江西项目设计任务书.doc

汇龙德安大道项目
建筑设计任务书

一、项目概况
1.1项目地理位置
本项目位于江西省九江市德安县工业园区德安大道旁，东临高峰北路北延线，南面为德安大道，西、北面为待开发用地。项目地块详细规划编号 。项目地距离德安县城中心1.5公里。

1.2项目周边环境
地块红线南侧为德安大道、绿岛家园小区，红线东侧为工业厂房、自建房，红线北、西侧为待开发用地。

1.3项目建筑规模
项目占地面积49342.61平方米，容积率1.40，计容积率建筑面积69079.65平方米，不计容积率建筑面积 。

二、设计依据
2.1本项目计划立项批文；
2.2德安县建设局批出的《建设用地规划许可证》内的规划设计要求；
2.3本项目建设用地红线图；
2.4国家、江西省及九江市现行的有关法规、规范、准则。

三、规划设计要点
地块编号

建筑容量
容积率
1.40
建筑密度

绿地率

建筑限高

间距控制
（m）
东

南

西

北

建设间距类区

退让距离
东

南

西

北

出入口位置

四、规划设计目标
本项目的规划及建筑设计，应确立“德安首席生态庄园·国际精英住区，以现代西班牙建筑风格的别墅、洋房、小高层\高层为主的宜居社区，具备好的建筑形态，拥有优美、舒适的生态环境，充分利用项目地块的高差、坡地形态、田塘水库”为原则。
规划应充分分析本项目的地理位置、人文环境、气候特点、水文地质状况及景观环境等要素，关注目标客户群的文化素质层次、生活习惯等方面的需求，针对德安县房地产市场在规划、建筑方面的薄弱点，进行务实创新的规划、建筑、景观设计。

4.1注重效益的设计原则
4.1.1 考虑发展商的开发效益。应将项目开发的最大效益作为设计出发点，合理组织社区功能分区关系，创造出高效、合理和方便的使用空间。同时符合以后的物业管理和商业运营要求。
4.1.2 考虑使用者的效益，应为客户设计出“物超所值”的高附加值产品和优雅舒适的生活环境。
4.1.3 考虑汇龙地产的社会效益，树立项目的品牌和社会形象。

4.2符合项目开发的定位
规划及建筑设计，应符合项目开发的定位，体现主题概念的整体性，并以此作为总体规划、建筑风格、园林环境设计的指导。
商业主题定位为：
特色主题社区街区
住宅物业档次定位：
中、高档，高品质社区
目标客户定位：
德安县及周边地区的中高端客户

五、总体规划设计要求
5.1总平面规划布局
5.1.1严格按照用地红线及建筑用地规划许可证的要求进行总平面设计，总体布局应满足采光、日照、通风、视线的要求，合理控制建筑间距，兼顾足够的室外活动空间，总平面布局应做到人车分流，交通路线简洁、流畅，动静态交通组织合理，不影响地面人流的正常活动。
5.1.2住宅部分： 分为别墅区、多层区、小高层/高层区，优先考虑别墅和多层，别墅以联排为主，多层退台,一梯两户的住宅,小高层\高层在考虑容积率时使用，尽量少，层数控制在18层以下，小高层带入户花园、面积赠送等。
5.1.3主要人行出入口：设计时应考虑小区为全封闭管理，主出入口设在南面德安大道并与市政道路连接，同时设置次入口在小区北向方向，与后期开发、田塘水库景观区形成呼应，应尽量降低小区内物业管理的成本。
5.1.4配套：设计时要充分考虑配套与居住的结合，又要考虑方便业主的同时也得保证对外开放。
5.1.5商业街部分：南面为特色社区商业街，定位为特色主题社区街区，充分考虑市场需求，面积不宜过大，大部分为一层（5.7-6米层高，能改造成二层），局部（会所）可以根据需要做到3-4层。
5.1.6规划应充分考虑小区后续地块的规划发展，小区的景观轴线要与田塘水库景观相呼应。
5.1.7考虑最大限度的利用场地地形及内现有的水池、植物等，充分利用场地的高差，建设半地下车库，减少土方量。利用现有的植被等建设小区景观。
5.1.8考虑到高压电力线的情况。
5.1.9满足修建性详细规划要求。

5.2建筑设计
5.2.1建筑风格：以体现尊贵的现代西班牙风格为主，立面设计要求简洁、流畅、创新，能引导潮流，在建筑细部粘贴欧式艺术符号，强调建筑识别性和建筑色彩的亲切感；较多地出现架子、凸窗、大面积玻璃、色彩变化丰富；可考虑设计适合本项目的较简洁的标志性屋顶方案；
5.2.2建筑造型：建筑形式可较丰富，通过楼栋外观、格调色彩的多样化体现出尊贵。同时结合内部环境设计特点，增加立体绿化纵向层次感，通过立体活动空间的精心营造体现社区人文交流；
5.2.3节能设计：建筑节能是国家强制性规范，在规划与户型设计中必须贯彻节能原则。多采用一些有利于健康的建筑环保材料或节能材料以体现项目的现代定位，满足大众的需求，符合国家强制性规范要求；
5.2.4设计中要充分考虑到建筑之间的相互呼应，保证整个小区的住宅风格一致，外立面色调统一；
5.2.5室外标高：应比规划道路边缘略高；
5.2.6车位：根据规范要求，安排足够的泊车位（含地下和地面）；
5.2.7地下室：结合人防、停车及设备放置用途考虑，利用项目地块的高差，设计半地下室，减少施工量，节省成本；
5.2.8建筑与环境设计：满足国家要求；
5.2.9机动车出入口方位：利用项目地块的高差，合理设置半地下车库出入口，并充分考虑交通的便利性。

5.3结构设计
5.3.1根据本项目特点，选择经济合理的柱网布局；选用经济的荷载安全系数，对梁、板、柱截面尺寸进行优化设计。

5.4智能化设计
5.4.1智能化：（可选择，满足规范要求即可）
1）信息通信系统：电话、有线电视、宽带网；
2）物业综合管理及安防系统：小区周界防范报警系统、楼宇访客可视对讲系统、巡更系统、车辆管理系统、火灾报警系统。
3）建筑设备监控系统：给排水系统的监视、变配电系统集中监控。
5.4.2消防：满足消防要求。

六、分项规划设计要求
6.1规划设计指导思想
以打造德安县乃至九江最具创新及尊贵的社区为目标，在展示高档的要素下，强调规划设计的尊贵感、价值感、优越感，保持并提升良好的生态价值。

七、重要提示
7.1容积率控制在1.40以内
建筑方案的规划指标核算，除按国家规定外，对特定情况还应执行德安县建设局的相关规定。
7.2规划布局的前提要求
住宅规划的朝向以南北向或东南朝向为最佳，别墅区及德安大道临街建筑以东南向为主，多层洋房区以南北朝向为主，小高层/高层区因地制宜。
7.3道路交通要求
7.3.1社区人车分流
鉴于项目的实际情况，完全人车分流无法实现，规划应考虑组团内人车分流；
借助人工的或者自然的地形高差，把人行路线和车行路线用不同的标高加以分流，交通路线应做到简洁、流畅，动静态交通组织合理，不影响住户日常生活。
7.3.2社区主要干道
与景观轴线结合，营造景致优美的归家路途；
注意与行人的分隔，减少对行人的噪音与尘土影响；
7.3.3 社区内部小路
用各种不同的材质铺地，反映自然趣味，增加住户步行乐趣，并起交通引导的作用。
7.4车库布局的要求
本项目车位户数比应当按照德安县设计规范要求进行：
其他关于公共车位的配套，按德安县设计规范要求设计。
一部分车位结合多层洋房的架空层设计；
一部分车位利用高差设计成地下或半地下车库。半地下车库应与景观园林的设计结合起来，造成立体景观及阳光车库，提高车库的舒适度，体现节能原则，从而达到提升楼盘档次形象的效果；
同时，针对临时来访停车，宜设定固定的外来车辆停放区域。

7.5园林环境设计要求
以贯穿小区，连通南北的“主景观轴”为主，以“泛庭院”为核心，构筑社区景观系统，营造庭院生活意境，婉约均好式园林，散发人文气息；满足一定的亲水性，打造局部精致水景。
主景观轴从德安大道入口广场开始，到项目的北面区域，并与田塘水库相呼应，形成小区的主景观轴线。
Ø 以不同形态的小型水体、旱喷配合植物及小品构件，营造异域风情空间；
Ø 细节之处体现尊贵与精细；
Ø 注重参与性及文化空间；
Ø 考虑成本及容积率限制，不做大规模水景。
Ø 水景边设栈桥、座椅等亲水设施。

7.6产品户型设计要求
户型设计原则
Ø 别墅设计以联排别墅为主，少部分可根据地块做成双拼别墅，多层以一梯两户板式住宅单元为主，为满足容积率和充分利用地块，可适当考虑小高层\高层住宅单元，电梯设置；
Ø 标准层设计应尽量提高物业实用率；
Ø 单体设计中应让客户有更多的“实惠感”（尽可能的送面积）；
Ø 框架结构，隐梁隐柱，间隔方正实用，南北通透；
户型设计创新关键点
Ø 入户花园、大露台、凸窗、主人房落地窗或转角凸窗设计；
Ø 创新空中院馆；
Ø 部分住宅顶二层采用复式设计，并应考虑书房，且书房可以和主人房连接在一起；
Ø 层高设计为2.8-3米。

7.7户型经济配比指标：
住宅户型、面积区间及套数比例参考下表，具体比例可以微调：
面积区间及套数比例建议：
小高层/高层与多层户型面积配比
产品类型
户型
面积区间
户数
户型配比
多层、洋房
两房
80-89
66
25%
三房
95-135
103
55%
四房
140-160
30
20%
小高层/高层
两房
80-89
81
25%
三房
95-130
138
60%
四房
140-150
28
15%
合计

446
100%

别墅户型面积配比
户型面积区间
户数
户型比例
建筑面积
所占比例
180
10
18.18%
1800
16.44%
180-200
30
54.55%
5700
52.05%
200-230
10
18.18%
2200
20.09%
230以上
5
9.09%
1250
11.42%
合计
55
100.00%
10950
100%

7.8规划及户型布局的原则
结合目前市场对小高层接受度不高的情况，地块由南向北开发，从德安大道旁建设开始，优先考虑先建设商业及会所，部分多层及别墅。

7.9住宅区商业配套
7.9.1商业设计成沿街双层骑楼商铺，其商业建筑面积应控制在2000平米以内。
沿街商铺的设计尺度要求如下：
☆商铺进深小于12-14米，面宽3.6-4.2米；
☆沿街商铺的首层高设置为5.7-6米，可隔成二层空间；
☆每个独立商铺均设独立的给排水管道；
☆每个独立商铺设置独立卫生间，预留排烟道。

7.10社区公共服务设施配套
公共服务设施配套中包括会所，在项目开发的早期可作为售楼部使用，因此设计中应考虑多功能厅，有集中大空间。
幼儿园如无硬性规定，可考虑在二期中安排设置，但从小区长远的发展看，幼儿园的设置是必须要有的。
其余根据千人指标及相关要求设计。（参照政府规划）