房地产公司《工程管理策划方案》编制模板模版.docx

《工程管理策划方案》编制模板
一、工程准备阶段的管理策划：
（一）项目工程管理边界条件调研与分析：
1、政府相关部门监管要求，验收流程与注意事项；
2、项目周边的市政配套情况与分析（如：自来水、燃气、电力、排水、通信、道路、交通等情况的分析）
3、项目周边与场地内的自然情况与关注要点：
1）周边建筑物的地下管网和基础情况；
2）场地内的地下障碍物、管网、水文地质情况；
3）场地周边市政道路状况和坐标、高程点的分布；
4）项目场地内的拆迁情况评估；
5）项目所在地的气候情况、抗震等级；
6）根据上述情况分析存在的问题与关注要点。
4、项目所在地社会资源的了解与分析（如：各专业分包单位资质、水平、服务意识；劳动力供应、就业状况；机械、设备市场状况；常用的建筑材料等）
（二）工程进度总计划的分解与分享计划编制
1、根据项目开发计划和工程总进度计划、主要节点要求，编制工程施工进度计划
2、根据工程施工进度计划，编制各分项专业进度计划（如专业分包单位进场计划；主要材料、设备进场计划；市政配套实施计划；合格供方考察计划；劳动力进场计划；施工用料进出场计划；工程量消项清单等）
3、各计划实施难点分析与对策（影响工期及质量措施系统研究，如：塔楼外立面施工期不够问题；地下室机电安装穿插施工后浇带要提前封闭问题；空调主机、电梯招标、订货、进场安装时间控制；幕墙、泛光照明、步行街钢结构深化设计、
招标、进场施工时间控制；各主力店、次主力店、精品店进场装修时间控制；室外管网施工与装修施工材料运输，堆放场地交叉矛盾问题等）
4、工程进度计划实施对设计、成本、招商、商管等相关环节要求与建议
（三）、工程施工管理组织架构
1、现场项目部管理团队组建以及工地管理协调模式
2、总包对分包的管理模式；
3、项目各专业分包内容的确定；
4、标段的划分与工作面的组织。
（四）、工程招投标管理及合格供方的选择原则和管理要点：
1、工程合同计划和招投标计划完成后，要做好招投标的管理工作，确定总包、主要分包施工进度管理措施和技术条件及工程质量控制的措施，尤其要沟通、落实好进入招标文件和施工合同的各项要求（详见《工程管理制度》支持文件7.2《工程招标文件和施工合同中应明确的质量和安全条款》、7.3《工程招标文件和施工合同中应明确的进度控制和施工组织措施条款》）。
2、总包和分包、以及设备材料供应商等合格供方应达到的工作目标。
3、合格供方的选择原则（合格供方的来源、入围要求、考察方法、招标文件和合同控制要点等）。
4、各合格供方的管理思路（对总包、简历、专业分包的单位管理要点）。
（五）、与相关部门的计划互动、衔接、配合
1、项目整体计划的协调方式与项目计划代表人的确定；
2、关于和设计的配合、计划衔接（如：初勘、详勘、工程测量、市政配套条件、出图计划跟踪、设备、材料选型、结构形式、专业人员的配合、基坑支护设计、钢结构专业设计、泛光照明专业设计、幕墙专业设计、门窗图的深化、交房标准等内容）
3、关于和销售的配合、计划衔接（售楼处的位置、工地开放日、样板房设置要求、参观路线、对业主的交房标准、统一说辞、围墙广告、实现销售节点进度计划的控制、业主相关信息的传递等）
4、关于和招商、商管、物业的配合、计划衔接（招商信息跟踪；各主力店技术条件配合；精品店、次主力店、餐饮招商的技术支持与更改等）
5、关于和成本的配合、计划衔接（招标工作内容划定与工作分解、招标计划跟踪等）
二、工程施工阶段的管理政策
（一）现场的平面布置和施工组织管理（主要出入口位置；临舍安排；加工场、堆场安排；临水、临电的设置与用量；场地内道路安排；围墙设置等）
（二）现场垂直运输、水平运输以及材料堆场各施工阶段的布置要点（如：基础施工、商业裙楼主体施工、公寓塔楼主体施工、商业装修施工，室外管网和景观绿化施工等各阶段的垂直运输、水平运输、堆场安排原则，运输设备要求，临水、临电各施工阶段布置要求，各阶段穿插施工、交叉作业组织思想等）
（三）对总包、分包的管理要求
1、总分包的工作内容、工作界面划分原则
2、总包的管理方式（如：分包工程款支付流程、现场布置、水电使用与收费计量、现场各方人员的管理、垃圾清运与收费、管理费计取、工作面交接、成品保护责任措施等）
3、总分包的管理协议（各方责任、权利用法律形式明确）
（四）工程施工进度管理思想
1、工程施工进度计划的检查与纠偏(如：季、月、周的进度计划检查制度、工程量消项清单、实际进度与计划偏差的动态跟踪与分析，计划补救措施与调整原则等)
2、在施工合同中约定施工方工程进度管理保证措施及违约责任条款（如：工程施工进度计划各中间节点的进度要求的违约责任条款；季、月计划保证措施及违约责任条款；计划调整的确认流程等）
3、现场施工管理协调会制度的要求（如：如会议时间、参加人员、书面汇报内容、会议协调内容、会议进行程序、会议纪律等）
4、工程施工进度管理中的一些难点和对策（如：春节期间施工、出土阶段的周边交通组织、各工作面穿插施工的协调、施工单位承受力、资金、材料价格波动等）
（五）工程的安全、质量管理思路
1、工程安全、质量管理计划（如：重点监管部位与内容；工程质量、安全管理目标；监督计划等）
2、工程安全、质量保证体系建立
3、有针对性的安全、质量奖惩措施以及质量通病的防治要点
4、工程安全、质量的检查制度、纠偏措施
5、工作量大、施工工艺复杂、关键工序的控制措施
6、售后服务的管理体制（如：机电设备维护与保养方式、与物业公司的验收维修流程、质保期间的维修方式等）
（六）工程合同、档案的管理与验收的注意事项
1、工程资料管理的人员配备、各部门的资料员工作要点
2、各项资料台账的设置、统一编号、收发等要求
3、工程竣工资料的收集、整理要求（如：竣工图资料份数，按不同接收的方式分类整理竣工资料目录等）
4、项目公司资料管理流程等
三、工程验收、移交阶段的管理政策
1、各主力店、商管公司技术条件特点分析（如：工作界面、进场装修条件、交房技术标准、机电调试、移交清单等内容重点情况分析）
2、政府部门验收备案难点分析与对策（如:消防验收、住宅入住许可公示制度、规划验收等存在风险与措施）
3、项目验收的计划和人员组织等
四、附件
1、设计与施工及招标过程中须强化的时间节点
2、不同综合体项目的差异及注意事项
3、施工组织中应注意的问题
4、建设工程中交底会的节点要求
5、工程不同阶段场地规划的原则和方法
6、工程的质量和安全的保证措施
步行街商品交场对接时项目公司时间节点的工作要求
1、项目公司在项目开业前90天，完成餐饮商铺工程，达到商铺进场装修条件，保障装修的临时水电和装修的运输通道，并与当地商管公司办理移交，签署商户场确认书。
2、项目公司在项目开业前45天完成外玻璃幕墙安装，将达到精装修商铺交铺条件的商铺正式移交给当地商管公司。
3、供电：开业前30天，商铺供电工作完成，尤其是餐饮商铺；供电系统计量收费系统；正式电投入使用前安装调试完成。
4、给排水：开业前15天，给排水工作完成，具备使用要求，尤其是隔油池、化粪池。
5、消防：开业前15天，包括步行街在内的所有商铺消防系统完成验收，并确保开业前30天获得建审合格材料以备商家办理营业执照。消防系统联动政策，水压正常。
6、空调（包括采暖）：开业前10天进行系统调试及全面检查，尤其是主要机房，如：配电室、消防中控室等。
7、楼宇控制：开业前10天，照明、空调系统设备具备自动控制功能。
8、手机信号和网络通讯：开业前10天具备使用条件。
9、外广场地面铺装、绿化和小品，在开业前10日完成。
10、公共区域的装修，要求开业前20天基本完成，包括：步行街地转、玻璃隔断、天花吊顶、消防通道、护栏、采光顶及遮阳帘、总服务台等等。
11、煤气：开业前一个月完成煤气主管路和调压站的安装，开业前10天，完成末端支管安装到户，试压点火完毕，具备使用条件。
12、排油烟系统： 开业前15天完成设备的安装、调试，并通过环保部门的验收。
13、电梯：开业前10天，所有电梯、扶梯、观光梯、坡道梯完成调试，并取得劳动部门的准运证。
14、停车场：开业前10天完成地坪漆、划线施工，墙面、柱面粉刷和施工，车流引导系统施工，停车场收费系统的施工和调试。
15、导视系统：开业前10天完成步行街商业导视系统的施工。
16、客流计数器：开业前5天完成调试具备计数功能。
17、环评报告：开业前30天取得环评报告，以确保商家办理营业执照。