物业管理前期服务协议.doc

XX小区前期物业服务合同

本合同当事人
甲 方：

法定代表人：
地 址：

乙 方：XXXX物业管理有限公司
（以下简称乙方）
法定代表人：
地 址：

前期物业管理是指：在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。
乙方提供服务的受益人为XXXX的全体业主和物业使用人，在业主、业主大会重新选聘物业管理企业之前，XXXX的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。甲方按照国家规定的保修范围，承担物业的保修责任。
根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘乙方对XXXX提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。

第一章 物业基本情况

第一条 物业基本情况：
物业名称：
物业类型：
座落位置：
总建筑面积：

第二章 服务内容与质量

第二条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：
一、房屋建筑共用部位的维护和管理(责任范围为小区规划红线以内，业主户门以外)
共用部位是指由业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵房、高低压配电间、线路分线间、走廊通道、传达室、房屋承重结构(包括房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼板、屋顶等)、室外墙面、屋面、架空层等部位。
二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理(责任范围为小区规划红线以内，业主户门以外)
共用设备是指由业主、使用人共同使用的供电设施及设备、电梯、供水箱、水泵、水处理设备、供水管道、排水管道、落水管、二次供水设备、照明灯具、电视天线、建筑智能系统、防盗门、对讲门系统邮政信报箱(群)、避雷装置、消防器具、娱乐设施设备等设备。
共用设施，是指由业主、使用人共同使用的道路、场地、喷泉、雕塑、小品、桌、椅、凳、绿地、花草树木、停车场库、照明路灯、文化体育器械(包括各种体育器械、宣传栏、广播及背景音乐设施等)、连接房屋内部的线路、供水管道、排水管道和窖井、化粪池、垃圾箱(房)、供水房、小区门楼、围栏及管理用房等设施。
三、环境卫生(责任范围为小区规划红线以内，业主户门以外)
1、负责公共场所的环境清洁卫生，生活垃圾的收集、清运以及日常保洁
2、保持公共场所的整洁美观；
3、装修期间的装修垃圾统一从垃圾集散地有偿清运出小区。
四、秩序维护(责任范围为小区规划红线以内，业主户门以外)
1、内容
(1) 配合和协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；
(2) 配合消防部门做好本物业区域内的消防安全防范；
(3) 门岗执勤；
(4) 巡逻检查。
2、责任
(1) 负责协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，若发生安全事故，乙方在采取应急措施的同时，应及时向有关行政管理部门报告，协助做好救护工作；
(2) 协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；
(3) 协助消防部门对本物业区域内的消防安全防范及消防设施设备的日常养护与检查。
五、交通秩序与车辆停放(责任范围为小区规划红线以内，业主户门以外)
1、内容
(1) 禁鸣，限速、限高、限重；
(2) 负责维护公共场所的交通秩序使之各行其道；
(3) 维持各种车辆的有序、分类停放；根据小区规划划分停车区域；
(4) 外来车辆进出管理。
2、责任
(1) 负责指挥车辆有序、分类停放；
(2) 负责保持小区安静；
(3) 负责车辆通行道路通畅。
六、消防管理(责任范围为小区规划红线以内，业主户门以外)
1、内容
(1) 公共区域消防器材和易燃品的管理；
(2) 消防监控；
(3) 消防宣传。
2、责任
(1) 消防器材和设施无缺少不失效；
(2) 消防通道畅通；
(3) 发生火警，及时报警，并协助消防部门组织灭火。
七、房屋装饰装修管理
乙方根据国家建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和长沙市关于城镇房屋装饰装修的相关规定，对小区的装修行为实施管理。
八、物业档案的建立与管理
管理与物业相关的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工验收、隐蔽工程变更图，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；业主、物业使用人档案。
九、开展有偿服务及便民服务。
十、提供特约服务，如家政服务等。
第三条 甲方应在每单元设置单元水表，甲方的施工水电由甲方负责，单元水表及共用部分的电表在交房之前由甲乙双方共同抄数。
第四条 其它委托事项，由甲乙双方协商：
1、法律法规政策规定由物业管理公司管理的事项；
2、乙方和业主签约或向业主承诺的事项；
3、乙方协助甲方做好业主入住工作；
4、甲乙双方另行协商的事项。
第五条 乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准
一、房屋外观：
1、按照湖南省物价局、建设厅制定的《湖南省物业管理服务收费服务等级标准》文件的标准执行；
2、外观统一、整洁美观；
3、无乱张贴悬挂，无杂物置于户外等；
4、外墙装饰无破损或污迹，保持墙面清洁。
二、共用部位、共用设施设备的维护和管理：
1、按照湖南省物价局、建设厅制定的《湖南省物业管理服务收费服务等级标准》文件的标准执行；
2、定期养护管理，使其保持正常运作；
3、每日检查设备运作状况。
三、环境卫生：
1、按照湖南省物价局、建设厅制定的《湖南省物业管理服务收费服务等级标准》文件的标准执行；
2、公共场所地面、路面、楼面干净整洁；
3、公共设施设备整洁；
4、垃圾日产日清。
四、绿 化：
1、按照湖南省物价局、建设厅制定的《湖南省物业管理服务收费服务等级标准》文件的标准执行；
2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无践踏折损现象；
3、绿地中无垃圾、废弃物。
五、交通秩序与车辆停放：
1、按照湖南省物价局、建设厅制定的《湖南省物业管理服务收费服务等级标准》文件的标准执行；
2、车辆管理制度完善，管理责任明确；
3、车辆有序停放、有序进出。
六、秩序维护：
1、按照湖南省物价局、建设厅制定的《湖南省物业管理服务收费服务等级标准》文件的标准执行；
2、24小时值班制度，执行巡逻检查制度，对重点区域、重点部位每2小时至少巡逻1次；
3、落实岗位责任，文明执勤，认真负责。
七、消 防：
1、按照湖南省物价局、建设厅制定的《湖南省物业管理服务收费服务等级标准》文件的标准执行；
2、消防设施齐全，无损坏，消防通道畅通，无火灾隐患；
3、消防设施有明显标示；
4、安全管理员具备一定的消防知识和消防技能。
八、客户服务房屋共用部位、共用设施设备的小修和急修：
按照湖南省物价局、建设厅制定的《湖南省物业管理服务收费服务等级标准》文件的标准执行。
1、小 修
(1)小修30分钟到场，及时率100％，返修率不高于5％；
(2)有完整的报修、维修和回访记录。
2、急 修
(1) 及时率100％，返修率不高于5％；
(2) 出现紧急情况10分钟内人员到场并及时采取紧急措施；
(3) 有完整的报修、维修和回访记录。
第六条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方在能力范围内应接受委托并合理收费。

第三章 服务费用

第七条 本物业管理区域物业服务费用
一、收费标准(暂定，最终以物价局文件为准)
1、住宅： 元／月／m2(含电梯运行电费)；
2、商铺收费标准另行协商；
3、办公物业按建筑面积每平方米每月2元向业主和使用人收取；
4、以上收费标准以物价部门审批后为准；
5、物业管理服务费中未计入的共用设施设备运行能耗费用(如水系、水泵运行费用等)，按物价部门规定，另行按实向业主或业主使用人分摊。
二、物业管理收费实行包干制，物业服务费主要用于以下开支：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、法定税费；
9、物业管理企业的利润。
三、收费时间和缴费约定
1、物业管理费收费时间自开发公司发出的入伙通知书确定的入伙日期起计费，如果在入伙通知书确定的入伙日期30日内不办理入伙手续的业主视同入伙；
2、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；
3、业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的各项物业管理服务费用；
4、物业管理服务费由乙方向业主和物业使用人预收，预收期不超过12个月。对业主逾期不缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按当月应交物业管理服务费的每日千分之三承担违约责任；
5、对业主拒不缴纳物业管理服务费的，乙方可以依法向长沙仲裁委员会申请仲裁，并可申请禁止该业主转让、出租、或抵押物业；
6、交纳费用时间为每月的10日之前缴纳本月的物业管理费。
四、空置房收费标准及其它管理事项
1、业主的空置房、空关房自从发出的入伙通知书确定的入伙日期起计费，如果在入伙通知书确定的入伙日期30日内不办理入伙手续的业主视同入伙；
2、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人或物业使用人的空置物业，空置的住宅物业服务费用另行协商。
第八条 物业服务费用支出情况，乙方应每年向业主和物业使用人公布物业服务费的收支情况。
乙方向业主或物业使用人提供的其它服务项目的收费标准另行约定。

第四章 物业的经营与管理

第九条 停车场收费分别采取以下方式：
1、乙方对甲方已售出的车位收取车辆停放服务费用另行协商。
2、摩托车停放服务费、临时停车服务费用按物价局有关文件的标准收取；
第十条 甲方委托乙方代理出租车库车位，酬劳甲、乙双方另行协商。甲方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。
第十一条 对已售的车位应缴纳车辆停放服务费
1、业主与车位使用人约定由车位使用人交纳车辆停放服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任；
2、业主与车位使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的各项车辆停放服务费；
3、车辆停放服务费由乙方向业主和车位使用人预收，预收期不超过12个月。对业主逾期不缴纳车辆停放服务费的，从逾期之日起按当月应交费用的每日千分之三承担违约责任；

第十二条 广告牌管理
1、在小区内设置广告牌必须确保安全且不影响房屋的整体美观，不妨碍乙方的正常管理和其它业主的正常使用物业，并严格遵守国家相关的法律法规；
2、重点位置广告牌的设置，业委会成立前通过甲方的许可，业委会成立后通过业委会或甲方许可，并报政府相关部门批准后，乙方可组织有资质的广告公司进行安装、拆除。
3、对于小区内公共部位和共用设施设备广告牌收益，在业主委员会成立之前，用于补贴物业服务费的不足；业主委员会成立后，乙方与业主委员会协商确定分配比例和使用。 ．

第五章 物业的承接验收

第十三条 乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：
1、楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；
2、共用的上下水管道、落水管、烟道、共用照明、天线、防雷设施设备等；
3、道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、非机动车和机动车停车场。
第十四条 甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备如存在以下问题：
1、房屋建筑质量不符合国家建筑质量标准的问题；
2、设施设备质量不符合国家设施设备质量标准的问题；
3、不符合国家安装质量标准的安装技术等问题。
甲方应承担解决以上问题的责任，解决办法如下：
1、甲方负责返修；
2、委托乙方返修，由甲方支付由此发生的全部费用；
第十五条 甲方应当在开发的项目取得综合竣工验收合格证明的条件下要求物业公司进行接管验收。甲乙双方应按照前条规定对承接的物业共用部位、共用设施设备进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。
第十六条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：
1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图及隐蔽工程变更图等竣工验收资料；
2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
4、客户的有关资料。
第十七条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
3、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
4、其它项目的保修期限由建设单位与施工单位方约定。
5、建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

第六章 物业的使用与维护

第十八条 乙方征得甲方同意，可选聘专业公司承担本物业的特殊专项管理业务，但不得将本物业的整体责任转让给第三方，否则甲方可无条件中止与乙方的合作。
第十九条 业主大会成立之前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。
第二十条 乙方可采取规劝、警告、处违约金、直至申请仲裁等必要措施，制止业主、物业使用人违反临时管理规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。
第二十一条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
第二十二条 因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。
临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。
第二十三条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。
第二十四条 甲方应在物业交付前按交付物业建筑面积的5‰。向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。
第二十五条 物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。
电梯前室每两年表面刷新一次。

第七章 专项维修资金

第二十六条 根据长政发[2002]48号《长沙市住宅区物业维修基金管理办法》的规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修资金。
第二十七条 专项维修资金由当地行政主管部门统一管理。业主在购房时交纳维修基金，维修资金实行专户储存、业主决策、专款专用、政府监管、按栋建账、核算到户的管理原则。
第二十八条 专项维修资金的使用由乙方提出年度使用计划，报甲方审批同意后，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。
第二十九条 专项维修资金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按一定比例续筹。

第八章 其他事项

第三十条 本合同期贰年，从20 年 月5日至20 年月日止。若管理期内业主大会成立后另行选聘物业管理公司，则此合同自然终止。
第三十一条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等及时完整地移交给业主委员会或房地产行政主管部门代管。
第三十二条 甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。
第三十三条 甲方在物业竣工交付使用时，负责向业主或物业使用人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书；乙方协助甲方依据有关规定制定《临时管理规约》并向业主或物业使用人明示，要求其作出承诺；
第三十四条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。
第三十五条 房屋共用部位、共用设施设备的保险在乙方接受业主委托之后，可由乙方代为办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋面积比例分摊；业主或物业使用人的家庭财产与人身安全的保险由业主或物业使用人自行办理。

第九章 违约责任

第三十六条 甲方违反本合同的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二章约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此带来的一切损失，乙方有权终止合同。
第三十七条 除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第五条约定的服务内容和质量标准，甲方有权要求乙方在合理期限内解决，乙方逾期未解决的，致使无法履行本合同的，甲方有权终止合同。
第三十八条 甲方、业主或物业使用人违反本合同第六章的约定，未能按时足额支付物业服务费用、有关费用和给足所需管理用房的，甲方、业主、物业使用人对乙方的经济损失进行赔偿。
第三十九条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方返还并支付利息。
第四十条 甲方违反本合同第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第十七条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以委托乙方修复，修复费用及因拒绝或拖延履行保修义务造成的其他损失可向甲方追偿。乙方不承担因此所产生的一切费用和责任。
第四十一条 以下情况乙方不承担责任：
1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；
2、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
3、因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
4、保质期内，因房屋建筑质量、设施设备质量或安装技术等原因，达不到使用功能和造成重大事故的由甲方承担。
第四十二条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
第四十三条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以补充协议为准。
第四十四条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成可向长沙仲裁委员会申请仲裁。
第四十五条 本合同共十四页，一式肆份，甲、乙双方各执贰份，具有同等法律效力。
第四十六条 本合同自签字盖章后生效。

甲方签章： 乙方签章：

法定代表人： 法定代表人：

年 月 日 年 月 日

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