物业项目经理必备基础知识.docx

一、物业服务费成本（支出）构成
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其他费用。

二、装修管理流程环节
主要包括八个环节：
1、备齐资料；
2、填写申报登记表；
3、签订《物业装饰装修管理服务协议》；
4、物业装饰装修登记；
5、办理开工手续；
6、施工过程巡查；
7、隐蔽工程验收；
8、装饰装修竣工验收。 

三、物业设备管理内容
物业设备包括室内设备、物业红线内的室外设备与设施。

物业设备管理的基本内容：设备基础资料的管理、设备运行管理、设备维修管理、设备更新改造管理、备品配件管理、固定资产管理、工程资料管理。

四、专项维修资金的使用流程
专项维修资金使用程序共分六步。 
第一步、物业服务企业制定《维修和更新、改造方案》； 
第二步、《维修和更新、改造方案》经业主书面同意，在小区进行公示；
第三步、物业服务企业到项目所在地的区县房地产管理局办理使用备案；
第四步、物业服务企业到专户管理银行开立使用专户，由市房屋维修资金管理中心划款；
第五步、工程竣工后，物业服务企业组织业主、业主委员会或者居民委员会、施工企业及工程监理单位对工程进行验收，并签署《维修和更新、改造工程验收报告》；
第六步、物业服务企业填写、公示《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》，并到市房屋维修资金管理中心办理维修和更新、改造工程决算核减手续。

五、业主满意度调查方法
1、物业企业应在年初制定业主（客户）满意度调查计划； 
2、满意度调查应定期进行（至少半年一次、每年两次），调查的比例按照服务标准应达到80%左右；
3、调查表收集后进行情况汇总，写出业主、客户满意度调查报告。调查报告的内容包括基本情况（业主、客户对各项物业管理服务工作的满意度情况），对业主、客户提出的意见和建议进行分析研究，制定下一步工作的整改措施等；
4、进行内（公司）、外（业主委员会）部反馈：公司内部和业主委员会和业主大会（对提出意见和建议的业主要进行回访）。

六、签订物业合同的注意事项
1、看清物业公司提供的物业公共服务的内容包含哪些； 
2、其责任是否界定清楚；  
3、物管服务质量是否细化、量化且可考核化；  
4、要细看业主与物业公司的权利和义务；  
5、看清物业费的标准和缴纳方式以及相关费用的支取是否合理；  
6、看清合同中约定业主在物业使用过程中应遵守的事项；  
7、看清双方违约责任的界定是否明确。

七、屋面维修养护管理的注意点
1、定期检查、发现问题及时处理； 
2、保证屋面清洁，利于雨水顺畅排除；
3、加强屋面维护管理，遵守业主管理规约。 

八、招投标文件技术内容组成
1、项目的整体设想与构思；
2、主要工作环节运行程序；  
3、机构设置、人员的配备、培训与管理；
4、管理指标与措施；
5、内部管理制度的制定；
6、档案资料的建立与管理；
7、前期物业管理服务内容；
8、常规物业管理服务内容；
9、各个阶段工作计划；
10、物资装备与提供方式；  
11、紧急预案；
12、社区文化。 

九、绿化接管验收注意事项
1、绿化接管验收应以绿化竣工图为依据； 
2、特别注意种植土的深度；
3、注意苗木规格，品种；
4、注意绿篱及灌木的密度；
5、新补植植物应注意成活率；
6、仔细检查供水系统。 

十、前期物业管理特点
它有以下七个特点：
1、新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，并报所在地的区、县房地产管理部门备案；
2、新建商品住宅出售单位与住宅买受人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件；
3、住宅使用公约不得与法律、法规相抵触；
4、新建商品住宅出售单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修资金；
5、自前期物业管理服务合同签订之日至新建商品住宅交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担；自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业企业不得向住宅买受人收取任何费用；
6、住宅使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止；
7、前期物业服务合同至业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。