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房屋及设备设施管理培训人：马志杰培训时间：2017年 6 月 5 日 目 录第一节第一节 房屋及设备设施管理概述房屋及设备设施管理概述第二节第二节 房屋及设备设施维修养护计划与实施房屋及设备设施维修养护计划与实施第三节第三节 共用设备设施的运行管理共用设备设施的运行管理第四节第四节 房屋及共用设备设施维护管理项目的外包控房屋及共用设备设施维护管理项目的外包控 制制第五节第五节 几种典型设备设施的管理几种典型设备设施的管理第一节 房屋及设备设施管理概述1、房屋及设备设施的种类和组成部分2、房屋及设备设施管理的基本要求3、房屋及设备设施管理的内容与方法1、房屋及设备设施的种类和组成部分（1）房屋的种类和基本组成部分1）房屋种类的划分l按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构。按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重。按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑。按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其它用途。2房屋的基本组成部分结构部分基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等装修部分门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等设施设备部分水卫、电气、暖通、特殊设备（如消防、避雷、电梯）等项目（2）设备设施的种类和组成l供配电：变压器、配电柜和线路、发电机、公共照明l消防：报警系统、消防控制中心、消防水泵、消火栓、喷淋系统、自动灭火系统、防排烟系统l空调：中央空调、局部空调、混和空调l采暖：热水供暖、蒸汽供暖l给排水：水泵、水箱水池、阀门和管网、沉砂井和化粪池l电梯：载人电梯、载货电梯、手扶电梯、杂物电梯l电迅和智能化系统：电话、闭路电视监控、对讲报警、公共信息服务、网络专线接入、周界防越系统、电子巡更系统、室内报警系统、车场管理系统2、房屋及设备设施管理的基本要求（1）基本要求l做好房屋及设备设施的维护保养工作。安全管理是首位l开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善房屋及设备设施状态。（2）评价参考主要指标1）房屋完好率、危房率a、房屋完好率是指完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和，占房屋总建筑面积的百分比。b、危房率是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分比。房屋的完损等级分为以下5类：l完好房基本完好一般损坏房严重损坏房危险房设备设施完好率设备设施完好率设备设施完好率设备设施完好率是指完好设备设施数量是指完好设备设施数量占全部设备设施数量的百分比。占全部设备设施数量的百分比。3、房屋及设备设施管理的内容与方法（1）使用管理l通过物业使用说明书、管理规约及物业管理单位展开的其他宣传沟通工作；l物业管理单位应认真做好房屋及设备设施的维修保养、巡视检查工作。（2）维修保养l对房屋和设备设施进行的定期检查、维护、清洁及润滑；l损耗或故障时的维修；l必要情况下专业测试；l无法修理或无修理价值时的更新以及材料、结构和设计方面的改善等。（3）安全管理l通过安全教育使员工和业主、物业使用人了解安全防护知识和安全管理规定。l建立健全各类安全管理制度并严格遵守。l提供必要的安全和防护装置装备。（4 4）技术档案资料管理l加强管理，妥善保管，避免遗失，确保物业管理档案资料的完整性。（5 5）采购和零备件管理l加强计划采购；l对不设库存的零部件，建立起畅通的采购和供应渠道；l严把采购质量关；l妥善保管设备供应商或安装单位采购文件。（6 6）工量具和维修用设备的管理l责任到人，建立健全使用、保养制度，定期进行校验（7 7）外包管理l将某类设备设施的管理全部外包给专业公司（电梯）；l将某类维修（通常是大中修）、改造、更新工程进行外包。（8）技术支持l对个别具体问题寻求外界的帮助，以聘请技术专家担任顾问的方式进行第二节 房屋及设备设施维修养护计划与实施1、房屋及设备设施维修养护计划的制定2、房屋及设备设施维修养护计划的实施3、运行和使用者的责任和配合4、维修保养人员职责5、月、季度检查6、半年检查和书面报告7、更换材料、设备的供应8、安全工作1、房屋及设备设施维修养护计划的制定（1）制定房屋及设备设施维修养护计划的基本方法1）维修养护的方式与类别维修方式a预防性维修为了降低故障率或防止房屋及设备设施性能劣化，按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动，称为预防性维修。预防性维修的几种方式：l计划性预防维修（定期维修）：周期性特点l状态监测下的预防维修：以设备设施技术状态为基础，按实际需要进行修理的预防维修方式。l改善性的预防维修：消除设备设施先天性缺陷或陈旧老化引起的功能不足、频发故障，对设备设施局部结构和零件设计加以改造。b事后维修是对一些目标和项目，不将其列入预防维修计划，而在其发生故障或性能降低到不能满足使用要求时再进行修理。（几种情况下事后维修）c紧急抢修是对意外事件引发的故障进行的紧急修理，这类意外事件是偶然发生的，往往不具有预见性，难以进行事前准备。修理类别A、大修 是工作量最大的计划修理B、中修 介于大修和小修之间的计划修理C、小修 是工作量最小的计划修理修理周期和修理周期结构l修理周期 对已在使用的设备设施，指两次相邻大修理之间的间隔时间；对新设备，指开始使用到第一次大修理之间的间隔时间。l修理间隔期：指两次相邻计划修理之间的工作时间。l修理周期结构：指在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次数和排列顺序。2）维修养护计划的种类按时间进度编制的计划l年度维修保养计划l季度维修保养计划l月维修保养计划按修理类别编制的计划l如房屋维修养护计划、空调系统维修保养计划、消防系统维修保养计划等。3）维修养护计划的编制依据l房屋及设备设施的修理周期与修理间隔期l房屋及设备设施的使用要求和管理目标l安全与环境保护的要求l房屋及设备设施的技术状态4）编制维修养护计划时应考虑的问题l物业使用或运行急需的、影响其它系统使用的、关键性的设备设施应重点提前安排修理；l应考虑到维修保养工作量的平衡，使全年工作能均衡地进行；l应充分考虑维修前的准备时间和维修保养工作时间；l应切实考虑企业资源和能力能否保障各项目的维修保养；l计划最后确定前，资金一定要落实；l制订计划时应该包括必要的工作程序和检验程序，使计划具有可操作性和可验证性；l对物业使用或运行有较大影响的关键设备，应尽可能安排在非高峰期检修。5）维修养护计划的编制流程图 明确目标收集材料计划草案论证计划确定，履行必要的批准手续，一般还要向业主进行必要的解释或说明执行计划：根据实际情况的变化进行适当的调整计划的可执行性和验证办法以往运行记录技术状况诊断技术档案资料计划草案编写技术可行性分析资源的满足情况资金的落实情况能否满足需求6维修养护计划的内容房屋及设备设施维修养护计划维修养护的对象：名称、位置、状态、范围维修养护的责任人：人员构成、分工和责权维修养护的标准：包括养护的频次和时间间隔维修养护的方法：包括必要的程序和规程维修养护效果的验证：包括验证的方法、记录等2 2、房屋及设备设施维修养护计划的实施、房屋及设备设施维修养护计划的实施、房屋及设备设施维修养护计划的实施、房屋及设备设施维修养护计划的实施（1 1 1 1）修前预检）修前预检）修前预检）修前预检 （掌握技术状态）掌握技术状态）掌握技术状态）掌握技术状态）（2 2 2 2）修前资料准备）修前资料准备）修前资料准备）修前资料准备 （图纸、记录、其他技术文件）（图纸、记录、其他技术文件）（图纸、记录、其他技术文件）（图纸、记录、其他技术文件）（3 3 3 3）修前工艺准备）修前工艺准备）修前工艺准备）修前工艺准备 （工艺装备）（工艺装备）（工艺装备）（工艺装备）（4 4 4 4）其他准备）其他准备）其他准备）其他准备 （备件、工具）（备件、工具）（备件、工具）（备件、工具）（5 5 5 5）组织实施：质量的控制、进度的控制、成本的控制）组织实施：质量的控制、进度的控制、成本的控制）组织实施：质量的控制、进度的控制、成本的控制）组织实施：质量的控制、进度的控制、成本的控制（6 6 6 6）验收和存档）验收和存档）验收和存档）验收和存档消防设施维修养护计划1、维修保养项目l建筑名称 地点 结构l消防设施维修保养项目 火灾自动报警系统、报警控制回路.l维修保养费2、技术资料及图纸l竣工图 消防给水系统 防排烟系统l详细技术资料 消防控制设备、消防被控设备l设备资料l文件3、运行和使用者的责任和配合l指定负责消防系统运行的责任人23人l运行责任人应对维修保养记录和报告进行审查和签字确认l运行责任人的职责4、维修保养人员职责l应由有消防设施调试维修保养资格和经验的工程技术人员担任。l进入现场5个工作日内提供所保养设备的现状报告，并对存在问题提出解决方案。l提交月、季、年度保养计划，经审核批准后实施。l按照计划对建筑消防设施进行定期检查、维修和保养。l每月不少于二次到现场做一般性检查并记录。l实行24小时值班制度，对消防设施出现的故障及时修复。l接到运行人员通知，应在4小时内解决一般故障，2小时内解决严重故障。5、月、季度检查（1）每月检查a消火栓系统b自动喷淋系统c自动报警系统d防排烟系统e气体灭火系统f联动系统（2）季度检查原始记录必须由参加维修保养的运行责任人人员签字。（3）季度检查结果和处理意见一式二份，由运行责任人和维修保养人员签字后各执一份。6、半年检查和书面报告l消防设施各系统的运转情况；l半年维修保养和检查记录：l消防设施各系统稳定性和可靠性的分析；l保证消防设施正常运转的建议。7、更换材料、设备的供应l维修保养中发现需更换的材料、设备经批准后领用或采购。l定期检查需要重新灌装的灭火剂由运行责任人负责。8、安全工作l采取严格、科学的安全防护措施，确保操作者安全和第三者的安全。l在动力设备、易燃易爆和贵重的设备中进行维修保养时应向运行责任人提出安全保护措施。l在有毒有害环境中施工，应按有关规定提供相应的防护措施。第三节第三节 共用设备设施的运行管理共用设备设施的运行管理1 1、制订合理的运行计划、制订合理的运行计划2 2、配备合格的运行管理人员、配备合格的运行管理人员3 3、提供良好的工作环境、提供良好的工作环境4 4、建立健全必要的规章制度、建立健全必要的规章制度5 5、设备设施的状态管理、设备设施的状态管理6 6、节能管理、节能管理1、制订合理的运行计划包括开关机时间和维护保养时间，使用的条件和要求等。2、配备合格的运行管理人员l对职工进行多层次的培训。（持证上岗）3、提供良好的工作环境l安装必要的防腐蚀、防潮、防尘、防震装置，配备必要的测量、保险、安全用仪器装置，有良好的照明和通风等。4、建立健全必要的规章制度l实行定人、定机和凭证操作设备制度l可在运行中实行交接班制度和值班巡视记录制度l操作人员必须遵守设备设施操作和运行规程5、设备设施的状态管理（1）设备的检查 日常检查：操作人员每天对设备进行的检查，在运行值班巡视中实施。定期检查：在操作人员参加下，由技术人员按计划定期对设备进行的检查。（2）设备的状态监测 停机监测和不停机监测（又称在线监测）（3）定期预防性试验 由专业人员按规定期限和规定要求进行试验。（4）设备故障诊断技术 在设备运行中或基本不拆卸的情况下，采用先进的信息采集、分析技术掌握设备运行状况，判定产生故障的原因、部位，预测、预报设备未来状态的一种技术，称为故障诊断技术。6、节能管理（1）采用管理手段节能降耗能源消耗表达式：Wn=WbWcWsWfWsbWn 设备系统的综合能耗量；Wb 设备（或产品）标准能耗；Wc 操作人员非正常操作浪费的能源；Ws 因维护保养不善设备损坏造成的能耗；Wf 运输、保管及其它非正常消耗；Wsb 设备状况不良，运行中浪费的能源。具体措施包括：l组织和管理体系落实l加强节能宣传和培训，树立节能意识l建立能源消耗的计划和考核制度l在运行管理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用l调整设备运行时间，实行节能运行程序l合理设定运行参数（2）采用技术改造节能l技术改造节能（投资性节能）通过对设备或工艺进行局部或全部改造，必要时包括对耗能较大设备的更换，提高设备技术水平或工艺水平，降低能源消耗。第四节 房屋及共用设备设施维护管理项目的外包控制1、共用设备设施外包的选择2、共用设备设施外包管理合同的签署和外包控制1、共用设备设施外包的选择（1）项目外包分析l物业管理企业的管理规模；l所管理物业中共用设备设施的复杂程度及数量情况；l设备设施的生产年代、技术先进程度；l政府部门对此类设备设施系统管理的技术、标准要求；（2）承包方评估l企业品牌状况；l企业规模；l资信信誉；l技术能力；l企业质量保证能力；l管理维护计划、标准；l预算价格、付款方式。2、共用设备设施外包管理合同的签署和外包控制（1）订立外包管理合同应注意的事项l在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致l在合同中应明确因设备设施故障、事故造成的人员、财产等损失的责任方l应在合同中明确服务的技术指标标准l委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件（2）外包管理合同实施应注意的问题l建立对承包方检查监控制度并落实专人负责实施l建立与承包方的定期沟通会议制度，及时解决合同履约过程中出现的问题l建立定期效果评估制度l定期对承包方基本情况全面更新第五节 几种典型设备设施的管理1、供配电系统2、给排水系统3、消防系统4、电梯系统5、空调系统1、供配电系统（1）种类l按供电方式分为高压供电和低压供电；l按供电回路数目分为单回路供电和多回路供电；l按备用电源情况分为无自备电源和有自备电源；l按供电性质分为长期供电和临时供电。（2）管理工作主要内容l配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作和维修电工l制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度l建立供配电系统技术档案l配备各种必要的工具、仪器仪表等l定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电计量准确l建立临时用电管理制度l建立遇火警、水灾、台风、地震等灾害时的供电预防措施l做好节约用电工作，降低损耗l限电、停电要提前通知业主、物业使用人l供配电运行可建立24小时值班制度l定时对备用电源进行检查l重视无功功率和补偿工作，提高功率因数，改善用电质量l进行公共用电的测算和计量统计工作2、给排水系统（1）种类l给水系统的种类可分为：生活给水、消防给水、中水和热水系统l排水系统的种类：污水系统、雨水系统、工业废水系统（2）管理工作主要内容l建立给排水管理队伍。l建立给排水运行管理和维修保养管理制度。l建立给排水工程技术档案。l配备必要的工具和安全防护用品。l制定供水计划，保证供水的水压、水质。l有应付台风、暴雨、大面积跑水等紧急事件的应急措施。l做好节约用水工作，防止跑冒滴漏。l对公共清洁用水和绿化用水进行计量和测算，为管理费的收取提供依据。l定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。（3）注意事项l应保证消防用水的基本储备。l北方地区应注意冬季管道防冻，避免发生水管爆裂、跑水事故。l餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池。l采用分流排水系统的要坚持雨水和污水分流排放。3、消防系统（1）构成l火灾报警系统l消防控制中心l消防栓系统l自动喷洒灭火系统l防排烟系统l安全疏散和防火隔离系统l手提式灭火器l其它灭火系统（2）管理工作主要内容l配备消防设施主管技术人员l建立严格的消防设施管理制度l建立消防设备、设施技术档案l建立消防设备巡视、检查、测试制度l对日常巡检和测试发现的问题和安全隐患，一定要在限期内整改完毕l对消防设施日常运行、维修、更换的成本进行测算（3）注意事项l日常的巡视、检查、实验和测试是保证设备完好的基本手段。l消防演习是测试消防设备的有效手段。4、电梯系统（1）种类l按用途分有乘客电梯、载货电梯和客货梯；l按拖动方式有直流电梯、交流电梯和液压电梯；l按控制方式分有单机控制、集选控制等。（2）管理工作主要内容l按照电梯管理需要配备专业电梯管理人员。l制定电梯安全运行和维修保养的规章制度和工作程序。l建立电梯技术档案。l备齐电梯维修保养所必须的工具、仪器等。l确定电梯的服务时间和清洁保养时间。l电梯的用电计量和运行成本核算。l电梯维护保养或故障停梯均应通告业主、物业使用人。l认真审核承包方的专业技术水准和专业资格。l电梯每年要由政府技术监督部门进行年检。5、空调系统（1）种类l按工作原理可分为压缩式和吸收式空调；l按冷源设备布置的情况分中央空调和独立空调。（2）管理工作主要内容l配备足够符合要求的专业技术人员。l建立空调系统技术档案。l制定空调系统运行和保养制度。l备齐空调维修、测试用工具。l确定每年空调的开停日期和每日的开停时间。l进行空调用电用水计量和空调运行成本核算。l在空调设备新装和改装时要重点考虑用电负荷问题和噪音污染问题。l对业主和住户自己安装局部空调时提供技术指导l在空调系统停机一段时间重新投入运行或空调送暖和送冷交替之前，对空调系统进行严格细致的检查调整工作。l定期对空调系统进行测试。（3）注意事项l空调管理应该把节能运行作为一项重要的工作。l空调噪声的测量、评估、减小等工作不应被空调管理人员所忽视。l注意恰当地控制中央空调系统的新风比例并注意采取隔尘、杀菌和消毒措施。