房地产策划模式比较及全程策划内涵.doc

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房地产策划模式比较及全程策划内涵

房地产广告策划、营销策划、项目全程策划，不一而足。但将其归类、整理，大致可分为三种典型模式，这三种房地产策划模式，基本可反映出房地产策划的过去、现在和将来。

1、概念策划模式
2、卖点群策划模式
3、等值策划模式
4、房地产全程策划的内涵
（1）土地价值研判
（2）概念设计
（3）视觉设计
（4）营销策划
（5）市场推广、媒体组合
（6）工程质量、成本、工期控制
（7）物业管理、售后服务
（8）品牌培植与运用

房地产项目的选择与论证
──房地产项目发展策划的内容与方法

一、对房地产项目选择与论证认识的误区
误区一：房地产开发经营的简单化、概念化
误区二：房地产后期营销、广告万能化
误区三：房地产项目选择与论证的形式化
以上认识的误区，导致众多开发企业不重视开发项目的前期选择与论证，或将该项工作简单行事，令项目草率上马，以致项目市场目标不表，定位不明，设计脱离市场或盲目跟风，企业无一套系统的开发模式和资金营运计划，在激烈的市场竞争中，这样的项目是难以成功的。

二、从房地产开发的基本特性认识项目选择与论证的重要性
1、房地产是一项高投资、高风险、高回报的行业。
房地产开发需要筹备大量的资金，投资各方须要了解项目的效益与风险；
由于开发周期长，开发者需要预计市场变化，开发条件变化所产生的风险程度；
开发商要衡量自身承受风险的能力与限度。
一项成功的地产发展项目，可以换来高额或稳定的回报，但一个疏忽、些徽延误，会令收益大打折扣，甚至倾家荡产。
2、房地产项目开局的好坏是项目成败的关键所在。
房地产开发前期投资很大，一但项目选择与论证不当而投入了资金，则投资的失败是无可挽回的。
项目选址不当，前期市场定位与建筑设计错误的项目建成后，如无特别的客观条件的改变，任何营销、策划的高招都是难以挽救的。
3、房地产开发具有很强的地域性和产品差异性。
一方水土养一方人，任何成功的开发经验都必须与当地的开发条件与市场状况相适应；
同一地块不同时期，不同的开发方式会产生不同效果、不同效益，令房地产的发展是极具创意和面对市场挑战的。
因此，缺乏前期对项目市场与开发专业的研究论证工作，任何人都不能轻谈对发展项目有胜的把握。
4、房地产开发具有很强的系统性和时序性。
房地产开发是一项涉及面广、比较复杂的经济活动，从实务上来讲具有很强的操作程序。前期不做好全面的开发计划工作，见步行步，会造成入手容易，实施难，是很多开发企业普遍遇到的问题，更是众多项目工期一再延误，成本低开高走，局面难以控制的主要原因。

三、房地产开发项目选择的概念和步骤
1、 概念：项目选择是对房地产开发项目就其开发价值进行筛选、谈判、论证和选定，是房地产开发投资成败的关键。
2、 项目选择的步骤：
a、 广泛寻找投资项目
b、 精心筛选投资项目
c、 对重点项目进行投资机会性研究（初步可行性研究）
d、 项目投资谈判
e、 详细可行性研究（发展策划）
f、 公司的决策与实施

四、房地产开发项目的论证（可行性研究或发展策划）
1、 概念：房地产开发项目的论证是在项目投资决策之前或初步决策之后对拟开发的项目进行全面、系统的研究和分析，运用已有的经验和专业的评价方法，寻找到项目较合理的市场目标、市场定位及获得土地最大效益的开发、营销模式，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。其研究成果应对日后项目的实施操作具有较高的策划指导作用。
2、 项目论证的阶段性
项目投资开发的机会性论证
指在规划参数尚未获得政府批准的前提下，以经验为主，按照项目所在地区和市场一般条件以及常规性规划指标、开发成果指标和项目的特点，就其开发的市场机会、开发条件、投资效果和可能出现的市场、技术、经济问题进行研究论证。
项目投资开发的详细论证
指在规划、开发的条件基本确定后，对项目所进行的全面、深入、细致的分析研究工作。本论证不仅要解决投资的技术经济指标问题，还要确定开发、营销的基本方向与模式。因此，从事该项工作所要求的房地产经验与专业的系统性必须更高和更为全面。
3、项目论证要解决的问题
立项时的宏观环境是怎样的
主要了解项目所在地区的政治、经济、文化、地理地貌，当地居民生活特性、风俗习惯及城市规划、整体房地产状况走势、外来人口增长等因素。
立项时的微观环境是怎样的
了解企业的环境、开发经营能力，竞争对手的状况所在区域相关楼盘与典型楼盘的情况，项目的基本条件与建设条件、项目规划建设要求，项目参与各方的状况与优势。
项目的市场定位分析
包括市场细分，选择目标市场，市场定位三个方面，这是论证的重点，关键是要找到项目的

发展方向，确定项目的在市场上的竞争地位。
初步确定项目开发、营销方式，提出建筑设计的要求及概念性的规划设计方案
投资建设成本的估算，从管理角度向项目开发提建议。
项目开发分期与楼价的初步设定，项目投资与效益测定
项目发展存在的问题、解决的可能性、项目的可操作性、投资与经营的可行性。

五、项目选择与论证要注意的问题
1、 营销与规划设计必须前期介入，强调市场为先导的同时又应注意两者相适应。
2、 项目定位以市场调查为依据，但关键在于对市场表象有质的提升。
3、 项目的客观市场条件与研件因素是项目前期决策的基础。
4、 开发者的能力与素质是决定项目后期成败的关键。
5、 既要借鉴成功项目的经验，又要从失败的项目中寻找到教训。

六、房地产项目发展策划的工作理念简介
房地产项目发展策划的工作理念
1、 服务性质：辅助决策
2、 对客户的适应性：满足需求→引导需求→发掘需求
3、 服务的目标：
建立能够达致利润最大化的发展模式
建立资金运用的最优化策划方案

七、最佳的服务过程：全程参与（前期发展研究→过程参与→营销培训与监测）

八、前期发展研究的主要服务模块：
1、 项目的区位价值评估；
2、 项目地块的开发价值评估；
3、 重要宏观经济指标的监控与分析；
4、 微观房地产市场评估（主要细分市场和区域市场）；
5、 项目swot分析与隐显因素分析；
6、 开发模式的选取（细分市场的缺口分析，技术经济指标对比）；
7、 市场定位（基于消费者搜索之上的营销策划方案）；
8、 物业管理的要求；
9、 规划建筑设计方案的要求与评估；
10、 成本效益分析；
11、 风险分析。

九、为“全程参与”工作模式所进行的必要准备
1、 信息的积累──基础数据的系统收集、整理与分析与经验的积累
★ 目的：建立快捷、灵敏的数据库，降低营运成本
★ 基础信息的内容：①新推楼盘监控；②行业聚焦点监控；③供求关系监控；④工程技术信息；⑤其他基础信息。
★ 形成中间信息产品：①对行业发展趋势的观点；②对行业聚焦点的评述；③区域市场分析；④特异性分析。
★ 对信息服务的要求：主动、热情、快速
2、 人才的积累──人才的系统招聘与培训与专业的组合；
★ 目的：提高服务质量、形成行业差异
★ 人员的招聘条件：①良好的基础素质：分析力与创造力；②专业要求：规划与建筑、市场研究与营销、财会与数学分析等；③工作经验：丰富阅历是创造力的源泉。
★ 人员培训：①基本技能培训：信息的收集、整理与分析方法、形成工作程序、进行专业理论培训等；②“在战争中学习”。
★ 人员积累：公平、公开的激励机制、逐步提高的福利待遇、均等的机会等。
★ 良好的工作氛围：上进勤奋、主动热情、严谨谦虚。
★ 专业部门的构成：发展策划部、建筑部、营销策划部、代理部、物业管理部、市场信息部、电脑部。
3、 客户的积累──检验策划的成果和与客户双嬴
★ 目的：“养客”之道
★ 工作方法：①求同存异；②尽量满足其“不合理要求”；③晓之以利害；④强调“双赢”的策略

投资分析篇
案例名称：住宅投资分析与价值研判体系

项目价值最大兑现与量化

◆ 第一段：如何创建“投资分析报告”的目录？

一、项目概况
1、地理位置
2、主要经济指标
3、项目规划
4、户型指标

二、当地房地产市场走势分析

（一）当地房地产市场总体回顾与展望
1、’97回顾
2、’98展望
3、结论

（二）当地住宅市场走势分析
1、供求关系
2、价格走势
3、结论

（三）所在区域住宅市场走势分析
1、回顾与展望
2、市场特点
3、结论

（四）项目邻近地段住宅市场分析
1、区位特点
2、个盘素质
3、结论

三、项目土地价值判断及项目地块优劣势分析

（一）土地价值
1、地理位置
2、周边景观
3、环境、污染
4、市政配套
5、邻近楼盘素质

（二）

项目地块优劣势分析

（三）结论

四、可提升价值研判
1、类比土地价值
2、规划能力对于土地价值的提升
3、单体设计
4、建筑形式
5、市场细分及客户定位
6、项目现场包装
7、项目营销策划
8、物业管理
9、结论

五、项目投资估算

六、财务评定

七、敏感性分析
1、盈亏平衡分析
2、成本变动对利润的影响
3、销售价格变动对利润的影响

◆ 第二段：如何进行项目的概况分析？

“知已知彼”和“自知之明”都是一个赢家不可缺少的品质。俗话说：追鹿者不见山。房地产经营者要既能钻进去，又可跳出来。更何况，最难认清的面孔往往就是自己的。

1、地理位置
地处南山区深南大道以北，金麒麟路立交桥交叉口的西北侧。

2、主要经济指标
a、 用地面积：23689平米
b、 占地面积：4605平米
c、 覆盖率：19.5%
d、 地上总建筑面积：58960平米
地下总建筑面积：4617平米
其中：住宅：58160平米
紫蝶苑：16695平米
金麟阁：21605平米
玉蟾楼：19860平米
配套商业：800平米
防空地下室：1200平米
架空层：3470平米
e、 容积率：2.49
f、 绿化率：33%
g、 建筑密度：
h、 总户数：565户
i、 车位数：221个
其中：地上车位：41个
架空层及地下车位：180个 k、 车位占总户数比例：39.1%

3、项目规划
从以下四个方面分析：
a、 小区整体风格
金麒麟花园的总体规划在于创建一个回归自然、高尚、新颖、别致而充满文化情趣的社区。在具体的小区规划上，本着21世纪居住建筑人性化的原则，在整体规划上突出了以下特点：
在总体布局上，采取了“一三三”的布局格式，即：
· 一组林荫步行道，南北贯穿全区，延伸至公共绿地。 · 对应三个组团是三个主题各异的环艺广场。
b、 建筑风格
顺应消费者对人性化住宅的心理需求，金麒麟花园采用了新古典欧陆风格的建筑形式。
· 在立面造型上，采用三段式设计，充分运用丰富的古典建筑符号和线脚；凸穿设计，丰富室内空间；绿色玻璃配合白色铝合金窗，加上外墙的高级涂料，使三个组团色彩协调统一。
· 小区轮廓设计上，12-18层住宅错落有致，摆布有序，三个组团顶造型丰富，整个小区轮廓线丰富优美。
c、 小区配套（略）
d、 小区环境
小区充分发挥了建筑环境概念设计，大胆地通过人造丰富小区景观层次，以环艺的质素提升小区品味和档次。
整个小区以一组林荫步行道贯穿，以三个主题广场配合三个建筑组团，整体内外空间交错穿插，一气呵成。广场、步行道、绿地、小品等前后呼应，浑然一体。

4、户型指标
金麒麟花园户型设计经典实用，灵活多变。单体采用经典平面，大厅小卧室，明厕明厨；户内可自由分割，户与户之间可自由调整。具体户型上以75-105平米的两房、三房为主，并引入大户型复式房作配合。其户型比例如下：
a、 按户型分
户型 一室一厅 两室两厅 三室两厅 复式
套数 89 228 213 35
比例 15.8% 40% 37.7% 6.5%
b、 按形式分（略）
c、 按面积分（略）

◆ 第三段：如何对区域市场走势作出分析？

房地产项目没有试探可言，只有看准了再下手，不像打麻将，这把和不了推倒了下把接着玩儿。
以下工作是非做不可的。
（一）当地房地产市场总体回顾与展望
（二）当地住宅市场走势分析
（三）项目所在城市区域住宅市场走势分析
（四）项目邻近地段住宅市场分析

（一）深圳市房地产市场总体回顾与展望
1、1997年回顾（略）
2、1998年展望（略）
3、结论：
1997年深圳市房地产市场明显升温，开始进入新的一轮发展周期。
1998年受宏观经济和政府住宅政策倾斜的影响，深圳市房地产市场将继

续保持稳定的发展，某些刺激政策可能出台。

（二）深圳市住宅市场走势分析
1、市场供求关系（略）
2、价格走势（略）
3、结论
1997年深圳市商品住宅市场有效需求显著增长，空置率下降，供求压力减轻，整个发展趋势看好。
商品住宅市场中，多层住宅仍然是主流。反映在市场价格上，多层住宅价格有较大幅度的增长，而高层住宅价格增长幅度较小，部分区域甚至有回落。

（三）南山区住宅市场走势分析
1、回顾与展望（略）
2、市场特点：内部区域市场发展的不平衡性
南山区商品住宅楼市场具有显著的地域不平衡性特征，可以将其划分为以下五个子区域市场：
区域一：北环大道以北区域，主要为大型政府微利房和福利房。该区域位置较偏僻，市场地价低，同时商品楼价格也较低。由于具微利房的特征，将来基本的市政设施会有配套。
区域二：北环大道以内，深南大道以北，侨城西路以东区域。主要为华侨城和沙河一带。该区域是深圳市第一人文景观概念区域，其市场地价较高，商品楼档次和价格也相应较高。但市政设施配套不是很方便。
区域三：北环大道以南，深南大道以北，侨城西路以西区域。主要为南山旧城区和工业园区。该区域的主要住宅是南山旧城区的民房，商品住宅较少，其它是工业厂房。该区市场地价较低，周边环境总体较杂乱，市政配套较远。金麒麟花园项目正位于该区域。
区域四：深南大道以南，内环路以北区域。该区域为南山区商业文化中心，市场地价中等，同时商品楼价格也适中。随着南山区的市政规划的实施，该区域作为南山区中心的地位将进一步得到强化，在市政设施方面也将越来越齐全方便。
区域五：内环路以南区域，主要指蛇口、赤湾。该区域拥有丰富的海景和山景等自然景观，是南山区高档豪宅的集中区域。但由于目前位置离深圳中心较远，普通商品住宅楼的价位相对较低。
3、结论
在深圳市房地产发展的早中期、南山区由于区位因素，发展较罗湖区、福田区滞后，到目前，商品住宅价格要比前者低能0-40%。
深圳市中心区的西移，南山区西部建设的加速，为南山区的区位功能的进一步转换提供了催化剂，同时为南山区房地产，尤其是商品住宅市场提供了契机。
南山区商品住宅市场存在显示的区域不平衡性，这种不平衡性在短期内仍将存在，但随着南山区西部建设的加快，以及发展商的努力，这种不平衡性将日益缩小。

（四）金麒麟项目邻近地段住宅市场分析
1、区位特点：如上（三）2.所述
2、个盘素质
金麒麟花园项目所在区域商品住宅不是很多，以下是金麒麟花园项目邻近地段主要楼盘的资料：
佳鹏大厦
a、 位置：深南大道边，在该地块的西南方向。
b、 性质：高层集合型大厦，5层以上是住宅，5层以下为商业用途。
c、 价格：起价5000元/平方米（第5层价），每上升一层加80元/平方米。
其它（略）
3、结论
金麒麟花园处于南山区由东向西走向的一个连接地带，是旧城区和工业区共存的一个住宅商品化程度不高的区域，因此在周边环境和市政配套方面暂时仍有不足。邻近商品住宅较少，且缺乏高素质可比楼盘，楼价普遍较低。
◆ 第四段：如何进行项目土地价值判断及地块优劣势分析？

“第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”这是房地产界的名言。于是便有人拘泥于地段的好环。其实好坏只是相对的，关键是要弄明白：这个项目究竟处于哪个层次？好与坏是个说法，要紧的是能否赚钱。

（一）土地价值
一个项目的土地价值是其多种因素综合作用的结果，项目的地理位置、环境与污染情况、交通条件、市政配套、周边景观以及邻近楼盘的素质等，共同决定了该项目的土地价值。金麒麟花园的土地价值各要素如下：
1、土地性质综述：
项目面积：约23689平方米，地形整体条件较完备，部分用地上原有厂房建筑，实际上满足“七通”（即上水通、下水通、路通、电通、通讯通、煤气通、热力通）条件；除规划中二期工程部分有两个大坑之外，土地绝大部分平整。总之，地块属较理想的建筑用地。
2、地块周围景观
自然景观
a、前方景观（东方）
该方向上，因有一高压输电线路沿麒麒路架设，使得该方向上的无论近看或远望的视线都被干扰。因此，该方向远景虽有景观，但视线不佳；近景虽林中有水，但其景却被杂乱的棚户、散落的废物削弱。
b、后方景观（西方）
后方景观，虽然因紧临的几个小区开发未完成，近景尚为未知数；但远景视线极佳；远处青山轮廓清晰可见。中部为高层建筑的彩色，稍近处则为玉泉花圃；景色层次分明，就如青色的山景中嵌进彩色的建筑图象，如视点在8层以上，还可看到左后方（西北方）的中山公园的山景。
c、左方景观（北方）（略）
d、右方景观（南方）（略）
人文、历史景观
a、人文、历史景观（略）
b、历史古迹，人文景观（略）
景观综述
从地块周围环临的景观及远景视野开阔程度看，东、南、西、北四个方向景观中只有西方景观尚可，东方景观因视线被高压线阻隔而大打折扣；南方景观视线亦受阻挡；北方景观不佳（变电站、工厂）；总之，地块周围景观应属该地块的弱项。但因该地块形状南北方向较

长，东西方向较窄，故将来可以设法通过环艺设计来弱化南北方向上的不佳景观，消除此弱项。
外部景观如青青世界、世界之窗、动物园等，直达交通极为方便；且临近有古县衙、古城堡等一批历史古迹，以及宗教景观──天主教堂。这些外部景观及其交通的便利程度应属该地块的优势。
3、环境、污染情况
水、空气、土地污染情况：
地块周围因有工厂和一些无规划的杂乱棚户，工厂的废气、废水的排放，棚户区住户乱抛的废物，使周围的水、空气和土地都受到一定程度的污染。
噪音污染（略）
社会治安状况（略）
4、地块周围的交通条件
环临地块的公共交通极为便利，而且地块紧邻公交干道，不存在亚交通连接问题，更无交通瓶颈限制，因此该地块的交通条件极为优越，属一优势条件。
5、配套设施
菜市场（略）
商店、购物中心（略）
小学（略）
中学（略）
医院（略）
体育娱乐场所（略）
银行、邮局、酒店（略）
6、近邻的周边楼盘情况
见第三段（三）。

（二）项目地块的优劣势分析
1、地理条件分析
就此地块的客观地理位置及环境条件，按前面所列的诸项要素及简要分析结论，和swot分析法，列出swot坐标图如下：
s（优势） w（劣势）
“七能”+交通 景观+拆迁费
购物 娱乐+银行、邮局
污染

o（机会） t（威胁）
1、掌握“前海”、“玉泉”的详细情况， 直接对手
在设计风格、入市机会等避开对手； 前海花园
2、概念、环艺设计弱化景观劣势、降低 玉泉花园
噪音影响。

从以上四个象限中的因素分布情况可以看出：地块环临的几个主要条件如交通、购物、医疗都非弱势；地形地貌亦无特别的劣势；几个劣势因素（污染、景观）都可经过未来小区的合理规划和设计得到不同程度的改善。因此该地块无完全劣势。就金麒麟项目的开发、投资而言，未来开发营销工作，只要注意威胁（t）因素，把握机会（o）因素，那么，地块的地理条件就不会成为影响整个小区价值的劣势因素。
2、环临竞争楼盘对比
从环临地块的7个楼盘的地理位置和楼盘性质看，该地区的多层住宅（最高8层），价格均不超过3500元/平方米，与地块直连的两楼盘售价最低仅为2200元/平方米。

（三）结论
从项目地块性质来看，金麒麟花园地块是较理想的住宅建筑用地。
根据swot分析，该地块在市政配套、环境污染及区位位置方面具有暂的劣势，并考虑到地块直临麒麟立交桥和两大交通主干道，且与交通主干道（深南大道和麒麟道）之间没有足够的空间进行环艺设计以屏蔽交通的喧嚣，故在此块地上难以开发出豪华住宅区。周边高素质可比楼盘减少，在建楼盘售价均偏低。
综合以上各项，比照地块周边的地产开发水平。金麒麟项目常规类比土地价值在3500元/平米左右。若结合全程策划，在小区规划、建筑风格、营销推广等方面进行综合提升，则项目单位平均价值可上升至5000元以上。

◆ 第五段：海绵里的利润：如何进行可提升价值研判？

潜在价值兑现最大化方为成功
美食家评判厨师的水准，常以“家常菜”为依据。珍禽野味不算数，真把世界上萝卜白菜“做出来了”，才叫真功夫。这句话的潜台词是：从平凡中挖掘不平凡，最大限度激活事物的潜能，才能形成真正的竞争力。
房地产项目的可比性并不简单在于价格和利润。如果听说那个发展商将住宅楼卖出了每平方3万元的天价，也不必急于对其钦佩得五体投地。若项目本身的潜在价值是每平方3.5万元，那么该发展商就并非一个高手了。
相反，假如某地段公认只能盖出3500元每平方的房子，而你却能做到4500元每平方而且卖得不错，才称得上最真正成功。
那么，如何最大提升项目的价值？如何进行可提升价值的研判？
利润就像是海绵生的水，只要愿意挤总是会有的。要想深入挖掘房地产项目的潜在价值，必须 “从头压挤每一个环节”。如下：

1、类比土地价值
如上一节所述，从相邻地块性质、环境、配套、交通、景观等方面综合判断，金麒麟地块的单位建筑面积类比价值在3500元左右。

2、规划能力对土地价值的提升
现有规划思想的闪光之处：
a、净化功能，将项目规划为纯住宅。
b、人车分流。
c、首层架空，增强视觉通透感。
d、通过人造景观丰富小区景观层次。
e、以环芤的质素提升小区品味和档次。
综合以上较为超前的规划要点可提升物业价值500-1000元。

3、单体设计
金麒麟花园常规小户型的经典设计最大限度地满足了实用、舒适的功能需求，使每平方米均得到有效运用。复式大户型设计则领先市场，注重主人空间的独立和舒展，尊重隐私权。其价值提升空间可在500-1000元。

4、建筑形式
项目的建筑形式包括建筑风格、建筑符号和建筑色彩等，在日益成熟的商品住宅市场中，
金麒麟花园新古典欧陆风格的建筑形式设计迎合了消费者对人性化住宅的心理需求，在南山区该地段同类物业中较为突出，将提升500元以上的相对单位价值。

5、市场细分及客户定位
从项目邻近楼盘的客户群情况看，没有任何一个能具有倾向性较强的，职业层次单一的客户群。究竟原因，有以下几点原因：
a、由于此地的地理位置，仍然处在深圳市区和蛇口工业区之间的“软肋”。
b、两头都靠不上，地价较低房屋成本低，售价低。因此，这种低价位的住宅覆盖的潜在客户面就广。只要收入水平达到一定程度，即有能力购置入住。这些价位覆盖的社会层次越宽，往往客户群的社会成分越复杂，也就越难以在职业上区分他们，而只能用其收入水平（中等收入，年收入5-8万元，即有能力购房）来界定。
c、由南山区的人文地理条件决定：整个南山区大部分被规划为高科技工业园区，这就决定了该地区的人员的从业结构的特殊性，即科研共员、企业管理人员和普通的工人、外资方的代表等。在这些企业中，除少数高级管理人员和外方代表以外，绝大部分的普通职工和中、低级的管理人员，其收入水平均不足以支持购买中、高档价位（5000-8000元/平方米）的住宅。因此，中低档价位住宅更适合该地区的中高层企业人员和部分科研人员。这就必然导致在该区内同一收入水平上的各行各业的人都可能购置同样的住房，使这些小区的居民成分复杂化。同时，南山区内还有许多当地村民，这些村民因各种原因（如征地补偿、多种经营或股票投资等）有相当的收入和积蓄，他们完全有能力在该地区选择适当的住宅，这就使这些小区居民的成分更加复杂。
总之，由于各方面的因素制约，金麒麟花园附近的房价低，限制了该地区的住宅开发的档次，住宅档次不高，又必然导致居民成分复杂。
综上所述，对金麒麟花园主力客户群的判断，应基于以下几个基础：
a、中等收入的企业中，高级管理人员，部分政府机关工作人员（集体购买），这些人更趋向选择于中、小户型（50m2-90m2）。
b、购房更注意经济实惠，较少关注“人以群分”而产生的明显社会阶层界限（如“万科城市花园“，被多数人认为是”成功人士“的选择）。
c、小户型面对的住户，是第一次购房的客户（从统计的几个临近楼盘看小户占相当大的比例，近六成）。

6、项目现场包装及平面设计
现场物业形象的好坏主要依赖视觉感官的冲击效果，最终体现于项目现场包装和平面设计上。
在本项目的操作中，引入项目vi（项目标识、工地围板、营销中心等）至少每平方米可以提升价值500元以上。

7、项目营销策划
营销策划水平是决定项目价值实现程度的重要因素，金麒麟项目借助于国企的营销策划经验和操作能力，通过强卖点的提示与推广，可以使物业单位价值提升500元以上。

8、物业管理
引入先进的物业管理思想和管理体制，是建立名牌效应的有效途径。物业管理的3： 11原理表明，如果小区物业管理水平差，其坏影响的传播面将是1：11。而好的物业管理传播面是1：3。由此，物业管理对物业价值的提升有着重要影响。如万科物业对项目的价值提升空间在1000元以上。

9、结论
以上各因素的兑现对于金麒麟项目价值提升起着直接的驱动作用，即使以上每一项只挤出20元的潜在利润，那么你每平方就可以多赚160元，如果在几个主要项目上做足功夫，则可使每平方的价值上升至5000元以上。

◆ 第六段：如何进行项目投资估算？

序号 项 目 总投资（万元） 单位成本（万元） 备 注
1 土地征用及拆迁费 6993.47 1100
2 前期工程费 330 52 4 前期费用 350 55
5 公共配套设施费 330 51.9 含网球场、会所、环艺小品、保安监控等 7 期间费用 2161.62 340
管理费 80
财务费用 60 按20xx万元贷款,2年期限计
销售费用 200
8 土地增值税 327.42 51.5 按总收入的1%计提
9 合计 24994.98 3931.5

◆ 第七段：如何进行财务评定？

1、利润预测
销售平均价格：4660元/平方米
（入市价格：4300元/平方米）
（全部销售实现价格：6000元/平方米）
单位成本：3931.5元/平方米
可售面积：63577平方米
销售收入：29245.42元
税前利润：4250.44元
税前利润率：4250.44÷24994.98=17%

2、其他（略）
县政协委员、县质量技术监督局党组书记、局长，团结带领全局广大干部职工，坚持以科学发展观为统领，围绕全县经济工作大局，充分发挥本部门的职能作用，不断提高服务质量和执政水平，为促进全县经济社会又好又快发展做出了积极贡献，为维护民生洒下了心血和汗水，增添了靓丽的一笔。
自任县质监局局长以来，尤其是近年来，不断加强全体职工的服务意识，加大促进地方经济发展的力度。首先，加强了与县委、县政府的沟通与协调，对质监各项工作列出详细报告，事前征得县委、县政府、县政协有关领导的支持与理解，为质监工作开展提供了有力的保证。在此基础上，他视质量为产品的生命，为企业生存的根本；视品牌为企业决胜市场、争锋天下的法宝。为此，大力实施了质量兴县和名牌带动战略。对于重点规模企业和县委、县政府关注的重点项目，坚持靠上去服务，帮助企业积极申报中国名牌、山东名牌，支持企业做大做强。通过对企业深入具体地服务，使企业认识到了质监工作的价值，为质监工作顺利开展奠定了良好的基础。目前，全县已拥有2个中国名牌和3个山东名牌，名列济宁市各县市区前茅，推动了全县经济快速发展。
食品质量和特种设备安全事关广大人民群众的身体健康和生命安全，是维护民生的第一关。为确保两个安全，他落实企业安全管理主体责任，督促指导企业加强特种设备安全管理，切实做到三落实、两有证、一检验、一预案；落实检验机构技术把关责任；落实安全监察机构监管责任；全面落实安全生产责任制，层层分解，与监管分局签订了安全目标责任书，严格实行安全生产一票否决制。
在抓好食品质量和特种设备安全的同时，他特别注重创新监管机制，提高质监工作的有效性。近年，为适应不断发展的质监工作的需要，在学习借鉴外地先进经验的基础上，他结合本县实际，在全市质监系统率先进行了质监区域监管机制改革。在全县设立4个监管分局，在每个乡镇和县经济开发区设立质量监管站，在每个行政村设立联络员，形成了四位一体的监管网络，做到了监管的关口前移、重心下移，创建了新的监管模式，得到了市县政府和市质监局的肯定，市政府专门在县召开 现场会，推广的经验。
针对目前县的产品检验检测能力不足，远远不能适应全县经济发展需要的实情，为提高全县整体质量水平，加快工业强县建设步伐，打造全县产品质量的检验检测平台，促进经济社会跨越发展，紧紧抓住省市质监部门规范基层管理、加强基础建设的机遇，结合全县变频器这一产业优势实际，积极协调争取上级部门和领导的支持，终于使山东省电力电子变频器质量监督检验中心这一重点项目落户。目前该中心正在加紧建设，不久，一个现代化的、足以展现质监事业科学发展创新发展跨越发展的标志性建筑便会呈现在世人面前，且为建设更加美好的新发挥其应有的积极作用。
辉煌的业绩来自于对事业的忠诚和热爱，来自于上下和谐的团队精神。对工作要求严格，铁面无私，在生活上则是职工们的好朋友，他从不以领导自居，待人谦逊和蔼，注意倾听员工心声，关心员工思想变化、生活状况乃至婚姻家庭等情况，切实为职工排忧解难。
作为一名政协委员，把自己比喻为一颗螺丝钉，但愿最大限度地发挥作用，为民生鼓与呼。在每次的政协会议上，小到小区的厕所问题，大到产业的政策问题，他都积极参与，撰写、提交提案或社情民意信息，建真言，献良策。因为质监局作为政府职能部门之一，有些事仅靠自己一个部门还是解决不了，他就通过提案等来建议政府统筹兼顾，加以解决。在积极参政议政的同时，他也热心处理其他政协委员提出的与质监局职能有关的提案或社情民意。如，有的政协委员提出不少空调室外机随意安装干扰居民正常生活，他得知后，便安排质监局有关职能部门立即对空调室外机的安装进行规范，要求安装公司要有资质，安装工人要持证上岗等，使问题得以圆满解决。
耕耘必有获，天道酬勤劳。在带领下，全县质监工作战绩辉煌，硕果累累，有力促进了经济社会发展，切实地维护了民生。－，县质监局获得了全省产品质量和食品安全专项整治先进单位、全市质监系统绩效考核先进单位、支持地方经济发展先进单位、依法行政先进单位、创建名牌工作先进单位、安全生产先进单位等多项荣誉；同时他本人也获得了全省安全生产先进个人和县政协建设履职贡献奖等荣誉，并被济宁市质监局记三等功。

新逃学威龙
作者:爱亦浓
外 校墙内侧——夜
没有月亮，繁星点点，无风，周围很静。
梅友仁在墙下站着，沈俊东手插口袋走过去。梅友仁点头哈腰地迎过去。

梅友仁
东哥东哥，你来了！
沈俊东
恩，你说已经选好了地方，在哪儿？
梅友仁
就是这儿啦！

梅友仁指着一堵高大的墙，沈俊东抬头望去。

梅友仁
我走遍了全校所有的围墙，就觉得这儿最适合了。东哥，你觉得这个地方怎么样？只要我们从这儿爬出去，就可以摆脱这个可恶的学校了。
沈俊东
哈哈••••，你能告诉我，为什么你会选择在这儿出去吗？
梅友仁
这个问题问得好，第一，这堵围墙是全校最高的一堵，守卫比较松散，我们可以从这儿毫无危险的出去。
沈俊东
恩，那第二呢？
梅友仁
没有第二啊，只有这一条啊。
沈俊东
靠，那你说第一干什么？
梅友仁
增加语言的深度嘛！
沈俊东
靠。既然你选择了这个地方，那就你先爬出去吧！
梅友仁
NONONO，东哥，像此等高难度的动作，没有您的示范人家会害怕的。
沈俊东
哈哈••••开什么玩笑，有我罩着你，你什么都不用怕！乖，勇敢的爬上去吧！像个男人一样！
梅友仁
恩！

梅友仁看着沈俊东目光坚定，看看高墙,趴下来要钻狗洞。沈俊东拉着他的衣服把他拽起来。

沈俊东
我靠，我拜托，我是让你像个男人一样爬出去，不是像条公狗一样！
梅友仁
东哥，可否容小弟•••
沈俊东
说人话！
梅友仁
东哥，我现在想问你一个非常严肃的问题。
沈俊东
贤弟请讲！
梅友仁
怎么样出去才能算的像一个男人一样出去呢？
沈俊东
关于这个问题，我们敬爱的校长曾经说过•••
梅友仁
啊，校长也爬墙外出啊？
沈俊东
闭嘴！只可意会！
梅友仁
了解。

沈俊东
总而言之，就是爬出去！
梅友仁
有道理！我回去检查一下我是不是个男人先！

梅友仁转身跑。

沈俊东
站住！

沈俊东拿出一颗烟点上,摆头示意让他上,梅友仁退缩,沈俊东从背后拿出一根棍子似的烟点上，什么都没做，梅友仁立马走了过去，准备爬。

沈俊东
这就对了嘛，咱们兄弟之间完全可以用语言交流的嘛，其实我一直都不喜欢用暴力的。
梅友仁
还说不喜欢用暴力，拿根棍子干什么呀？
沈俊东
你个臭小子磨磨唧唧地说什么呢？
梅友仁
没有啊，我正在爬。
沈俊东
笨死了这么慢，好了好了，我来帮帮你吧！

沈俊东将点着的烟顶在了他的屁股上，梅友仁大叫一声立即爬了上去，捂着屁股往下望。

沈俊东
你这种人就是欠K，不打就不知道爬！喂，赶快跳下去。

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