2015消防系统维护维修细则.doc

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海宇物业消防系统维护维修细则

目 录
1.0维保维修细则 2
1. 1各级职责 2
1.2巡检制度 2
1.3系统日常运行工作 2
1.4维保维修要求及规定 2
2.0附件：表格部分 3
2.1控制器周检查登记表 4
2.2月巡检细则 5
2.3季巡检细则 6
2.4年巡检细则 7
2.5季（年）检查登记表 8
2.6消防工程维修单 9
2.7消防维修工程排故报告单 10
2.8火灾自动报警系统维护保养综合检测记录(1) 11
2.9自动报警系统维护保养综合检测记录(2) 12
2.10火灾自动报警系统维护保养综合检测记录(3) 13
2.11自动喷水灭火维护保养综合检测记录（1） 14
2.12自动喷水灭火维护保养综合检测记录(2) 15
2.13气体自动灭火保养综合检测记录（1） 16
2.14气体自动灭火保养综合检测记录（2） 17
2.15防排烟系统维护保养综合检测记录 18
2.16消防系统检测表 19

1.0维保维修细则
为使消防报警及火灾灭火系统正常运行，使系统处于准工作状态，能够随时发现灾情，及时控制联动系统动作，并迅速将灭火系统投入运行并控制灾情，特制定本维护维修细则，以使整套消防系统正常发挥作用。
1.1适用范围
公司所服务各项目消防设施设备维保。
1.2各级职责
1.2.1中控室值班人员
1.2.1.1发现主机报警,立即用对讲机呼叫区域巡逻队员到现场查看,属火警立即通知队长,启动《灭火应急预案》进行灭火,属误报立即消除并做好记录;
1.2.1.2发现主机或设施设备有故障或问题时立即叫队长或工程部确认,确认故障或有问题属实,立即通知维保单位进行维修,并按2.6表或2.7表要求填写,同时做好值班记录；
1.2.1.3通知维保单位时做好:维保人员时间、姓名、电话号码及通话记录；
1.2.1.4当班发现自己处理不了的故障或问题不报告、不填报、报告后不随时跟踪者视为失职，造成经济损失的要追究经济和法律责任；
1.2.2巡逻队员
1.2.2.1当接到中控呼叫到现场查看时,必须立即到现场；
1.2.2.2到现场确认情况立即向中控室回复,不得怠慢,并做好当班记录；
1.2.2.3由于自己工作失误,给公司造成经济损失追究经济和法律责任；
1.2.3队/班长
1.2.3.1每天不定时检查消防设施设备运行情况,发现故障及时联系维保单位修复；
1.2.3.2当队员报告消防设施设备有故障或问题时要亲临现场参加处理,处理不了的向工程部报告；
1.2.3.3遇到重大问题自己不能处理的分别向项目部经理、工程部、公司安全事务部报告；
1.2.3.4要求每天检阅中控值班并签字记录情况,发现问题及时处理；
1.2.3.5对消防设施有故障未排出的,随时跟踪,直到故障消除设施设备正常运行为止；
1.2.4项目部经理
1.2.4.1每月定期或不定期检查消防设施设备运行状况；
1.2.4.2当队员或队长向自己反映消防设施设备有故障时要及时跟进履行职责；
1.2.4.3本项目部处理不了的故障及时向工程部或维保单位报告；
1.2.4.4对重大故障要对维保单位限期修理,不得影响业主或商户的正常使用(运行)；
1.2.4.5如因工作失职造成损失的负经济和法律责任；
1.2.5工程部
1.2.5.1定期或不定期组织相关部门人员检查消防设施设备运行情况,并有记录；
1.2.5.2当接到项目部消防设施设备故障不能处理时,及时到现场处理,处理不了的及时联系维保单位处理；
1.2.5.3督促维保单位履职维保,定期或不定期召开协作单位消防安全工作会,并且每月考评协作单位维保情况；
1.2.5.4定期或不定期召开维保单位协调会，发现问题及时处理；
1.2.5.5每年对消防设施设备维护保养工作制定资金预算计划报公司领导审批；
1.2.6综合部
1.2.6.1参加工程部、项目部消防设施设备定期或不定期检查；
1.2.6.2定期召开消防安全工作会及合作单位协作会,对发现的问题及时讲评；
1.2.6.3重大消防安全问题及时向公司领导汇报；
1.2.7维保单位
1.2.7.1严格履行《维保协议》,遵守物业公司各项管理制度；
1.2.7.2督促维修人员不违章作业,严格按照操作规程操作；
1.2.7.3安排专业人员保证消防设施设备运行正常；
1.2.7.4接到中控队员或项目部等报告消防设施设备有故障时立即处理,不得无故拖延修理；
1.2.7.5维修人员造成物业或商户经济损失的维保单位负连带责任；
1.2.7.6重大节日组织消防安全检查,对发现有问题的单位及时发出整改通知书,没有及时发整改通知书而造成不良后果的负责任；
1.2.8维保单位维修人员
1.2.8.1遵守各项管理制度,不违章作业；
1.2.8.2保证消防设施设备运行正常,不得给物业或商户造成经济损失；
1.2.8.3做到工程部、项目部或中控队员发现有故障时随叫随到；
1.2.8.4每周必须到项目部检查消防设施设备1-2次；
1.2.8.5维保时自己接受物业的监督,每次维保必须到中控签字确认,不签字者视为没有来维保；
1.2.8.6如遇重大节日做好节前消防安全检查,并有记录；
1.2.8.7如因发现故障不及时处理造成物业或商户经济损失的承担全部责任；
1.2巡检制度
建立严格的周、月、季、年巡检制度，使维护维修工作有据可依，有序执行：
1.2.1周、月、季、年巡检内容规定：
1.2.1.1周检规定：每周对每个维护点进行一次巡检。其细则见表一；
1.2.1.2月巡检规定：每月对每个维护点进行一次巡检。其细则见表二；
1.2.1.3季巡检规定：每月对每个维护点进行一次巡检。其细则见表三；
1.2.1.4年巡检规定：每月对每个维护点进行一次巡检。其细则见表四；
1.2.2周、月、季、年巡检其他规定：
1.2.2.1每周检查人数： 1人（中控当班值班员）
1.2.2.2每月巡检参加人数：2人（护卫队/班长、维保单位）
1.2.2.3每季巡检参加人数：3人（护卫队/班长、项目经理、维保单位）
1.1.2.4每年巡检参加人数：4人（护卫队/班长、项目经理、维保单位、公司部门或公司领导）
1.3系统日常运行工作
系统日常运行期间，值班人应细心观察，做好巡检登记表，发现问题应及时通知维护方。具体内容见2.6表、2.7表。
1.4维保维修要求及规定
维保单位、公司工程部维修技师、巡逻队员、中控值班员、队长、项目经理除加强对消防设施设备的巡检外，对出现的隐患、故障将加强监管工作，一旦发现消防各系统隐患故障要立即排除，故障排除是技术性很强、责任心要求很高的工作，因此，要求维保单位的维修人员必须加强本专业的学习、钻研，加强工作责任心，搞好本职工作，为了保障消防系统高效运行可靠，特作以下规定：
1.4.1保持密切联系，经常了解系统的运行情况；
1.4.2维保单位确定专人值班，项目部（工程部）或客户随叫随到及时排除各种故障；
1.4.3若因中控通知维保人员而不到现场处理故障者，项目部或工程部将按有关协议或物业公司制度惩处；
1.4.4中控值班人员发现设施设备有故障，立即填写2.6和2.7表,并立即通知维保单位处理，如果维保单位不处理或不到现场的中控值班人员做好记录，维保人员到场维保一次，要求签字一次，不准作假；
1.4.5每次故障排除后，必须填写维修单（2.6表）及排故报告单（2.7表）。
1.5处罚
1.5.1物业单位
1.5.1.1员工违犯上述职责任何一条的记过；
1.5.1.2员工发现故障（问题）不做记录,不跟踪、不理不问的一次处扣50-200元,情节严重的行政记过并举，情况特别严重的辞退；
1.5.1.3队/班长发现问题不报、不理不问时间超过一周的，一次扣罚100-300元，造成重大损失的追究经济和行政责任；
1.5.1.4部门发现问题不及时处理严重失职的，经济和行政处罚并举；
1.5.2维保单位
1.5.2.1接电话后不及时到项目处理的一次扣罚300-500元；
1.5.2.2发现严重故障或问题不及时处理(或拖延时间)一次扣处500-1000元；
1.5.2.3发现故障一个周内不处理（无特殊）的一次性扣罚1000-2000元；
1.5.2.4造成重大损失的追究经济和行政责任；
1.5.2.5一年内被处发两次的解除合作协议。
2.0附件：表格部分
2.1控制器周检查登记表
项目名称

控制器型

检查
项目

时间
自检
消音
复位
故障 报警
巡检
电源
检查 人签名
备注
主
电源
备用
电源

检查情况
故障及排除情况
防火负责人

巡检员： 值班员： 第 页 共 页

2.2月巡检细则
序号
内容
标准
检查方法
1
消防控制室
设备无异常
各类显示灯正常
观察显示灯 确认设备有无故障
2
自动报警系统
探测器
正常工作无故障
模拟、仪器检查
水流指示器、压力开关等
正常工作
放末端，开试铃阀
电源
使系统正常运行
对备电进行1-2次充放电试验，1-3次主电源和备用电源自动切换试验
3
自动喷淋系统及消火栓系统
1、水源控制阀、报警控制装置
状况完好
开闭位置正常
目测巡检
2、设置储水设备的房间
寒冷季节测定室温
测量
3、水泵房
温度、压力、位置响声处于正常状态
观察仪表读数
临场判断
4、管网系统
无跑、冒、滴、漏现象，无使用故障
观察系统压力是否恒定
目测管网外观
4
联动系统
1、消防广播
功能正常
播放、强制转换

2、消防通讯
功能正常
通话试验
3、排烟系统
排烟风机手、自动启动正常；防火阀、排烟阀动作灵敏，无滞碍
手、自动启动风机试验排烟阀、防火阀是否正常工作
4、防火分隔系统
处于待用状态无障、碍物

2.3季巡检细则
序号
内容
标准
检查方法
1
消防控制室
设备无异常
各类显示灯正常
观察显示灯 确认设备有无故障
2
自动报警系统
探测器
正常工作无故障
模拟、仪器检查
水流指示器、压力开关等
正常工作
放末端，开试铃阀
电源
使系统正常运行
对备电进行1-2次充放电试验，1-3次主电源和备用电源自动切换试验
3
自动喷淋系统及消火栓系统
控制阀门电磁等
状况完好
目测巡检
报警阀
保持正常工作状态
放水试验，启泵性能
2、设置储水设备的房间
寒冷季节测定室温
测量
3、水泵房
温度、压力、位置响声处于正常状态
观察仪表读数
临场判断
4、管网系统
无跑、冒、滴、漏现象，无使用故障
观察系统压力是否恒定
目测管网外观
5、室外阀门井
启闭位置正常无渗漏
目测
6、水泵接合器
无渗漏
目测
7、喷头
完好无损
清除异物
4
联动系统
1、消防广播
功能正常
播放、强制转换
2、消防通讯
功能正常
通话试验
3、排烟系统
排烟风机手、自动启动正常；防火阀、排烟阀动作灵敏，无滞碍
手、自动启动风机试验排烟阀、防火阀是否正常工作
4、防火分隔系统
处于待用状态无障碍物

5、启泵试验
手、自动均能正常启动
试验
2.4年巡检细则
序号
内容
标准
检查方法
1
消防控制室
设备无异常
各类显示灯正常
观察显示灯 确认设备有无故障
2
自动报警系统
探测器
正常工作无故障
模拟、仪器检查
水流指示器、压力开关等
正常工作
放末端，开试铃阀
电源
使系统正常运行
对备电进行1-2次充放电试验，1-3次主电源和备用电源自动切换试验
3
自动喷淋系统及消火栓系统
控制阀门电磁等
状况完好
目测巡检
报警阀
保持正常工作状态
放水试验，启泵性能
2、设置储水设备的房间
寒冷季节测定室温
测量
3、水泵房
温度、压力、位置响声处于正常状态
观察仪表读数
临场判断
4、管网系统
无跑、冒、滴、漏现象，无使用故障
观察系统压力是否恒定
目测管网外观
5、室外阀门井
启闭位置正常无渗漏
目测
6、水泵接合器
无渗漏
目测
7、喷头
完好无损
清除异物
4
联动系统
1、消防广播
功能正常
播放、强制转换
2、消防通讯
功能正常
通话试验
3、排烟系统
排烟风机手、自动启动正常；防火阀、排烟阀动作灵敏，无滞碍
手、自动启动风机试验排烟阀、防火阀是否正常工作
4、防火分隔系统
处于待用状态无障碍物

5、启泵试验
手、自动均能正常启动
试验
5
供水设施
1、水源

测试年供水能力
2、储水设备

检查结构材料
3、气压稳压设备
正常工作
模拟试验

2.5季（年）检查登记表
项目
名称

防火负责人

日期
设备种类
检查试验内容及结果
检查人

仪器自检情况
故障及排除情况
备注

2.6消防设施设备维修单
报修部门

月 日 时
报修人

报修内容

完成情况

完成时间
年 月 日
主修人签字

当班队员签字

队长签字确认

故障原因：
工程部签字确认
是否有故障：

工程部、维保单位是否及时处理：
修复后设施运行状况：

2.7消防设施设备排故报告单
项目部名称： NO：
故障名称

故障位置

怎样发现

发现时间

故障表现形式、现象及特征

故障原因分析

采取对策以及解决办法

遗留问题
经验教训

估计维修完成时间

需要用的材料费

实际完成时间

报告人签字

报告时间
接电话人电话

维修人签字

修理时间

当班见证人签字： 队长签字确认： 项目经理签字：
2.8火灾自动报警系统维护保养综合检测记录(1)
系统名称：火灾自动报警系统 共3页 第1页 NO:
检查项目
检查要求
检查
结果
备 注
一
火
灾探
测
器
1.外观质量
无腐蚀及明显机械损伤，标志、文字清晰

2.距端墙距离
≯探测器间距的一半

3.安装倾斜角
偏差≯30°

4.确认灯的安装位置
面向便于观察的主入口方向

5.确认灯的功能
报警，灯启动，巡检，灯闪动

6.报警功能
有火情，火警信号输出；短路或脱座，故障信号输出

二
报警按钮
1.外观质量
组件完整，标志明显

2.牢固程度
牢固，不松，不斜

3.确认按钮功能
启动按钮，按钮处有发光指示

4.距防火分区最远距离
≯30m

5.报警功能
启动按钮，火警信号输出

三
火灾报警控制器
1.控制器外观质量
铭牌及标志明显，清晰

2.控制器接地
有工作接地线及RE线接地保护

3.控制器接地标志
明显，持久

4.控制器电源
应是消防专用电源、专用蓄电池供电；直连消防电源，严禁插头

5.报警音响
额定电压下，距器件中心1m处，声压级应在85dB-115dB

6.控制器基本功能

⑴ 报警功能
接到火灾信号，发出声光报警

⑵ 二次报警
手动复位后，再接信号再报警

⑶ 故障报警
100秒内，发出声、光故障信号

⑷ 自检功能
可自检

⑸ 火灾优先功能
与故障同时报警时，火警优先

⑹ 记忆功能
显示或打印火警时间

⑺ 消音、复位功能
火警状态时可手动消除信号并复位

2.9火灾自动报警系统维护保养综合检测记录(2)
系统名称：火灾自动报警系统 共3页 第2页 NO:

⑻ 电源转换功能
主电源切断，备用电源自动投入运行

⑼ 电源指示功能
主、备电源转换，指示灯正常

7.备用电源自动充电功能
主电源恢复，备电自动切除，浮充、等待备用

四
火灾事故广播
、
消防通讯
、
消防电梯
、
消防联
动控制设备
1.火灾事故广播

⑴ 扬声器的设置
距本楼层内任意处≯25m，额定功率≮3W

⑵ 音响试验
播放范围内最远点声压级＞背景噪声15dB

⑶ 强行切换功能
合用系统可在消控室将进行中的一般广播强切换为火灾广播

⑷ 选层广播功能
消控室内可选定楼层（区域）广播

2.消防通讯

⑴ 控制室与设备间的通话
功能正常，语音清楚

⑵ 电话插孔通讯试验
手动报警按钮处插孔通话，功能正常，语音清晰

⑶ 与“119”台通话
消防控制室应设置向当地消防部门直接报警的外线电话

3.讯响器（声光报警器）

⑴ 牢固程度
牢固，平衡，不斜，不松动

⑵ 音响
＞背景噪声15dB

⑶ 报警功能
及时报警

4.消防电梯

⑴ 联动功能
确认火灾后，可手动、自动迫降至首层

⑵ 信号反馈功能
对电梯控制和联动时，信号能反馈至控制室

5.消防联动控制设备

⑴ 接地保护
具备，可靠

⑵ 主要部件性能
应符合设计要求

五
火灾
1.火灾应急照明灯

⑴ 外观质量
外表完整无损

⑵ 短路保护及试验无锁按钮
具备但不应设其它开关

2.10火灾自动报警系统维护保养综合检测记录(3)
系统名称：火灾自动报警系统 NO:
应急照明
⑶ 应急转换功能
正常电源切断，应急转换时间≯5S

⑷ 设置状态指示灯
应设等待（红）、充电（绿）、故障（黄）

⑸ 应急工作时间及充、放电功能
≮30min;放电终止电压≮额定电压85%，并有防过充、放电保护

⑹ 应急照明照度
≮0.5Lx火灾时继续工作的房间应保证正常照明的照度，见规程P12表2

2. 安全疏散指示灯

⑴ 外观质量
外表完整无损

⑵ 疏散指示方向和图形
指向正确，图、文、尺寸规范

⑶ 应急转换功能
应急转换时间≯5S，可连续转换10次

⑷ 疏散指示照度
≮1.0Lx

检 查 人 员

当日值班员

日 期
备注：检查内容符合要求打“√”；不符合要求打“×”，并在备注栏中注明情况。

2.11自动喷水灭火维护保养综合检测记录（1）

系统名称：自动喷水灭火系统 NO:
检查项目
检查要求
检查
结果
备 注

一湿式报警阀组
1.外观
组装正确、完整、无渗漏，配件功能完好

2.排水设施
排水管径≮试水管径2倍

3.水力警铃

（1）位置
主通道或值班室内

（2）启动压力
≮0.05Mpa

4.供水总控制阀

（1）开、关状态
灵活可靠、标志明显

（2）锁定设施
常开，锁定牢固

5.报警阀功能试验

（1）伺应状态
延迟器无出水

（2）报警阀动作后相应功能
阀启动，5-90s内开始连续报警，压力开关在消控中心报警，信号显示，泵自动启动

（3）报警阀复位后的相应功能
警铃停，压力开关复位，延迟器自动排水，时间≯5min

二
1.水流指示器外观
完整无缺损、标志明显、永久，方向指示正确

2.信号反馈
指示器动作后，消控中心按区报警，显示信号；信号阀开闭信号，消控中心按区显示（保持常开）

三
1.末端试水装置设置位置
每层或区最不利处

2.组件
有试水阀或测压仪表或流量表

3.排水设施
应符合要求

1.雨淋阀组的位置
靠近保护对象，便于操作

2.雨淋阀组的功能

（1）接通或关断系统的供水
阀后有总控制阀

2.12自动喷水灭火维护保养综合检测记录(2)

系统名称：自动喷水灭火系统 NO:
四雨淋阀组
（2）接收信号后是否开启
接收信号后应开启

（3）手动应急操作阀
符合设计要求

（4）雨淋阀启闭状态
控制室应有显示

（5）水力警铃报警
距警铃3m处，警铃声响≮70dB

（6）压力表指示
阀前后压力表指示正常

3.过滤器的设置
阀前应设置

五
1.压力、流量
压力表读数：≮0.049Mpa
流量范围：0.94-1.5L/s

2.联动功能试验
水流指示器动作后输出报警信号，水力警铃连续报警，压力开关在消防联动控制盘显示报警信号并启泵

检 查 人员

值班员

日 期

备注：检查内容符合要求打“√”；不符合要求打“×”，并在备注栏中注明情况。

2.13气体自动灭火保养综合检测记录（1）
系统名称：气体灭火系统 NO:
检查项目
检查要求
检查
结果
备 注

一

贮
瓶
间
设备检查
1.灭火剂贮存容器

（1）外观质量
无变形、缺陷；手动操作装置有铅封

（2）规格
同一系统规格要一致，高度差≯10mm

（3）贮存容器上的压力表
符合图纸设计要求

（4）管道颜色
外表面涂红色油漆

（5）设备编号
标明设计规定的灭火剂名称和编号

（6）贮存容器的记录
永久，包括编号、充装量、充装压力、充装日期

（7）充装压力
≮相应温度下的贮存压力，≯该贮存压力5％

2.贮瓶间温度
卤代烷1211:0-50℃；1301:-20--+55℃；二氧化碳:0-49℃

3.贮瓶间相对湿度
≯85%RH

4.贮瓶间照明灯光照度
≮150Lx

5.集流管

（1）外观质量
焊接，内外镀锌；外表涂红漆

（2）泄压装置
泄压口方向不得朝向操作面和人员通道

6.高压软管和单向阀

（1）外观质量
无缺损、碰撞损伤；标志齐全

（2）安装方向
与灭火剂流动方向一致

7.选择阀

（1）外观质量
无碰撞变形及机械性损伤，有永久性标牌

（2）防护区标志
阀上应有明显的防护区名称或编号的永久性标牌

8.气体驱动装置

（1）外观质量
无碰撞变形及机械性损伤，手启有完整铅封

2.14气体自动灭火保养综合检测记录（2）
系统名称：气体灭火系统 NO:
检查项目
检查要求
检查
结果
备 注

（2）名称与编号
标明驱动介质名称和对应防护区名称的编号

二
1.外观质量
平整光滑

2.涂漆
灭火剂输送管道外表面涂红色消防标志

三
防护区检查
1.防护区门窗
门窗材质符合要求

2.防护区开口设置
设置自动关闭装置

3.泄压口设置
设在外墙上，距地面2/3以上

4.安全要求
有人防护区内应有紧急切断自控手动装置；
区内设声报，入口处设光报和防护标志；疏散通道与出口处设事故照明和疏散指示标志

5.自动控制启动条件
接到两个独立火灾信号才能启动

四
系统功能试验
1.启动方式
管网式：自动、手动和机械应急操作三种，无管网式自动和手动二种

2.感烟火灾探测器
功能正确

3.感温火灾探测器
功能正确

4.模拟自动喷气试验
功能正确

5.模拟手动喷气试验
功能正确

6.紧急启动试验
功能正确

7.紧急阻断功能
具备

8.延时启动量
30s内

9.喷药指示、声、光报警
具备

10.选择阀试验
功能正确

检 查 员

值班员

日 期

备注：检查内容符合要求打“√”；不符合要求打“×”，并在备注栏中注明情况。
2.15防排烟系统维护保养综合检测记录
表C6—48 □ □ □ □
项目名称

运行时间

运行项目

运行楼层

风道类别

风机类别型号

电源型式

防火(风)
阀类别

序
风口尺寸
风速
风量(m3/h)
相对差
风压
号
(mm)
(m/s)
设计风量(Q设)
实际风量(Q实)
(Pa)

运行检测结论：
签字栏
维保方项目：
值班人员：

技术负责人：
本表由双方各保存一份。 年 月 日

2.16消防系统检测表
年 月 日 NO：
维护项目名称；
项 目
运 行 状 况
故障恢复状况
1、泵房消防系统
正常□
故障□

2、自动报警系统
正常□
故障□

3、自动喷水系统
正常□
故障□

4、普通消防系统
正常□
故障□

5、消防广播系统
正常□
故障□

故障处理情况：

巡检员：

值班员：