房地产买卖合同纠纷代理词.doc

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代理词
尊敬的审判员：
原告xx与被告xx房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，xx律师事务所已经接受原告的委托，指派xx律师担任原告的一审代理人，结合本案事实、证据以及庭审情况，发表以下代理意见，敬请法庭采纳。
一、原告在诉讼时效期间内起诉，原告的诉讼请求并未超过两年的诉讼时效期间。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。
本案中，被告与原告约定按日计算迟延交房违约金，原告因被告迟延交房而产生的对被告的债权属于继续性债权，被告的违约行为处于一种持续违约状态，在违约行为终止前，原告不能确定违约金的数额，不能明确主张自己的权利。只有在整个持续的违约状态结束后才能明确主张权利。本案若从合同约定的xx年xx月xx日之次日起计算时效期间，则在被告的违约行为尚未终止时，原告的诉讼时效期间已届满，由此将产生被告继续违约而原告已丧失追索违约金的胜诉权的后果。这对原告来说是极不公平的。故本案原告要求被告支付违约金等的诉讼时效期间应从被告实际交房之日（即2011年2月21日）起计算。
退一步讲，即使本案的诉讼时效期间从xx年xx月xx日起计算，原告的诉讼请求仍然未超过2年的诉讼时效期间。原告于xx年xx月xx日向被告主张权利（即《违约金收款条》载明的事实），因为被告于当日向原告做出同意履行的承诺而导致原告的诉讼时效中断，由此，原告的诉讼时效期间应从xx年xx月xx日起重新开始计算，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条：“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持”。所以，截至原告xx年xx月起诉，原告的诉讼请求并未超过两年的诉讼时效期间。
二、本案违约金计算的时间起止点问题
1、本案应从xx年xx月xx日起计算违约金。
根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同）第xx条第xx款第xx项中约定，被告应于xx年xx月xx日前向原告交付所购商品房，又根据该合同第xx条之约定，被告应当从第xx条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止向原告按日支付违约金。
2、本案违约金应计算至xx年xx月xx日止。
根据被告向原告发出的《接房通知书》显示，被告向原告表示：被告将于xx年x月xx日至xx年xx月xx日内向原告交付房屋。原告根据被告安排，虽然实际于xx年xx月xx日才接收到所购房屋。依据合同第xx条规定，本案违约金本应计算至xx年xx月xx日止。但原告为照顾被告利益，愿意将本案违约金计算至xx年xx月xx日止。
三、本案违约金总额及计算标准问题。
1、本案违约金总额应由两部分构成。
①、违约金收款条载明的xx元。
此款系原告向被告主张权利时被告于xx年xx月xx日同意支付的xx年xx月xx日起至xx年xx月xx日止的违约金部分。
②、自xx年xx月xx日起至xx年xx月xx日止的部分。
根据双方合同第xx条约定，违约金应计算至被告实际交房时止。虽然被告同意支付xx年xx月xx日起至xx年xx月xx日止的违约金部分，但双方并未就免除被告支付自xx年xx月xx日起至xx年xx月xx日止的违约金达成任何协议，原告也并未明确表示放弃其权利，所以被告仍应支付自xx年xx月xx日起至xx年xx月xx日止的违约金部分。
2、本案违约金的计算标准问题
①、根据合同第xx条约定，逾期在xx日以内的，被告按日向原告支付已付房价款万分之xx的违约金。
②根据《xx函》中被告向原告的承诺，逾期超过xx日的被告按日向原告支付已付房价款万分之xx的违约金。
四、被告应当向原告支付资金占用利息。
根据合同第xx条约定，被告应当于商品房实际交付之日起xx日内向原告支付违约金，但被告迟延至今仍未向原告支付该违约金，被告的迟延交房行为本来已经严重损害原告权益，随后又迟迟不向原告支付违约金已经达xx个月之久，被告无偿占用了原告应得的违约金，由此被告又一步损害原告的合法权益，根据公平原则和《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条和一百一十二条以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当赔偿原告的资金占用损失，其损失应按人民银行同期贷款利率计算。
上述代理意见希望法院考虑，并请求法院采纳。
xx律师事务所
律师
xx年xx月xx日

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