平安建设调研报告.doc

-范文最新推荐- 平安建设调研报告 为深入推进平安盐津建设，巩固深化省级先进平安县创建成果，结合当前平安建设现状，县委政法委组织力量对全县各乡镇、各村（社区）及重点区域，以走、访、查、看及座谈的形式对平安建设开展专题调研。现将其调研情况报告如下： 一、平安建设的主要做法及成效 自开展平安创建活动以来，县委、政府高度重视，把创建总规划和年度计划纳入了全县经济社会发展的总体规划中，把它作为执政为民的实事来抓，积极化解矛盾纠纷、整治突出治安问题、推进社会管理、强化细胞载体创建、加强基层基础，确保了社会大局持续稳定，有力促进了全县经济社会又好又快发展。 （二）抓排查、调纠纷、最大限度减少不和谐因素。我县坚持把预防和化解矛盾纠纷作为社会稳定的基础工作来抓，进一步完善了县、乡、村、组四级矛盾纠纷排查化解、预警防控、责任落实、交办督办等工作机制，坚持推行社会稳定风险评估，从源头上预防和减少了社会矛盾，大量纠纷在第一时间得到有效化解。同时，还组建了医疗纠纷、劳动争议、拆迁施工、矿业开发等行业纠纷调解工作组，进一步提升复杂纠纷的调解能力。创新推行政法部门副科级干部驻村（社区）指导矛盾纠纷化解工作机制，指导协助乡、村两级排查化解各类矛盾纠纷。此外，还不断畅通信访渠道，在事要解决上下功夫，县、乡、村三级领导干部坚持定期接访、主动约访、带案下访、包案息访，采取注重“四问”、善于“四看”、把握“四宜”、坚持“四重”的“四个四”工作法和沉下去、摆进去、融进去、跟上去、树起来的“四去一来”工作法，化解了大量的信访问题，解决了一批疑难信访案件。 （五）抓细胞、建载体，积小安为大安。针对影响平安建设的源头性、根本性问题，进一步完善了整治、排调、防范、宣传、综合治理等工作机制，并对其创建目标任务逐一分解细化到乡镇及部门，对已达标的“平安乡镇”、“平安村（社区）、平安单位”实施滚动管理。同时，还突出细胞创建，深入开展“平安医院”、“平安铁路”、“平安校园”、“平安企业”、“平安工地”、“平安交通”等多形式的平安细胞创建活动，以小平安促大平安。此外，还以“六五”普法和依法治县为契机，深入开展“法律六进”活动，提升干群的安全意识，堵塞治安漏洞，全县上下营造出了平安意识深入人心，和谐理念家喻户晓的良好氛围。 二、平安创建存在的主要问题及形势分析 （一）乡镇和单位之间发展不平衡，齐心协力、联合协作抓创建的水平还需要进一步提升，平安创建基础设施投入不足，虽然已按上级要求将平安创建工作经费纳入县乡财政预算，但在投入技防和物防等硬件设施方面还显资金不足， （二）随着经济社会的快速发展，各类工程项目的动工推进，各种新矛盾、新热点不断涌现，尤其是征地拆迁、城镇建设、重点工程建设、矿山开发及历史遗留的企业改制等影响社会稳定的深层次社会矛盾，在合理诉求和不合理诉求的相互交织下，解决难度加大，加之极少数群众法律意识淡薄，信访诉求过高，思想工作难以奏效，越级非正常上访形势依然严峻、任务仍然繁重。 （三）刑事犯罪仍然呈多发态势，故意伤害、杀人、强奸等暴力犯罪时有发生，入室盗窃、过境贩毒、零星贩毒等影响群众安全感的案件还相对突出，流动人口、特殊人群、“两新”组织、信息网络等方面的服务管理机制还需进一步创新，治安防控体系还不够健全，社会治安管控能力还需进一步提升。 （四）道路交通、矿山、消防、食品卫生等公共安全方面偶发因素较多，特别是道路交通安全管理形势严峻，辖区自然灾害频繁，道路状况差，通行能力弱，监管难度大，在一定程度上影响着人民群众的生命财产安全。 三、建设平安盐津的对策及建议 （一）积极预防和有效化解社会矛盾纠纷。一是建立社会稳定风险评估机制，在作出涉及人民群众切身利益的重大决策或实施重大项目之前，必须进行社会稳定风险评估，根据评估结果，确定风险等级，提出决策建议。二是建立完善就业保障体系、社会保障体系、医疗卫生保障体系、义务教育经费保障体系、劳动保障体系、社会救助体系、司法救助和法律援助体系，着力解决关系群众切身利益的各种问题，让人民群众共享经济社会发展成果，努力维护和实现社会公平。三是创新群众工作机制，畅通联系群众渠道，使群众提出的诉求能够畅通表达。经常分析社会动态和群众心态，及时调整政策措施，及时改进工作方法，使群众的情绪能够得到有效疏导。要切实解决好涉及群众最现实、最关心、最直接的利益问题，确保人民群众成为经济社会发展的受益者，使广大人民群众共享改革发展成果。四是建立完善党委总揽全局、部门齐抓共管、群众广泛参与，人民调解、行政调解、司法调解相互衔接，综合运用法律、政策、经济、行政等手段的大调解工作格局，探索建立各级矛盾纠纷调解中心，推广建立行业管理部门行政调解机构，拓宽社情民意诉求表达和收集反馈渠道，对各类矛盾纠纷做到早发现、早整治、早化解。 （二）着力解决影响群众安全感的突出治安问题。政法各部门要牢固树立政法“一盘棋”的思想，结合新时期稳定形势的发展变化，加强协作，建立完善行之有效的严打严控震慑机制，全面加强社会治安管理和防范控制工作，最大限度地压减刑事发案和治安案件。要深入排查治安混乱地区和突出治安问题，针对群众反映强烈的突出治安问题，组织开展有声势、有力度、有实效的专项打击整治行动，严厉打击有组织犯罪、黑恶势力犯罪、杀人和爆炸等严重暴力犯罪，抢劫、抢夺、盗窃等影响群众安全感的多发性侵财犯罪，坚决把刑事案件上升的势头遏制住。继续加强对校园周边环境、铁路沿线等重点地区和部位的整治，集中时间、集中力量开展重点治理，确保学校及周边治安秩序安全稳定和铁路的安全畅通。要建立完善以公安机关为骨干、群防群治力量为依托、社会面治安防范为重点、科技手段为支撑，多警联动、专群结合，人防物防技防相结合，社会化、网络化、科技化相互补充的社会治安防控体系。积极探索预防犯罪的新路子、新办法，建立健全预防犯罪工作机制，拓宽预防犯罪工作领域，组织和动员全社会力量，共同参与预防犯罪工作。突出技防建设，大力推进以城市视频监控与报警系统为重点的科技防范工作，尽快在复杂集镇建立覆盖面广、联动性强、反应快速、灵敏高效的报警和监控系统，提高集镇的科学化管理水平。在接边地区着力构建警民联动联防联创体系，加强警务交流合作，共同维护接边地区的社会治安秩序。 （三）突出各项平安细胞创建。进一步巩固提升平安创建成果，关键在于领导，在于落实。要进一步统一思想、统一认识，加强领导机制和工作机制建设，因地制宜，突出工作重点难点，找准切入点和着力点，要加强基层、依靠基层、推动基层，加强督促指导，狠抓推动落实，以抓平安创建各项责任的落实，提升平安创建水平。各乡镇各部门要切实把平安建设当做一件大事来抓，制定具体的创建计划，落实强有力的工作措施，精心安排部署，督促工作落实。要认真规划实施年度平安建设与综治工作，对已达标的“平安乡镇、“平安村（社区）、平安单位”将实施滚动管理、跟踪考评，进一步巩固创建成果。继续推动平安系列创建活动的深入开展，全面加强平安古镇、平安大道、平安集镇、平安村庄、平安校园、平安家庭等平安细胞工程建设。继续加大平安建设的宣传力度，进一步提高群众对平安建设知晓率、参与率和满意率。坚持把平安建设需与其它工作有机结合，达到互联互动、互助共进，使平安创建更好地服务于经济建设、政治建设、文化建设和社会建设。 （四）着力提高群众的法律意识和依法治理水平。进一步制定完善“六五”普法和依法治县规划并抓好落实，全面推进依法治县进程，营造社会依法决策、依法行政、依法管理、依法办事的良好氛围。继续突出领导干部、青少年、公务员、企事业经营管理人员等重点对象的普法工作，不断加强和改进政法部门的法律服务工作，不断完善和落实各项便民措施，以更好的质量和更高的效率服务发展、促进发展、保障发展。各级执法、司法部门要切实纠正少数地方、少数部门、少数干部执法不严格、不公正、不文明、不作为等行为，严格、公正、文明执法，维护社会公平正义。深入开展“法律六进”（法律进机关、进乡村、进社区、进学校、进企业、进单位）活动和科教、文体、法律、卫生“四进村（社区）”活动，加强基层民主法制宣传教育和基层民主法治建设，努力营造全社会学法、用法、守法、护法的氛围。 （五）着力加强安全生产管理。要坚持“安全第一、预防为主”的方针，把安全生产作为一项长期性的任务，常抓不懈，切实提高全社会安全生产法制意识、责任意识和防范意识，切实把安全生产监督管理的切入点、落脚点放在隐患排查整治上，做到认真仔细排查整治，不留盲区和死角，确保责任、措施、资金、时限和预案“五落实”，尤其是要着力解决交通、矿山等事故多发行业和领域的安全突出问题，最大限度地防止安全生产事故的发生。要严格落实安全生产责任制，进一步完善一把手负总责，分管领导具体抓，有关方面各司其责的安全生产工作机制，真正把安全生产落实到每个方面、每个环节和每个人。继续深化人员密集场所消防、建筑施工和民用爆破器材、烟花爆竹等方面的安全生产专项整治活动，确保各项安全生产措施落实到位。要加大对安全生产违法行为的查处力度，对不符合基本安全生产条件或整改无效的企业和经营单位，坚决依法予以关闭。对发生的各类安全事故，要依法进行查处，并严肃追究有关人员责任。 （六）着力完善平安创建工作机制。进一步完善“党委、政府统一领导，政法委、综治维稳委组织协调，各有关部门齐抓共管，全社会整体联动，广大群众积极参与”的平安建设工作格局。各乡镇、各部门要紧紧围绕平安建设的目标要求，研究制定本辖区开展新一轮平安创建活动的意见和实施办法，完善深化各成员单位在平安创建工作中的职责任务。要进一步健全平安创建保障机制。各级党委、政府要加强综治维稳机构和平安建设机构建设；配齐配强工作人员，积极改善工作条件。各乡镇要按要求将综治维稳日常工作经费和平安建设所需专项经费列入财政预算予以足额保障，并根据经济社会发展和实际工作需要逐年增加。要建立健全考核奖惩机制。县综治维稳部门要组织督查员队伍，建立巡视督查制度，定期或不定期对平安建设工作的开展情况，上级精神的落实情况，人民群众关心的社会治安、社会稳定热点问题的解决情况等进行巡视督查，确保综治维稳各项措施和责任的落实。要会同纪检、组织、人事、监察等部门，建立和完善平安建设工作目标管理、考评奖惩等工作制度和工作机制，把人民群众满意不满意作为衡量平安创建成效的最终标准，开展公众安全感测评，听取群众意见，把评判权交给群众。要坚持执行领导干部维护稳定政绩考核制度，建立健全稳定责任考核体系，把党政领导开展平安建设工作的成效，纳入党政干部政绩考核的重要内容，并把考核结果作为晋职晋级和奖惩的重要依据。对综治维稳工作不力、群众反映强烈的地区、单位和个人，严格按照县委、县政府有关问责制度的规定，严肃进行责任追究。 平安建设调研报告（二） 一、矛盾纠纷排查调处工作中经验做法以及工作中存在的薄弱环节。 经验做法：我镇进一步健全了镇、村、组、户四级调处网络建设，认真落实村每周镇每半月排查制度。并对排查出的矛盾纠纷明确纠纷处理责任，限定解决时限；对于重点矛盾问题，我们实行领导包案责任制，制定解决方案，明确工作台帐，并定期召开联席会议，保证了矛盾纠纷的稳妥解决。 存在的问题：一是矛盾纠纷排查调处难度加大。当前正处在社会矛盾凸显期，各种利益冲突复杂性更加突出，因社会保障、土地承包等历史遗留问题纠缠不清，因村级财务、宅基地等新引发的矛盾纠纷日趋增多，群众信访呈现出组织化、复杂化的特点，一些人遇事便选择上访、集体上访、越级上访，一些老上访户选择重大节日、重大活动期间上访，协调处置难度加大，影响了社会安宁稳定。 二是村级虽有治调组织，但多数人员年龄偏大、文化程度偏低、政策水平和业务能力偏弱，报酬难以落实，工作热情难以持续，相当数量村的治调组织不能有效发挥作用。 二、把治安突出问题和治安乱点排查整治工作抓细、抓实、抓出成效的方法和措施。 从我镇去年乱点排查整治工作情况来看。要把治安突出问题和治安乱点排查整治工作抓细、抓实、抓出成效主要有几点：一是坚持定期排查，将排查结果迅速上报、汇总，做到情况清，底子明；二是社会治安形势分析，对全镇一月来的治安情况进行分析、研究，把据方向、确定重点；三是由镇综治办牵头，研究制定整治和防范意见，坚持滚动排查、滚动推进，确保整治合格率达到100%，群众满意率达到100%。 三、社会治安防控体系建设工作。 1、人防落实到位的措施 一是领导重视，责任到位。二是组织到位。特别是村干部以身作则，虽然现在村里劳力少，只要干部亲威起到模范带头作用，各项工作就能够推进。三是督导到位，有检查、有奖惩，工作才有动力。四是经费保障到位。保障巡逻用品到位，人员资金到位，巡逻能够持续有效地开展。 2、科技防范工作（重点推行视频监控进农村）推进措施及存在问题 我镇在完善好以镇专职治安巡防队、村治安巡逻队、商户联防队为重点的专群结合的治安防控网络基础上，集中人力物力财力大力推进科技防范工作并把其做为一个着力点，再投入1万余元对镇压政府视频监控平台维修养护的基础上，大力协调各行政村重点安装视频监控系统，在经济条件较好的北高、英张、李庄等村也安装了视频监控系统，切实提高了我镇农村治安防范水平，开拓了我镇治安防范新领域。从而深化治安防控体系。 存在问题：一是有的村反映设备不好使，经常坏，时不时需维修，影响了其作用发挥，二还是经费问题。现在技防设备维修动不动就成千上万，这让乡村两级很难承受。 3、提升公众安全感的有效措施。 一是打击到位，所有案件都能侦破，对犯罪分子才有震摄，群众心理才有安慰。二是防范到位，就是搞好治安巡逻，人人参与才是最强的防范网。三是宣传到位，公众知晓政府行动，有保障他们的措施，群众有依托。四是深入实际到位，群众有事能反映，有怨能发泄，才无意见。这一点我们深有体会。 四、乡村两级综治基层基础建设工作（软硬件规范化建设）要突出的重点 一是咬住阵地建设不放松。抓好镇村两级综治办（综治工作中心）及专门机构建设。并做到“四有”“三到位”保证共发挥作用。二是加大对乡镇平安工作经费投入。经费投入虽有较大幅度增长，现在乡镇经费普遍紧张，有时综治干部参加会议的车费报销都难，可见多大的差距。 五、开展农村综治和平安建设宣传工作采取的有效措施 通过调查收集的情况来看。分众对开展综治和平安建设宣传工作采取形式不外乎开动员会、出动宣传车、张贴标语、悬挂横幅等传统形式，但有的提出还可以借助手机短信等宣传，这样普及面会更大些，还更容易操作些。 平安建设调研报告（三） 一、平安建设工作基本情况 我县平安建设工作在县委、县政府的正确领导下，深入开展“平安家庭”、“平安校园”、“平安村（社区）”、“平安乡镇”建设活动，努力在村（社区）实现“十无”、乡镇实现“9个不发生”。坚持重典治乱，严厉打击各种违法犯罪活动，认真贯彻落实社会治安综合治理领导责任制和目标管理责任制，切实排查化解各类社会矛盾纠纷，确保了*社会政治和治安秩序的持续稳定，营造了和谐稳定的良好发展环境。 二、平安建设工作中存在的突出问题 1、随着经济社会快速发展，因各种人民内部矛盾导致的不稳定因素潜伏较大。一是山林、土地、水利设施等资源纠纷仍然较多，由此引发的不稳定因素占较大比例。随着我县经济的发展，山林、土地、滩涂（资源）开发、水利权属等历史遗留问题突出起来，使一些原来不受重视的荒（山）地变成了群众争夺的焦点。二是库区移民遗留问题未得到彻底解决，导致上访的问题仍时有发生。三是因工业园区及道路建设征用农民土地涉及的补偿问题纠纷比较多。政府在开发利用土地的过程中未及时兑现或足额兑现征地补偿款引起农民不满而引发集体重复上访事件。四是复退军人要求安置而引发上访的问题隐患较大。全县各乡镇都不同程度存在参加自卫还击战的复退军人要求安置工作，得到基本社会保障的问题，虽然经当地政府做说服工作目前还没有发生大规模的上访、闹事行为，但未彻底解决终究是一大隐患。 2、整体治安压力加大，违法犯罪活动呈现出城乡一体化趋势。*毗邻市区，近年来随着城乡违法犯罪手段的差异明显缩小，犯罪分子在城乡之间流动作案互相蔓延加快，违法犯罪日趋动态化的特征，致使城乡结合部的乡镇发案率呈现出上升态势，特别是抢劫、杀人、盗抢机动车辆的大案近年来一直居高不下，严重影响人民群众的安全感。 3、外来务工、流动人员管理滞后。如*镇外来务工人员已达20000多人，这些人在促进了当地经济发展的同时也给当地的治安带来极大的压力。 4、“六合彩”等赌博活动屡禁不止，吸毒现象难于彻底遏制。“六合彩”等赌博活动日趋隐敝，且打击难度大。吸毒向低龄化的方向发展，存在以贩养吸的情况，不少吸毒者为赚取毒资，引诱发展他人吸毒。 5、个别乡镇的“网吧”、溜冰场等公共娱乐场所的治安及安全隐患十分突出。在网吧里经常发生寻衅滋事、打架斗殴的事件，已成为滋惹是非的一大聚集地。如个别乡镇的“溜冰场”设在三楼天面、且设施简陋，高峰时有近300多人，一旦出现事故势必群死群伤，安全隐患十分严重。 三、存在问题的成因 1、历史遗留问题与新时期社会矛盾相互交织，矛盾纠纷久拖不决。由于历史原因，一些山林土地权属不明确，山林土地纠纷虽经反复调处，但仍未能彻底解决这些矛盾纠纷。一旦遇到现实利益冲突很容易引发群体性事件及新的治安问题。对群众关心的热点问题，如不及时调解处理好，时间拖长，群众唯有越级上访解决问题。 2、社会面治安控制难度大、重点复杂地区和场所治安管理力度不足。一些机关只审批发照，不去认真履行管理职责，引发大量的治安问题。尤其是个别乡镇“网吧”、“溜冰场”、废品收购点等带来的治安问题不容忽视。 3、外来人员管理滞后，是制约和影响社会治安的主要因素。一些新开设的工厂、企业面临着“招工难”的问题，于是降低标准，把关不严，致使一些不明身份的人招了进来，造成了极大的漏洞和隐患。同时还存在出租屋乱建滥租的现象，甚至出现管理失控的状态。 4、警力不足，与治安形势发展不相适应。警务工作方式和警力部署上仍存在重打轻防现象，社会动态控制力度跟不上形势发展，驾驭和控制治安局面的整体实力仍待加强。 四、加强平安建设的思路和对策 要按照市“百镇千村万户”及县平安建设的要求，通过开展创建“平安家庭”、“平安校园”、“平安村（社区）”、“平安乡镇”等活动，实现平安县，把*打造成社会安定有序、人民安居乐业的和谐社会。各级党委、政府和有关部门要高度重视，加强领导，加大投入，要按照打防结合的原则，坚持“稳、准、狠”和宽严相济的政策，严厉打击违法犯罪活动，坚决打击黑恶势力和封建迷信活动，扫除“黄赌毒”等社会丑恶现象。特别是要大力加强农村治安防范工作，鼓励成立维护农村社会秩序的治安联防队，预防和减少各类案件发生。加强镇、村两级人民调解组织建设，每个村（居）委会设立民事纠纷调解员，并做到乡镇15天、村（居）委会10天排查矛盾纠纷一次。及时化解农村纠纷，做到小事不出村、大事不出镇、矛盾不上交，特别是要注意及时防范化解群体性事件，把问题处理在萌芽状态。 1、要牢固树立稳定压倒一切的思想，积极稳妥地化解人民内部矛盾。各级党委、政府要进一步加强干部队伍的思想作风教育，执法理念教育、廉洁从政（警）教育和群众观念教育，不断改进工作作风，努力减少因工作作风粗暴，工作方法简单等问题引发的人民内部矛盾。切实解决当前征地补偿不兑现，复退军人及移民问题解决不及时等实际问题。对已出现的人民内部矛盾要坚持抓早抓小抓苗头，努力把问题解决在萌芽状态，防患于末然。 2、要抓队伍建设。一是抓政法综治班子建设，配齐配强基层政法综治单位班子，提高战斗力。二是切实增加基层警力，解决警力不足问题。三是积极推进公安“三基”建设，提高打击犯罪能力。四是努力提高镇村两级人民调解员的素质，提高综合调处能力。 3、要抓治安防范。各级政法综治部门要指导督促机关、企事业单位和学校严格落实人防、物防、技防等各项安全防范措施，加强内部单位的防控。加强安全防范教育，提高群众自我防范和依法办事的意识。做好群防群治工作的组织、管理和协调，发动群众开展邻里守望、看楼护院、联户联防、店面互防等自防活动。大力加强“民主法制示范村”以及六无“平安村”的创建。 4、要抓治安薄弱环节。要切实做好暂住人口登记、暂住证办理、租住人员信息采集等工作，加强对流动人口和无业人员的管理。要加强特殊行业管理，严格按照有关法律法规对旧货市场、特种行业及网吧进行日常管理，开展联合整治，坚决消除隐患，加强娱乐服务场所治安管理，认真落实娱乐场所从业人员信息管理。 5、要增加严打合力。一是始终保持对违法犯罪的高压态势、严厉打击“两抢一盗”，杀人、放火、涉毒、涉赌等违法犯罪。二是公检法司部门要相互配合，相互协调，形成合力。检察院要快捕快诉，法院要快审快判，特别是恶性案件一定要从重从快。三是媒体要广泛宣传，掀起高潮。四是各部门、各镇，各村各厂要划区而治，由党员干部带头，组织轮流巡逻护卫，搞好本地区、本部门、本单位的社会治安。五是思想意识要实现“三个转移”，即实现指导思想向预防为主转移，警力配置向基层一线转移，工作着力点向提高效能转移。确保实现提高路面见警率和群众满意率。 6、要增加政法经费投入。一是要加强政法综治机关的硬件建设，改善基层政法综治单位的办公条件，如要解决个别基层政法单位经费困难问题；二是要着力解决政法机关的技术装备和车辆紧缺问题，以适应新形势的需要；三是要重视解决政法、综治干警待遇问题，以便最大限度地发挥政法、综治干警的工作积极性和主观能动性；四是增加财政预算，拨给政法机关足额的办公办案经费，保障政法工作的正常运转。 7、要加强矛盾纠纷排查调处“四级网络”建设。充分发挥人民调解维护社会稳定的“第一道防线”作用，镇突发事件领导小组每个月要如开一次会议研究工作。同时，加大村治保员、调解员的培训力度，建立工作责任制与奖励激励机制。 8、要继续加大对“黄、赌、毒”的打击工作。 9、要加大力度，做好学校周边治安管理工作，清理各类网吧、游戏机室等，为青少年学生创造一个良好的学习环境。 10、要抓好法制宣传教育，构建法治氛围。坚持把法律宣传教育工作摆在重要位置，注重提高全民法律素质，加大与民生息息相关的物权法、新修订的劳动合同法等法律的宣传教育力度，在“6.26”国际禁毒日、“12.4”全国法制宣传日期间广泛进行“禁毒拒赌”的大游行宣传活动，切实提高我县广大干部群众的法律意识，营造遵纪守法氛围，维护我县社会和谐稳定。 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 一、东莞市房地产发展状况 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。 2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。 3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。 常平镇城市绿地景观规划将其中20*年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。 三、房地产市场分析 1、常平各个区域分析： 1）常平中元街及中心地段 沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。 2）西北面区域 西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80%，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。 3）常平南面，常黄公路沿线区域 住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄2004年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。 4）常平东门区域。 常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，04年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。 5）丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居家型物业的主要开发地。 位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤 山庄、丽景、丽都、聚福，规划新建落成的世纪康城，相邻新天美地，以东莞四大旅游景点之一隐贤山庄，为文化背景，集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体，其区域开发的商品房，配套设施较为齐全，绿化率高，环境优美，交通便利空气清新，远离工业区，污染小，户型设计超前，购买者都以早期港人居住渡假为主，投资客较小，一般自住。其购买的主要原因，来自周边环境，空气新鲜，其户型设计符合早期港人需求，现区域内以香港人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点，以优质的管理服务，新颖的产品设计为基础，销售均价在3600元/平方米左右，目前片区内香港人购房呈下降趋势，本地与内地呈现上升趋势，且该区域出租率不高。 2、本区域竞争楼盘分析 针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。 丽城鹿儿岛早期以风景区，大环境为卖点，在售户型有二户至三户。早期以香港人为主，后期购房以外地人和本地人为主，占比例的80%，其户型方正实用，楼价适中，各方面配套齐全，*年销售不是很乐观，现仍然有部分空置房，导致现暂停原因来自发展商，根据调查其空置房是作为抵扣工程款所用。 山水雅居现主打休闲地段，主要宣传推广其配套齐全，户型设计新颖超前，户型选择的多样性。根据我司前期的调研，该项目原定于05年3月开盘正式发售，由于工程资金的原因推迟至5月开始认筹。现楼体已近封顶，由于近年常平的房地产市场供给相对大于需求的情况，本地的消化能力弱的客观原因，山水雅居的客户访问量也较少，我司预测导致该盘迟迟未能发售的原因也就是由于认筹客户量的不足造成。 新天美地，其地理位置不理想，但走品牌个性化，特设7.5米的高入口大堂，装修材料采用顶级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，但经过购房者的一段时间理性思考，其销售也逐步回落，作为新推楼盘其推广力度是相当大的，几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中两房购买中80%为香港人，三户及四房购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内相对较好。 市场结论： 1、常平房地产市场前程看好，但其竞争也是日趋激烈，品牌竞争无论从开发经营，到施工设计，还是物业管理，销售服务越来越注重品牌的效应。 2、常平市场正从过去的外销主导向内销转变，由于港人（含其它外销需求部）与大陆与内销置业者的消费习惯不同，新开发楼盘的规划更注重对内销市场的偏好。 3、内销市场的主力需求以相对较大的住家型物业为重，集中在100140平方米，三户二厅为主，相对创新的错层与跃式较受消费者的青睐。 4、常平房地产市场住宅销售的价格平稳，实际成交价集中在27004000元/平方米区间，个别楼盘因其早期设计不适应市场需求而价格下调，现整体市场环境除部分投资型产品和品质较好的项目外，都呈现出销售缓慢的情况。 房地产调研报告范文（二） 一、我县房地产市场发展的现状 （一）房地产市场发展形势分析 总体看，XX年我县房地产需求增长速度将低于XX年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军；同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何（特别是个人购房比例）以及投资性购房的比例。XX年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。 （二）房地产市场发展存在的主要问题 1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大，中低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成，严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满足部分弱势群体的购房需求。 2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统，包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难度大。建立房地产信息系统，一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况，增加透明度，为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据，有利于调控市场，规范交易行为，实现房地产市场监督科学化；二是以房地产交易中心为平台，以房地产信息为依托，实现信息共享，通过部门配合、环节控制，推动房地产税收征管精细化管理，达到“先缴税、后办证”的要求，以促进税收征管科学化。我县的房地产信息系统还没有建立，相关部门信息沟通、资源共享的机制尚未形成，不利于及时便捷地对市场进行监测分析，同时也造出市场信息不对称、透明度不高，不利于合理引导房地产投资和消费。 4、部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。 5、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中，除还建本村居民和本单位职工住房外，还对外销售了许多手续不完备的房屋，驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建，并将多建的住房违规出售，这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击；也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通，影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。 二、关于规范发展我县房地产市场的几点建议 1、引导普通商品房建设，推行安居工程（经济适用房和廉租房），调整住房供应结构。经济适用住房是指土地由国家划拨，各种税费减半征收，出售价格实行政府定价，按保本微利原则确定，主要面向社会上的中低收入家庭出售，是具有保障性质的政策性商品住房。我县目前为止未开发经济适用住房。XX年11月，由县房管局牵头，统计局、民政局等6部门参与组织了一次低保家庭住房状况调查。结果显示，我县低保家庭户主属“三无”、下岗、失业人员的约占97%，低保家庭无房户约为三分之一，有住房的用户，平均建筑面积小于45平方米的约占二分之一，且大多住房设施不全。所以，实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求，是政府义不容辞的责任。另国办发【XX】37号文件已经要求，自XX年6月 1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积在90平方米以下的住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。 2、注重规划，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我县城市化进程的重要举措。根据我县的旧城情况，待开发的区域很多，前景是好的，因此加快旧城改建工作将是大势所趋，势在必行。要以建设“临沂卫星城”为战略目标，坚持新区开发和旧城改造相结合，正确处理经营城市和旧城改造的关系，继续大力推进旧城区改造，力争在未来五年内，县城规划区基本消除危陋棚户区和“贫民窟”住房。严格控制企事业单位自建自用和零星插建性开发，改变过去那种局部改造、见缝插针的做法，实施地段开发与周边环境相协调的开发模式，对影响城市道路景观的危旧平房进行大面积拆迁。按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则，实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。坚持成区连片开发，开发一片，配套一片，完善一片，宁缺勿滥。建议县政府成立旧城改造领导小组，领导小组由县政府分管领导负责，县房地产管理局、县计划局、县建设局、县国土资源局、县物价局、临沭镇政府等单位负责人为成员。旧城改造项目实行挂牌公示制度。旧城改造拆迁安置补偿费和承担的城市市政公用设施建设费用可据实从该土地使用权出让金中补偿。要做好”模拟拆迁”：即先做被拆迁人的思想工作，处理解决好拆迁工作中的相关问题，后