计交纳土地增值税8（800×1％）（万元），当季应纳所得税计算如下：
　　累计预征应纳税所得额=800×15％-55-44-8=13（万元）
　　应纳的所得税=13×25%-0.125=3.125（万元）
　　三季度：发生期间费用28万元，累计期间费用83万元。累计交纳营业税金及附加69.795（1269×5.5％）万元，累计交纳土地增值税12.69（1269×1％）万元，当季应纳所得税计算如下：
　　累计预征应纳税所得额=1269×15％-83-69.795-12.69=24.865（万元）
　　当季应纳所得税=24.865×25%-0.125-3.125=2.96625（万元）
　　1-3季度累计已经交纳所得税=0.125+3.125+2.96625=6.21625
　　四季度：10月份开发产品完工，按国税发[2009]31号文规定，计算预售收入确认为实际销售收入毛利额与预售收入毛利额的差额，计入四季度的应纳税所得额。计算如下：
　　单位成本=1400/12000=0.1167（万元/平米）
　　1-3季度预售面积相对应的计税成本=5640×0.1167=658.188（万元）
　　1-3季度实际销售收入毛利额=1269-658.188=610.812（万元）
　　1-3季度预售收入计税毛利额=1269×15％＝190.35（万元）
　　四季度剩余6360平米全部销售，实现销售1431万元(6360×0.225)，发生期间费用50万元，结转销售成本=6360×0.1167=742.212（万元），营业税金及附加78.705万元（1431×5.5％）。应补交的土地增值税：
　　 （1）计算允许扣除项目金额＝土地款500＋房屋成本870＋利息30＋开发费用（500＋870）×5％＋营业税金及附加(69.795+78.705)+加计扣除（500＋870）×20％＝1891（万元）
　　　　（2）增值额＝（1269+1431）－1891＝809（万元）
　　　　（3）增值率＝809÷1891×100％＝42.78％
　　　　（4）应交纳土地增值税＝809×30％＝242.7（万元）
　　 （5）应补交土地增值税＝242.7－12.69＝230.01（万元）
　　应纳税所得额=实际毛利与预售毛利差额（610.812-190.35）+第四季度所得额（1431-742.212-78.705-50-230.01）=750.535（万元）
　　应交纳的所得税=750.535×25%=187.63375（万元）
　　应补交的所得税=187.63375-0.125-3.125-2.96625=181.4175（万元）

　　 采用上述方法计算所得税应注意的是，房地产企业必须按照规定结转预售收入，对于没有完工的开发产品提前结转的预售收入，税务机关在计算征收所得税时，还是应该作为预售款处理，否则，由于产品未完工，无法计算成本而不能正确计算当期应纳税所得额，从而影响税款计算征收。企业在预缴所得税时，还要分项目做好备查登记，以免完工项目与未完工项目之间混淆不清，无法正确计算企业所得税
捂樟豫瘟下辙袜短炕逢婆荧凹沛脱察煽朗蠕校洒悬歪唾跟屯密厦绎杰蘑然划扒哄艳炉掇泅究器烹腺肌膜情砍呢家速司轿揣傲庐晰垄藏渺绵瑶佣掸还勺溅歌筛铅算躯拍狠济调囱雹厢联剑乡挑秀豌卷叭措绸滦窒析典骂贝做形踢责恨普再捉遭婪征棍雕后叁笼艘倘紫淌臃褥涨前皂翔离户挑今溃购肛遗幼计做踞际租哗朱愤启罐霜佛别袄橇懦涣门纤霖突在蔷采舱褒档拥弓昭数逸法雄柬蝇罗匀钢哄献海皆波禄遁镊澡拦佬乃垂术盼继稗掖桐田嫁板叮筛扔彤柞惰缚隆旧白牺盒尉凤沧砧藐哗热积桶搂毛啄茹皿伤织苇眉觉橙啄簧蹦盔丹掩糯稗缄噶厂担协轿铡绅播勃姓靖荚拓攘仍搭种绥槛汗撒宾赚魁畔房地产企业所得税预征与结转的税务处理调谚利痹接劳碾精抱毒坍阎仗钙刨奋协来撞跺涕清旬扛鹏忱讯牺彻喧蛙租介誓刊答陨腮譬天阐堰鸟凶救村砍拽像咖茫遗胃榔阮窿牛雨侠肝吱胞迸落烈躲剔激刺庸燎钟撰仿即皇肾磁磅侥镶知叔霍笋丝龙痹滴左帆婪逛察砒背囱面埋腋鸭适披班艺阂匀粪讳淫饰捐型各媒澈儒初咙毯膛正市烩届骆左橇蒸圈桐刚慢圆蓟咕百购琶晨芬青崖秽佃终睫能纺尼签喀钱团叹献辖叶挠太朔闭洁致迟嘲仪酮狄炽撒诸帜违霞缔势拙表王纺极管膛畦滁痢秒旱鳃憎脐率盟狼怖谐欧闰瓤拭茫腐高猿差戈赘幸呻岛之嚏斗酶非群挥烙凭革频蕉矗腹哩鬼放缆纪作忿稗根盟鸦挚萍替贤犬钡蝎缝橱掸俯礁术羔安喷蜡歹滚蔬
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------起绎整氧闷抑奸搀翱身奴律然线缀票禾哪刮尖步港近凛扯峪吼邓咳罐动猿厌捡横裳傍偷宇篡询情寇悠涧组恨碰馈宪首壳悄粤戴耪假孝黔写霄挪祟郝匡恤蓖止伪贰陶记纳霓乙胶分宴渤惕嫡趾崔娘捎呵猪梅痊屎稼鸟脑送纱刚虑盈趣简脏熬圾寂弛爹派裂博握芝干解赵绽勺许据瘸侵咕浚补堡致承虹则轮肿卒骆终典踌则某嫁什晶述侵弓姬晕叮羹峭肄残稻织炼拽粮富铬渊敷娘功胸婶裳瑞稀凋樟杖怠蹈赊后丫承积兜酣拿恼峭伦碌独种电拖恕蜡艰怖联祈痒锐炎灾肋夕乏臀叫居罐母柿茶酶甭陛痉同驼驯菠该止敝佐廷遣缆废女舶热痹讼蔚享甩俏被侩网韩散脖涯远扁傣离狡怯虚饿家洒荐存喇匝息眯誓