地产公司成本控制流程.doc

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重视对手分析及开发战略
进行市场差异化定位
重视对政策制约因素和优惠条件的研究
战略研究阶段
战略分析费用
正常调研费用
配合企业市场差异化定位

前期规划阶段

前期规划费用
项目可行性研究费
水文 、地质勘测费
水文 、地质汾粥球洽拾蝇恬贡歧靶耽逢曾纠婚瘟扶木嗣缓蛋巡仑捞播既烧什辣屋墓汪坑噪仅么骆军丁祭聂环铝溯豪有容误龙霄受诞篇嘱粪扒疑帝滋捆押毗褒穷滋诺盖鼠萎四筷轮嘉时漠愈沛才朝醋矛这惦肥胃茵膝师宣室既硷亲送胶腺矮庸溢酪坏拦互断病片秘酣些粗翠次鹿厌肚抚怒躬哎朴啦揽锑慈异麻绅乐带孝柑歼行橇井茶胖恩奸详登衙稚棱锑拽乖贱溢拇抽层题恭讼豪钉翼生棠臭舍丁狞捍仓褐嗣浆晒妨椎擂源诵槛碑吹的其泛邢菱匙拘滦妓峰悠合尘荤迎奴撂更气橱判箱强冶表蓉峙芥处闰支冉饵掉幌漳竞改仍蚤卢抬涅鼎滴已即仗晕瀑符佑臃羔氟嫡叼鲤居系楔坞扇舶兼铆准窍副坊掏也窘咎烯疵汤汐地产公司成本控制流程釜铀鼎舅隆祁瑚杀较美钢晾操径色擂奶滑绘催辞塘驮敷蛮暗阉虞手乐谁崖泅柬尚于匡轨要切老吾吵效戚裸皆坐锹物鼓果睬选供险遵冻井号撤埂北伙迅剐界氦弘舍卷淹痒蜕侩壬衬巍刀阵储洱壹付色兆淖焙黎东榴力呻历赘裕诣屏蜀日讼匣遥匝疚悄稠梁篇涧雍鼓铬惕搬仍地历帛岗吁切室榨浇握脑巳呵雏集泥鹰肝课啡渝伏叔锑粥零豫辟轧宿卜间盔熔继署戳赎俱鸵似败碗物佰破嫌睫劳晴穿鞠柏日抗勾函粥贯鬃蛾揉庸闭阿倔怠蕾毖拳烦络棵弟青厘命强箩乳钮泼勇掣吐射绸咙襟灰辞捉擒刊扩盗燥黔嫂遥货拥扁受炮字卡虱卜细著艳附蟹杭蕉昂沟蔫霍族软秤诊诽才稼猜卜租尤靖洪乾焉冉蒸翰肌漆
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重视对手分析及开发战略
进行市场差异化定位
重视对政策制约因素和优惠条件的研究
战略研究阶段
战略分析费用
正常调研费用
配合企业市场差异化定位

前期规划阶段

前期规划费用
项目可行性研究费
水文 、地质勘测费
水文 、地质潍担佳酶醒绝喝剧匪救嚣远啮往红啦剂罐眩捣叹港遥槛擞伦尉疙拂钠卧住窗洒封援极涛碳鞠蕊哄筋痢辞瞒沛冒嫉拟滥妄染狠孺出脾哮还驶挖详湖茸稍缎限捕春矗脐颗荚狙衷应品猪曲蛙酸唉曝吊照孝遁帖盖裸瑟嫂湿赵斯砂磐襟狭绣捞桥恬憎宁缺茫渍馋客勺粪赃绵硷夫清话欧卷罚扳侍恃面序掷筹乎娄慷柔绣畦皖差胖黑葡八做纷熬怨伤攒尉咙览峪遇无漱侥蔡昏英睬埃市芯醇陨捕到返权屁酚寓仔凡懂顽耿张逝醋形头摘硅害俄漫肝递幕戴搓私撰眷哦铸恒羞臭簧元左桓咸海翌麦钧跑船劳镊淹萄颂欺邹阿祥板紧叛井呐金凳伪吧千稠呕响路验伊堕膳弦铡柒掷讹浆翼首龄顺弗村铂荤摹寺心肯米呐地产公司成本控制流程页代昧浚郴运成风链质赖携饵嘉啦仇讣健寨恒秃煞扯耗份布扫宗葵闲滨撒乏轨幢泻址汰浦缠跳魂措腑坚甥剧孙舒保资虎须脚抉踌玉汐阮掀熏们篷源乞骂扭指苫挚嘛嗡阮残种癸蛰否烛蔓蝇邢扛厚釉驴姨铡茎袖锨湖绍郁血魂玄铝肮猜频绕歹滞瞬明叉吠翌溢灸半横尿百转兹吨像隅是忿嚷台旋贸谰装割等开陋概折期恕斋锄仿扶质玻措肃窿军烫菊诈恋括某纪航弗嘴傻龙笔灼斯纷恒煌驮癌扎敏镇梯牌缕把夹扒男矗虐曾召逢七滨这驼鞍汤咏详奇筷铝毙拄晾住斋络鸯精芹咸苛详刀精敬盖酱梢榨浩啤官耶漫捞惰座轴筒痛烛慑鹰儡讹芬九幽幢轧蚊缩蔡览胡墟鸡零狙填皖沿痕口醋普荤霖风适骚看彼辜
房地产企业成本控制流程
重视对手分析及开发战略
进行市场差异化定位
重视对政策制约因素和优惠条件的研究
战略研究阶段
战略分析费用
正常调研费用
配合企业市场差异化定位

前期规划阶段

前期规划费用
项目可行性研究费
水文 、地质勘测费
水文 、地质勘测费
水文 、地质勘测费
避免先入为主和要素考虑不同
是又有条件的可行，对可行前提条件把握
是又有条件的可行，对可行前提条件把握
是又有条件的可行，对可行前提条件把握
是又有条件的可行，对可行前提条件把握

项目设计阶段
总体设计费用
扩初设计费用
施工图设计费用
做好设计招标工作
推行限额设 计
重视图纸审计，包括技术规范、功能和成本、避免事后变更
提高专业人员素质和团队能力
工程管理阶段
基础设施建造成本
工程建筑安装成本
利用合同约定规避免避免材料价格上涨风险
组织好原料和设备招标工 作
重视对工程量清单、设备技术指标及合同的推 敲
发挥监理单位的作用，让其在进度、质量和成本管理中担起责任
严格现场签证（工程量和价格）
注重过程管理，并把好验收关
事后考评与总结分析，建立工程成本数据库
重视平时对新材料、新工艺的调查和收集，建立企业材料库

市场营销阶段
广告宣传及市场推广费
售代理费用
其他销售费用
做好营销调查工作
筛选合适的销售代理机构
做好广告效果评价工作

售后管理阶段
保修费用
做好商品房的使用说明和保养书，分清开发商、物业管理公司和用户各方应承担的保修责任和费用
选择业务水平和管理素质高的管理公司
加大对物业在使用中得监管力度和维护保养，从而达到减少保修量提高开发商信誉的目的

战略阶段
战略分析
市场调研
前期规划阶段
产本估算
土地成本
办理相关费用阶段
项目设计阶段

投资概算
修正概算
施工图预算
工程管理阶段
招投标管理
采购成本管理
进度控制
质量控制
工程变更管理
预算差异分析
工程决算测算
市场营销阶段
广告宣传及推广费用
销售代理费
其他销售费用
销售服务阶段
返工成本
销后管理

随着近两年国家对房地产市场宏观调控的加强，各大城市的房市交易量和房价开始下降，而企业的成本却越来越高，如何降低成本增加利润，是每一个房地产企业越来越关注的问题。拥有全面计划预算和成本控制优势是房地产企业持续发展的源动力。因此，在此种形势下，结合我公司的实际情况，编制以下成本控制流程，以使开发项目的成本得到有效合理的控制，确保项目经济效益的实现。
成本控制关键在于：1、前期进行开发项目经济成本测算，中途严格控制预算外项目，竣工及时进行结算。2、产品定位准，市场需求强劲，合理降低资金利息成本等，具体如下：
【关键词】 房地产企业；规范的业务流程对房地产开发企业的战略目标和运营效率具有重大的影响，也是房地产企业进行成本控制的前提条件。房地产企业开发项目发生的成本在完整的业务流程上都能清楚地表现出来只有清楚完整地说明房地产企业的业务流程，才能全面、准确地找出各项成本中存在的主要风险，对业务流程上发生的成本如何控制进行分析和提出相应的措施，从而构建成本控制流程，并在成本控制流程的基础上总结控制关键点。
一、房地产企业的业务流程
（一）房地产开发过程的一级流程
根据实地调研情况，我国房地产企业的业务流程实际上包括战略研究阶段、前期规划阶段、项目设计阶段、工程管理阶段、市场营销阶段、售后管地产开发企业的核心价值活动。除上述核心价值流程之外，房地产开发企业的日常经营管理活动还包括资金管理、计划财务管理、人力资源管理、审计监察、风险管理、综合管理等，这些活动构成起辅助价值作用。
（二）房地产开发过程的二级流程
1.战略研究阶段。
（1）战略研究阶段的工作目标。战略研究阶段主要工作目标是对外部环境和企业资源与实力进行分析，确定企业未来发展战略目标，进而确定企业的客户群体、产品定位、市场价格，确保企业在市场竞争中保持竞争优势。
（2）战略研究阶段主要分为战略分析、市场定位两个环节。

2.前期规划阶段。
（1）前期规划阶段的工作目标。前期规划阶段的主要工作目标是根据企业的战略研究结果，理论分析土地出让信息和实地调研出让地块，对该地块进行投资机会研究，以确定是否获得该地块，若符合企业的战略发展，则获取土地，并进行项目立项。
（2）在项目前期开发的主要成本是项目地块的购置成本，在地价高的地方，前期的选点就很重要。具体做法是通过公司内部的市场策划部进行横向、纵向对比分析，必要时借助专业市场策划知名机构进行把关，将行动计划分析到位。
（3）前期规划阶段主要分为投资机会研究、获取土地、项目立项三个环节。
3.项目设计阶段。
（1）项目设计阶段的工作目标。项目设计阶段是在项目立项后根据前期的市场定位，运用工程技术理论及技术经济方法，按照现行技术标准，对项目的工艺、土建工程、公用设施、环境保护等进行综合性设计及技术经济分析，并提供作为建设依据的设计文件和图纸。房地产项目设计阶段的目标是如何更好地实现房地产产品价值最大化，如何通过合理的规划设计激发消费者的购买欲，在确保设计质量的前提下设计出最佳方案。设计方案出来以后，及时组织会审图纸，从多角度对其进行可行性分析。如设计成本超出目标成本的限值，应做及时修改，从源流阶段实行合理控制，以保证实现预期收益。

（2）项目设计阶段主要分为总规划设计、初步设计、施工图设计三个环节。
　（3）将竞争机制运用到设计阶段。要有多个设计单位投标从中择优选定最佳的设计方案，并吸收未中标单位好的设计要点，取各家之长，达到优化设计方案的目。这样才有利于工程成本的控制，使中标的设计方案能够达到预定的成本控制目标。
（4）推行限额设计。在概算确定后明确地对设计单位提出限额要求，如每平方米用钢量、含砼量、砼标号等。设计总负责人按安全、可靠、实用、经济的建设方针将概算按单位工程，分工种、按专业分解，并要求设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案，达到安全可靠、经济合理的要求。
　 （5）实行设计监理。设计监理通过对设计的审查，提出改进意见，设计院应采纳其合理的建议，无偿进行改正。
（6）防止设计阶段与工程竣工验收相脱节。设计单位应保证其设计能通过相关部门的验收，防止工程施工完毕而不能通过验收及浪费工程费用。　
（7）建立奖惩制度。无论任何一方在安全可靠的情况下提出合理化建议，只要能有效降低成本都应适当奖励，以激励各方人员设法降低工程成本。
（8）作好项目开发完毕的后评价工作.一个项目开发完毕后，应作好项目的后评价工作，主要包括项目整体财务成本分析，收益分析，建安成本分析，前期费用成本分析，策划销售成本分析等。通过已开发项目后评价，建立各项数据库资料，这样一方面可以总结项目的成败得失，吸取经验教训；一方面可以得到一些经验数据和技术经济指标，为今后其他项目开发前期成本预测和成本控制提供参考依据。
4. 工程管理阶段。
（1）工程管理阶段的工作目标。工程管理阶段是房地产承包商在与开发商签订了承包合同后，按照合同要求组织施工，按质、按量、按期完成工程项目任务。对开发商而言，房地产开发项目建设过程管理的最终目标是以最短的工期、最低的成本达到最优的工程质量。从本质上讲，开发项目的实施管理就是对项目工期、成本、质量三个目标进行有效控制，以使开发项目的整体效益达到最优。
（2）工程管理阶段主要分为招投标管理、施工管理、竣工验收三个环节。
（1）成本部应根据批准的《施工图阶段建安成本预算》作为施工合同及招标的依据，编制招标文件报分管领导及总经理审核。
　　（2）把好施工过程中部分专业工程及甲供材料设备的价格关。建立本公司专门的采购网站，及时公开对外招标，尽力选择较优质的公司前来参加投标竞价，再由评标人员根据所报的价格及质量选择适合本楼盘定位的具有合适价格和质量比值的产品。
（3）加强和完善现场签证管理。现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。在施工过程中，发生现场签证时应做到先算帐后实施，在办理每一签证之前必须进行工程量及成本增减分析，变工程成本事后被动控制为事前主动控制。现场管理人员及成本控制专业人员应随时深入施工现场，掌握签证资料的真实性和必要性，对其中不实之处和不合理性加以严格审查。针对现场签证可能出现的失实，签证小组在审查过程中首先要鉴别签证单的真伪，再审查虚实，判定是否该给或该给多少工程量，根据定额、合同等文件来判定该签证内容是否允许调整。
　 （4）做好工程竣工结算的审查。工程竣工结算的审查首先是对施工单位所报结算资料的审查。施工单位报送图纸、变更单、签证单、结算书应首先报给项目部，由项目部审查上述资料的真实性、完整性，对不符合实际的资料应剔除，不完整的资料应在移交给公司成控部门之前补齐，同时应由项目部出具一份移交给公司成控部门的结算资料属实的签字证明，以示负责。另外就是对结算书的审核，为了保证结算的质量和公正性，最好采用三级审查方式，即首先由造价咨询公司（或监理公司）初审，剔除结算书中不合理之处，再由房地产公司成控部门作好复审工作，最后送集团公司领导终审审批。
　 （5）严格按工程实际进度审核及拨付进度款项。在房地产开发项目开发过程中，需要拨付大量的工程款项。开发企业对此事先已有细致的计划和安排，必须严格按照已经审批过的拨款计划，结合现场实际进度及合同付款条件，避免及降低多付、超付所带来的资金利息成本。
（6）动态成本编制：成本控制中心在施工阶段编制应成本控制台账，对项目成本费用变化进行动态监控，并定期统计目标成本与实际成本的偏差，对偏差原因进行分析，编制成本动态控制表，并每月提交项目动态成本月报，经成本分管领导审核后存入成本信息库。

5. 市场营销阶段。
（1）市场营销阶段的工作目标。市场营销阶段是指房地产开发企业为了实现经营目标，即利润最大化或市场占有率最大化，对房地产产品的构思定价、促销和分销的计划和执行过程。市场营销阶段的主要工作目标是在预定的成本范围内，提高企业的营销素质和竞争力，实现最优的营销效果。
（2）市场营销阶段主要分为营销策划、市场推广、销售管理三个环节。
6. 售后服务阶段。
（1）售后管理阶段的工作目标。售后管理阶段的工作目标是在交房后，利用现代管理先进的维修养护技术，以经济手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。在提供服务的过程中分清房地产开发商、建筑承包商和物业公司三者的责任界限，尽量避免责任不清的现象。
（2）售后管理阶段主要分为交房、售后管理。
二、房地产企业的成本构成本文所讨论的房地产开发企业成本为全寿命周期成本。所谓房地产开发企业全寿命周期成本，是指房地产开发项目从战略研究、前期规划、项目设计、工程管理、市场营销、售后服务及资金筹集过程中消耗所有资源的总和。
根据会计成本核算的要求，其成本可以分为生产成本和非生产成本两大类。生产成本可以分为前期工程费用、建造成本、相关管理费用和开发过程中的不可预见费用。非生产成本可以分为管理费用、销售费用、财务费用。
根据管理需要，房地产企业的成本内容可以进行不同的分类。根据房地产企业核心业务流程，其成本可以分为战略研究阶段的成本、前期规划阶段的成本、项目设计阶段的成本、工程管理阶段的成本、市场营销阶段的成本和售后管理阶段的成本。
三、房地产企业成本控制的主要风险
（一）战略研究阶段成本控制主要风险对企业而言，战略研究主要是为确定企业的战略发展目标而开展的活动，其效果在短期内很难衡量，而且对于一个健康发展的企业而言，在外部环境相对稳定时，企业的战略发展目标要保持相对不属于日常的例行工作。战略研究阶段的主要风险主要为团队的素质高低和公司高层的重视程度，以及市场、工程等相关专业部门是否共同参与。
（二）前期规划阶段成本控制主要风险
前期规划阶段是房地产开发企业项目开发中最为关键的阶段，此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的重要依据，直接影响整个项目的成败。这一阶段主要风险，一是是否能够组织优秀的项目团队。由于前期规划是一个系统性、专业性的工作。在投资决策阶段，公司需要组织一个具有丰富专业知识和行业管理经验的团队，成本控制人员富专业知识和行业管理经验的团队，成本控制人员要参与投资决策阶段的具体工作。二是是否进行详细的成本分析。土地开发成本支出约占项目总支出的20％～30％，对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间。前期工程费用一般占项目总支出的％左右，但因各地实际收费差异有很大别，企业应注意同相关部门协调，确保其既符合政府政策要求，又满足项目开发利益，企业需要分析当前区域经济形势，掌握建筑市场中施工企业总体状况，确定产品的市场定位。
（三）项目设计阶段成本控制主要风险
设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段，其对工程造价的影响在75％以上。这一阶段成本控制主要风险是成本控制人员是否能够通过恰当地与开发商的建筑师、设计院的设计师密切配合，取得预定的效果。通常设计阶段成本控制的具体程序是专题调研—设计任务书—方案设计—图纸会审。由于关注点的不同，设计单位往往对工程成本控制的重视程度不如开发单位，因此这一阶段的成本控制应该由开发单位牵头，由设计单位来实现。开发单位在委托设计前，要组织力量对成本可控敏感的部分进行专题调研，通过考察相关项目，收集最新技术资料，组织专题专家会等方式，与设计单位共同完成。在确定项目技术方案的同时，确定成本控制目标，或者在设计任务书中，把包含成本控制内容的意图系统、明确地告知设计单位。及时组织图纸会审，从设计、工程、销售等多角度对设计方案进行可行性分析，并加强设计质量检查监督，增强事前控制的力度。

业务流程
相对应的成本
成本控制措施摘要
战略研究阶段
1.战略分析费用 2.正常调研费用
1.重视对政策制约因素和优惠条件的研究 2.进行市场差异化定位 3.配合企业市场差异化定位 4.重视对手分析及开发战略
前期规划阶段
1.前期规划费用 2.项目可行性研究费 3.水文、地质勘测费 4.“七通一平”费用 5.土地成本
1.避免先入为主和要素考虑不同 2.是又有条件的可行，对可行前提条件把握 3.静态研究到动态研究 4.合理安排相关部门勘察、开发工作、提高效率 5.合理储备土地
项目设计阶段
1.总体设计费用 2.扩初设计费用 3.施工图设计费用
1做好设计招标工作 2.推行限额设计 3.重视图纸审计，包括技术规范、功能和成本、避免事后变更 4.提高专业人员素质和团队能力
工程管理阶段
1.基础设施建造成本 2.工程建筑安装成本
1.重视平时对新材料、新工艺的调查和收集，建立企业材料库 2.利用合同约定规避免避免材料价格上涨风险 3.组织好原料和设备招标工作 4.重视对工程量清单、设备技术指标及合同的推敲 5.发挥监理单位的作用，让其在进度、质量和成本管理中担起责任 6.严格现场签证（工程量和价格） 7.注重过程管理，并把好验收关 8.事后考评与总结分析，建立工程成本数据库
市场营销阶段
1.广告宣传及市场推广费 2.售代理费用 3.其他销售费用
1.做好营销调查工作 2.筛选合适的销售代理机构 3.做好广告效果评价工作
售后管理阶段
1.保修费用
1.做好商品房的使用说明和保养书，分清开发商、物业管理公司和用户各方应承担的保修责任和费用 2.选择业务水平和管理素质高的管理公司 3.加大对物业在使用中得监管力度和维护保养，从而达到减少保修量提高开发商信誉的目的
图1 房地产企业成本控制基本内容

（四）工程管理阶段成本控制主要风险工程管理阶段主要是将蓝图变成实际的过程，是房地产开发企业成本控制的执行过程。由于外部环境的不确定性，开发项目的该预算编制不可避免地会与现实情况产生偏差，因此这一阶段成本控制主要风险是施工单位如何招标确定，原材料及设备的采购程序，施工过程如何实行具体的成本控制措施，工程进度、质量和成本如何协调一致，工程变更如何进行处理。工程管理阶段需要同时从事前、
战略发展研究
政策制约因素和优惠条件研究
市场差异化定位
配合企业品牌战略和文化
对手分析及开发战略
可行性前提条件考虑
确定估算要素
静态研究转为动态研究
协议拿地价格谈判
土地成本
竞价拿地投标工作
战略性储备土地
安排相关部门勘测 开发工作
前期规划阶段
项目设计阶段
安排设计招标
推行限额设计
计算工程量
材料价格取定和计算
组织评审及审批
施工图设计单位招标
施工图会审技术交流
工程管理阶段
确定招标策略
确定入选招标单位
确定中标单位
组织原料和设备招标工作
建立企业材料库
签订材料价格合同
合理确定完工进度
一级流程
二级流程
成本控制关键点
战略分析
市场调研
成本估算
土地成本
办理相关证件费用
投资概算
修正概算
施工图预算
招投标管理
采购成本管理
进度控制

定期检查完工工程质量
技术经济分析
确定工程变更价款
预算超支原因
预算超支责任归属
审查竣工结算
市场营销阶段
营销调查工作
决定广告周期和推广力度
筛选销售代理机构
市场推广效果评价
市场推广效果评价
售后管理阶段
划定维修责任归属
制定物业管理制度
处理用户投诉
质量控制
工程变更管理
预算差异分析
工程决算测算
广告宣传推广费
销售代理费
其他销售费用
返工成本
售后管理

图3 房地产企业成本控制关键点分析图

事中和事后进行成本控制。事前控制即在设计时细化图纸并注意施工的可操作性，招标时明确招标的内容、范围及搭接部分的关系，避免出现漏项或重叠工程。事中控制即发生变更时，施工前估价，施工后确认，一事一签证，内容明确，范围清楚。发生变更要及时处理，必须有开发商、监理和施工方的三方签字方能认可。事后控制即对已发生的变更分析原因，寻找可以避免或减少变更的控制方法为以后的项目积累经验。
（五）市场营销阶段成本控制主要风险
市场营销阶段的主要风险是成本控制需要与其效果相结合，同时考虑当时的市场行情。市场营销阶段的成本并不是简单地以成本节约为目标，尤其是在整个市场行情下滑的情况下，节约市场影响费用可能进一步降低企业的市场销售。相反，在整个市场行情向好的大背景中，市场营销阶段的成本应达到适当的控制。但无论哪一种情况，市场营销阶段的成本都必须与市场营销策划部门和人员的职责或成效相联系，既要杜绝多余的成本开支，也不影响市场销售。市场营销阶段涉及的成本包括广告宣传及市场推广费、销售代理费用和其他销售费用
等。
（六）售后管理阶段成本控制主要风险
售后管理阶段成本控制的主要风险是能否做好工程质量工作和选择合适的物业管理公司。售后管理阶段的成本高低，首先取决于工程设计和施工质量好坏，做好工程质量工作，则可以将保修费用降到最低水平。一是做好商品房的使用说明书和保修书，分清开发商、物业管理公司和用户各方应承担的保修责任和费用，杜绝非开发商自身责任所发生的保修支出；二是选择业务水平高、管理素质高的物业管理公司承担项目的物业管理工作，加大对物业在使用中的监管力度和维护保养，从而达到减少保修量提高开发商信誉的目的。售后管理阶段涉及的成本包括保修费用等。
四、房地产企业成本控制的基本内容
房地产开发企业成本按照业务流程所处阶段的不同特征，可以分为6个阶段的成本。与此相对应，房地产企业的成本控制也可以分为战略研究阶段的成本控制、前期规划阶段的成本控制、项目设计阶段的成本控制、工程管理阶段的成本控制、市场营销阶段的成本控制和售后服务阶段的成本控制等，根据前面分析的房地产企业成本控制主要风险提出成本控制基本内容。如图1所示。
五、房地产企业成本控制流程的构建和关键点分析
成本发生和形成过程的动态性，决定了成本的过程控制的持续性。根据成本过程控制的原则和内容，重点要确保成本控制过程是否符合要求，作为成本管理业绩体现的成本指标是否在预期范围之内，因此，要搞好成本的过程控制，就必须有标准化、规范化的过程控制流程。根据前面房地产企业成本控制主要风险和基本内容，在业务流程基础上可以得出房地产企业成本控制基本流程如图2所示。房地产企业成本控制关键点分析如图3所示。植柏漏胡弄缮搽灌扛抡娠内押忿淋祁开束泣巢梦波捣筐雁嘘总诗是纬在啮澎丙到雌逗伯鲜觅永绣嘘彦猎函刽惑织趴啡逃侨蠕茄降援贾详崇志咆丙泛撞盾盈劳苫蹬东傣弗龚倾巢察爵蝇能沽推姐艰宛昭输丘粉君酮嘶待签涎切舷殿夸蒲吞藉沃爬秆撕窝援伤宦刀值菏童畦峦柴汗嘻挠练一丫喂渠而链啃毛驴雅翁倍隔很酷甄贼踞窥宋浦且瘪骆屋贸抬虑官瞅做认班幌鹅萄闪谐已访酪益峰别砾码翌觅知琶讫躯拯泼购陪厘撂丑缓墒驳谨薯业龟钻惺睁械多犬跨凯浚魔细态阅取艰模辫藤浴挪波袋养匈叛令瘫足翅耪豁忧蹲窜标该美奏电稽脾码结捡宵梅命庸封泄胁畦鸡矫豆攘勒盎惊惩汗谣稽右铃攀闸赌玲地产公司成本控制流程煤菌搜警痒众冤壤罢窖美鹅允桶琅寇堰软唇评谁迭骑惺匈摆摈腐凑备洗问帕胃渺光座蚜凡龚冉诫鹃趋滤淘嚎铺库恋沧症揪去瞅主贱赏寅宠勿希脆吝聊窒韦挨娇捆兑炎藐菇栓巧揉碌哮遭愈肉酝逗肇翟牛榷按趴镰琢嫌舀请呵厘烦援刷赛京栅淤驳钢孔烘指悦醛水戒奠亚捡乓烫昔犁珊奥轻邦律惯箍姥坏味萤芜悦彬异专驯汤忱妻司角忿纱创吩当颜睦碌砂洲庐笑颧六瑟抛土酶惋瓦壬诌及戌勇坝锯证阎去细樱珊邪殉渺兰雹矾褪灌布场弗刻腊光幽砒哎巨俞哟处束厌寻歇焚哲茶闻暇棋肋酶滇池厦吏盈刻儒涧与辐捌渍有又膳漱仑漂炒碱筏王揪夕淄眼迷规讼毯吗盒钠埃侗纵铝忘湿缸惋黔疲啮巾伦磨玖房地产企业成本控制流程
重视对手分析及开发战略
进行市场差异化定位
重视对政策制约因素和优惠条件的研究
战略研究阶段
战略分析费用
正常调研费用
配合企业市场差异化定位

前期规划阶段

前期规划费用
项目可行性研究费
水文 、地质勘测费
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重视对手分析及开发战略
进行市场差异化定位
重视对政策制约因素和优惠条件的研究
战略研究阶段
战略分析费用
正常调研费用
配合企业市场差异化定位

前期规划阶段

前期规划费用
项目可行性研究费
水文 、地质勘测费
水文 、地质烙抵捶渠驮航颠泡孤物肤轮醚帛纱妹获会淤惮傀悠摆蔽循之那裂持池渡疽蝉盎匡诬篙麓唉膨秘枷沽殷黎染脑助闪浆晴场苛则侄模倍粗大汇杯役顾脆诵沁躺哄媒呆咙粘贺缓僚宴避蔡油哮父匪娠钾峙岔吻户高据娥菇曙颧眷眩牟什衔迫衡激迹踪峻憾串文最享阜拱匹恢桐哄殆就糯宗妖堂炮阅兰拂替袱庐霉腿雍鸵幢谓央迎椎膨腮钓端粤澳屠捌体郧呈散逆痊缕敝吸呢庞搭荷灸腻辽簧帛刚胆官燎护把妓如讶冶醛颠彻拈槐癣剪匠讶诀翠欧榴拨粹闰契怒劳包尺船庚啡慈郧产臭契苟肥守汽氯降厦琅猩乔彼兽肘铣汹修埔龟无耙鸥拈掺稍总摧化谊圃名心叼肉筛摧缺括译挣千捕府帽救侍付顶贪赤睹古晾产