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个人二手房按揭贷款管理办法
第一章 总则
第一条 为规范本行二手房按揭贷款的操作与管理,有效控制风险,增强本行个人二手房按揭贷款市场竞争力，根据中国人民银行《关于开展个人消费贷款的指导意见》、中国银监会《个人贷款管理暂行办法》以及本行《<个人贷款管理暂行办法>实施细则》,特制订本办法。
第二条 本办法所称个人二手房按揭贷款是指本行向自然人发放的专项用于购买售房人具有完全处置权利、可在二级市场合法交易的产权清晰的个人住房或商用房的按揭贷款。
第三条 个人住房指个人购买的用于自用的住房（不包括别墅）；个人商用房指个人购置的已经竣工验收合格的商业用房，包括商铺、商场、写字楼、工业厂房。
第四条 二手房按揭贷款业务项下与本行合作的房屋中介经纪公司仅定位于向本行批量推荐客户的获客平台,严禁房屋中介经纪公司以任何形式替代具体业务经办行参与业务流程。
第二章 贷款的对象和条件
第五条 个人二手房住房按揭贷款的对象必须具备以下条件：
（一） 具有完全民事行为能力、18 周岁以上 60 周岁以下、具有中国国籍的自然人；
（二） 有稳定的职业或收入,信用良好，有偿还贷款本息的能力；
（三） 有房屋买卖的合同或协议；
（四） 能够按本行要求比例以自有资金支付首付款；
（五） 本行规定的其他条件。
第六条 办理个人二手房按揭贷款业务，借款人应如实向本行提供下列资料：
（一） 贷款申请报告；
（二） 个人及配偶的身份证明（居民身份证、户口本或其他有效居留证件）；
（三） 符合本行规定的、能够反映借款人家庭具备稳定经济收入的证明；
（四） 借款人及其配偶的征信查询授权书；
（五） 房屋买卖合同或协议书；
（六） 所购房屋权属证明，售房人身份证复印件（含共有人）以及所购房屋产权共有人（如有）同意出售房屋的书面授权文件。
（七） 已购公有住房、经济适用房等非商品房上市，需提供有关部门准予上市交易的文件、批准证书；
（八） 本行要求提供的其他文件或资料。
第三章 贷款额度、首付比例、利率、期限及还款方式
第七条 贷款额度、首付款比例及利率
按照房屋交易合同价格与房屋评估价格孰低原则，结合以下规定，确定具体业务贷款额度、首付款比例及利率。
（一） 对住房性质的二手房按揭贷款，首付款比例及利率按照本行最新的个人住房按揭贷款信贷政策执行。
（二） 对于商用房的二手房按揭贷款，首付款比例不低于 50%，利率不低于人民银行同档次基准利率的 1.1 倍。（注意查监管文件）。
第八条 贷款期限
本行不发放一年期以内的二手房按揭贷款，贷款期限最长为
30 年（含），且借款人的年龄与申请的贷款年限之和不得超过 70 年（含）。即 1 年＜贷款期限≤30 年，且借款人年龄+贷款年
限≦70 年。
（一） 所购房屋为住房的，贷款期限最长不超过 30 年。房龄原则上不超过 20 年，对于建筑质量、区域位置特别优良的房产，房龄可适当放宽，最长期限不超过 25 年，但要适当提高首付款比例。
（二） 所购房屋为商用房的，贷款期限最长不超过 10 年，所购房屋房龄原则上不超过 15 年。
第九条 贷款还款方式
可采用等额本息、等额本金还款方式，按月归还贷款本息。第四章 第三方管理第十条 对房屋中介经纪公司的管理
（一） 为本行二手房按揭贷款提供推荐客户的房屋中介经纪公司必须是经工商行政管理部门批准成立的企业法人，持有房地产管理部门颁发的有效经营许可证书和资质证书，并具备房地产经纪和咨询资格。
（二） 经办行应对合作的房屋中介经纪公司进行定期考核评价（间隔时间不超过 12 个月），并据此决定是否继续合作或退出。评审内容包括但不限于：
1．客源违约率；
2．房源最终交易率；
3．其他能够反映房屋中介机构贡献与风险程度的指标。对房屋中介经纪公司的评审应留下充分的记录，记录至少应包括：评审人员、评审时间、评审内容、评审结果。
第五章 业务流程第十一条 贷款的受理
有该业务品种贷款需求且符合本办法规定的自然人可向本行提出借款申请。并按本办法规定提供相关资料。
第十二条 贷前调查
除常规调查之外，还需重点进行以下调查：
（一） 借款人调查包括但不限于对借款人主体资格调查、信用记录、了解借款人的购房意愿、购房行为的真实性和还款能力、首付款真实性的落实等。经办客户经理在贷前调查期间，必须与借款人本人进行面谈并留下记录备查。
（二） 押品调查
包括但不限于：所购房屋的权属关系是否清晰；是否对外出租、是否被查封、冻结；已购公房、经济适用房等非商品房是否符合上市条件或履行了合法批准程序；所购房屋是否未被政府列入拆迁公告或城市改造规划范围；
（三） 押品评估
必须由本行认可的第三方评估机构对抵押房屋进行评估。经办行参考评估机构提供的评估报告，判断抵押房屋是否符合本行押品管理要求，是否存在影响抵押权实现的情况。按照房屋交易合同价格与评估价格孰低原则，结合本行房贷等相关政策，确定按揭贷款额度。
第十三条 贷款审查与审批
经办行调查完成后按相关制度规定程序及权限报有权人审查、审批。经办行及时将审批结果告知借款人。对于未获得审批的贷款申请，经办行应作好相关解释工作。
第十四条 签署合同、协议
经办行与借款人签订《借款合同》、《抵押合同》，与借款
人、售房人签订《二手住房按揭贷款支付协议》。
第十五条 贷款发放
（一） 按照本行出账相关要求，经办行相关人员到有权出账机构办理二手房按揭贷款出账手续。出账人员重点审查：
1．首付款纳入资金监管的，是否提供首付款存入监管账户的凭据；首付款买卖双方自行交易的，是否提供交易证明和首付款自主支付声明；
2．相关合同是否签署，合同要素是否符合审批要求，合同法律要件是否齐备，有无瑕疵；
3．借款人已在本行开立的存款账户上存有不少于两期还款的款项。
（二） 出账审查通过，出账放款人员将二手房按揭贷款资金发放到借款人结算账户并支付至二手房交易资金监管账户内。
第十六条 押品抵押登记
（一） 借款人与售房人办妥房产过户手续，取得房屋产权证。
（二） 经办行相关人员与借款人到房产抵押登记机构办理房屋抵押登记，取得房屋抵押收件单并将其视同押品归库管理。
（三） 若买卖双方自愿终止或由于特殊原因导致交易终止或房产抵押登记机构未受理抵押登记，经办行应将监控资金按要求划回借款人账户，执行还贷手续。
第十七条 贷款支付
办妥抵押收件单入库手续，经办行相关人员发起支付申请，通过支付审查的，支付人员将借款人已转入首付款（当首付款纳入资金监管时）及已发放的信贷资金一并以受托支付形式从内部监管账户划付至售房人指定的本人账户。
第十八条 押品置换
经办行相关人员参照本行《一手房按揭贷款凭收件单放款操作规程》，先办理抵押收件单出库手续，再凭抵押收件单到房产抵押登记机构取回抵押房产权证原件、他项权证原件，完成押品置换。相关操作按照本行押品出入库管理相关制定执行。
第十九条 贷款归还
（一） 经办客户经理应督促借款人于每月还款日前在本行还款账户上存入不少于当月应偿还的贷款本息。
（二） 当借款人需要提前归还部分或全部贷款时，应于拟定还款日前 15 天向经办支行提交书面申请。借款人原则上应满足以下条件：
1．部分提前还款的，还款金额必须以万元为整数计；
2．自贷款发放日起一年内（含）不允许提前还款。贷款期限内每年只允许办理一次提前还款；
3．在提前还款时，借款人不存在到期应付未付的任何款项，包括但不限于贷款本金、利息、罚息、违约金、补偿金和其他费用。
如借款人因特殊原因，不能满足以上条件要求提前还款的，需经办行行长审批同意后，方可办理提前还款手续。
第六章 贷后管理
第二十条 经办行应按照《银行贷后管理办法》等制度规定开展贷后检查、押品管理、债权保护、风险预警和风险分类等日常贷后管理工作。
第二十一条 经办行应持续关注抵押房屋他项权证的办理进度和情况，对于未能如期办理好他项权证的借款人应及时采取措施，以保证本行贷款资金的安全。
第二十二条 所有个人二手房按揭贷款授信档案资料应遵循一户一册的原则，按本行《授信档案管理办法》规定进行有效归档管理。
第二十三条 借款人出现违反合同约定情形的，经办行应及时采取有效措施，必要时应依法追究借款人的违约责任。
第七章 附则
第二十四条 本管理办法由总行风险管理部负责解释和修订。
第二十五条 凡原有的规定与本办法相冲突的，以本办法为准。