委托销售合同.doc

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委托销售合同
合同编号：
委托方： （以下简称甲方） 身份证号：
受托方： 天津顺驰置业集团有限公司 （以下简称乙方）
甲乙双方经过友好协商，依据中华人民共和国有关法律、行政法规以及天津市相关地方性法规的规定，在合法、平等、自愿、相互信任的基础上签订以下合同，并承诺共同遵守：
第一条：房屋基本情况
1、甲方将坐落于 区 的房屋（以下简称“该房屋” ）委托乙方出售，并保证提供的信息真实有效。
2、该房屋基本情况：房屋性质： 所有权人（使用权人/承租人）： 房型： 朝向： 楼层： 总层数： 结构： 单双气： 房龄约： 总面积（建筑/计租）：各部分面积： 该房屋装修及配套设施：
第二条：合同期限
代卖期限为壹个月，自 年 月 日至 年 月 日。合同到期后7日内，如甲方不办理终止手续，视为甲方同意自到期之日起合同以壹个月为周期自动顺延，本合同继续有效。
第三条：销售价格
1、经甲乙双方商定，该房屋的委托销售价格为： （人民币大写）
（此价格不包含该房屋办理产权或租赁权及配套设施过户的相关费用）
2、房屋出售价格所包含的装修、配套、附属设施有： 。
3、在甲乙双方商定的委托销售价格基础上，乙方有权将实际销售价格上浮，甲方保证无任何异议。
第四条：收费标准
1、该房屋在委托销售期间售出，签订《房屋买卖（置换）合同》时，甲方向乙方支付实际成交价格的1.5％作为中介服务费（以《房屋买卖（置换）合同》约定的价格为准，甲方签字最终确认），如中介服务费低于600元，按照600元支付。
2、若实际成交价格超出委托销售价格，超出的部分甲方以奖励形式从中提出一部分作为乙方的奖励资金支付给乙方。
第五条：甲方的责任
1、甲方应向乙方提供以下文件：
（1） 该房屋的产权证（或租赁合同，其它权属证明）及其相关证件复印件。
（2） 产权人或承租人的身份证复印件。
（3） 乙方留存甲方的证件及物品明细如下： 。
2、该房屋售出，如因甲方不能满足下列情况，造成房屋买卖行为不能完全履行，视同违约；若造成《房屋买卖（置换）合同》不能完全履行，按该合同追究违约责任：
（1） “该房屋”的实际情况与产权证（租赁合同）所标内容相符。
（2） “该房屋”的基本情况应属实。
（3） “该房屋”的所有权和使用权没有纠纷。
（4） 与“该房屋”同时转让的设施、设备等齐全完好，并能正常使用。
（5） 甲方应积极办理过户手续。
（6） “该房屋”没有拆改现象，如已拆改，应取得合法有效的证明。
（7） “该房屋”不属于行政司法机关依法裁定或决定查封和扣押的房屋。
（8） “该房屋”若为共有房屋，甲方须保证在签定合同时，已取得其他共有人书面同意。
3、在实际的销售过程中，甲方承诺保守价格秘密，不向第三方透露，否则视为违约
4、委托销售期限内，乙方负责以各种方式销售该房屋，并及时将该房屋的销售情况告知甲方，甲方应无条件配合并协助乙方正常的销售工作，积极配合乙方及其推荐的客户看房。
5、委托销售期内由乙方确定房屋的最终售价，甲方不得以任何理由提高约定的总价或推托交易，不得转托他人或自行出售，否则视为违约。
6、房屋委托销售期间出现买方时，甲方应与乙方及买方签订《房屋买卖（置换）合同》，甲方不得以任何借口推诿，如因甲方原因造成《房屋买卖（置换）合同》无法签订，视同违约。
7、甲方承诺在该房屋售出后 日内将该房屋腾空，售出日期以签订《房屋买卖（置换）合同》之日为准。《房屋买卖（置换）合同》对腾房时间另有约定的从其约定。
8、甲方承诺该房屋在办理完产权过户手续前所产生的一切费用：如供暖、水、电、煤气、物业、电话、有线电视等的费用。如甲方有欠费，乙方有权从该房屋售房款中代扣所欠费用。
9、该房屋产权性质若属于企业产，则房屋销售后所有过户手续由甲方负责办理。
第六条：乙方的责任
1、乙方应如实将甲方所提供的信息免费网上发布（如因网络技术故障，造成信息有误、丢失，乙方应尽快修复故障），并在各连锁店积极推荐。
2、该房屋售出后，待过户手续完毕，且买卖双方确认该房屋相关事宜全部交接清楚三日后，由乙方向甲方交付扣除奖励资金等相关费用以后的其余房款。
3、委托销售期限内，乙方若以低于委托销售价格销售该房屋，乙方应及时告知甲方，征得甲方同意（以《房屋买卖（置换）合同》约定的价格为准，甲方签字最终确认）。
第七条：合同的终止和变更
1、若该房屋售出，此合同有效期间将持续到该房屋过户手续办理完毕且相关手续交接清楚，无纠纷、无附属设施欠费，与该房屋买卖双方所签的《房屋买卖（置换）合同》一同失去效力。
2、甲方房屋售出相关手续都交接清楚后，合同双方不再互相承担任何经济及法律责任。若因不可抗力造成合同不能履行，合同双方互不承担违约责任。
3、该房屋在合同期内未发生重大变化（如增加产权等）合同委托销售价格不再变更。
4、该房屋在合同期内发生重大变化（如非正常死亡、房屋现状改变、权属纠纷、意外事件等），造成乙方无法正常履行合同，乙方不承担违约责任。
第八条：违约责任
如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或甲方违反本合同第五条约定，须支付委托销售价格的2.5％（如低于1000元时，须按1000元支付）作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。
第九条：免责条款
如因洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙双方互不承担违约责任。
第十条：约定其它事宜

第十一条：其它
1、本合同一式两份，甲乙双方各持一份；本合同自签定之日起具有同等法律效力，甲乙双方应严格共同遵守，认真履行。
2、本合同在履行中若发生争议，甲、乙双方应协商解决。协商不成，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼。
甲方（签章）： 乙方（签章）：
经手人： 经手人：
联系地址： 签约连锁店：
联系电话： 联系电话：
签约日期： 年 月 日
委 托 销 售 房 屋 结 件 单

房屋（地址）：
该房屋买方已交齐全部房款，过户手续已办理完毕，买卖双方确认各项附属设施已自行交接完毕，无任何纠纷，申请结件。此后三方无任何连带责任。
卖方： 已收到天津顺驰置业集团有限公司支付的退款专用卡（附：付款卡使用须知），卡号 顺驰承诺在买卖双方签署此结件单后第三个工作日17：00之前将应得房款划入此卡中。（注：签署结件单当日不计，若付款产生问题，请您务必于签署此结件单后10日内通知签约连锁店，我们将及时协助您解决问题，否则视为卖方正常收款。）
买方： 现收到天津顺驰置业集团有限公司交付的该房屋的权属证明：
备注：

卖方签字： 买方签字： 连锁店：
经办人签字：
年 月 日

通 知 书
(通知书应在三方签署的第二天，与卖方单独签署)
被通知方： （以下简称甲方） 身份证号码：
通知方：天津顺驰置业集团有限公司 （以下简称乙方）
房屋（地址）：
该房屋甲方已与乙方、购房人签订《房屋买卖（置换）合同》，合同号： 。甲方已收到乙方支付房款的专用卡（附：付款卡使用须知）卡号 ，乙方承诺在该房屋所有手续办理完毕，甲方与购房人确认各项附属设施已自行交接完毕，无任何纠纷，并签署结件单后第三个工作日17：00之前将甲方应得房款
（人民币大写）划入此卡中。（注：签署结件单当日不计，若付款产生问题，请您务必于签署结件单后10日内通知签约连锁店，我们将及时协助您解决问题，否则视为甲方正常收款。）

甲方（签章）： 乙方（签章）：
经手人： 经手人：
联系电话： 联系电话：
日期： 年 月 日

协 议

委托方： （以下简称甲方） 身份证号：
受托方： 天津顺驰置业集团有限公司 （以下简称乙方）
甲乙双方经过友好协商，依据中华人民共和国有关法律、行政法规以及天津市相关地方性法规的规定，在合法、平等、自愿、相互信任的基础上签订以下协议，并承诺共同遵守：
1、甲方自愿将坐落于 区 的房屋（以下简称“该房屋” ）委托乙方出售，并保证提供的信息真实有效。
2、委托销售期间该房屋售出，即甲方与购房人签定《房屋买卖（置换）合同》时，若实际成交价格超出委托销售价格，超出的部分甲方以奖励的形式支付给乙方。甲方从超出部分中提出30％作为乙方的奖励资金，并授权在乙方向甲方转交房款时直接从房款中扣除。
3、本协议自甲方与购房人签订关于该房屋的《房屋买卖（置换）合同》之日起生效。
4、本协议一式两份，甲乙双方各持一份；甲乙双方应严格共同遵守，认真履行。

甲方（签章）： 乙方（签章）：
经手人： 经手人：
联系地址： 签约连锁店：
联系电话： 联系电话：
日期： 年 月 日
一、针对的客户群体：（1个月版）
1、心理价位比较接近市场价格
2、房主希望房屋快速变现，又不认可收购形式
3、房主希望房屋快速变现， 又不认可收购价格
4、房主希望房屋快速变现，暂时无法收购的房屋
5、对代卖合同押房本3个月的规定不认可
6、对公司品牌有一定认可度
二、目的
1、针对上述客户群体，扩大资源入口
2、增强连锁店员工业务操作能力
三、业务特点和优势：
1、留存权属证明，代卖时间由3个月缩短为1个月，能够满足客户多点销售的要求
2、高出委托销售价格的部分由客户与公司共同承担，能够使客户得到超出预计售价的房款，提高客户满意
3、委托销售价格和销售价格由公司进行统一把控，避免因价格过高而导致销售缓慢或停滞
4、该业务需要与客户进行比较深入的沟通，了解客户需求，因此对连锁店员工的操作能力要求较高
5、该业务并不适用于所有人群，只是针对部分客户市场，填补市场空白，扩大资源入口，因此在条件允许的情况应该遵循公司利润最大化原则
6、此项业务利润较高，且不需要公司付款，不存在资金占压问题
7、收取买方实际成交价格的1％作为中介费，收取卖方实际成交价格的1.5％作为中介费，如果出现差额客户得到差额的70％，公司得到差额的30％
四、流程：
（一）签约流程
1、网上评估
2、了解客户需求和心理价位，判断是否适合此业务
3、报评估价
4、如果适应，报出评估价格，同时介绍该业务，引导客户
5、连锁店员工看房
6、确定委托销售价格（不高于评估价5％），签订委托销售合同与协议，并告知客户实际成交价格高出委托销售价格部分的30％将直接从房款中扣除，没有票据
7、网上录入
1）给房屋所在区收购负责人打电话，确定房屋标的价格（以千位计算，舍去百位）
2）详细录入附属设施
（二）销售流程
1、委托销售房源必须由连锁店员工陪同买方客户看房
2、签订合同前必须和价格统一出口确定销售价格
3、约买卖双方到连锁店签订合同，通知卖方时注意：向卖方讲明签约需交纳的费用（中介费），应交的奖励资金将在所有手续办理完毕后直接从房款中扣除
4、 签订《房屋买卖（置换）合同》
1）三方签订过程当中，与房主核实附属设施，要求与网上信息相符（买卖双方对附属设施另有约定的，从其约定）
2）签订合同时，收取买方实际成交价格的1％作为“中介服务费”，收取卖方实际成交价格的1.5％作为“中介服务费”；收据科目为“中介服务费”
3）不收回《委托销售合同》和《协议》
（三）结件阶段：
1、结件时买卖双方确认房屋、权属证明、附属设施等无争议，并在结件单上签字
2、收回买卖双方《房屋买卖（置换）合同》，收回卖方《委托销售合同》和《协议》
3、单独与卖方交接房款和超出房款的利润部分，计算“房屋委托销售价格+实际成交价格高于委托销售价格部分的70％”为我们应该交给卖方的全部款额
4、再次告知客户实际成交价格高于委托销售价格部分的30％将直接从房款中扣除，没有票据
五、注意事项：
1、保障公司利润最大化，条件允许的情况下下，首先应该考虑调入
2、连锁店员工应该对房屋有一定判断，能否保证在一个月内销售出去。如果价格把握不准，应及时与后台评估和收购人员沟通，确保顺利销售
3、对于“公产、私产、有明确过户标准且产权明确的企业产”之外的其他性质房屋，此项业务暂不予以考虑
4、签订合同必须由房主本人签字，委托人必须出示经公证处公证的授权委托书
5、签订合同时必须与客户同时签定《协议》
6、尽可能要求房主留钥匙，便于销售
7、录入房源时，底价为委托销售价格，标的价格由房屋所在区收购负责人确定
8、由于委托销售时间比代卖合同缩短很多，比较容易出现跑单现象，员工必须和房主有较好的沟通，同时必须陪同推荐客户看房
9、委托销售房源在网上将标注为“B”
10、当下游客户进店的时候，连锁店应按照“A-B-D-T”的优先顺序向客户推荐房源
11、意向客户报价后，必须给房屋所在区收购负责人打电话，确定能否出售（和调出流程一致）
12、收购负责人同意后，由连锁店通知房主签约
13、附属设施必须详细录入，避免售出后产生不必要的纠纷
14、签定《房屋买卖（置换）合同》时，不要收回与房主所签《委托销售合同》和《协议》
15、售出连锁店员工必须陪同买卖双方验房交接，避免不必要的纠纷
16、使用此业务的专用结件单（结件单上没有标明成交金额）
17、委托销售房屋成交后签定的《房屋买卖（置换）合同》在合同右下角处，有“B”字样，请连锁店在签约时注意，不要拿错合同。
18、成交后，中介费签约店与成交店4：6分成，差额签约店与成交店5：5分成，计入收购利润。
六、统一说辞：
1、本业务是公司为迎合客户需求而研制的新型业务
2、在引导客户正确认识市场的同时，满足客户利润最大化需求
3、区别于其他公司只注重利益，不重视客户的作法，公司将销售的高于市场价格房款与客户共同分享
4、操作过程公开化，销售价格透明化，让客户明明白白了解房屋交易的全过程，做到心里有数
另：
1、证明：差额≥中介费
证：差额＝（成交价格－委托销售价格）*0.7， 中介费＝成交价格*0.015
差额－中介费＝（成交价格－委托销售价格）*0.7－成交价格*0.015
＝（0.7－0.015）*成交价格－0.7*委托销售价格
＝0.685*成交价格－0.7*委托销售价格
假设成交价格＝委托销售价格*X，则需要证明
差额－中介费＝0.685*委托销售价格*X－0.7*委托销售价格≥0
＝委托销售价格*（0.685*X－0.7）≥0
因为委托销售价格>0，所以如需要证明差额－中介费≥0，则需要（0.685*X－0.7）≥0
即，0.685*X ≥0.7 → X≥1.0218978102
因此可以证明如果成交价格与委托销售价格之间的差额能够控制在2.2％以上，便于客户接受此项业务。
2、计算：以委托销售价格15万，实际成交价格15.5万为例
客户实际房款：
客户实际房款＝成交价格－中介服务费－（成交价格－委托销售价格）*0.3：
＝155000－155000*0.015－（155000－150000）*0.3
＝155000－2325－1500
＝151175>150000
比普通代卖多得：151175－150000+150000*0.005＝1175+750＝1925
我们的利润率：
利润＝成交价格*0.01+成交价格*0.015+（成交价格－委托销售价格）*0.3
利润＝155000*（0.01+0.015）+（155000-150000）*0.3
＝3875+1500＝5375
利润率＝5375÷155000＝3.47％
利润率比较：
1、委托销售≥代卖
2、委托销售≤调入
问题：
1、为什么委托销售收取的中介费比普通代卖高很多？
首先，我们对于委托销售的房屋会进行重点推荐，通过店内布置、房源信息发布、大型活动等方式将您的房屋作为重点推荐房源，优先销售。其次，在销售过程当中，我们会对您的房屋更加关注，如果市场反应好的话，我们会通过我们规模化的销售能力，把您的房屋在最短的时间内卖出，解决您的资金问题。另外，多数情况下您会得到超出预期的房款收益，这种收益将大于您中介费的投入。
以委托销售价格15万，实际成交价格15.5万为例
客户实际收益：
客户实际收益＝委托销售价格+（成交价格－委托销售价格）*0.7－中介服务费：
＝150000+（155000－150000）*0.7－155000*0.015
＝150000+3500－2325
＝151175>150000
2、如何保证在一个月内售出？
1） 规模：
首先，我们拥有最庞大的销售能力，仅在本市就拥有200多家连锁店和1000多销售人员，这是任何一家房地产公司无法比拟的销售优势，使您的房屋能够在市内任何地方甚至全国很多城市都能够实现销售。其次，在天津我们的市场占有率已经占到三成以上，也就是说，我们至少拥有30％以上的购买人群和50％以上的意向购房客户，打算卖方的人首选就是来顺驰，我们每天都将收集庞大的购房需求进行匹配，并且做到快速推荐成交。
2）新业务的重点关注：
这是我们公司推出的新业务品种，就是为了丰富我们的业务品种，使不同要求的客户都能够选择适合自己的服务种类。公司对新的业务品种无论从数量上，还是从客户满意程度方面都非常的重视。我们的各家连锁店都一定会更关注新业务，在推荐过程中会有意识的倾向您的房屋，在店外通过广告宣传、社区活动等方先式主动寻找购房需求的时候，也会把您的房屋作为重点。使您的房屋在购房人群当中迅速形成焦点，尽快成交。
3）形成双赢：
您的房屋售出对我们也有可能实现一定的利润分成，所以我们每一家连锁店都会努力销售，争取在最短的时间内以最高的价格成交，您可以得到比较满意的房款，我们也能获得更多的收益。
4）不能100％保证售出：
市场变化是在不断变化的，特别是近一段时间，房屋价格波动比较明显。我们会尽全力销售您的房屋，而市场变化、政策调整、意外事件等多种不确定因素对房屋价格影响较大，所以我们无法100％的保证在一个月内将您的房屋售出。尽管如此，由于房本留存时间缩短很多，对您的销售风险相应下降，换句话说，应该不会耽误您过多的时间，不会对您的资金需求造成过多影响。
3、你认为，为什么委托销售业务比普通代卖要适合我？
首先，因为委托销售业务的代理时间仅为一个月，这就意味着我们会争取在最短的时间内将您的房屋售出，解决您的资金问题，同时获得中介费用。或者如果1个月内没能将房屋售出，您可以立即采取其他的方法和途径销售，比起代卖3个月来说，在时间上对您十分有利。其次，您能够在较短的时间内得到预期的房款，甚至有可能得到更多的房款，给您一个小小的惊喜。此外，因为留给我们的销售期减少，所以您的房屋在销售过程中将得到连锁店更多的关注。
4、是否可以将1.5％的中介费转嫁给买方？
中介服务是针对买卖双方而言的，中介费本身就是应当由买卖双方共同承担。如果您将中介费转加给买方，很可能造成买方心理上的不平衡，影响销售速度，我想这与并不是您想卖房的真正目的，您还是希望能够将房屋尽快销售出去。当然，您也肯定希望自己的房屋能够卖个好价钱，通过我们的整体销售能力，会尽量满足您的要求，同时在多数情况下您还是能够得到比较满意的房款的。我们不妨来简单算一下：
以委托销售价格15万，实际成交价格15.5万为例
您的实际房款＝委托销售价格+（成交价格－委托销售价格）*0.7－中介服务费
＝150000+（155000－150000）*0.7－155000*0.015
＝150000+3500－2325
＝151175>150000
可以看出，您比预期价格超出1000多元。当然，如果为了您的房屋更快销售，在征得您的同意之后有可能以委托销售价格出售房屋，您将以相对较短的时间得到预期的房款。所以，您的中介服务费还是应该由您自己来承担。
5、请问以“B”开头的房源是什么意思？
这是我公司推出的新业务品种，旨在配合市政府对房地产市场的宏观调控，通过对市场的分析在价格上正确引导房主，避免房屋价格过高，同时在销售过程中增加相应的服务，提高客户的满意度。

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