李占斌诉卢良从房屋买卖合同纠纷上诉案.doc

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李占斌诉卢良从房屋买卖合同纠纷上诉案
　　一、案情

广州市陈岗路11号大院402房（建筑面积58.89平方米）是李占斌的房产。李占斌与卢良从是同事关系，卢良从居住相邻的401房。2000年10月22日，李占斌与卢良从签订《房屋交易协议书》，约定：李占斌将402房以30万元卖给卢良从，根据卢良从提出的要求，第一部分买房款5万元由卢良从支付，第二部分买房款25万元由卢良从女儿卢倚纹（卢绮汶）支付，鉴于该原因，经双方协定在此协议书基础上以25万元再出一份协议书，买方为卢倚纹（卢绮汶）。卢良从的买房款5万元在李占斌将该屋交给卢良从使用时给付李占斌。

　　2000年11月30日，李占斌与张仲强（卢绮汶之夫）签订《房屋交易协议书》，约定李占斌将402房（连同房内的三台空调、固定装修设施、一台电话、二张沙发）以25万元卖给张仲强，张仲强分三期支付购房款，张仲强于2000年11月30日前付给第一期款2万元，李占斌收到该款后将房屋交付给张仲强使用等。同日，李占斌将402房交付张仲强使用至今。张仲强亦按照协议约定支付购房款。该协议乙方为张仲强、卢绮汶，但在签名时只有张仲强签名。李占斌对此解释称在协商时卢绮汶夫妻均有参加，但签订协议时，张仲强称卢绮汶没空，故只有张仲强一人签名。张仲强承认双方有协商，但表示该协议是李占斌提供给他，他看后签名。在二审审理中，张仲强确认其与妻子卢绮汶均在402房居住。

　　二、审理

一审法院经审理认为，原、被告签订《房屋交易协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，为合法有效，双方当事人均应依约履行。该协议约定：在此协议的基础上，以买房款25万元再出一份协议书，买方为卢倚纹（卢绮汶），而原告之后签订的《房屋买卖交易协议书》是与第三人签订而不是原告的女儿卢绮汶。虽然第三人与卢绮汶是夫妻关系，但在民事法律关系中，不是同一主体。且402房的购房款是第三人支付，原、被告均没有按协议的约定履行。故原告要求被告依约支付5万元购房款，依据不足，不予支持。据此，原审法院作出判决：一、原、被告于2000年10月22日签订的《房屋交易协议书》有效。二、驳回原告诉讼请求。本案受理费2010元，由原告负担。

　　判后，李占斌不服向本院提起上诉称，一、一审判决认定的事实与客观事实不符。实际上上诉人是与被上诉人卢良从之女卢绮汶和第三人张仲强签订协议的，约定房屋以25万元出售给卢绮汶，而并不是一审所认定的只卖给第三人张仲强一人。二、张仲强和卢绮汶之间是夫妻关系。按照民法有关规定，夫妻关系可以代理。尽管在协议书中只有张仲强的签名，但是张仲强的签名是夫妻的共同意思表示。张仲强的签名行为是基于夫妻之间的假设代理权产生，由此产生的权利义务应由其夫妻两人共同承担。 三、上诉人按照协议的约定，是向张仲强和卢绮汶交付房屋，而不是一审认定的只是向张仲强交付。而张仲强所支付的购房款实际上是其夫妻共同财产。一审法院仅依据表面的事实来认定整个案件，是与客观事实不符的，也忽视了张仲强与卢绮汶之间夫妻关系的特殊性。上诉人已经履行了协议约定的义务，那么卢良从就应向上诉人支付相应的购房款。故要求撤销原审判决，改判支持上诉人要求卢良从支付5万元购房款的诉讼请求。被上诉人答辩称李占斌一屋二卖，李占斌一直没有将房屋交给被上诉人，导致买卖不成立。李占斌将房屋以高价每平方米5094元卖给没有文化的被上诉人，事过一个月又以高价每平方米4245元卖给张仲强，而经房屋评估公司评估该房屋仅为每平方米3139元，李占斌是欺诈老人的血汗钱。同意原审判决，要求维持原判。原审第三人述称，同意原审判决。

　　二审法院经审理认为，李占斌与卢良从经协商签订了《房屋交易协议书》，该合同的目的是由卢良从购买李占斌的房屋居住使用，根据协议的内容可以确定，在该房屋的买卖中，卢良从的意愿是与女儿卢绮汶共同购买，并且以女儿为主要购买人，由女儿支付绝大部分购房款，并要求李占斌与女儿另签订协议书，同时明确具体事项以李占斌与卢绮汶的协议为准。随后，李占斌依约与卢绮汶夫妇签订协议书，虽然该协议书只有卢绮汶丈夫张仲强签名，但在购买房屋的民事法律关系中，夫妻具有共同的权利义务。况且，张仲强亦承认卢绮汶购房后亦有在402房居住。因此，李占斌的行为在该房屋交易过程中是符合其与卢良从签订的协议约定及协议的意图的。而卢良从居住在相邻的401房，其对女儿、女婿居住在402房不清楚显然是难以令人置信的。现卢良从以李占斌没有将房屋交付给其使用，违反合同约定为由，不同意支付约定的款项，违背诚信原则。卢良从与李占斌的协议约定买卖的具体条款以李占斌与卢绮汶的协议为准，在李占斌与张仲强的协议中约定了具体的交付房屋的时间，李占斌也依约交付了房屋，对此，卢良从与卢绮汶从无提出异议。故李占斌已履行了协议约定的义务，卢良从应按照约定支付5万元给李占斌。审查原审判决事实基本清楚，但处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项及《中华人民共和国合同法》第六条、第八条的规定，判决如下：　一、维持广州市荔湾区人民法院（2002）荔房初1967号民事判决的第一项；　　二、撤销广州市荔湾区人民法院（2002）荔房初1967号民事判决的第二项；三、在本判决生效之日起30日内，卢良从支付人民币五万元给李占斌。本案一、二审诉讼费各2010元均由卢良从负担。

　　三、评析

本案事实比较简单，一、二审在审理查明事实方面基本一致，但一、二审作出了截然不同的判决，关键是法官在认定事实和把握法律基本原则方面的差异。

　　查清案件事实是正确判决的前提，但案件事实往往是很零散的，如果不能从整体上来分析事实之间的关系，法官难以作出正确的判决，尤为重要的是不能以事实的表面现象作为判决的依据，必须深入分析各种事实的实质。本案李占斌和张仲强之间的《房屋交易协议书》的性质必须从案件整体上和实质上来分析。首先，从案件整体上看，李占斌与张仲强签订协议书的原由是李占斌与卢良从之间存在《房屋交易协议书》，李占斌与张仲强签订协议书的目的是为了履行其与卢良从之间的协议。实际上，从两份《房屋交易协议书》的内容上分析，二者之间的内在联系很明显的凸现出来。从价款来看，两份协议书是一致的，均为25万元；从签订主体来看，第一份协议书约定李占斌与卢倚汶签订第二份协议书，第二份协议书的签订主体虽然是张仲强，但其是卢倚汶的丈夫，并且协议书的乙方是张仲强和卢倚汶。所以李占斌签订第二份协议的目的是为了履行第一份协议。其次，第二份协议书从表面上看是李占斌与张仲强签订的协议，但从实质上来看是李占斌与张仲强、卢倚汶签订的协议，这不仅因为协议中乙方上有卢倚汶，张仲强是卢的丈夫，而且卢倚汶是明知这份协议书的存在，明知第一份协议书与第二份协议书之间的内在关系，张仲强支付的购房款是夫妻共有财产，卢倚汶也在402房居住，从这些事实可以充分说明李占斌履行了与卢良从签订的协议，故卢良从也应依协议向李占斌支付5万元购房款。一审法院正是没有从整个案件事实和协议书的实质上来分析，得出了第一份协议书没有履行的结论。

　　诚实信用原则被称为民法的帝王条款，即民事法律活动不能违背这个根本原则。法官在适用法律进行审判时，有具体条文可以适用时就适用具体条文，没有具体条文则可以适用法律原则，具体条文是法律原则的细化，二者在实质上是一致的。民法通则第四条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。合同法第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。这些规定均是法官适用诚实信用的重要法律依据。本案卢良从居住在401房，紧靠在402房，而且其女儿。女婿实际上已居住了402房，其认为对女儿、女婿居住在402房不清楚是不可能的。卢良从认为签订第二份协议书的主体是其女婿，非其女儿，据此认为李占斌没有履行第一份协议书，显然是违背了诚实信用原则。一审法院认定第一份协议书没有履行，关键是没有正确理解和适用诚实信用原则，由此可见法官对法律原则的理解和适用在审判中是十分重要的。

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