房地产税费制度对房地产价格变动的影响.doc

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房地产税费制度对房地产价格变动的影响

REICO 工作室
2011年1月
课题顾问：  孙  钢
课题负责人：张学诞
课题组成员：张学诞  邢  丽  胥  玲  李  铭   陈  龙
许  文  梁  季  施文泼
执  笔  人：张学诞  邢  丽  胥  玲  李  铭   陈  龙

目  录

    内容摘要... 3
一、国外房地产税制比较分析... 3
（一）房地产税的分类... 1
1．房地产保有税... 1
2．流转环节房地产税... 2
（二）房地产税税制要素比较... 2
1．保有环节... 2
2．流转环节... 5
（三）房地产税税收收入及分配情况比较... 8
1．房地产税的收入情况比较... 9
2．房地产税的收入归属比较... 11
（四）房地产税税权划分比较... 13
二、我国房地产税制分析... 15
（一）我国现行房地产税制概况...15
1．房产税... 15
2．城镇土地使用税... 15
3．土地增值税... 15
4．耕地占用税... 15
5．契税... 16
6．营业税... 16
（二）我国房地产税费收入情况分析... 16
1．房地产税收... 16
2．房地产类收费... 18
（三）我国房地产税制存在的主要问题... 19
1．税种多，重复征税严重... 19
2．税基窄，税款流失较多... 20
3．重交易轻保有，税负不公... 20
4．规模小，不能满足地方财政需要... 20
5．费大税小，扭曲了税费关系... 21
6．计税依据不合理，背离房地产税的本质特性... 21
7．配套制度不完备，制约房地产税的发展... 21
三、房地产税费政策变动对房地产价格变动的影响... 21
（一）流转环节的税费变动对房地产价格的影响... 21
1．短期内税费变动对房地产价格的影响... 22
2．长期内税费变动对房地产价格的影响... 24
3．实证分析... 25
（二）保有环节税费变动对房地产价格的影响... 35
1. 保有环节税费变动对房地产价格的影响——理论分析... 35
2．房地产保有环节税费变动对房地产价格的影响——其他国家的历史实践... 38
3. 房地产税收对房地产价格的影响——现实分析... 43
四、结论... 46
　　参考文献... 47
　　内容摘要

　　本研究报告在对国外房地产税收制度进行比较分析的基础上，研究了我国现行的房地产税费制度、收入情况以及存在的主要问题，并在理论和实践层面分析了房地产税费政策变动对房地产价格变动的影响。本报告包括四部分：
　　第一部分对国外房地产税制进行了比较分析。国外房地产税收制度在税制要素及收入分配等方面具有共性又各有差异。国外房地产税主要分为两大类，即保有环节房地产税（房地产保有税）和流转环节房地产税。目前，很多国家都建立了比较完整的以房地产保有税为主房地产税收体系。由于国家的经济发展阶段、房地产行业的发展水平不同，不管是保有环节还是流转环节，各国的房地产税制在课税体系及税制要素设计上都存在一定的差异。从收入归属情况来看，流转环节房地产税（包括遗产和赠与税、印花税）通常作为中央政府或省级政府税收，房地产所得税作为中央税，房地产保有税作为地方税。只有少数国家把房地产保有税作为中央税或中央与地方共享税。在现代市场经济国家中，房地产税已不再是各国税收中的主体税种，其税收收入占税收总收入和GDP的比重较所得税和流转税相比都很低。
　　第二部分对我国的房地产税费情况进行了分析。我国目前涉及房地产的直接税种、间接税种、相关收费等非常多，但房地产税收入总体规模偏小且增长缓慢。从我国现行税制来看，主要存在重复征税，税基窄，税负不公，规模小，计税依据不合理，配套制度不完备等突出问题。
　　第三部分分析了房地产税费政策变动对房地产价格变动的影响。对于流转环节的分析，采用了供求变动分析法；对于保有环节的分析，采取了四象限模型分析法。在流转环节，不同的征收对象，导致对房地产价格的影响不同，同时，房地产税费对短期和长期的房地产价格的影响也是不一样的。通过分析得出，在短期内，对购买者征税会带动房地产价格的下降，对供给者征税则会使得房地产价格上升，当同时对购买者和供给者征税时，房地产价格的升降则取决于两者的征收力度。从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无影响，而对供给者征税则只能带来房地产价格的上涨。在保有环节，单纯从税收的角度来看，房地产保有环节的税收与房地产价格呈现负相关关系，房地产保有环节税负增加，会在一定程度上降低当前的房地产价格。从日本和韩国的实践来看，房地产税收调整曾经是应对房地产价格泡沫的手段之一，但是却从来不是应对房地产泡沫最有效的手段，其税收政策调节房地产价格主要是在保有环节使用，而在交易环节采取的措施相对较少。从我国情况来看，在税收制度设计上，流转环节的税费较多，而保有环节的财产税由于对于居民个人拥有的非经营性的居住房屋都免于征收，因此，实质上处于“无税”的状态。从目前政策实施效果来看，尽管我国实施了一系列的房地产税费政策，但仍未有效遏制我国部分城市房价过快上涨的趋势。造成这种情况的主要原因在于房地产市场供求关系和市场需求的结构情况。
　　第四部分对房地产税费对房地产价格的影响进行了总结，并对我国以税收手段调节房地产价格提出了一些建议。
 一、国外房地产税制比较分析

　　作为国家调控市场经济的杠杆，房地产税制是世界各国税收制体系的重要组成部分。国外房地产税收制度在税制要素及收入分配等方面具有共性又各有差异。
   （一）房地产税的分类
　　世界各国房地产税制涉及的税种贯穿了房地产的生产开发、保有、使用和转移处置等各阶段。房地产所得税属于所得税类，多数国家和地区没有把此单独分离出来，不是独立的房地产税种（注1：房地产所得税是对经营、交易房地产的个人或法人，就其所得或增值收益课征的税收。从税种来看，主要有公司所得税、个人所得税、土地增值税。如美国、英国、法国等国家，将房地产转让所得并入法人或个人的综合收益，征收公司所得税或个人所得税。意大利对房地产转让收益直接征收土地增值税）。因此，房地产税主要分为两大类，即保有环节房地产税（房地产保有税）和流转环节房地产税。目前，很多国家都建立了比较完整的以房地产保有税为主房地产税收体系。
　　1．房地产保有税
　　房地产保有税对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收。一般依据房地产的存在形态如土地、房产或房地合一的不动产来设置。在现行房地产保有税体系中，主要包括不动产税，财产税，定期不动产增值税等税种。
　　（1）不动产税
　　不动产税是对土地或房屋所有或占有者征收的税，计税依据为不动产评估价值。不动产税又可分为三种类型：将土地、房屋、有关建筑物和其它固定资产综合在一起而课征的不动产税，如巴西、日本、芬兰、加拿大的不动产税等；只对土地和房屋合并课征的房地产税，如墨西哥、波兰的房地产税、泰国的住房建筑税等；单独对土地或房屋课征的土地税或房屋税，如奥地利的土地价值税、韩国的综合土地税等。
　　（2）财产税
　　在不征收不动产税的国家里，一般征收财产税，如美国、英国、荷兰、瑞典等国，操作办法是将不动产与其它财产捆在一起，就纳税人某一时点的所有财产课征的一般财产税，计税依据是不动产评估价值。
　　（3）定期不动产增值税
　　该税种主要是针对占有房地产超过一定年限的产权者征收，通过对房地产的重新评估，对其增值额征收，一般分为10年期和5年期增值税两种。德国、英国、日本曾实行过的土地增值税及意大利现行不动产增值税都是对未发生转移的土地自然增值征税。
　　（4）其他税种
　　如日本的城市规划税和特别土地保有税，法国的建筑地税、未建筑地税和不动产资本价值税等。
　　2．流转环节房地产税
　　流转环节的房地产税是对取得土地、房屋所有权的人课征的税收，一般根据取得方式而设置税种，房地产取得的法律事实主要分为原始取得和继承取得。现今各国设置的房地产取得税类的税种主要包括遗产税（继承税）或赠与税、印花税等。如在房地产发生继承或赠与等无偿取得行为时，各国一般要征收遗产税（继承税）或赠与税，只不过各国选择的遗产税征收形式不同，有的采用总遗产税制模式，有的采用分遗产税制模式，有的采用混合遗产税制模式。赠与税也分为赠与人税制和受赠人税制。
　　（二）房地产税税制要素比较
　　由于国家的经济发展阶段、房地产行业的发展水平不同，不管是保有环节还是流转环节，各国的房地产税制在课税体系及税制要素设计上都存在一定的差异。
　　1．保有环节
　　当今世界各国房地产保有环节的税主要包括不动产税、财产税、定期不动产增值税及其他个别税种，部分国家和地区保有环节房地产税的税种及具体税制要素设置情况见表1.1。

　　2．流转环节
　　如前所述，流转环节的房地产税，一般根据取得方式而设置税种，部分国家和地区房地产流转环节的税种及具体税制要素设计情况见表1.2。

　　（三）房地产税税收收入及分配情况比较
　　房地产税在世界各国尤其是发达国家的税收实践中较好地发挥了税收对房地产经济的调节作用。发达国家更重视对房地产保有税的征收。该环节的房地产税征收范围较宽，征税对象明确，税率设计合理，因而来自房地产保有税类的税收收入占税收总收入的比重较高，这里对部分国家房地产保有税税收收入情况进行相关分析。
　　1．房地产税的收入情况比较
在现代市场经济国家中，房地产税已不再是各国税收中的主体税种，其税收收入占税收总收入和GDP的比重较所得税和流转税相比都很低。OECD国家的统计数据显示，在1965年到2002年期间，各国财产税收入占税收总收入的平均比重保持在5%-8%之间（见表1.3），占GDP的平均比重保持在1.6-2.0％之间（见表1.4）。具体就房地产税来看，其占GDP的比重就更低，表1.4数据显示，2002-2004年期间55个国家的地方财产税占GDP的平均比重为0.95%。
　　但是，从房地产税占地方自有财政收入的比重看，其在许多国家是地方政府收入的重要收入来源。表1.5显示，在20世纪70年代，房地产税占地方政府收入的平均比重超过20%，近年来，比重有所下降，但平均比重仍然超过10%。具体到部分国家来看，根据OECD国家1994年的相关资料（见表1.6），美国房地产税占地方政府税收收入的比重为75.8％、加拿大为85.3％、澳大利亚为99.6%，英国和爱尔兰为100％，由此可见，房地产税在大多数发达国家的地方税收收入中占据着重要地位。

　　在经济不发达国家中，房地产税收收入占国家税收收入和GDP比例较低，主要有以下两个原因：一是房地产税管理上存在问题，税收覆盖面不广，征收效率偏低；二是税收技术上存在问题，不动产登记等基础资料不全，估价技术上存在一定不足，由于不动产市场不发达、不够透明，估价基础不准确。房地产税在发达国家房地产税占总税收的比例较大，主要是因为，发达国家往往积累了较为完善的地籍资料，地价定期更新，地价高，纳税人纳税意识强。同时，房地产税的征收，又为国家的基础设施建设和公益服务提供了很好的资金来源，有助于当地不动产价值的升值。

　　2．房地产税的收入归属比较
　　从国外房地产税制的收入归属情况来看(见表1.7)，流转环节房地产税（包括遗产和赠与税、印花税）通常作为中央政府或省级政府税收，房地产所得税作为中央税，房地产保有税作为地方税。只有少数国家把房地产保有税作为中央税或中央与地方共享税，如，瑞典、印度尼西亚、挪威等。

　　（四）房地产税税权划分比较
　　不同国家由于政体、国体不同，经济发展水平的差异以及经济管理体制的不同，地方税管理权限划分也不一致。各国地方税管理权限的划分，基本上有以下三种类型：中央集权型、地方分权型和集权分权兼顾型。
　　中央集权型即由中央政府集中税收管理权限。地方税的立法权集中在中央，地方政府只有一些地方零星税种的执法权，如确定一些地方税的税率和减免税等。其代表国家有法国、英国、韩国等；地方分权型即中央和地方分别管理各自的税收，地方政府在税收上拥有相对独立的各种权限。包括制定税法、开征或废止某个税种、确定税率、选择征税方式、方法、决定税收政策等，即使共享税源，地方政府也有自己的税种。其代表国家有美国、加拿大等；集权分权兼顾型即中央适当集中与地方分级管理相结合。在税收管理权限划分方面，税法的立法权主要集中在中央政府，国家的基本税收制度和主要税收法规由国会制定颁布，地方政府根据国会颁布的法律制定属于地方税种的条例，并拥有决定开征和停征一些法定外的税种的权力。其代表国家有日本等。部分国家（地区）在房地产税上的税权划分情况见表1.8。

苗木供应合同书

甲方：
乙方：周至县哑柏镇绿星苗圃
经甲乙双方协商同意， 　（以下简称甲方）从周至县哑柏镇绿星苗圃（以下简称乙方）购买银杏苗木，（用于渭政办发[2010]205号文件，渭南市区绿化），并就相关事宜达成以下协议：
一、 苗木数量：
二、 苗木规格：胸径15cm以上，主干通直，树头完整，枝条匀称、丰满，无病虫害，树形美观。
三、 苗木价格：每株计人民币
四、 该价格包括：苗木费、挖掘费、包装费、装车费、拉运费五项。合计人民币（ ）
五、 付款方式：任务完成后，10日内一次付清。
六、 有关事项：
1、 土球规格：苗木所带土球直径1.2米以上，厚度60cm以上，卸车前完整不破裂。
2、 包装规格：土球包装腰带无间隙宽度12cm以上，纵扎草绳间隙在2cm以下。绳杆高度40cm，缠冠高度2米。
3、 所有苗木必须是播种培育，均为本苗圃苗木，严禁从外省、外地调动，由此产生的不良后果，由乙方负责。
4、 乙方必须按照甲方时间、地点、数量要求按时送苗。（送苗地点，渭南市城区）并保证我县任务完成居全市前三名。
5、 苗木结算数量以接收方接收单上的数据为准，因不符合合同条款中苗木规格要求的，接收方拒绝接收的苗木由乙方自行处理。
六、本合同未尽事宜，甲乙双方同意协商解决。
七、合同条款违约，造成经济损失，由造成损失方全额赔偿。
八、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自签字盖章之日起生效 二0一0年十二月

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