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银行房地产行业类信贷业务指导意见

2013年以来不断攀升的社会融资总量以及表外融资、债券融资大幅增长，与持续下行的经济增速和宏观经济产出形成极大反差，2014年将会是改革与风险相互交织新阶段的开始，在改革的初期，中国经济不可避免经历增速换挡期、结构调整阵痛期和前期政策消化期阶段，而同时外部世界经济还处于深度调整之中，这使得经济运行中不确定性、不平衡性和脆弱性凸显，在宏观政策目标的平衡中“控风险”的重要性增加。
其中，房地产行业的风险尤其值得关注。根据国家统计局公布的数据，2014年一季度以来房地产均价增幅整体出现回落，3月份70个大中城市的新建住宅均价同比上涨7.3%，环比涨幅为0.2%，较2月份环比涨幅0.3%有所回落。2月份的同比涨幅为8.2%，低于1月份的9%，2014年前3个月房价涨幅均有所回落。除价格下行以外，房地产市场另外一个典型特征是，不同地域的市场行情分化明显，部分近两年市场投资过热、房价快速上涨的二三线城市房价开始进入价格回调和阶段性盘整状态，但在发达的一线城市，房价仍在稳步上涨。对银行来说，2014年需要高度关注房地产市场的区域性变动特征，应对一线城市房价上涨压力和许多二三线城市的住房库存消化压力。
从我行的实际情况来看，有大量的信贷资金直接投向房地产行业，房地产开发贷款（含经营性物业贷款）占比在10%以上，成为除制造业和批发零售业之外的第三大投向领域，这一占比在类信贷业务中达到30%以上。但是与此形成对比的是，2014年各家股份制银行纷纷调整房地产信贷策略，主动压缩房地产授信甚至是退出部分房地产开发贷款业务品种，更为稳妥、审慎地选择房地产开发企业合作，以应对可能发生的行业风险。
因此，在当前经济增速存在潜在下行压力、房地产市场持续走低、同业压缩房地产授信的形势下，为规范我行涉及房地产行业的类信贷业务管理，进一步明确客户选择和退出标准，加强授信准入，促进我行房地产业务持续、健康、稳定发展，现对我行房地产行业类信贷业务制定如下指导意见。
一、房地产开发类项目（不含保障性住房项目）
（一）理财融资业务严禁介入房地产开发类项目。
（二）其它类信贷业务资金用于房地产开发类项目的，必须符合以下要求：
1.融资主体要求
（1）原则上融资主体在我行信用评级在A-级（含）以上，无法评级等特殊情况除外。
（2）融资主体、或融资人控股股东（实际控制人）、或融资人控股股东（实际控制人）所属企业具备二级（含）以上开发资质。
（3）融资主体、或融资人控股股东（实际控制人）历史开发面积累计不低于30万平方米，最近一期经审计报表总资产20亿元（含）以上，年销售收入10亿元（含）以上。
（4）融资主体、或融资人控股股东（实际控制人）、或融资人控股股东（实际控制人）所属企业过往开发项目无历史遗留问题，近三年无不良信用记录。
（5）涉及外商投资的企业（包括参股、控股、全资等）或实际控制人个人为非中国国籍的，原则上不得介入。
2.融资项目要求
（1）项目必须四证齐全（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证），且在有效期内。
（2）项目自有资金比例达到监管要求。普通商品住房项目最低资本金比例为30%，其他房地产开发项目最低资本金比例为35%，对项目地理位置、借款人财务实力等情况一般的，应提高项目资本金比例要求。
（3）禁止介入以下项目：土地出让款未全部缴清、拆迁未完成的项目，建设资金存在缺口且没有落实资金来源的项目，土地成本过高、位置不佳、定价不合理、滞销、预计销售困难的项目，被国土管理部门列入土地闲置名单的项目等。
（4）资金需求量与工程进度明显不符的项目不得介入。
3.融资项目区域要求
（1）以有我行分支机构（省一级有分支机构即可，下同）的东部地区为主；无分支机构的地区，原则上只介入东部、中部地区的副省级及以上城市项目；新疆、西藏、甘肃、青海、宁夏、内蒙古地区的房地产项目不得介入。
（2）直辖市、副省级城市的项目应在市辖区内；地级城市的项目应在主城区内；县级城市（不含地级市及以上城市的市辖区）的项目不得介入，但“2014年全国房地产企业前100强名单”（见附件）前40名企业在县级城市开发的项目除外。
4.融资项目业态要求
（1）距离城市中心较远的商业项目、专业类批发市场项目，谨慎介入。
（2）大型城市综合体、工业地产项目、旅游地产项目、产业园区项目，谨慎介入。
（3）单一独立的宾馆、酒店类项目原则上不得介入。
（4）公益类房地产项目原则上不得介入。
（5）以别墅为主（别墅建筑面积占总建筑面积的50%以上）的项目不得介入。
（6）政府形象工程项目不得介入。
5.业务管理要求
（1）上报项目时，须先期对项目偿债保证比进行压力测算，在预计销售价格下降30%的情况下，所开发项目全业态偿债保证比须在1.1（含）以上（偿债保证比=融资期融资人偿还资金的全部来源合计/融资期内融资人应偿还的全部融资的本金和利息合计，其中偿还资金的全部来源应扣除各类税费支出等），压力测算过程应随调查报告、审查报告一并上报。
（2）必须提供合法、合规、有效、足值的抵（质）押担保，抵（质）押率不得超过50%。以融资项目的土地和在建工程抵押的，在建工程必须要同时具备抵押条件，抵押率按工程实际投入来计算。
融资项目土地和在建工程抵押率不足的，可以补充其它符合我行要求的抵（质）押物担保。
抵（质）押物必须具有较高的市场价值、市场认可度及较强的变现能力，便于快速处置，要确保第一顺位的抵（质）押权。抵押物必须办理保险，受益人为我行。
（3）企业的项目资金监管账户必须开在我行，以保证项目封闭运作。同时，要开立保证金账户，所有按照我行规定应作为还款来源的资金均应存入保证金账户，直至账户余额能够足额覆盖解押物价值。
（4）与我行已经签订战略合作协议的大型企业集团，其下属子公司申报授信应控制在协议约定的总额度内。如确需突破战略合作协议总额度，需要对集团授信限额情况进行调整，待签署新的协议后，再行申报审批。
（5）单笔房地产开发类项目的融资期限原则上不超过三年。
（6）产品收益要求必须符合我行规定。
（7）其他未尽事项参照《银行房地产开发贷款管理办法》的有关要求执行。
（三）房地产开发类项目，原则上优先支持央企、大型国企，以及“2014年全国房地产企业前100强名单”内企业开发的项目。
（四）禁止介入民营房地产企业的夹层融资类项目，我行资金严禁用于支付土地出让金或其它用于土地前期整理等用途。
二、经营性物业类项目
类信贷业务涉及经营性物业项目的，必须符合以下要求：
（一）物业区域要求
1.我行有分支机构的地区，只能介入地级以上城市的物业；无分支机构的地区，只能介入省会城市的物业。
2.经营性物业应处于主城区内。
（二）物业业态要求
1.距离城市中心较远的写字楼、商场、商铺、专业类批发市场物业原则上不得介入；非城市核心地段的写字楼、商场、商铺、专业类批发市场物业谨慎介入。
2.经营性物业要保持独立所有，存在被分割出售等情形、不具备整体处置条件的，不得介入。
3.宾馆、酒店类物业谨慎介入；地级城市的五星级酒店原则上不得介入。
（三）业务管理要求
1.融资人所拥有的经营性物业应产权清晰，并办妥合法、有效的房产证及其所属土地的产权证明，融资人对物业有独立的处置权，物业应正式投入商业运营半年以上。
2.经营性物业在办理抵押登记手续时要确保我行获得第一顺位抵押权。抵押物必须办理保险，受益人为我行。抵押物必须具有较好的市场价值、市场认可度及较强的变现能力，便于快速处置。
3.审慎确定物业价值及抵押率，以商业营业用房类（含商铺、酒店、超市等）物业或办公楼物业抵押的融资额度最高不得超过物业评估价值的50％；以其他经营性物业抵押的融资额度最高不得超过物业评估价值的40％。
4.物业出租率须符合以下条件：商场、写字楼和商铺的出租率应不低于80%，租赁合同原则上要求在房地产管理部门进行登记备案。对于酒店，要求经营正常，有一定品牌知名度，宾馆酒店投入商业运营时间一年（含）以上，且年平均入住率不低于70%。
5.根据物业未来所产生的净现金流入及融资人的正常资金需求合理确定融资额度，融资期物业净现金流入须全面、有效覆盖我行融资本金和利息。
6.客户须与我行签订应收租金监管账户协议，在我行开立应收款项监管账户。原则上对能够办理应收款项（租金等该物业日常经营收入）质押登记手续的，应同时按照规定办理应收款项质押。
7.必须根据物业经营收入情况（包括物业收入及其他经营收入）制定出详尽、合理的还款计划，要确保至少每半年还款一次，并且到期按时兑付结清。
8.在物业收入作为唯一还款来源的情况下，原则上应将每个还款期内不低于80%的经营性物业收入用于还款。还款期内，经营性物业的收入全部回笼至客户在我行开立的应收款项监管账户。
9.单笔经营性物业项目融资期限最长不超过8年，且不得超过客户法定经营期限和房地产权证的剩余使用年限。
10.产品收益要求必须符合我行规定。
11.其他未尽事项参照《银行经营性物业贷款管理办法（试行）》的有关要求执行。
三、其他要求
（一）类信贷业务涉及到房地产上下游行业（例如建材行业、建筑行业）的项目，应审慎介入。
（二）对于项目所在地无我行分支机构的异地项目，按照申报时间优先的原则营销。对于我行分支机构营销区域内的项目，要按照《银行异地客户授信管理办法》和《银行关于明确分行营销区域和加强异地业务管理的通知》相关规定执行。
（三）总行信用风险评审部将根据监管政策变化和总行授信政策的调整，适时对房地产开发、经营性物业等类信贷业务准入门槛进行动态指导或风险提示，必要时调整本指导意见。
（四）本指导意见自下发之日起执行，我行原有规定与本意见不一致的，以本意见为准。