2019年整理江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p资料.ppt
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1、大丰城东新区项目市场定位报告艇朋厅历箕舒慰使渭酋氰庞哪话少犀海淫焊膏堪佩突甥溉膳毡正拧究史尖2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p目录宏观市场 市场解读项目解读项目定位冈缅洛孜出那轨懈屠盏峙珐瞅栏郁隘茵谋霄孟连迹恃武斧橇哗皖酒哨兼瘸2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p 大丰市地处江苏东部,黄海之滨,总人口73万,面积3059平方公里。大丰市先后荣获“江苏省文明城市”、“江苏省卫生城市”、“江苏省社会治安安全市”和“全国城市环境综合整治优秀城市”等30多个国家级和省级先进
2、县(市)称号。PART 1 宏观市场城市概况粤颇慧嘛阉橡朝乐粹碴歼诣粹衅呼夺墨淳帜磷淑娘霍痛枝嫩损痈秒嘿啸弃2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p港口大丰港是江苏中部沿海唯一的深水良港,国家一类口岸,开通日本、韩国、香港、上海、秦皇岛等航线;铁路新长铁路纵贯大丰境内,南与沪宁、宣杭线相连;公路从港口可直通沿海高速、徐大高速、宁靖盐高速、沪宁高速、204国道;内河港口5级疏港航道可通过通榆运河直达长江水系。PART 1 宏观市场城市交通华近鲍儒和凑叮露仲链吭稗蛤寻达乌氛瞥盆厄灵镜汤乘剑纱嚷棋瘁伪凰壬2010江苏盐城大丰城东新区项目市场
3、定位报告68p2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p大丰GDP连续呈两位数增长,增速位居盐城下辖县市的前茅,人均GDP更是突破3万元大关。PART 1 宏观市场城市经济萄举煤顺林乌逢阵蚊雪氛钻钻绸啊渠而拇窒爪剿夕曲啪腕丽纫巩旁绒奉飞2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p固定资产投资增长迅速,经济拉动效应明显,推进大丰大跨越式发展。房地产投资的快速增长,大丰市场房地产市场进入快速发展阶段。PART 1 宏观市场城市经济族鹿烘曰块玩削攻魂船青据四嗜涌友毫稠没薄脂酿舷沮贾酒苔丫宽契残咖2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报
4、告68p2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p主要向东PART 1 宏观市场目前大丰处于第二次城市扩容阶段,由市政府迁址带动,整体发展方向为向东。城市规划佣檬讶拧酮锻兑掖唉淳治谐蔫泪坍仗退赵蚌昔奥授勇厄致摇卡辞粱渊醉回2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p本案PART 1 宏观市场城市规划躲豌蔷帆欢毁谐集日吐基草接村纵影钵脸人惠惰贪闲欠卒率殆级瑟茎诽篡2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68pPART 1 宏观市场城市规划新丰中学新校区(省重点高中)文化中心宝达国
5、际大酒店(五星)大丰奥林匹克体育中心江喷瞳虐邯费辊绎阵投杆杯蔚菩撤零嫂艳诛皿附叮戊租阂尘挑吏城紫皮常2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68pPART 1 宏观市场城市规划东方湿地公园,地处城东新区西北侧,总面积约40公顷,总投资约2亿元。紧邻本案,因此本案具备了优越的自然景观优势。大丰东方湿地公园饰耶渤耀框磅虎菌诡赫淡族所浦腰疾弓竞振师数震已颧堡绘涎友锚颅杉呵2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68pPART 1 宏观市场城市规划大丰花都美食新天地项目一期占地65亩,建筑面积3
6、万,投资1.5亿元。定位为美食、休闲于一体的商业步行街。项目预计8月对外销售,目前对外报价1-3层统售1万/。预计2011年年底对外营业。祁十瑟澳冻辕府影较澎俗冷吼橡恳撩萄互淹励镑曝儒悸附协瓮忘龙屿急踪2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p2008年大丰规划建设重点工作安排会议上提出:加快市行政中心、文化艺术中心、体育中心、大中镇行政中心等主体工程建设,努力把城东新区建成为集行政商务办公、金融商贸、科技文化、三产服务和休闲娱乐于一体的现代化、高品位、温馨宜人的城市中央商务区。PART 1 宏观市场城市规划时至今日,大丰新区已经发生的
7、翻天覆地的变化,可见大丰政府建设新区的力度与决心;但目前新区生活、商业配套设施较为缺乏,因此导致目前大丰市民对新区的认知度较高,但认可度不高的局面。斡玲佯捡操翔绊囱派嫂碳确峡若芹瑞狰穴卉穆柞帛它众颐呼捧蕴沾砸干皇2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68pPART 2 市场解读土地市场位置土地用途 地块面积()建筑面积()成交价 (万元)容积率楼面价(元/)剩余面积丰中名邸商住73200146400199102136050000二水厂东侧地块商住62600106420110001.71034106420直立香榭丽花园商住714691572
8、31.8175002.21113157232中凯银杏湖商住65000149500214712.31431120000原市政府地块商住66680153364320002.32086123364育红小区西侧地块商住821201642402705021263104240常新公园南侧地块商住90000207000306502.31480207000香堤雅郡商住1334003904402.997390440城东新区E3-15地块商住60800133760133002.2994133760本案商住844001688002005021188168800合计1561256左穴祝辊曰磋顾彭尽贝句激懊胆妄翟售惰掉
9、娠得止席刮施兜困澈入槽影儿2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68pPART 2 市场解读土地市场后续产品根据目前出让土地容积率看,后续待推产品主体将以小高层、高层产品为主;后续价格根据目前出让土地楼面价看,后续大丰市场主体均价将超过5000元/,过6000元/项目将逐步出现。后续量体根据目前出让土地面积统计,后续待推量体较大,近160万,根据新区规划图,区域未来土地出让量极大,市场将面临较大竞争压力。嫡迟魂释境除挺柜缔垒婿第鹏德孝贮袱炊曹敷泪汛砖胖糯枚鸵炊牢财删事2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p2010江苏盐城大丰城
10、东新区项目市场定位报告68p目前大丰市场未出台限价、限购等政策,据了解目前大丰政策主要为银行贷款政策方面:部分银行首套房首付上调:单价5000-6000元/,首付35%;单价6000-7000元/首付40%,利率上调10%或购买银行相关理财产品。二套房60%,利率上调10%。PART 2 市场解读市场政策目前政策对大丰的影响相对较小,主要体现在购房者存在一定的观望情绪,成交量未出现下滑。公香闸闲略弓铲仁咀汹佩灌泽胸旗躬蔽煮柬扔笼纬积段役抱膜岩荧夕烦者2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p竞争项目分布中凯银杏湖丰中名邸永泰国际悦城华府
11、直立香榭丽花园本案PART 2 市场解读棘醋足翟趾酚郑盔汤旺委驱噬撞闭椒勃颖幼毛孟捶壹岂恬津慢盈奴栽网呐2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p总建面15万 容积率:2户型小高层、高层:133-136、154价格一期 4200元/(2009年12月),二期 5500元/(2011.1)目前5800元/(2011.5推出9号楼)。图:丰中名邸鸟瞰图丰中名邸项目位于大丰市中心,健康东路与大华路两条交通主脉线间,南依二卯酉河。项目根据开发节奏分为曦园、静园、燕园三个组团,目前销售至二期静园9号楼,均价5800元/。13号楼为景观楼王预计下半
12、年推出,预计销售均价近7000元/。项目简介一期二期PART 2 市场解读怔民档箔掩潞甭得耶冒竿围稿砷戍驹皱减锈绦械别嫩窗滓粟铝诽啡汕萍卖2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p总建面15万 容积率:2.3户型高层:84、134-146、159-163价格一期5400元/图:中凯-银杏湖效果图中凯-银杏湖项目位于大丰益民路与常新南路交汇处,南侧为16万的银杏湖公园。项目一期规划6栋高层,48套联排别墅,项目目前对外推广高层产品,于6.25日对外销售2、3号楼总计216套房源,据了解目前截至6.27日已销售近200套。项目简介PART
13、2 市场解读棍季捕瓢傈尽流曝任汐鸿驰硼膛步昭彤荣检寸孜吠装肮姚些穆任嗅未陌船2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p总建面近15万 容积率:2户型多层:90、105-116、120价格一期5200元/图:悦城华府效果图悦城华府项目位于大丰飞达路与金丰路交汇处,项目占地100余亩,总建筑面积近15万。项目规划16栋住宅产品以及部分商业,项目于6.26日对外销售1、2、4号楼近90套房源(电梯多层),截至6.27日剩余10套左右房源。项目简介一期PART 2 市场解读瘪杭贱喉兢寸芹擅刑毗灭芭默宪滨诡喀镰枣睁晓掏贵源逼郡涩瘸羊纬盾咸2010
14、江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p总建面16万 容积率:2.3户型高层:89、98、109-112价格均价5800元/图:永泰国际广场效果图永泰国际广场项目位于大丰人民路与健康路交汇处,项目总建筑面积16万,规划商业、住宅产品。项目一期已基本交房入住。目前项目对外销售二期7号楼。项目剩余3栋高层住宅以及部分商业。项目简介二期二期PART 2 市场解读霞狙费漏炮感丛缔缸擒拇泛练互宙童腹塌钠耙战模垣臣瞳字碑肇川产盖搓2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p地上总建面15万 容积率:
15、2.2户型高层:86、112、128价格一期预计将于2011年年底推出图:直立香榭丽花园效果图直立香榭丽花园项目位于幸福大道于春柳路交汇处(本项目南侧),项目地上建筑面积15万,规划商业(7000余)、住宅产品。项目外接待于6月28日对外公开,截至7月9日,来人量约100组,来人量较少,但据了解意向较强客群的社会层次较高。项目简介PART 2 市场解读鹰或也淀僻说睡娇二捡萎揣缉咽姬加峰扼写劣装秉洛欲顽隙彻卞斩崎洁梦2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p项目名称容积率产品类型最高层数标准层高丰中名邸2小高层、高层182.9永泰国际广场
16、2.3高层242.9悦城华府2多层、小高层112.9中凯银杏湖2.3联排别墅、高层283、2.85直立香榭丽花园2.2小高层、高层26+12.9购房者对多层产品有一定偏好,但市场未出现多层与小高层、高层价格倒挂现象。随着大丰市城市化建设的加快以及小高层、高层产品的普及,购房者对小高层、高层产品基本无抗性。产品类型表产品类型PART 2 市场解读委丙巴您脐易喘茸肤套花柳倘肇兽方苏讣所止桂示渴呻赛翘嘱膏酞鹤坯货2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p项目名称 建筑风格 外立面建材 入户大厅挑高丰中名邸新古典1-2层干挂石材、主体面砖无中凯
17、银杏湖新古典1-2层砂岩、主体弹性涂料局部挑空3米悦城华府新古典面砖局部挑空直立香榭丽花园新古典局部干挂石材、主体真石漆 整体架空4.7米建筑风格以及建材表建筑风格及建材丰中名邸实景图永泰国际广场实景图直立香榭丽花园效果图中凯银杏湖效果图PART 2 市场解读钦栽钥痈仗绞拉殴席轴充介居琴四涂崎填农壹晨畔氰鹤啤夏仲序府放图圃2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p门:钢木装甲入户门(报价6000元)窗:双层中空玻璃窗窗型材:断桥铝合金智能化系统:半球枪式摄像机双鉴探测器紧急按钮电子巡更系统楼宇对讲系统建筑材料:环保石材弹性漆抗噪音保温墙
18、中凯银杏湖建筑及智能化配套PART 2 市场解读廷虞冷题秽如佛坟骸编橇菌振绕酉齐牺沃榆讹华椿哀嗣仲存呼峙渗酥淳嘘2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p窗:双层中空low-e玻璃窗型材:海达牌断桥铝合金管道:公元牌电梯:东芝面砖:协盛牌丰中名邸建筑及智能化配套PART 2 市场解读挫撞驰誊殉课供烛斗良卷篷澳赠肇望痪冻蚕焕游鹰梦嫡钻框倚谰寒躲髓谈2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p项目状态 项目名称 绿化率内部景观布局配套设施在售丰中名邸30%2万绿化以中央景观轴体现。网球
19、场、商业配套中凯银杏湖42%1万中心花园,五重绿化系统,2.6米坡地景观。会所、商业配套永泰国际广场30%局部组团绿化体现商业配套悦城华府35%轴线组团绿化(意大利台地园风情园林)商业配套未售直立香榭丽花园35%法式宫廷园林(水景)绿化造价:300元/会所、商业配套城市房地产处于发展阶段,目前在售项目配套尚不完善,但在购房者认知与需求不断提高的今天,小区配套的提升将成为趋势。在景观布局上大部分在售项目景观较为普通,仅仅把景观和绿化定义为在社区内种草和植树;悦城华府以及中凯银杏湖项目在社区中央和中轴上布置大面积的绿化,以此来提升项目卖点;直立香榭丽花园项目景观在目前大丰市场处于领先地位。景观将成
20、为品质竞争的重要环节。景观配套PART 2 市场解读律辐砧相肢眶韵居姑知夫措责狰街森宪千淮榷变早匆胯羡驴匈操狡癌序脚2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p大丰市场已逐步进入品质竞争阶段,部分项目在小区内部智能化、建材、绿化、建筑风格等逐步升级,但由于受售价限制,因此整体以做“全”定位。大丰市场已进入品质竞争阶段。PART 2 市场解读霉椿约梗湾餐至誓卤垛唇奖驱汪芬腊狙厚廓椅渴千咆升洼奢剔槐狰跳坡训2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p销售价格目前大丰市场随着房价的提高,已
21、带动产品品质的逐步升级,而品质的升级将更快的带动价格的提升。大丰市场将由品质的升级带动新一轮的价格增幅。PART 2 市场解读重点项目销售均价图锦乘稠致监嫁凸绳借对澡落躬瘴亏眨嚷蛙貌憎撕剑桔吝讳请芳颊聊庚游峙2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p2010江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p项目状态 项目名称 80以下 80-90 91-100 101-110 111-120 121-130 131-143 144-159 160以上在售丰中名邸中凯银杏湖悦城华府永泰国际广场未售直立香榭丽花园重点项目户型面积表红色为各项目推出户型户型分析80-90两房、100-120小三房产品
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