关于优化上海商品住房用地中小套型供应比例的研究.pdf
《关于优化上海商品住房用地中小套型供应比例的研究.pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《关于优化上海商品住房用地中小套型供应比例的研究.pdf(4页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、December 2023 18一、政策脉络梳理(一)2006 年,“90/70 政策”出台为应对房价过高、房价上涨快和住房供应结构性矛盾等问题,2006 年 5 月,建设部等九部委联合制定了关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见,规定“自2006 年 6 月 1 日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积 90 平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的 70%以上”。此即“90/70 政策”,旨在增加小户型供应、稳定房价。为确保落实,该套型限制作为土地出让的前置条件,被要求严格执行。(二)2015 年,全国层面政策调整2014 年以来,我国房地产市场进入
2、调整期,住宅销售面积减少(2014 年全国住宅销售面积增速为-9.1%),开发投资增速回落(2014 年房地产住宅投资增速较 2013年回落 10.2 个百分点)。随着房地产市场由增量时代向存量时代转变,住房需求的区域分化加剧,部分地区改善型住房消费需求逐渐增加,全国“一刀切”的套型限制政策的实施必要性减弱。在此背景下,2014 年起,南京、杭州、天津、四川、江西、河南等超过 10 省市相继明确表示取消或调整“90/70政策”。如:2014 年 2 月,南京将商品住房用地 90 平方米以下商品住房面积比例调整为不低于 50%,即“90/50政策”。同年 8 月,杭州也对“90/70 政策”进行
3、了“口头调整”,取消了对于新挂牌商品住房用地中小套型供应比例的要求。同年 10 月,天津发布天津市对房地产市场调控政策进行调整,取消对商品住房户型设计 90 平方米以下户型面积占 70%以上的限制性规定。2015 年 3 月 27 日,国土资源部、住房和城乡建设部联合发布了关于优化 2015 年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知,明确“在建商品住房项目,在不改变用地性质和容积率等规划条件前提下,房地产开发企业可以适当调整套型结构”,“对不适应市场需求的住房户型做出调整”。这在一定程度上标志着“90/70政策”在全国层面的松绑。(三)2016 年起,各地因城施策、优化政策国家层面
4、对“90/70 政策”进行调整后,各地陆续跟进,因城施策、优化政策,主要分为两种类型:一是取关于优化上海商品住房用地中小套型供应比例的研究 摘要 上海市商品住房用地中小套型供应比例要求在 2016 年进行调整,现已过去七年时间。在此期间,居民住房需求已发生明显变化。本文通过梳理中小套型供应比例的相关政策脉络,在分析当前上海市住房供给和需求情况的基础上,总结当前住房面积供需错配问题,并提出相关对策建议,以期优化住房结构,更好地满足居民住房需求。研究发现:在供给方面,上海市新房和二手住房供应均以中小套型为主;而在需求方面,居民住房空间需求提升明显,三房及以上、90 平方米以上新房和二手住房成交占比
5、明显增加。因此,上海市住房在面积方面存在一定程度的供需错配。对此,建议调整中小套型面积口径,适当放宽郊区中小套型供应比例要求,探索建立中心城区中小套型比例平衡机制。关键词 商品住房供需结构;中小套型;90/70 政策土地管理文/周清雅 吴佳December 202319消,如四川和广东在 2016 年出台政策,取消对商品住房户型的限制性要求。2016 年 3 月,四川出台政策,明确各城市不再执行“商品住房建设,套型建筑面积 90 平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的 70%以上”的规定。同年,广东也明确提出“取消过时的限制性措施,进一步发挥市场配置资源作用”,
6、明确对商品住房项目停止实施 90 平方米以下套型住房占全部面积 70%以上的规定。二是调整,如深圳和北京对面积口径进行了调整,将“套型建筑面积”调整为“套内建筑面积”,上海则对中小套型认定标准和供应比例进行了分类。2016 年 10 月,深圳发布了关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施(深府办201628 号),明确“新增商品住房项目套内建筑面积在 90 平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于商品住房项目总建筑面积和总套数的 70%”,将国家政策中原本的“套型建筑面积”调整为“套内建筑面积”。北京也在 2020 年朝阳区和昌平区的两宗用地挂牌文件中,将面积口径表述改为“套内
7、建筑面积”。2016 年 1 月,上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局等四部门关于进一步优化本市土地和住房供应结构实施意见的通知(沪府办201610 号)对“90/70 政策”中有关中小套型的认定标准进行了多元化区分(见表 1),不但区分了多层、小高层和高层建筑,在区域上也作出了中心城区和郊区的划分。表 1 上海新版“90/70 政策”中小套型认定多层建筑90 平方米小高层建筑95 平方米高层建筑100 平方米供应比例区分中心城区不低于 70%郊区不低于 60%(部分矛盾突出区域亦为 70%)图1“90/70政策”发展脉络梳理二、上海市住房供应情况分析(一)家庭住房现状:人均面积小,房间少
8、根据“七普”数据,上海市城镇家庭人均住房建筑面积为 30.58 平方米,低于全国水平(36.52 平方米),仅高于广东省(29.59 平方米)。此外,上海市“多代同住一室”家庭占比(10.91%)居全国首位,该类型家庭成员较多,对于住房面积和房间数的需求较大,若进一步考虑到现代住房兼具的学习、办公、娱乐、客卧等功能,住房间数为“代际数+1”的套型更适合目前的城镇家庭(如两代人住三房、三代人住四房等)。但从“七普”数据来看,上海市家庭住房房间数普遍偏少,三代户和四代户家庭多代同住一室占比分别为 48.5%(三代户中房间数为一间和两间的比例之和)和 62.8%(四代户中房间数为一间、两间和三间的比
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 关于 优化 上海 商品 住房 用地 中小 供应 比例 研究
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【自信****多点】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【自信****多点】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。