深圳宝安中心区拿地可研报告.ppt
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1、目 录一、项目概况及综合价值二、战略、环境及资源分析三、市场分析四、物业价格预估五、经济与财务分析六、风险因素分析七、结论与建议地块概况地块概况1.1.1 地块位置及主要经济技术指标(0154)项目基本信息项目位置宝安中心区宝华路与海天路交汇处宗地号A004-0154宗地面积22724.76土地基础价格17.59亿(约1.29万元/)计容总建筑面积136340各物业占比办公126340商业10000土地性质商业性办公用地容积率6.0建筑覆盖率50%绿化覆盖率30%使用年期2013年12月20日2053年12月19日使用年限40年停车位720个q0154地块位处宝安中心区偏东南位置,处于宝安中心
2、与大前海交界处,纯粹商业办公用地,全部为可销售型物业;q起拍地价成本高,开发资金压力较大;需提高可售物业价值,获取最大收益。前海华侨城前海华侨城大酒店大酒店1.1.1 地块位置及主要经济技术指标(0154)项目限制条件限高150m退后红线要求裙楼西侧/临宝华路12米、东侧/临兴民路6米、北侧/临海天路6米、南侧/临海澜路12米;塔楼东侧/临兴民路9米、其余各侧12米公共物业规划设计要求在宝华路与海澜路交叉口和兴滨路与兴民路交叉口处分别设置一处面积不小于150平方米的地下防灾疏散广场,两广场之间须在地下一层建设人行公共通道连通,通道须建设至用地红线,并分别预留穿宝华路、海澜路和兴民路地下人行通道
3、的接口,通道净宽6米,净高3.5米,总面积约1000平方米,同时须在临宝华路、海澜路和兴民路各设置一个直通地面的出入口,通道及出入口须保证24小时对公众开放q地铁5号线,从地块地下穿越,退线减小可建设用地面积,影响到建筑排布;q地下一层防灾疏散广场和人行公共连通通道的设置要求,也对地下建筑的排布与使用产生一定影响。1.1.2 地块位置及主要经济技术指标(0046)项目基本信息项目位置宝安中心区兴业路与裕安路交汇处宗地号A002-0046宗地面积30283.57,其中宗地面积20723.04,城市支路用地面积9560.53 土地基础价格21.35亿(约1.27万元/)计容总建筑面积167860各
4、物业占比办公152760商业15000公共厕所100土地性质商业性办公用地容积率8.10建筑覆盖率50%绿化覆盖率30%使用年期2013年12月20日2053年12月19日使用年限40年停车位870个q0046地块位处宝安中心区中心位置,距离前海湾相对较远,纯粹商业办公用地,全部为可销售型物业;q起拍地价成本偏高,资金压力较大;地块面积与容积率都较高,可发挥空间较大。前海华侨城前海华侨城大酒店大酒店1.1.2 地块位置及主要经济技术指标(0046)项目限制条件限高225m公共物业规划设计要求1、城市公共绿地:在08-09地块内建设面积为7120平方米的公共绿地,绿地率75%。2、二层景观廊:在
5、08-09地块内结合公共绿地建设净宽为6-8米的二层景观廊,总面积约2000平方米。3、地下公共人行通道:在08-09地块地下一层应建设一条连接08-06地块至兴业路的地下公共人行通道并预留接口,净宽8米,净高3.5米;预留与08-10、08-11地块地下人行通道的接口,通道净宽8米,总面积约2000平方米。4、在08-09地块内规划建设建筑面积100平方米的公厕一处、设置3处150-200平方米的地下防灾疏散广场、按相关规范要求设置与地面联系的出入口5、08-09地块:地下一层商业建筑面积3000平方米(限整体转让),地面以上不得建设商业及商业性办公用房。退后红线要求裙楼东南侧/临08-09
6、地块9米、其余各侧6米,塔楼东南侧/临08-09地块9米、其余各侧12米q0046地块限高225m,较易抢占宝中地标高度;q由于08-09地块城市公共绿地限制,相关通道、走廊、地下建筑等方面存在诸多限制,对建筑排布和使用存在一定的影响。q商业中有3000需要整体转让是一个较大的限制因素;1.2.1 地块周边资源(0154地块)q宝安区政府q宝安体育中心中央绿轴q裕安一路q金科路0154地块12海景资源海景资源0154地块周边资源盘点项目东侧1、项目东侧是待出让商业土地,未来可能存在视野遮挡;2、项目东北侧是宝安区豪宅熙龙湾,人群层次较高项目南侧1、本项目距离海景资源880m,有一定的资源优势3
7、、南侧空地短期内不会出让,可保障项目的南面视野项目西侧1、临近区域主干道,昭示性好2、西临中央绿轴景观带,景观视野较好项目北侧1、临近区域主干道,昭示性好2、龙光世纪大厦和国际西岸大厦百米楼,有一定商务氛围,但百米之内会产生对视1龙光世纪大厦国际西岸大厦2未出让土地景观面q0154地块靠近宝华路与海天路主干道,地块昭示性好,周边有龙光大厦、国际西岸大厦,具有一定的商务成熟度;地块南面享有海景资源,西侧享有中央绿轴资源;靠近宝安豪宅熙龙湾,周边居住人群质素较好;1.2.1 地块周边资源(0046地块)q宝安区政府q宝安体育中心中央绿轴q裕安一路q金科路0046地块12海景资源海景资源0046地块
8、周边资源盘点项目东侧1、项目东侧是中央绿轴景观带,但由于周边都是待出让商业土地,未来可能中低楼层存在遮挡项目南侧1、临近区域主干道,有一定昭示效果2、距离万骏大厦、滨海大厦340m左右,周边已形成一定商务氛围;3、距离海景资源850m左右,未来高层单位可享有部分海景;项目西侧1、待出让商业用地,未来可能存在遮挡影响昭示性;项目北侧1、待出让商业用地,未来可能存在遮挡影响昭示性;1华侨城大酒店荣超滨海大厦2待出让土地3万骏经贸大厦3q0046地块靠近兴业路,但周边被待出让商业地块环绕,昭示性较差;周边有万骏经贸大厦、滨海大厦等办公楼,具有一定商务成熟度;南向可享有部分海景资源;1.3 交通体系商
9、务接驳:区域与周边各大核心商务节点便利接驳q15分钟可至宝安机场q18分钟可至蛇口港q25分钟可达福田CBDq28分钟可达福田CBD轨道交通:项目区域轨道交通线路发达q地铁罗宝线、环中线、11号线(预计2016年通车)经过区域;q0154地块距最近的轨道站点在5分钟以内;q0046地块距未来地铁11号线在步行10分钟以内;q宝安区政府q宝安体育中心中央绿轴地铁站环中线罗宝线11号线q裕安一路q金科路0046地块0154地块15分钟至宝安机场18分钟至蛇口港28分钟至深圳北站25分钟至福田CBDq0154地块和0046地块在城市地理位置上都处于宝安中心,区域可便利接驳深圳各大交通节点,且有多条地
10、铁轨道系统支持。1.4 宝中取地之于华侨城的意义q华侨城集团继华寓之后在宝安中心区的第2个高端项目;占据宝安中心核心两翼最优资源形成持续的企业品牌影响力,尽享未来宝中、前海发展利好;q丰富全品牌产品线,强化华侨城在宝安中心区的领先地位;q高端居住类产品线:华侨城华寓q高端酒店类产品线:前海华侨城大酒店q高端商业类产品线:滨海华侨城(欢乐海岸升级版)q高端办公类类产品线:未来地块物业中央绿轴0154地块1.5项目概况及综合价值总结地块位置及交通q项目土地都位处宝安中心区核心区域q地块交通便利,可方便接驳深圳各大区域商务节点,且区域内存在3条地铁轨道线,其中环中线和未来规划中的11号线距离地块步行
11、即轻松可达;q地块周边可享有政府、中央绿轴、图书馆等公共资源;q两个地块对于华侨城均具有战略价值,可成为继华寓之后华侨城在宝中的第二个项目,有利于形成持续的企业影响力,丰富品牌全产品线,形成区域霸主地位。地块优势地块优势地块劣势地块劣势0154地块地块q相对距前海较近,周边具有一定商务氛围。q靠宝华路主干道昭示性较好;南向,西南向、西向、西北向景观资源较好q地铁线路为现有,且距宝华地铁口较近;q150米限高在宝中难以抢占地标高度;q限制性条件和地铁因素对地块割裂较严重,不利于排布。0046地块地块q225米限高较利于抢占宝中地标高度;q限制性条件对于地块排布影响较小q相对距前海较远;q周边全是
12、商业土地,未来可能存在遮挡,昭示性较差;q地铁2016年才能使用,距地铁口较远;q其中3000平米商业需整体转让限制较大目 录一、项目概况及综合价值二、战略、环境及资源分析三、市场分析四、物业价格预估五、经济与财务分析六、风险因素分析七、结论与建议2.1.1 宏观经济环境:深圳GDP及第三产业q2012年,深圳市GDP总值达到12950.08亿元,位居全国第四。城市生产总值及人均生产总值绝对值保持2006年以来高于10%的上升趋势。q2006年以来,深圳第三产业占比逐年提升,2012年第三产业占比达到约57%,保持12.3%的年增长率。q由于工商物业市场发展和城市宏观经济运行指数存在正相关关系
13、,可以预计,未来深圳写字楼和商业物业市场将保持持续稳定的高增长。q2006-2012年深圳市GDP及增长率q2006-2012年深圳市产业结构q深圳市连年来GDP、三产增速均在10%以上,本项目开发处于优越向上的经济大环境之下。2.1.2 宏观经济环境:双中心格局确立q本项目q深圳市城市总体规划(2007-2020)q在深圳市城市总体规划(2007-2020)中提出“建立三级城市中心体系,包括2个城市中心、5个城市副中心,8个组团中心”。深圳将改变之前单一核心带动发展的城市布局,形成多点开花、多头并进的局面。q核心辐射点多级分布,之前远离传统核心区的产品市场价格将由于新兴核心区域的辐射带动,表
14、现出更高的价格水平。q深圳将由之前的城市单一核心带动格局转变为多点开花的多核心带动,本项目将受新兴核心区域辐射影响,表现出更高的价格水平。2.2.1 宝安中心区:城市站位前海蛇口后海总部南油科技园片区留仙洞金融改革先行示范区与现代高端物流基地城市旧改、产业升级区深圳金融总部区改造重塑形象区高新技术产业区研发型总部基地区1600万200万80万270万400万100万270万福田区约500万n未来深圳规划超过200万的大型总部超过6个,除宝安中心区外因存在规模大、企业进入门槛高、行业受限、转让受限等问题,对部分注重灵活度的企业造成了较大的进入门槛,市场灵活度有限。深湾总部基地各行业门类的产业链最
15、顶端的总部宝中400万q宝安中心区位于深圳发展西部,紧邻前海的商务中心区,未来在前后海、深圳湾总部基地等众多深圳高端大型总部规划中是唯一完全自由交易市场化的房地产市场。现代服务业总部经济区、商务办公区及核心商业区2.2.2 宝安中心区:战略地位q宝安中心区为珠三角产业发展带“脊梁”的重要节点,占据深圳西部滨海区核心位置,紧邻前海商务中心区,未来发展前景可观。区域占位珠三角城市发展连接带上的重要节点;贯通广深港、珠海、澳门、中山等城市城市占位隶属于深圳的前海中心,发展前景好,未来将打造成为深圳西部城市中心自身规划宝安新中心区+碧海新区,重点发展商贸、金融、信息和房地产业承担行政、文化、体育等主要
16、职能;占位珠三角,地理位置优越站位深圳市,未来西部城市新中心立足自身规划,宝安行政、商务、商业核心q宝安中心区功能定位为CBD+TBD,区域规划为现代服务业总部经济区、商务办公区及核心商业区,重点发展总部经济,0154地块位于核心商业区,0046地块位于商务办公区。2.2.3 宝安中心区:定位规划商务办公区核心商业区中央绿轴q规划指标:宝安中心区规划用地面积15平方公里,包括滨海片区和碧海片区,规划总人口规模约40万人;q规划定位:区域规划分为现代服务业总部经济区、商务办公区、核心商业区,重点发展总部经济,包括金融、现代物流、科技研发服务、商贸等行业,努力打造集中体现宝安国际化、现代化城区形象
17、的现代服务业核心区;q功能定位:定位为CBD+TBD,即商务活动密集的中央商务区和科技研发服务区。q核心商业区:位于核心区的东翼,紧邻地铁1号线和5号线,总用地面积约50公顷。重点建设商业步行街、大型商业城市综合体、五星级酒店,提供综合性商业、购物、文化创意和休闲娱乐等服务。q商务办公区:位于核心区的西翼,总用地面积约80公顷,大部分为政府控制的储备土地,规划建筑面积近300万平方米。重点建设企业总部大厦、科技研发服务中心、商务公寓、五星级酒店等商业商务楼宇。q0154地块处于E组团,土地开发条件较成熟,属于第二阶段开发区域,具有提前抢占市场先机的优势。2.2.4 宝安中心区:土地开发节奏土
18、地产 业q第三阶段(组团C)产业持续升级与转型第三阶段第三阶段滨海绿地两大公园增值,区域土地价值爆发q第四阶段(组团D和F)宝安企业总部及前海相关企业总部第四阶段第四阶段远期发展用地视市场而定F第二阶段第二阶段q第二阶段(组团A、B和E部分、地块G、H)战略新兴产业、创业板、中小板上市企业、高端现代服务业出让高价值地块,继续拔高q第一阶段(组团A、B和E部分)战略新兴产业、创业板、中小板上市企业、宝安现有产业第一阶段第一阶段出让现状成熟、中高价值地块GHCDA0154BE00462.2.5 宝安中心区:发展现状q宝安中心区是宝安新兴的高端商务板块,目前仅有四栋甲级写字楼,但高端的规划占位使其成
19、为未来宝安的集中性主流商务区域。其商务格局已具雏形,是未来宝安商务、商业、行政核心区,产品档次以中高档为主,甲级写字楼聚集。q现阶段宝安中心区区域基础设施完善,商务市场氛围初步形成,甲级写字楼物业整体入驻率高,市场需求旺盛,高品质产品受市场认可。项目名称入市时间类型租金(元/)售价(元/月)入驻情况龙光世纪大厦2011甲级150-16098%国际西岸大厦2010甲级110-13098%荣超滨海大厦2008类甲110-1303900095%万骏经贸大厦2010甲级120-1304000095%宏发中心大厦2006乙级70-903500095%2.2.6 宝安与前海的联系双界河桥搭建:2013年7
20、月,宝安区书记鲁毅在今年党政代表团考察会议上表示:加快宝安、前海一体化进程,今年下半年将在双界河搭桥互通;q在深圳西部发展的后海前海宝中机场黄金走廊一带,宝中与前海的关系尤其密切,将作为做为“前海的拓展区”,“为前海提供配套服务”与前海交相辉映;q由于地理位置接近,本项目将分享政策红利,受到前海极大的价值拉升带动。搭桥2.2.6 宝安中心区利好小结1.宝安中心区目前区域基础设施完善,商务市场氛围初步形成,未来在前后海、深圳湾总部基地中是唯一可自由流通的房地产市场。项目入市销售将能够网罗更多客群,降低开发风险;2.本地块处在宝中土地开发节奏的靠前序列,具有提前抢占宝中市场先机的优势;3.宝安中心
21、区紧邻前海商务中心区,其区域规划已拉通到前海整体规划范畴内,与前海战略规划息息相关,将极大的分享政策红利,受到价值拉升带动。2.3.1 前海:区域规划前海中心概况整体定位“亚洲曼哈顿”,2020年建设成为亚太地区重要的生产服务业中心,世界服务贸易重要基地。功能定位现代服务业体制机制创新区、现代服务业发展聚集区、香港与内地紧密合作先导区、珠三角地区产业升级引领区产业定位总部经济、创新金融、现代物流、科技及专业服务业、通信及媒体、高端服务业板块布局前海的未来将依托现代服务业的产业形态,积极发挥前海口岸连通深港的优势,沿前海湾形成特色鲜明、有机关联的“三区一带”格局规模体量前海合作区总用地面积149
22、2公顷,总建设规模约2600万;办公建筑面积约1600万平方米,商业建筑面积约230万平方米,居住及商务公寓建筑面积约380万平方米,公共服务及市政建筑面积约130万平方米;前海合作区规划基准就业人口约65万人、居住人口约15万人。q作为深港合作示范区,重点发展创新金融等现代服务业,将建设成为亚太地区重要的生产服务业中心,成为亚洲的“曼哈顿”。商务中心区保税港片区综合发展区月 亮 湾 大 道004601542.3.2 前海:土地出让情况q前海区域首批土地的持续出让使区域迅速成为热点,市场预期快速提升,深圳土地楼面价格的天花板,不断被刷新。2.3.2 前海:土地出让位置及条件q前海区域最新出让土
23、地造就深圳新地王,前海由于高地价及高投资强度的要求,可预测未来前海办公物业价格可超过中心区。q06月25日,前海放出三块地块,其中0075及0077地块要求竞拍企业年销售额不低于100亿元q要求0078地块竞拍企业必须在香港上市且市值不低于400亿港币,营业收入不低于200亿元q11月27日,前海以拍卖方式再拍两宗商业办公用地,再度提高竞拍企业的筛选要求,要求竞买人母公司或实际控制人须为在香港注册的企业。宗地号地块位置地块面积()建筑面积()拍卖起始价(亿元)成交价(亿元)楼面价(元/平)竞得者土地使用年限限制条件0077前海合作区二单元03街坊(桂湾商务中心区)49152.183204003
24、551.8922183(折算归还政府后)卓越地产40无偿归还政府5.16万写字楼(16)0075前海合作区二单元04街坊(桂湾商务中心区)57481.4545020071.8023531(折算归还政府后)卓越地产40无偿归还政府8.86万写字楼(20)0078前海合作区二单元02街坊(桂湾商务中心区)61831.2950300067.210921660华润置地4017万的写字楼面积10年内无法出售需自用(约34%);需引进三家世界500强企业进驻T102-0244前海合作区十九单元三街坊(妈湾保税港区)12746.6615000024.2324.3316200前海世茂投资有限公司40年8.3万
25、平米商业面积需要自用(55%);需为港企T102-0245前海合作区十九单元三街坊(妈湾保税港区)4223.5640009.9816.325469深圳市香江供应链管理有限公司40年3.77万平米商业面积自用(60%);需为港企T201-0080前海合作区一单元1街坊(桂湾商务中心区)51416.09477000-134.0928113美国兆华斯坦开发公司4012.13万平米商业面积需要自用(25%);采用综合评标法评分取地前海及宝中区土地出让情况备注:宝安中心区近2年无商业服务性用地推出拍卖前海及宝中区土地出让情况q前海深港合作区地块竞拍成交楼面价从2万/-2.5万/不等,值得注意的是对拍地企
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