贵博江上明珠营销推广方案.ppt
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1、贵博贵博.江上明珠营销推广方案江上明珠营销推广方案新联康(中国)有限公司新联康(中国)有限公司 2013.6.92013.6.9第一部分第一部分 项目本体篇项目本体篇第二部分第二部分 营销推广篇营销推广篇目录目录PART 1 项目本体篇1、营销SOWT分析2、项目价值点梳理3、项目案名释义S SWWT T优势优势StrengthsStrengths1.位于涪陵热点板块滨江路,关注度高2.资源不可复制,地块稀缺3.差异化定位,欧式风情商业前景巨大机会机会OpportunitiesOpportunities1.整个城市经济的发展,中心地位的持续凸显,带动周边人口流入,商品房需求旺盛2.滨江路景观打
2、造完成,提升区域居住价值威胁威胁ThreatsThreats1.周边项目较多,竞争大2.其他板块对客群的分流O O劣势劣势WeaknessesWeaknesses1.区域发展起步较晚,目前市政配套,商业居住氛围不浓厚优势突出,滨江稀缺资源,未来人居高地优势突出,滨江稀缺资源,未来人居高地劣势逐步减弱,随着市政建设及沿线项目交房入住,商业人气劣势逐步减弱,随着市政建设及沿线项目交房入住,商业人气 聚聚集集1 1.项目营销项目营销SWOTSWOT分析分析项目品质项目品质涪陵品质住宅产品产品及影响力产品涪陵品质住宅产品产品及影响力产品稀缺的产品稀缺的产品涪陵滨江路稀缺江景华宅涪陵滨江路稀缺江景华宅精
3、神满足精神满足渴望身份认同和尊贵感的项目渴望身份认同和尊贵感的项目城市范围城市范围滨江私宅滨江私宅居住居住景观景观便捷便捷品质品质尊贵尊贵身份身份稀缺稀缺2 2.项目价值诉求项目价值诉求3.3.项目营销卖点项目营销卖点城市地城市地位位立体景立体景观观1 1、地处涪陵滨江、地处涪陵滨江板块,城市窗口板块,城市窗口位置,极具展示位置,极具展示性特点,充分彰性特点,充分彰显居住者身份地显居住者身份地位位2 2、主城住宅土地、主城住宅土地稀缺,未来住宅稀缺,未来住宅项目逐步减少,项目逐步减少,为办案带来契机为办案带来契机1 1、双宝公园、榨、双宝公园、榨菜博物馆、滨江公菜博物馆、滨江公园(规划)、白鹤
4、园(规划)、白鹤梁水下博物馆等外梁水下博物馆等外部人自然及人文景部人自然及人文景观资源丰富观资源丰富2 2、人工打造多重、人工打造多重立体景观,提升项立体景观,提升项目景观的丰富性目景观的丰富性稀缺江景特色商业城市品质高端住宅舒适产品城市交通土地价值窗口项目一流的城市地位、多重的立体景观,打造项目核心卖一流的城市地位、多重的立体景观,打造项目核心卖点点3 3.项目项目案名案名贵贵博博.江上明珠江上明珠 案名释义:案名释义:突出项目江景资源突出项目江景资源 长江之上的一颗明珠,拔高项目城市形象长江之上的一颗明珠,拔高项目城市形象 PART 2 营销推广篇1、项目营销推广总控2、项目住宅推售策略3
5、、项目住宅营销推广阶段目标4、商业推售策略5、商业推广方案推售排期推售产品推广执行渠道执行案场筹备13年7-10月项目面市、形象展示案场软性管理:13年9月中旬团队定岗,13年9月15日13年9月28日培训,13年9月29日正式进场案场硬件配置:13年10月1日:异地销售中心开放 14年1月1日:销售中心开放 14年1月11日:样板房及示范区开放13.913.913.713.713.1013.1013.1113.1113.1213.1214.114.1 形象塑造期 集中推售期及强销期 开盘热销期集中推盘及强销期江景住宅,主力面积66-108临街商铺 持续执行售前准备期尾盘清售期准备启动产品述求
6、期开盘热销期13年11-12月项目蓄客14年1-2月开盘强销期14年12月尾盘清售14.214.214.314.314.414.414.514.514.614.614.714.714.814.814.914.914.1014.1014.1114.1114.1214.12住宅当月推盘尾盘清售期营销推广总控发图商业当月推盘14年3-12月份强销期住宅推售策略及阶段推广目标住宅推售策略及阶段推广目标2 2.项目项目住宅住宅推售策略推售策略长江长江双宝公园双宝公园景观资源略差,以价格引爆市场,营造热销效果2014.12014.1景观资源较好,抓住返乡潮2014.22014.22014.52014.52
7、014.6-82014.6-82014.92014.9尾尾盘盘清清售售2014.112014.11楼栋号为暂定时间轴时间轴推售楼栋推售楼栋1号楼推推售理由售理由2号楼销售目标销售目标3号楼景观资源较好4号楼楼王溢价3号楼+4号楼(部分)保底销售60%目标销售80%1 1月推出房源去化月推出房源去化80%80%以以上,则上,则2 2月持续推出月持续推出3 3号号楼楼5号楼+4号楼(部分)传统淡季3 3、4 4、5 5号同塑号同塑“楼王楼王”概念概念6号楼公寓产品,最后高溢价产品开盘当月去化65%2014.12-2015.12014.12-2015.1景观最好房源,实现产品价格提升分批销售,快打快
8、销,营造项目热销氛围分批销售,快打快销,营造项目热销氛围1414年年1 1月月1818日开盘,以相对低价,引爆市场日开盘,以相对低价,引爆市场售房部项目住宅营销推广安排项目住宅营销推广安排项目筹备期项目筹备期第一阶段第一阶段形象导入期形象导入期第二阶段第二阶段形象升华期形象升华期第三阶段第三阶段13131313年年年年9 9 9 9月月月月13131313年年年年10101010月月月月13131313年年年年12121212月月月月13131313年年年年7 7 7 7月月月月13131313年年年年8 8 8 8月月月月14141414年年年年1 1 1 1月月月月13131313年年年年
9、11111111月月月月阶段划分时间划分阶段任务推广任务营销手段10月1日异地售房部开放12月1日VIP卡办理1月1日售楼部开放1月11日样板间开放1月18日项目开盘开盘开盘热销期热销期第四阶段第四阶段概念形象铺垫营销前准备项目形象展示诉求项目价值、生活方式产品形象升华期1、诉求项目产品、配套、生活、档期等2、渠道挖掘、项目蓄客销售期诉求产品价值、渠道拓客围墙户外户外、围墙、网络、纸媒、DM单、活动户外、围墙、网络、纸媒、导视、样板展示、活动、短信户外、围墙、网络、导视、样板展示、活动、短信营销重点大型活动引爆项大型活动引爆项目目每每周暖场活动聚集人气周暖场活动聚集人气概念诉求,形成期待概念诉
10、求,形成期待14141414年年年年2 2 2 2月月月月20132013年年7 7月中旬月中旬-9-9月底月底形象筹备期形象筹备期概念宣概念宣传传策略策略目标目标发出声音发出声音,形成市场期形成市场期待待第一阶段重点工作:第一阶段重点工作:7月底围墙8月初户外9月中旬前异地售房部物料准备主题主题参考一:涪陵滨江惊现地王项目参考一:涪陵滨江惊现地王项目!主题主题参考二:在涪陵,哪里还能拥有全新滨江参考二:在涪陵,哪里还能拥有全新滨江生活!生活!户外:户外:滨江大道、出入主城高速感到,涪陵主城商业中心;内容内容:1、涪陵地王概念;2、滨江生活概念;3、风情商业街目的:目的:突出项目地王概念及稀缺
11、滨江价值突出项目地王概念及稀缺滨江价值;形象筹备期形象筹备期户外广告牌布点户外广告牌布点时间时间:20132013年年8 8月初完成月初完成贵博.江山明珠涪陵滨江地产项目广告牌广告牌贵博.江山明珠最后滨江生活区15包装要求:包装要求:主打项目形象,同时把项目的核心卖点用感性的关联度高的语言表达出来;要求设计有创意能够充分吸引路人注意;配牛角外打灯,电脑喷画布。主题:区位+赠送+外立面+品牌+园林形象筹备期形象筹备期围墙广告围墙广告时间时间:20132013年年8 8月中旬完成月中旬完成广告牌位置建议广告牌位置建议户外广告牌位置李渡收费站涪陵长江大桥李渡长江大桥滨江路形象筹备期形象筹备期项目楼书
12、项目楼书时间:时间:20132013年年8 8月中旬完成月中旬完成只做项目概念,无实际产品信息,形成悬念营销只做项目概念,无实际产品信息,形成悬念营销20132013年年1010月月-12-12月月形象导入期形象导入期形象树立,产品价值塑形象树立,产品价值塑造造策略策略目标目标客户对产品形成初步印客户对产品形成初步印象象第二阶段第二阶段重点工作:重点工作:10月主要路段户外广告牌布点及信息更新11月引导项目销售中心开放的大型活动筹备进行12月一期住宅蓄客,VIP卡办理主题主题参考一:参考一:在涪陵在涪陵,享我江湾生活享我江湾生活!主题主题参考二:参考二:贵博地产贵博地产.寻找涪陵最美城市代言寻
13、找涪陵最美城市代言人!人!广告牌、广告牌、LEDLED屏幕封杀屏幕封杀策略策略:滨江大道、出入主城高速干道,涪陵主城商业中心;内容内容:贵博.江山明珠形象推广语,大型活动宣传活动;目的目的:1 1、突、突出项目滨江价值生活方式,出项目滨江价值生活方式,2 2、以大型活动筹备报名,提高项目市场关注度、以大型活动筹备报名,提高项目市场关注度;形象形象导导入期入期户外广告牌布户外广告牌布点及信息更新点及信息更新时间时间:20132013年年1010月前月前完成完成贵博.江山明珠寻找最美城市代言人广告牌广告牌LEDLED屏幕屏幕贵博.江山明珠我的江湾生活广告牌、广告牌、LEDLED屏幕位置建议屏幕位置
14、建议户外广告牌位置李渡收费站涪陵长江大桥李渡长江大桥滨江路南门山高笋塘体育场LED广告位置形象导入期形象导入期网络推广网络推广时间:时间:20132013年年1010月前月前完成完成投放媒体:投放媒体:涪陵在线、涪风论坛涪陵第一网络媒体,通过网络诉求项目价值,进行项目形象塑造第一波形象导入期形象导入期项目项目DMDM单单时间:时间:20132013年年1010月初完成月初完成释放配套、生活方式、产品信息等,促使客户对项目形成期待释放配套、生活方式、产品信息等,促使客户对项目形成期待形象导入期形象导入期大型大型活动一寻找最美城市代言人活动一寻找最美城市代言人时间:时间:20132013年年11-
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