级开发-模式终稿.ppt

二一四年三月土地一级开发模式土地一级开发模式.目录 什么是一级开发1 一级开发模式种类2 一级开发模式案例3 一级开发成本及流程4 一级开发收益与风险5 案例分析：中天城投62.什么是一级开发指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。一级开发新政策国土部2010年9月3日在关于国土资源系统开展“两整治一改革”专项行动的通知要求，在2011年3月底前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。这意味着，中央对一级土地市场的态度已经明确，在政府主导型与企业主导型两种开发模式中，选择了后者。3.受托实施模式一级开发模式受托管理模式固定收益模式收益分成模式收益分成模式（政府保底）固定收益+收益分成模式政府主导模式企业负全责，收取总成本固定收益，如北京是总成本的8%企业负全责，一级开发净收益与政府分成企业负全责，政府给保底收益，如果超过保底则采用一级开发净收益分成模式企业负全责，政府每年给固定收益，一级开发净收益再分成政府负责全过程手续，企业只负责建设，收2%管理费政府负全责包括建设，企业出资金，收益与政府分成一级开发基本模式说明：一级开发净收益=出让总价 -一级开发成本-政府各项费用企业主导模式4.部分一级开发企业运作模式企业名称项目地点一级开发面积一级合作模式收益分成模式特殊约定备注云南城投昆明4.18万亩收益分成一级净收益与政府5:5分成保底收益总成本的5%地方政府背景中天城投贵阳9.53平方公里收益分成一级净收益与政府7:3分成地方政府背景漳州发展漳州660亩固定收益+分成收益每年一级投资的12%+出让净收益的18%成本高于32万元/亩的部分由政府补偿国企，主业汽车销售及水务上海城投上海5平方公里收益分成一级净收益与政府7:3分成出让收入30%与政府签订出让合同，其余70%与上海城投签订一级补偿合同中南建设海南4500亩收益分成一级净收益与政府7:3分成黑牡丹常州17.5平方公里收益分成一级净收益与政府5:5分成政府按15%的毛利率回购安置房主营纺织业香江控股廊坊2000亩政府建设，企业出资一级净收益与政府分成企业分期支付一级费用13万元/亩，一级收益分成绵世股份成都7000亩收益分成一级净收益与政府6:4分成说明1、万科、中海等通过与云南城投合作，成立合资公司，锁定项目；2、海尔地产可以直接与政府合作，或者与一级开发公司合作等模式锁定项目。5 5.一级开发的成本构成1、项目前期费用2、征地拆迁补偿费用3、建设费用：市政基础设施建设费、公共配套设施建设费用4、管理费、财务费用、招拍挂交易费用、公共配套设施移交前的管理费用，开发过程中发生的审计、律师、工程监理等费用5、不可预见费以及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出6、相关政府税费一级开发的基本流程1、原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请；2、市国土局受理申请并进行土地开发项目预审；3、通过土地预审的项目，根据项目的性质，编制土地储备开发实施方案；4、开发实施方案由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会；5、通过联审会的项目确定土地开发主体，签订一级开发合同；6、开发企业向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续；7、如果开发项目涉及新增集体土地的，要办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，开发 企业依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准；8、在取得市人民政府的批准文件后由开发企业到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续；9、组织验收 市国土局组织相关委办局进行验收1、审核土地一级开发成本 2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求 3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费 4、纳入市土地储备库6.一级开发的综合益处1、可以低成本拿地：一级开发土地规模大，投资大，具有很强的价格谈判优势；2、可获得杠杆效应：采用分期开发，以小投资控制大地块；3、可取得增值收益：一级开发周期长，可以充分分享土地升值收益；4、可控制开发成本：一级开发成本并不透明，只要有理有据，开发成本都能认可；5、可控制上市转让：既可控制上市时机，也可预设约束条款，有利于二级拿地；6、可调节会计利润：一是保底利润、固定利润可以根据需要确认，二是一二级联动，利润可以在两边予以调整，可调税收负担。一级开发的综合风险1、资金难筹措风险：开发需要大量资金，需要多方长期大量融资；2、资金难回收风险：一是政府承诺可能变化，二是土地有流拍的可能；3、开发不确定风险：一是可能存在征地、拆迁补偿纠纷，二是规划修改调整风险；4、收支不平衡风险：现金流极不平衡，长期处于支出状态，收益兑现严重滞后。7 7.8 8金世旗云岩区政府贵阳云岩建设云岩区9.539.53平方公里，可出让56225622亩，初投7.37.3亿元综合开发合作协议授 权开发100%1 1、20062006年签订一级合作协议金世旗华润汉威（母公司华润）中天城投贵阳云岩建设：更名华润贵阳战略合作协议转让股权83.3%；2.5亿元41%16.67%；5000万元委派副董事长、总经理、财务负责人2 2、20072007年引进战略投资者金世旗华润贵阳扩股4.854.85亿元贵阳国资委中天城投6.08%10.31%增资1.85亿41%38.14%担保累计12.7亿元3 3、20082008年至20092009年增资扩股，融资贷款4 4、20092009年战略投资者退出金世旗中天城投华润贵阳（更名：中天城投）华润汉威股权转让10.31%51.55%案例：中天城投（母公司金世旗）贵阳云岩一级开发资本运作过程100%华润汉威51.55%转让股权31.78%.案例：中天城投一二级联动收益分析9.案例：中天城投贵州云岩区综合开发分析报告详见分析报告10.