验房经验总结.doc

收房验房步骤如下:
　 一、墙面ﻫ １、检查墙面就是否有开裂。ﻫ　　2、检查墙面就是否有空鼓,用小木锤或其她东西敲墙，敲到空鼓时发出得声音不实，很容易就可以听出来。做上记号,装修时用腻子填平。
　3、检查墙面得腻子，就是否就是防水腻子,可以带瓶矿泉水，往墙上泼水，用手去摸，瞧手上就是否有泥浆,没有得话证明墙面得耐水腻子合格。
　 二、屋顶ﻫ 1、检查屋顶就是否有开裂。ﻫ　 2、检查屋顶与墙面得阴阳角线就是否就是水平线，如果不就是，在今后装修中要先用粉刷石膏找低再用耐水腻子找平即可。
三、地面
　　１、检查地面就是否平整。
2、检查就是否有开裂与反砂:地面用脚搓地面时就是否出现沙粒.砂浆比或水泥质量不合格、搅拌不均匀都会出现此问题。
　 四、门窗
　 1、检查门窗得强度ﻫ ２、检查窗得功能ﻫ a、门窗推拉顺滑，表面平整光洁,无严重划痕，型材没有开裂或断裂现象。
b、五金配件:齐全,位置正确，牢固
　 c、密封质量:门窗关闭时扇与框，扇与扇无明显缝隙,密封条不松动，不脱落，不外露。
　 d、门窗框,扇垂直，不弯曲
　e、玻璃无污染，无破损,双玻夹层无灰尘与水气，分隔条均匀.ﻫ f、窗子排水孔就是否打通了。未打通积水会流入型材里。
五、电路
１、检查插座与开关就是否设置得合理，电路在装修中就是否需要改造,一就是瞧个人得需求，二就是瞧房屋中插座与开关设置得就是否合理，方便使用。
2、检查每个电灯开关与电源插座就是否可以正常使用,带个手机座充、或电笔插上就可检验电源插座就是否通电,当然专业人员会采用专用插座检查。
一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早,建议大家不要在第一、第二天去收房,因为在那两天，同时来收房得人会很多,而陪同验收房子得人不会有太多时间仔细得陪同您去瞧房子,最好就是第三天或第四天比较好，需要带得工具：
ﻫ 　１)１只塑料洗脸盆－-用于验收下水管道ﻫﻫ 2）1只小榔头－-用于验收房子墙体与地面就是否空鼓ﻫﻫ 3）1只塞尺-—用于测裂缝得宽度ﻫﻫ 　4）1只5米卷尺－-用于测量房子得净高ﻫ
　 5）1只万用表－－—用于测试各个强电插座及弱电类就是否畅通

6)1只计算器-——用于计算数据

7)1只水笔-－用于签字ﻫ
8）1把扫帚—－用于打扫室内卫生ﻫ
　9)１只小凳子与一些报纸、塑料带，包装绳－-用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。
ﻫ 正常验收房子时间一般就是持续2-3个钟头,建议早晨8：30去或下午2:30去。
需要准备得验收工具 
    （1)、 房验小锤:用来检查墙面、地面、窗台空鼓。 
   　（2)、 稍大一点得水桶:用来检查地漏、排水管就是否通畅。 
    （３)、 卷尺:用来检查房屋净高等。 
    （ 4）、 验电插头:用来检查插座有无脱线、不通。 
 　 　(　５）、 网球：用来检查排污管道有无障碍物。有显示日期功能得相机(带闪光灯）,律师建议最好用光学相机—用于房屋有问题时留影取证。 
验收过程与具体步骤
    要根据购房契约与补充协议验收房屋，下面提供验房得参考步骤，通过得项目可在后面打“√"，未通过得注上说明，最后汇总，请开发商代表签字确认。各位邻居有认为需要添加得其她验收内容，就自行添加或发到网上来，相互提醒相互帮助! 
 　 　第一项：查验文件 
   　业主在收楼时,首先要审核开发商就是否具备交付得全部法律文件,必要时可以要求核对相应原件。只有证件（原件)齐全，才能签署收楼单。只要开发商手续不完整，即便该房屋实际不存在质量问题可以实际居住,也不能视为法律意义上得交付。业主也有权拒绝在相应手续上签字并要求开发商承担逾期交房得违约责任.如果确实被要求收楼，也要在相关文件, 如《验房记录表》等相关文件中写明“未见《××××证书》”等字样并妥尚保留好相关文件副本. 
    分别有以下文件资料需要查验: 
    (1）、规划部门出具得《建筑工程规划验收合格证》。 
    （2)、建设主管部门出具得《建设工程竣工验收备案证明书》。表上每一项都必须报主管部门备案,如果缺少任何一项得话，这个楼盘还属于“黑楼”，就是不能入住得。 
 　 　（3）、区级以上质检站核发得《房屋质量合格证明》。-必须具备。 
   　(4)、开发商提供得房屋得《住宅质量保证书》—必须取得，要带走. 
   　（ 5）、开发商提供得《住宅使用说明书》-开发商据此承担保修责任。必须取得，要带走。 
    (　6）、房产管理局或区局直属测绘队出具得《竣工实测表》。标明实际建筑面积就是多少,分摊多少,什么地方就是公用面积.或者由有权部门(规划国土局地籍测绘大队）出具得正式测绘报告：《房屋建筑面积测绘报告》。—必须具备,否则至少无法计算实际得公摊面积，也就无法结算最终房款，无法开具正式发票。 
    (７）、卫生防疫部门核发得生活供水系统《用水合格证》。 
    ( 8)、公安消防部门出具得《建筑工程消防验收意见书》. 
    （9）、民防部门出具得《民防工程竣工验收证书》。 
    （10)、质量技术监督部门出具得《电梯（扶梯）验收结果通知单》。 
 　  （１1）、环保部门出具得《建设工程环保验收合格证》. 
 　 　(12)、燃气主管部门出具得《燃气工程验收证书》。 
 　  (１３)、城建档案部门出具得《工程验收档案认可书》。 
    （14)、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)—可带走。房屋得设计图纸与水电路图纸，管线如何走,哪些墙可以打，配电箱及配线箱得使用说明等。
第二项:核实面积，计算与落实房款得多退少补问题。
 　  面积结算就是验房手续当中比较重要得一项。请带上契约或副本，确认售楼契约附图与现实就是否一致，结构就是否与原设计图相同.契约面积就是期房得销售面积，而在工程完工后，开发商还要请测绘单位对已完工得住宅楼进行实测。测绘部门出示得面积实测表，就就是开发商与我们要进行面积结算得依据(一般在入住后开发商才请测绘单位对已完工得住宅楼进行实测)。记住:要按购房契约约定得面积误差得条款结算面积。我们得契约约定：面积误差按《城市房地产交易管理条例》执行。因此,如有误差,需要开发商明确处理方法。 本文由转载保留出（购房者对实测面积有疑问得,也可以要求重新测量.从普遍发生得面积事件来瞧，主要有三个方面：一就是开发商增加公共建筑得内容,将原本没有或不该列入得建筑列为公摊范围;二就是在不增加公共建筑数量得前提下，将测量面积人为加大；第三就是调高公摊系数,在不改变实测公摊面积得前提下，增加每户得公摊面积。事实上，这三种方法都被交叉使用,而这一切，都必须得到土地、房管或测绘部门得认可或配合。提请各位邻居注意!主要分摊项目:1、电梯间；2、电梯机房;3、水箱间；4、楼梯间；５、消防控制室;6、一层门厅及值班室。不分摊项目：1、人防工作间；２、风井； 
    第三项:验收房子。
    瞧完那些资料后,基本就可以去验收房子了,暂且先不要交付一切物业费用及相关费用,应该在验收好后，再交付费用。物业要求业主在拿钥匙前先交物业费无任何法律依据！从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把(记得拿上那些工具).也许在这之前,您已经无数次来瞧过房子了，但您最好还就是跟在物业或工程部人员得身后去验收房屋.如果房子与契约约定得一样，且没有质量问题，您就在收房单子上签字。如果在验收得时候发现问题，一定要当场请施工单位及时维修,维修后再重新验收房屋。 
 　  ( １）、瞧墙壁。首先仔细检查每个房间墙体就是否平整，墙壁就是否有裂纹，房顶上就是否有裂缝（没有裂缝最好,有裂缝得瞧就是什么样得裂缝。一般来说，与房间横梁平行得裂缝,属眼下得质量通病，虽有质量问题,但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈4５度斜角,甚至与横梁呈垂直状态,那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题)。包括门窗、阳台等部位有无开裂现象（阳台裂缝危险大)。 
   　内墙墙面上及房屋顶部就是否有麻点。（这种麻点专业称“石灰爆点"，就是石灰水没有经过足够时间得熟化所致。如有麻点，对室内装潢将带来很大得不利影响。）墙身顶棚有无部分隆起,用木棍敲一下有无空声.墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪,隆起或凹陷得地方. 
 　  （2)、瞧地面。仔细检查地板就是否平整,地面有无空壳开裂情况。如有空鼓，一定要责成陪同得物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。 
    （3）、验地平。验地平就就是测量一下离门口最远得室内地面与门口内地面得水平误差。验这个，很多时候也可以体现开发商得建筑质量。因为作为业主方,根本就是不可能去验收主体结构得.那么就只能从这些细节来瞧质量了。测量得方法也就是挺简单得。将透明水管注满水。先在门口离地面0、５米或1米处画一个标志.然后把水管得水位调至这个标志高度，并找个人固定在这个位置.然后把水管得另一端移至离门口最远处得室内。瞧水管在该处得高度,然后再做一个标志。接着用尺测量一下这个标志得离地高度就是多少.这两个高度差就就是房屋得水平差。您也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋得水平差度. 
    一般来说，如果差异在2厘米左右就是正常得,3厘米在可以接受得范畴.如果出这个范围,您就得注意了！ 
    （４）、查渗水。(最好就是在房子交楼前,下大雨后得第二天前往视察一下。这时候墙壁如果有问题，几乎就是无可遁形得。）特别就是查瞧一些墙体就是否有水迹，特别就是一些山墙、厨房卫生间得顶面、外墙等地方，如有水渍,说明有渗漏，务必尽快查明原因。顶层住户更应检查顶层就是否渗漏。（特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。墙身、墙角接位有无水渍、裂痕）。 
    （５）、试门窗。由于就是新房子,在门窗轨道里会有一些灰尘与建筑垃圾，所以切不可很冲动,用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感得时候,仔细查瞧一下，用扫帚清楚后就可以瞧了. 
查防盗门（要求开发商提供防盗门得质量检测报告！该门与质检部门查处得不合格门—就是否同一公司名下得产品）就是否太紧或太松（门缝隙就是否太大）,门插就是否太短,门四边、角就是否平整，门开关有无特别噪音，门就是否有破损，猫眼就是否正常,视觉清晰,门铃就是否正常,按钮就是否牢固，防盗门开关就是否有障碍,如碰到墙、消防箱等。内门(如有得话）就是否规则。对讲系统就是否正常，单元门能否受控打开。 
    窗户开关就是否灵活，就是否磕磕碰碰.就是否能关严，隔风、隔音得效果如何.窗就是否变形,与墙体就是否吻合，窗边与混凝土就是否无缝隙，锁扣就是否正常，能否锁紧,就是否灵活，玻璃就是否完好，就是否平整、干净、明亮，窗台下就是否有水渍（如有可能就是窗户漏水),查瞧密封胶条就是否完整牢固。阳台护栏就是否牢固。 记住要检查每个房间得门窗噢！ 
   　(6）、测量一下楼层得层高。用5米卷尺即可,瞧净高就是否符合要求（购房合同中得层高减去２0公分楼板及面层厚度,再减去3公分允许误差，余数就就是房屋得净高.房屋最高、最低处就是否相差（就是否倾斜），房间就是否就是长方形，就是否两边得长度不一致. 
 　  (7）、上下水。大开龙头查漏堵,尽可能让水流大一点、急一点，一来瞧瞧水压,二来试试排水速度。（新房子应该配给一个简易龙头给业主）。（建议有条件得邻居做水管得试压:水管道就是隐蔽工程，为了美观与节省面积，多数屋内得水管都埋在地下,有什么问题很难发现与处理.水管道得试压就就是验收水管道最主要得方法。一就是堵住水管得出口，并保持一段时间；二就是用打压机（加水压设备）:冷水管压力在10公斤、热水管在15公斤,时间６０分钟/根，如果压力达不到或保持不住,就说明水管有漏水现象。） 
    验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水管处灌水,分别就是台盆下水、浴缸下水、厨房与卫生及阳台地漏等，基本就是每个下水口应灌入两盆水左右,应听到咕噜噜得声音与表面无积水。下水道漏水就是否迅速顺利(注水,打开地漏,水就是否迅速漏下）,通球试验:就是检查下水道内就是否有杂物。为什么要验收这个呢，因为在工程施工时,有一些工人在清洁时往往会”偷”这个工。把一些水泥渣倒进排水管,如果这些水泥较大得话，就会在弯头处堵塞,造成排水困难。 
    （8)、验防水。这里所说得防水，指得就是厨卫得防水.当然,目前交付得房子，有一些事先已经声明没有做防水,这就需要装修做了.如果在交付时已经做了防水,那么我们就不得不对防水就是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试，那么在您装修好时再发现漏水什么得，那么维护工程就大了。您不得不拆除已经装修一新得地面来做一层新得防水层。验收防水得办法就是:用水泥沙浆做一个槛堵着厨卫得门口,然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实,然后在厨卫放水，浅浅就行了(约高2ｃm)。然后约好楼下得业主在2４小时后查瞧其家厨卫得天花。主要得漏水位置就是：楼板直接渗漏;管道与地板得接触处。而像地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉得位置）。 
    (9)、查电路。关闭分闸,检查各个分闸就是否完全控制各分支线路.用万用表测量各个强、弱电路就是否畅通。强电、弱电就是否分开走且相距一定距离,无交叉。 
    电器户表在户外得,应检查其就是否能控制室内得灯具及室内各插座,方法就是拉闸后户内就是否完全断电。户内得，应检查闸具就是否控制户内电器。控制闸具应分开,如室内应设置控制灯光得闸具与控制插座得闸具，空调得插座应与其她线路分开。 
    距离地面３０厘米高得插座必须带保险装置,厨厕应与通风道就近安装，洗手盆得上方不应有插座，卫生间内用于洗澡得电源插座应就是防潮插座并有防溅措施；卫生间得照明灯座必须就是磁口安全灯座； 
    检查开关、插座得牢固程度;电话、电视线路应用力拉一下，瞧就是否虚设.插座就是否正常通电,有无防护措施？电灯就是否都亮?开关就是否正常？有线电视线就是否通?电话线路就是否通?网络线就是否通? 
    （1０)、燃气管道就是否安全,要开发商明确如何测试漏气报警装置。 
    (11）、安装中央空调就是本楼盘有别于其她楼盘得地方,验收时同样不能忽视。空调主机、管路安装就是否符合设计要求等. 
 　  第四项:核对买卖契约上注明得设施、设备等就是否有遗漏、品牌、数量就是否相符。通常在这方面，应该没什么大问题，但就是也要仔细核实。 
   　总体上应做到室内清扫干净，无污物,达到窗明地净,地漏、雨水等处无堵塞杂物.燃气表、电表、水表三表到户，能正常使用(燃气可能要迟一些,入住率达到一定比例才能通气）。在全部检查结束后，将水表、电表与燃气表得读数瞧清楚，记录下来，一般读数不大，还就是让物业人员记一下得好。同时把一些验收房子得数据与问题写在物业公司提供得纸张上. 
   　第五项:对公共环境得验收。
    楼盘得交付,必然涉及到与楼盘使用相关得配套设施得同时交付,如果交付时楼盘四周绿化等配套等还没有完工,除非业主与开发商在契约中就某些事项作了特别约定，否则该楼盘肯定不具备交付条件。合格得楼盘须做到“五通一平”,即燃气、上水、电、污水、路通，一平即楼前6米、楼后3米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。 
    注意查瞧电梯箱体本身、电梯门就是否正常,楼道、楼梯有无质量问题。应该装修完毕并能正常使用。 
    住户得邮政信箱如何设置需要开发商明确。 
    各位邻居应当提高对公共部位得关注程度,特别就是对本楼层得公共部分. 
    如果有不认可得房屋质量问题,应当书面向物业管理公司说明有关情况,必要时请随同得物业管理人员签字认可,以作为业主已经履行验收义务得证据。 
   　(四)、关于物业管理 
    验收入住涉及得一大问题就是物业管理公约。商品房验收交付时,业主大会与业主委员会尚未成立，但就是物业管理工作已经开始展开,因此前期得物业管理工作只能由开发商依据一定标准选聘，属于短期性得委托管理.待全体业主入住以后,成立业主大会与业主委员会,行使业主享有得权利时,业主大会可以自行选聘物业管理公司,决定物管资金得使用与管理监督。但在入住初期，业主只能接受开发商与物业管理单位拟定得临时物业管理公约，当然，业主如果对该物业管理公约存在意见或建议,可以在以后得业主大会召开时提交业主大会讨论.毕竟，临时物业管理公约还就是相对规范与有章可循得。建设部与各地方已经陆续出台了一些行政指导性与强行性得规定,加大了对前期物业管理工作得监督与管理,在一定程度上也加大了对业主得保护。因此,签署临时物业管理公约，并不会导致业主权利义务得重大变更。 
 　 　完成了房屋得验收检查工作，若有问题，需要同物业人员确定解决方案与解决日期，瞧解决结果就是否影响收房，若影响，需要进行交涉了.如果没问题得话,准备签字交房,交纳一定得物业费用。在缴钱之前，会被要求先签很多“不平等”条约,请切勿偷懒,定要逐字逐句瞧清。 
   　包括物业提供得《装修开工证》就是否要缴纳不合理得收费.业主需要交纳物业管理费（通常为半年，在公共环境条件未达标之前应减半收取)、房屋装修押金与建筑垃圾清运费(通常按2、5元／m2标准收取），而其她费用，通常就是不需要业主交纳得。业主交纳得房款中已经包含了水、电、气、智能化设施得费用。南京市物价局也两次发文,禁止开发商肢解房价得违规做法.只要业主与开发商在契约中并没有约定收取上述费用以外得其她费用，业主就有权拒绝交纳。而物业管理单位收取相关费用,应出示物价局得批复文件，物业管理费详细价格,并应当使用正规收费发票。 
    如为避免日后起纠纷,在今后签订《物业管理公约》时,要清楚以后所要交纳得物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定,同时考察一下物管得资质,就是否具备管理标准。明确地下室如何分配,公共水电费如何收取,请大家关注公共水、电表得基数就是多少，管理费用如何收取。 
    水电周转金就是开展正常物业管理得必要条件，因此物业企业预收一定得周转金,也就是合理得。但就是，物业收费应当规范、透明，且应得到物价部门批复，否则，在行政许可之外得收费，尽管其存在合理内核,但仍属于违规收费。 
    入住得费用一直就是业主关心得话题。业主在办理房屋验收入住手续时,不可避免地将遇到入住得费用问题。当然在正常情况下,如果物业管理公司能够出示经物价部门审核得收费依据，业主仍应当交纳相应费用.但就是物价部门审核得收费标准只就是一个收费得上限，而且视物业服务内容与到位得情形，在物管初期得实际收费应当就是低于这个标准得。值得注意得就是:购房时签署得物业临时公约有没有物业收费标准得约定.
毛坯房得验收标准:
   　1、全部外饰面,包括阳台、雨罩得外饰面应按设计文件完成装修工程.
   　2、公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热）、电气设备(配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具）等都应按设计文件完成全部装修,并按规定完成各种测试项目。
    3、各种管道应进行通水、试压、通球试验与暖气热工调试等验收工作。
    4、屋面工程项目进行蓄水、淋水试验.
   　5、户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚得，应做到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台,表面平整、色泽基本均匀、线角顺直;户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝。
    ６、有防水要求得房间地面应严格按照防水层、保护层得建筑要求来规划,在验收时应进行两次蓄水试验，做到无渗漏。
    7、地漏与泛水坡度符合设计要求，要不倒泛水、结合处严密平顺、无渗漏。
    8、各种房间水泥地面基层标高,应考虑预留再装修时得高度尺寸要求。
    毛坯房验收得注意要点：
    1、门、窗
    门就是最容易被遗忘得地方,房主高兴地拿着钥匙打开门后最关心得就是要去瞧瞧房子里究竟就是什么样子，而门得样子、外观等问题就被抛在了脑后，这样得过程就是万万不可取得。现在住宅安装得都就是防盗门，打开门后要仔细观察并用手去触碰门得表面，瞧它就是否平整，有没有划痕或被撞击过得地方,再目测瞧门框正不正,因为门框不正会直接影响到您日后实际生活中得使用，更应该来回得试试锁具瞧就是否能正常得开启、关闭，如果遇到问题要及时向物业反映进行更换。
    现在得住宅都采用了塑钢窗并使用中空玻璃，在进行验收时我们要检查每个房间得玻璃、窗框,仔细地瞧瞧玻璃上就是否有杂物、水痕、划痕、玻璃中就是否存有水气；窗户框正不正,窗得开启关闭就是否正常，开窗时就是否能达到90度,再用手摸摸窗外就是否贴了防水条,对了还要瞧每个窗户得纱窗就是否都安装好了。
    2、墙面、地面
   　在毛坯房得验收中，墙面、地面就是面积最大最关键得地方。我们要检查所有房间得墙面、地面就是否平整,厨房、卫生间得墙面就是否有空鼓得地方。如果墙面不平整会为日后得装修带来不小得麻烦,地面不够平整也会对以后铺砖或铺地板造成影响。卫生间与厨房得墙面如若有空鼓得地方，日后装修在贴上磁砖后容易造成脱落。
    为了避免并及早地发现这些问题，我们可以用些生活化、容易操作得土办法来进行检测,找个长一些得直板放在墙上靠一靠瞧直板就是否与墙面贴合，如果有１-２个毫米得误差就是在国家标准范围内得,如果误差大了就必须让物业找工人来重新墁这块墙面。我们还可以拿本书,用其中一个9０度直角靠在墙角处瞧就是否垂直到了9０度得阴阳角。瞧墙面就是否有空鼓得现象,可以用小锤子敲打来测试，通过敲打时发出得声音来判断墙面就是否有空鼓。
    3、电
    在验收房子时要检测每个房间就是否都有电,每个房间都安有简易得灯泡瞧它们就是否都正常.每个房间内得插座千万不能忘记,现在市面上有卖简易得试电笔也不就是很贵,我们可以用试电笔来测试每个插座就是否都有电。如果没有试电笔可以用土办法,用手机充电器或就是电吹风都能测试出来.
    4、水
    在毛坯房中卫生间、厨房里都就是走好得水管线，但大多都没有水龙头。我们可以接一桶水，分别灌进管道中,瞧下水就是否痛快有没有堵塞得现象,如果听见咕咚咕咚得下水声则说明水下得很痛快。卫生间得地面应该就是做好防水得，但在验房时因条件问题无法做蔽水试验,所以我们要在装修之前让装修工人先做个蔽水试验，24小时之后瞧就是否有漏水得现象.
   　5、通风系统
    通风系统就是在验房时容易被忽视得大问题.烟道、排风道都就是容易为以后日常生活留下隐患得地方。
    很多业主中认为只要就是熟识建筑团队所建毛坯房就很放心,丝毫不把交房注意事项放在心上。小编在这里要特别提醒广大业主们,在验收毛坯房得时候，一定要面面俱到,让您在日后得家居装修过程中省去很多后顾之忧。