物业收费难问题解决的有效方法.doc

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物业收费难问题解决的有效方法

物业收费难问题解决的有效方法
收费难一直是困扰物业行业发展的主要问题，我们达源物业公司对此进行了不懈的分析、研究和探索，经过几年的不断努力，找到了解决问题的答案，就是开展四项服务。
2003年我们只收取物业费263 万元，完成实际指标的96 %。当时，对于刚刚成立一年的达源物业公司来说，真是无措是从，举步为艰。2004年初，李国清任经理后，马上着手进行了大量的调查研究。物业公司本身存在以下几个问题：一是房屋出现问题，个别房屋漏雨严重，物业公司维修不及时出现问题；二是物业公司的防范管理存在问题； 三是公用设施不到位；四是物业公司工作人员的服务态度不好。对以上这些问题，公司领导班子经过多次召开班子会、党员会和职工代表会议，集思广益，采取了实行四项服务的举措。
二是推行亲情服务。将人性化服务融入服务的全过程，实行重点业主重点服务，用亲情服务感动业主。服务人员实行“三个统一”，即：统一文明用语、统一标识、统一着装，选树岗位服务明星。卫生不留死角，区内设施达到物见本色。龙南管理处奔三小区居民周喜武、苑国华、韩保军、延辉、邢晓明等代表全小区居民，给公司联名写感谢信。反映公司保洁员桑柏荣工作热情高，认真执行标准化服务规范，她管理的区域内设施摸不到灰尘，看不到任何杂物。夏天，她经常顶着烈日蹲在地上除掉地上的垃圾。冬季她经常冒着寒风默默地清扫积雪。她视院内居民为亲人，她看到谁家的活忙不过来就主动帮助干，老人妇女从市场买东西多时，上楼不方便，她就帮助拿。他用实际行动赢得了业主的信任，有些老人把她当成了亲儿女，年轻人把她当成了亲姐姐，有什么家常嗑都愿意跟它聊，很多业主说：这样的保洁员难找呀！。
四是推行延伸服务。我们在实践中感到，业主是我们的衣食父母。要让业主对我们的服务感到满意，就不仅要做好合同约定内的服务项目，还要做好合同约定未的服务工作。
一是延伸服务时间。长期以来，有一种现象被我们一度忽视，那就是“业主上班我们上班，业主下班我们下班，业主到家我们回家”。我们的作息时间与业主相同，双方见面的机会少，因此，我们的劳动时间往往不被业主认同。为了解决这个问题，我们调整了保洁员和保安演的作息时间表。从周一到周五，实行提前延后1小时的工作制度。从表面上看，我们只是打了个时间差，可实质上却体现了我们物业管理工作者时时处处为业主着想、为业主服务的宗旨，并在工作上真正方便了业主，起到了事半功倍的作用。
二是延伸服务内容。在物业小区里，我们除了承担房屋及公用设施的维修保养，楼道和共区域的保洁，小区环境配套建设及绿化养护，保安巡逻等日常物业服务外，我们公司还根据业主需求，不断拓宽服务领域。如：为业主义务送纯净水，免费管护户外停车；投入部分资金，组织业主参加文体活动；成立了产业服务部， 联通收费站、民航机票代办处等引进了小区，极大地方便了住户。通过延伸服务，不断拉进与业主的情感距离，推进和谐小区建设进程。
三是延伸服务对象。在服务对象上，我们不仅做到为广大业主服务。而且对到物业小区的所有客人提供向导、咨询等服务我们都提供力所能及的服务，并按接待礼仪准则，使用文明用语，提供热情周到的服务尽管这些服务是义务的、免费的，但它却为我们创建和谐社会、宣传新添品牌提供了机会，我们就不看成是额外负担，高高兴兴去做。
四是延伸服务标准。在日常工作中,我们不仅要按物业岗位工作标准去做，而且创造性延伸这些标准。有人说，要把业主当成上帝。上帝什么样子谁也没见过，究竟怎样对待上帝也没有什么标准。因此，我们说，把业主当成上帝不科学，要把业主当成亲人，当成父母和细姐妹。因为亲人之间可以沟通、可以交流，感情血浓于水，比较容易接受。我们不断拓宽为业主服务的内涵和外延，把工作标准从以前死的教条，变成我们自觉地行动。
五是延伸服务方法。处理好物业管理企业与业主之间的关系，必须讲究服务方法，加强与业主之间的沟通，让业主了解物业
，体谅物业，关心和支持物业，这是构建和谐物业小区的基础。为此,我们公司建立了定期与业主对话制度、回访制度，与业主委员会工作例会制度等，及时向业主和业主大会，业主委员会通报物业管理的工作情况，创造平等协商的机会。进一步融洽与业主的关系。各管理处还在小区，设置宣传栏和宣传板，宣传业主关心的信息和内容。各小区物业管理人员都结合分工，与业主建立互帮互学的对子，承担照顾孤寡老人， 换煤气罐，护理病人住院等义务，与业主建立深厚的感情。这样不仅有利于物业管理工作的顺利开展，也树立了达源物业品牌形象。

总之，我们通过大力推行四项服务，并且全力提高其服务水平，有效解决了物业收费难问题。自2004年以来，每年都能按期足额完成收费任务。虽然我们用优质服务较好地解决了收费难问题，但是在服务中还存在着许多不足和缺点，今后我们一定要以十七大精神为指针，不断强化和完善四项服务，为构建和谐物业小区而努力奋斗。

试行乡镇党代表常任制的实践和思考
试行乡镇党代表常任制是发展党内民主、推进民主政治建设的一项重要举措，也是加强党的执政能力建设的基本要求。党的十六大报告指出：“要以保障党员民主权利为基础，以完善党的代表大会制度和党的委员会制度为重点，从改革体制机制入手，建立健全充分反应党员和党组织意愿的党内民主制度。”这为我市试行乡镇党代表常任制提供了理论依据，指明了工作方向。
一、试行乡镇党代表常任制的主要做法
试行乡镇党代表常任制就是要巩固乡镇党委在农村基层组织中的战斗堡垒作用。实行乡镇党代表常任制，党代表资格是常任的，任期与乡镇党委任期相同，一般为五年。我市在试行乡镇党代表常任制中主要围绕以下四个方面：
（一）赋予职责，明确党代表发挥作用的内容
乡镇党代表平时注意了解乡镇党委对党在农村的各项方针政策和上级党组织的决议、指示的贯彻落实情况，召开党代表例会时，听取和审议党委、纪委工作报告；补选或增选党委委员、选举出席上级党代表大会代表和党代表会议代表；对年度新调任党委委员进行票决确认；听取党委、纪委成员述职述廉报告，并评议“两委”及其成员工作；讨论和研究全镇党的建设、经济建设和社会发展等方面的重大事项；审议并通过党委、纪委工作报告的决议。
（二）健全制度，规范党代表发挥作用的方式
（三）加强领导，提高党代表发挥作用的实效
为切实做好党代表常任制工作，各乡镇党委成立领导小组，由党委书记任组长，分管党务工作的副书记，纪检、组织、宣传等部门负责人具体抓落实。领导小组定期召开专题会议，研究制定党代表活动计划和具体实施方案，调查了解活动的落实和制度的执行情况，及时解决常任制实施过程中遇到的实际问题。平时注意党代表活动的针对性、指导性和实效性。党委成员自觉接受党代表的监督，并经常征求党代表的意见、建议和要求。如遇有重大决策，及时组织党代表参与讨论，从而更好地畅通广大党员表达意见和建议的渠道，增强了党组织自身的创造力、凝聚力和战斗力。
（四）强化保障，抓好党代表发挥作用的关键
一是强化组织保障。乡镇党委组织部门具体负责对党代表提出的各种意见和建议进行登记、受理和落实，并将党代表提出的建议质询办理情况，及时反馈，对重大提案，在党代表会议上进行通报。二是强化权利保障。明确党代表的提案、质询意见和建议，所涉及到的单位和个人于15日内予以负责答复。三是强化时间保障。代表参加有组织活动，所在单位必须给予时间保证，不得无故阻扰代表参加活动。四是强化经费保障。党的代表大会常任制工作经费纳入各乡镇财政预算，并从市管党费中拨出部分经费给予适当补助。
二、试行乡镇党代表常任制的初步成效
实行乡镇党代表常任制，是一项政策性很强，又富有创造性的工作。我市在实行党代表常任制的试点工作中进行了有益的探索，取得了一定成效。
（一）扩大了党内民主，有利于提高决策的科学化和民主化
实行党代表常任制试点后，各乡镇实行党代表大会年会制，把党的代表大会作为统一干部思想、贯彻党委意图、明确任务、落实措施、进行表决的大会，将全镇党的建设、经济建设和社会发展等方面的重大事项在党代表大会上进行讨论和决定。
（二）增强了责任意识，有利于闭会期间党
代表作用发挥

实行党代表常任制后，党代表切实履行职责，行使自己权利和义务，主动征求农民意见，了解村情民意，及时向党组织反映，为乡镇党委制定有关政策、解决实际问题提供可靠依据，同时党代表还及时向党员通报全镇三个文明建设情况，及党委的重大事项。
（三）密切了党群关系，有利于增强党组织的凝聚力和战斗力
推行党代表常任制，为党代表和广大党员提供了参与党内重大事项决策的舞台，畅通了广大党员表达意见和建议的渠道，党组织能广泛地听取党代表和党员的意见，及时改进工作中的缺陷和不足，提高党组织自身的创造力、凝聚力和战斗力。同时，党代表既有参与党代会讨论决定重大事项的权利，也承担着贯彻落实党代会决议，加强乡镇与党员和群众联系的义务。
三、试行乡镇党代表常任制的几点思考
试行乡镇党代表常任制，既无先例可鉴，又无旁证可佐。我们在实践中积极探索，在探索中大胆实践，从我实践来看，要重点把握好以下三个方面：
（一）减少党代表人数，确认好党代表资格
党代表是实行党代表常任制的主体，常任制能否取得实效，关键看党代表是否尽好责，发挥好作用。我市在乡镇党委换届选举后进行乡镇党代表常任制试点工作，因此党代表人数比较多，组织开会比较难，且耗资比较大，效率也比较低。从我市乡镇实践来看，乡镇党代表人数最好控制在60—100名之
间，最多不超过120名。同时要在党代表大会年会之前对党代表资格进行进一步确认，对因考核不称职或违法违纪等原因失去代表性的，应予以终止，对因干部调动新任的党委正副书记要及时增选为常任制代表，并予以确认，确保年会及正常活动的组织实施。

（二）创新党代表产生办法，切实提高党代表素质
党代表常任制对党代表的素质提出了更高的要求，要采取两推一评一选（群众代表推荐，党员推荐，领导干部评议，党员选举），也可采取自愿报名、公开承诺、公开竞争、公开示范等竞选办法产生党代表。要注意党代表的结构比例，适当减少领导干部的比例，可从原来领导干部占比50％下降到40％，适当增加专业技术人员和先进模范人物的人数。对代表候选人差额比例，从实践来看，差额比例可以提高到30—50％，与此同时我们还要加强党代表的培训工作，提高他们参政议政的能力。
（三）创新党代表活动载体，经常性地开展活动
在发挥党代表作用时，要选准切入点，采用灵活多样、生动活泼的形式把经济建设和党的建设结合起来，由过去“一天代表”变成“天天代表”。在实践中，我们可以把党代表年会与党员冬训、民主评议党员以及干部考察结合起来；党代表联系活动制度与新农村建设中的结对帮扶结合起来；党代表视察工作制度与城镇建设、项目建设以及招商引资结合起来。
（四）正确处理好党代会与人代会关系
从基层实际情况来看，各乡镇每年都要召开人代会，对本乡镇经济建设、社会发展等重大问题作出决议。实行党代会年会制后，应将党代会例会安排在人代会之前，在党代会例会上对全镇党的建设、经济建设和社会发展等方面的重大事项进行表决，形成决议，可以将在党代会例会上决议在人代会上进行票决确认后付诸实施。三、加快推进综合配套改革，构建实施城乡统筹、科学发展的体制机制。
1、深入推进规范化服务型政府建设，构建城乡一体的管理体制。大力简化和规范行政审批，全面推行了并联审批和集中服务，较好解决了政府管理缺位、越位和不到位的问题；着眼于促进公共管理和公共服务向农村覆盖，先后进行了规划、农业、水务、交通、林业和园林等涉及30个部门的管理体制改革，初步形成了统筹城乡发展的管理体制。率先在全省实施了乡镇、行政村区划调整和管理体制改革，并积极探索建立农村社会化服务体系和社区管理办法，初步形成城乡一体、高效运转的管理体制。
2、大力推进公共服务改革，促进城乡公共服务均等化。一是大力推进城乡户籍、就业制度改革。先后三次对我市的户籍制度进行改革和调整，逐步建立起城乡一元化户籍制度。狠抓就业制度改革，建立了城乡一体的劳动力市场和就业培训、就业优惠政策、就业援助、就业工作责任制等体系，促进了城乡充分就业。二是大力推进城乡社会保障制度改革。在完善城镇居民社会保险制度的同时，建立了征地农转非人员社会保险制度、非城镇户籍从业人员综合保险制度、农民养老保险制度、新型农村合作医疗制度、少儿住院互助金制度、农村居民最低生活保障制度和城乡一体的社会救助体系，基本实现了城乡社会保险制度全覆盖，被原劳动和社会保障部列为中欧社会保险经办能力建设试点城市。三是大力推进城乡教育、卫生等公共服务体制改革。在加大农村教育、卫生等社会事业投入的同时，积极推进农村学校、医院用人和分配制度改革，推动城乡教师、医务人员合理流动，促进了城乡教育、医疗卫生等社会事业均衡发展。国家教育部、卫生部分别在我市召开现场会推广经验。
3、积极推进农村产权制度改革，解放和发展农村生产力。着眼于建立健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代农村产权制度。一是开展农村集体土地和房屋确权工作，落实农民对土地和房屋的财产权。按照有关法律、法规，明确农村集体土地所有权、使用权，制定登记确权管理办法，对农村集体土地发放所有权证和使用权证；对农村房屋发放房屋所有权证。二是创新耕地保护机制，确保耕地总量不减少、粮食生产能力不下降。由市、县两级政府每年从财政预算安排26亿元设立耕地保护基金（补贴标准为基本农田每年每亩400元、一般耕地每年每
亩300元），为承担耕地保护责任的农民提供养老保险补贴，调动农民保护耕地的积极性。三是探索农村产权流转，促进农村资源向资本转变。促进农用地承包经营权、未利用地承包经营权流转。探索建立集体建设用地使用权出让制度，实现集体建设用地使用权出让、转让、出租、作价入股等形式的市场流转。探索农村房屋产权流转。四是结合灾后重建推进灾后农村土地、房屋产权抵押担保贷款，通过市场机制解决灾后重建的资金问题。成立市和区（市）县农村产权流转担保公司，受灾农户自建住房，可以申请利用集体建设用地使用权抵押或新建房屋所有权抵押承诺，向农村产权流转担保公司抵押，获得灾后自建住房的贷款担保。由农村信用联社和xx商业银行发放农村灾后住房重建专项贷款。

4、深化农业农村投（融）资体制改革，建立农村多元化投入机制。一是切实加大各级财政对“三农”的投入力度。二是改革财政对“三农”投入的方式。按照“政府引导、市场化运作”的方式，组建市县两级现代农业发展投资公司和小城镇建设投资公司，并组建了市级现代农业物流业投资公司，建立了政府引导、市场运作的投融资平台。三是健全吸引社会资金投向农村农业的机制。发布《现代农业发展投资指南》，调动社会资本投入农业和农村的积极性。
5、积极推进基层民主政治建设，构建党领导下充满活力的群众自治机制。在全市推行了以基层党组织书记公推直选、开放“三会”（党委常委会或全委会、人大常委会、政府常务会）、社会评价干部为主要内容的基层民主政治建设，形成了以群众满意为价值取向、对上负责与对下负责相结合，促进干部队伍建设的长效机制。加强和改善村“两委”建设，完善农村基层治理结构，构建在党的领导下，以政府管理为基础、村民自治为核心、社会组织广泛参与的多元乡村治理机制，逐步改“代民作主”为“农民自主”。

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