市政协工作组上半年工作总结.doc

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市政协工作组上半年工作总结

自3月份进驻社区以后，我们工作组坚持和社区干部多交流，和上级领导多汇报，并通过和两委班子成员谈心、群众走访调查以及实地调研查看等形式尽快了解社区实际情况，与社区融为一体，与居民打成一片。
一、 合村并建工作经验做法
1、领导重视。市政协田玉茂主席、李玉文秘书长先后到新园社区视察合村并建工作，对新园社区取得的成绩给予了充分的肯定，并提出一系列加快推进合村并建工作和社区长远发展的建议和意见，表示尽全力支持帮扶社区建设。
2、遵守工作组工作纪律。我们工作组按照城区工作团的“十个坚持”、“十项制度”的要求，真蹲实驻，严格请销假制度，坚持服务社区，做到不扰民、不添乱，清正廉洁。
3、加强宣传。及时向社区居民宣传合村并建的好政策，向社区干部讲解合村并建工作的方法、步骤重要意义，向上级领导和有关部门及时汇报工作进展情况和工作中遇到的困难和问题，积极寻找解决的办法。另外我们工作组还坚持各种活动都写成简报，并留下影像资料等及时上报。
4、不断学习，加强自身业务知识的提高。我们工作组坚持学习《学习资料》和市委、市政府领导的讲话，坚持学习“三农”知识，坚持多向基层社区干部学习，是自己真正的融入到农村这个大家庭里去，做到学有所用，从书本上学，从实践中学。不断提高自己农村工作的本领。
5、经验做法：“六个统一”
村庄合并之后，很多村民认为只是从形式上合并了，实际上还是“各自为政”，其实不然，新园社区的两委班子从合并的那一天起就成了一家人，他们用实际行动向社区居民表明了他们是真真正正的“合”了。大刘庄、小刘庄和谭家铺3个行政村合并是基于强弱村联合、自然村恢复的模式考虑下，合并之后，在社区两委班子团结努力下已经实现了“六个统一”即：干部集中统一办公，干部工作统一分工，干部统一待遇，群众事务统一管理，群众节日统一福利待遇，土地宅基地统一管理。这“六个统一”不仅是表面文章，更是把关乎群众利益的内容落到了实处，让群众从思想上实现慢慢过渡和统一。
6、壮大集体经济，发展成果惠及百姓
几年来，新园社区依赖于德城区民营经济示范园的建设和发展，先后引进了路邦电动车、亚星管道、金力聚氨酯、贵鑫实业、津豪涂料、华峰管道、六和金珊等一大批工业项目，“只有大力引进项目，才有集体经济的快速发展，才能强村富民，才能安排村民就业，才能使村民过上好日子”这是新园社区两委和群众所普遍认同的。目前新园社区失地农民每人每年补助五百斤小麦、二百斤玉米，为他们解决了基本的吃饭问题，解除了后顾之忧。老年人女性村民年满55岁，男性村民年满60岁，每人每月260元生活补助，并坚持每月25日按时发放到群众手中。女性村民满39岁，男性村民满40岁，社区为其缴纳养老保险。目前已累计达308多人，已退休73人，社区3个行政村居民已经全部加入农村合作医疗。
7、社区建设工作进展顺利，班子运行良好
目前新园社区有一处新园公寓24栋5层结构的居民楼，其中有原大刘庄居民一半的居民约400多人居住，另外一半村民还居住在大刘庄旧址的平房上，另小刘庄、谭家铺只有少数村民住上了楼房，大部分村民仍居住在旧村的平房里。按照市委市府关于农村社区建设的工作要求，结合我们这次驻村帮扶工作的主要任务：推进合村并居和加快服务型社区建设。目前新园社区已经顺利完成土地修编工作和社区建设规划，社区坚持高标准规划，一次性过关，计划用5-6年的时间建成共约50万平的5层结构安置拆迁户楼房和部分17层高商业开发楼。社区建设规划已经上报上级部门审批，同时社区拆迁工作也在同步进行，社区两委在充分征求社区居民意愿的基础上制定出了切实可行的拆迁补偿政策，百分之九十的居民主动到社区签订拆迁协议，预计下半年开工建设。
二、 对推进合村并建工作的意见
作为年轻干部，我们本着谦虚、谨慎的态度深入基层、深入群众，多锻炼多学习，非常感谢市委市政府给予我们这次难得的机会，我们一定会做到坚持“六个有”： 有只争朝夕的责任感、群众至上的人本观、科学谋事的战略眼光、敢为人先的开拓精神、求真务实的实干作风和廉洁自律的高尚品格。我相信只要以实绩实效取信于民，群众就会信任你、拥护你。结合我社区的实际情况和遇到的问题我们打算从以下几个方面做好工作：
1、进一步加大宣传力度，开展调查活动
开展调查活动也是一种宣传动员、发动群众的过程，要通过调查活动进行政策宣传，让农民群众知道合村并居的工作重点和要求是什么，让群众明白自身在新农村建设中的主体作用，使群众摆脱安于现状、不思进取的“小农”思想的束缚，激发农民群众的上进心和积极性。下一步我们将进一步加大宣传力度，抓典型，既要不断学习先进社区的工作模式和经验，又不断坚持完善帮扶社区的各项工作。
2、坚持统筹发展，全面发展
社区建设的关键是要融入统筹城乡科学发展的新观念，要通过对规划制定和实施的指导和管理，确保新农村建设的连续性和方向性。不要只局限于抓“合村并居”工作，要打破城乡分割的体制性障碍，把农业发展放到整个经济的大格局中，把农村进步放到整个社会的进步中，进而统筹规划政策、公共资源、基础设施及产业布局。下一步我们将坚持统筹发展原则，不仅是搞好社区土地规划、建设规划，更要搞好社区的产业规划，周围环境规划，文化教育建设规划等等。
3、持续发展原则，引导社区走可持续发展道路
社区建设必须与资源保护、生态建设相结合。资源的永续利用和良好的生态环境是可持续发展的前提，要立足当前、着眼长远，处理好人和环境的关系，使人与自然和谐相处。社区建设必须把提高农民的自我发展能力作为根本目标。这是广大农村可持续发展的关键，要开展农村技能培训和科普活动，培育新型农民，让农民在参与新农村建设中逐步提高自我发展能力，增强“造血功能”。
4、加大扶持力度
我们应该加大政策和资金扶持力度。针对农村社区建设过程中存在的问题，政府制定切实可行的政策，从产业发展、金融扶持、土地置换、社会保障等各个方面提供有利于社区建设的扶持措施，同时积极拓宽社区建设的投融资渠道，广泛吸纳社会资金用于社区建设，充分调动基层建设发展农村社区的积极性。

我市房地产发展情况调研报告

一、前言
20xx年春节后，金融危机寒意正浓，××房地产业在经济刺激计划和宽松货币政策的重要宏观背景下率先走出低谷，各级政府出台的房地产相关政策起到了积极的作用。至20xx年末，有关房地产调控的政策仍在不断推出，火热的房地产市场正出现微妙变化。
盘点20xx年，可以用三个关键词来描绘××房地产业发展图谱：调整、回暖、火爆。与此同时，房价涨幅过快的问题也随之显现，房地产开发投资和新开工量仍显不足，市场供给整体偏紧，房地产金融贷款集中度偏高等问题应引起关注。
二、20xx年房地产调控政策回眸
（一）年初：贯彻房地产优惠政策刺激房市。20xx年末××市政府相关部门根据中央精神，及时出台《关于调整市区房地产交易环节税收政策》、《关于进一步降低居民购买和转让住房税收负担政策》、《关于促进我市房地产业健康稳定发展的实施意见》。其核心内容主要为：下调购买普通住房契税税率、暂免个人买卖印花税和营业税、免征个人转让出售的土地增值税、降低购房首付比例和个贷利率。20xx年1月3日，四大国有银行宣布，只要20xx年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质房贷客户，原则上都可以申请七折优惠利率。2月10日，继农业银行出台房贷细则后，工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折优惠利率的实施细则，随后不久，其他银行的优惠政策细则相继出台，为楼市回暖蓄积了政策基础。
（二）年中：加大土地供给，整顿市场秩序。进入第二季度，楼市迅速回暖，房地产开发企业表现出强烈的拿地意愿并频频出手，开始了继20xx年之后的新一轮购地高潮。××市政府采取了加大土地供应，平衡土地供求的措施， 6月1日，市发改、规划、建设、国土、房管、人防六部门联合发布了《关于促进房地产项目开工建设的措施》(扬政房〔20xx〕58号)。新措施具体内容包括：一是全面梳理分析市区未开工土地情况；二是充分用好土地政策，切实减轻企业负担；三是调整建设规费和人防费的收取时间；四是建立审批会商机制，提高办事效率；五是鼓励地下空间的开发利用和节能环保材料的应用；六是及时向企业通报市场运行情况。5月11日、13日，国土资源部分别发布《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发〔20xx〕56号）、《国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知》，要求各级国土资源管理部门从保增长、保民生、保稳定的高度出发，认识保障性安居工程的重要性，重点抓好城市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造，以及农村危房改造、游牧民定居建设用地的供应管理工作，确保保障性安居工程的顺利落地；加快编制和修编当年及20xx-20xx年保障性住房用地供应计划，统筹协调及时调整土网地供应结构，扩大民生用地的比例，确保保障性住房用地的需求。5月27日，国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自20xx年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。5月21日，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。6月10日，国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。
（三）年末：防范泡沫扩大，遏制房价过快上涨。11月10日，国土资源部和国家发展改革委共同发布《限制用地项目目录（20xx年本增补本）》和《禁止用地项目目录（20xx年本增补本）》，规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市（镇）不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不能超过20公顷。此举可有效防范土地闲置，缩短开发商占地周期。12月9日，国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，遏制炒房现象。国办发〔20xx〕131号文件中的四大税种的优惠措施，只有营业税优惠取消，契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。政府调控房市采取了平稳的步骤。12月14日，国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，明确提出：“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”，同时强调“地方政府要切实负起责任”。为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，坚持增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性
我市房地产发展情况调研报告第2页
的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。12月17日，财政部、国土资源部、人民银行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地网出让收支管理的通知》（财综〔20xx〕74号），将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。

三、20xx年我市房地产发展现状
（一）房地产开发投资低位徘徊上行。20xx年，××房地产开发投资129.5亿元，同比下降5.9%，较当年最低点回升9.1个百分点，比前三季度提高了4.2个百分点（如图1所示），占全社会固定资产投资的比重为12.3%，比前三季度提高了2.2个百分点。
图1
市区共完成房地产开发投资68.2亿元，同比下降16.8%，占全市房地产开发总量的59.0%；四县（市）共完成开发投资61.4亿元，同比增长10.1%，占全市房地产开发总量的41.0%。投资额与上年同期比较，只有江都、宝应保持增长，降幅较大的有广陵、开发区和仪征（详见下表）。
20xx年××市及县(市、区）房地产开发投资情况
房地产开发投资完成额（万元）
同比增长（%）
××市
1295292
-5.9
市区
681550
-16.8
广陵区
90922
-25.1
邗江区
310264
-6.5
维扬区
169321
-7.4
开发区
111043
-16.6
县（市）
613743
10.1
宝应县
137024
7.9
仪征市
82771
-19.4
高邮市
85222
-7.7
江都市
308725
40.8
从房地产投资构成情况看，20xx年，商品住宅完成投资106.3亿元，同比下降2.3%；办公楼完成投资1.8亿元，同比下降43.0%；商业营业用房完成投资额14.8亿元，同比下降19.3%；其他用房完成投资额6.6亿元，同比下降10.1%。商品住宅、办公楼、商业营业用房、其他用房分别占房地产开发投资额比重为82.1%、1.4%、11.4%、5.1%，只有商品住宅投资比重同比略有提高（见下表）。
20xx年××房地产开发投资结构表
投资额（亿元）
占开发投资比重（%）
比重同比增减（%）
房地产开发投资
129.5
—
—
其中：商品住宅
106.3
82.1
3.1
办公楼
1.8
1.4
-0.9
商业营业用房
14.8
11.4
-1.9
其他用房
6.6
5.1
-0.2
（二）房地产建设规模“二升一降”。随着××市六部门促进新开工措施的出台和销售市场的不断升温，市场供应已经发生积极变化，施工面积、竣工面积保持一定规模的增长，新开工面积同比下降，但下降幅度逐渐收窄。
20xx年，全市商品房施工面积1339.6万平方米，同比增长16.5%；其中住宅面积1055.1万平方米，同比增长10.8%；办公楼27.1万平方米，同比增长11.7%；商业营业用房186.3万平方米，同比增长46.8%。
商品房竣工面积505.9万平方米，同比增长28.2%；其中住宅面积434.3万平方米，同比增长25.5%；办公楼10.6万平方米，同比增长104.8%；商业营业用房49.0万平方米，同比增长59.9%。
商品房新开工面积494.1万平方米，同比下降11.6%；其中住宅面积391.9万平方米，同比下降13.0%；办公楼7.5万平方米，同比下降39.7%；商业营业用房63.0万平方米，同比下降1.7%。
20xx年××商品房开发建设情况如图2所示：
图2
（三）新政助20xx年商品房销售增势强劲。4月份市场回暖以来，市场交易呈现持续火爆局面，各项促进房地产交易的政策累计效应得到进一步显现。20xx年，全市商品房共销售514.7万平方米，同比增长69.1%。其中，住宅销售面积466.8万平方米，同比增长75.3%；办公楼销售面积6.6万平方米，同比增长5.5%；商业营业用房销售面积37.2万平方米，同比增长40.9%。商品房销售额225.5亿元，同比增长105.0%；其中住宅销售额198.6亿元，同比增长120.2%；办公楼销售额3.6亿元，同比下降5.5%；商业营业用房销售额22.4亿元，同比增长51.1%。
图3
（四）开发资金到位情况良好，资金紧张状况有所缓解。随着商品房销售逐步回升，成交量显著增加，开发企业资金回笼速度加快，全市房地产开发资金到位情况良好。20xx年，全市房地产开发企业到位资金总量为195.1亿元，同比增长6.6%，其中本年到位资金为176.0亿元，同比增长6.3%；上年末结余资金为19.1亿元。到位资金总量的增速高于去年同期7.7个百分点。20xx年开发资金来源数为同期开发投资完成额的1.5倍，高于20xx年同期1.3倍的水平。再从本年到位资金中的其它资金来源情况看，20xx年，全市房地产开发企业的其它资金来源为103.0亿元，同比增长4.1%。资金来源的稳定充裕为开发投资再度提速提供了有力保障，特别是从资金结构来看，以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金增速不断加快，所占比重不断提高，反映出当前大部分房地产开发企业利用销售收入进行循环投资的良好态势，资金流转顺利有望进一步提升企业开发信心，进而促进全市房地产开发投资再度提速。
20xx年××房地产到位资金结构情况如图4所示：
图4
（五）土地市场价量齐增。20xx年，全市土地市场呈现出价量齐增走势。市区全年出让土地125宗，其中招拍挂土地102宗，较20xx年分别增加13宗、26宗。土地成交面积428.89万平米，同比增长15.08%，土地成交价款64.78万平米，同比增长52.03%。土地成交均价大幅上涨，20xx年土地成交均价1510元/平米，同比增加367元/平米，增幅达32.11%。外资成交土地大幅减少，成交面积8.72万平米，成交价款2.20亿元，同比分别下降55.17%、51.86%（详见图5、图6）。
图5 市区出让土地面积情况 图6 市区土地成交价款
四、房地产新政对20xx年市场影响的分析
（一）房地产新政累积效应得到进一步显现。20xx年四季度以来，我市根据中央精神及时出台了有效的房地产新政，各部门又在原有基础上不断完善和细化各种政策措施，前后共出台四项楼市新政，同时加大金融支持服务力度，降低公积金贷款首付比例，首付房款比例由30%调整为20%，贷款最高额度由25万元调整为35万元，贷款最长期限由20年调整为30年，缩短二套房贷和二手房交易营业税免征年限，并将全额征收改为差额征收等等。这些政策措施效果的显现，有效降低了购房者的购房成本，缓解了开发商的资金压力，无论是对房地产开发企业还是消费者来说都是重要利好，既增强了信心，又得到了实惠。从目前的情况来看，在经过几个月的运行后已产生了积极的效果，为房地产市场快速回暖起到了积极的推进作用。
（二）房地产开发企业应对市场变化措施积极有效。20xx年下半年末，针对房地产市场出现的房地产开发投资、商品房销售持续下降的新情况，全市房地产开发企业主动调整开发战略和市场营销策略，采取了各种优惠促销措施，极大地刺激了居民的购房欲望和消费热情，使得成交量大幅增长。
（三）城镇居民收入增长较快，消费信心和购买力有所增强。全市城镇居民人均可支配收入保持较快增长态势，20xx年，人均达19500元，同比增长12.0 %。居民收入的增长，加上上年处于观望状态的刚性需求的释放，再加上一系列暖市新政的进一步落实到位，20xx年以来××居民的消费信心、还贷能力和购房能力显著提升，使得购房欲望和意愿得到进一步释放。
五、当前值得关注的三个问题
（一）商品房新开工面积近几年首次出现连续下降。受20xx年商品房销售持续下降的影响，20xx年，全市商品房累计新开工面积为494.1万平方米，同比下降11.6%，降幅比前三季度缩小了25.2个百分点。据分析，20xx年以来商品房新开工面积出现下降的主要原因，一是部分开发企业对当前经济形势判断较为保守，投资比较谨慎，开发速度明显放慢；二是由于20xx年同期基数增速高(20xx年全市新开工面积559.0万平方米)。如果新开工面积出现持续下滑态势，不但会影响到今后的市场供应量，也会影响到房地产开发投资的总量规模和速度，对全市保投资、促增长也会造成不利的影响，因此，值得引起我们高度关注和重视。
（二）房价高位运行，可能对商品房销售形成新的制约。随着商品房销售的较快增长，市场回暖迹象趋于明显，部分开发企业和新增楼盘出现了价格上涨。据反映，在成交量稍有起色之后，从20xx年3月份开始，××市区新建住房及二手房价格同比均有明显增长，尤其是商品住房价格增长速度明显偏快。到了8月份，一些楼盘出现了“坐地涨价”的现象。从全市商品房平均成交价格来看，20xx年××全市商品房平均合同成交价格为4333.4元/㎡，同比上涨19.9%；商品住宅平均合同成交价格为4159.3元/㎡，同比上涨24.3%。其中市区商品房平均合同成交价格为5416.7元/㎡，同比上涨13.7%；商品住宅平均合同成交价格为5311.7元/㎡，同比上涨19.3%。县市区商品房平均合同成交价格为3295.7元/㎡，同比上涨2.1%；商品住宅平均合同成交价格为3094.0元/㎡，同比上涨2.9%。在市区，出现了诸如：帝景蓝湾、桐园、运河壹号公馆、江南一品、公园一号等7000-8000元/㎡的高价楼盘。促成房价上涨过快的因素是多方面的，一是销售的火爆使得开发企业加快了房屋销售价格的提价速度和提价幅度；二是土地成交价格明显拉升，提高了开发企业和购房者房价上涨的预期；三是住宅品质的提高使得建设成本不断增加；四是市场供给的总量和结构失衡矛盾突出。房地产市场的价格偏快增长一旦与房市供给矛盾形成互动、甚至相互强化，必将会对房地产市场长期稳健发展构成极大威胁，造成泡沫增加。
（三）房地产行业贷款集中度过高。20xx年4月份以来，随着××市房地产市场的逐步回暖，银行业机构逐步加大了对房地产行业的信贷投放，不论从信贷审批流程及信贷投放速度均有所加快，房地产贷款快速增长。09年末，××市房地产贷款余额308.1亿元，达到的历史高点，占人民币贷款余额比重为24.4%，较上年同期增加了3.5个百分点，比年初增加122.4亿元，占全部贷款余额新增数的37.9%。其中，房地产开发贷款余额增加28.5亿元，个人住房贷款余额增加90.3亿元。房地产贷款增长过快、各银行业机构房地产信贷授信集中度过高的风险应引起重视。
六、促进我市房地产健康发展的几点建议
（一）促进并保持我市房地产业健康、持续发展具有十分重要的现实意义。第一，房地产业作为城市经济发展的支柱产业，在城市经济中的地位举足轻重。20xx年，我市房地产的主要行业税费（营业税、企业所得税、土地增值税、契税）占到全市财政收入39.4%。可见房地产业在全市经济发展中的支柱作用明显。如果房地产业下滑，将会对全市经济造成很大的不利影响。第二，房地产业对相关行业具有很强的带动力。房地产业与其他行业关联度高，可谓牵房地产业一发而动全市经济全身。房地产业与上游的水泥、钢材等建材行业，下游的家装、家电，相关的金融、建筑、运输、批发零售、住宿餐饮等行业息息相关，如果房地产业出现严重问题，必然拖累其他行业经济的发展。第三，房地产业在拉动就业,拓宽创造就业渠道方面发挥重要的作用。据了解，“每年住房在拉动就业上大概每一万平方米可以提供100个就业岗位”。当前大中专毕业生、下岗人员、新增的劳动力、大量返乡的农民工都要就业。我市面临空前严峻的就业形势。虽然劳动力成本可能有所下降，但就业已经成为最棘手、最难解决的问题。房地产业的健康发展是整个经济正常发展的基础，是增加就业岗位的最大推动力。
（二）加快政策调整，给予行业宽松发展空间。经济数据好转之时将是房地产优惠政策退出之日。20xx年12月“国四条”等密集的房地产调控政策出台，给20xx年房地产市场调控拉开了序幕。20xx年调控的核心是鼓励自住性刚性需求购房，特色是频繁微调，却不指向物业税、加息等核心政策。因此，政府在引导舆论、制定政策方面应该更坚定地用市场化标准，给行业和企业的发展提供一个宽松稳定的环境，为未来房地产行业继续繁荣稳定奠定基础。
（三）规范土地市场，引导房地产企业科学合理利用现有的可开发土地。从规划、用地及税费优惠等方面引导鼓励社会投资，发展以中小户型（户型面积在120平方米以下）为主的房地产项目，加大廉租房和政府保障性住房建设，以满足绝大多数市民的住房需求。房价过高依然是阻挡市场成交有效放大的直接障碍，也是消费者观望的根本原因。普通消费者依然无法承受当前的房价，而事实上当前的房价仍然包含着较大的利润，一方面如果开发商愿意让利于消费者，二者之间的诉求达到一个合理的平衡，房地产长期积累的矛盾就能得到有效消除；另一方面开发商还需要在土地储备和房屋开发上进行合理规划，防范资金链断裂，以促进房地产市场的平稳健康发展。
（四）稳定就业和增加居民收入。房地产市场的发展关键在市场成交量，而市场成交则有赖于市场消费能力。因此，居民就业和收入状况对房地产行业的消费非常关键。
（五）创造较好的房地产开发环境。政府要不断加大投入，着力改善道路、交通等城市基础设施，加强教育、卫生、文化等民生工程建设，创造良好的人文居住环境，以吸引实力更强的房地产企业入驻开发。
七、对20xx年我市房地产业发展的基本判断
20xx年房地产市场复苏以来的持续火爆局面使得房地产市场供给整体偏紧，市场价格增幅偏快以及房地产开发投资和新开工面积等先行指标仍处于负增长区域等因素，将对我市20xx年房地产市场发展产生一定的负面影响。近期，国家对房地产市场价格过快增长问题表示关注， 但作为二线城市的××市房地产市场价格不会做出过度调整，预计我市在市场供给逐步回升后，市场供求将趋于理性，20xx年房价将从偏快上升转为逐步走稳。国家适度宽松货币政策的背景下，各金融机构将继续保持对房地产行业的信贷合理投放，积极对普通住房开发特别是保障性住房建设加大信贷支持力度。可以预见，20xx年，我市房地产业在新一轮宏观调控下将呈现良性发展态势。

《农民专业合作社法》颁布实施后，XX县县委、政府高度重视，于20**年出台了《关于扶持农民专业合作社发展的意见》，从政策、资金等方面引导和鼓励农民设立专业合作社。县农业农经等部门按照省、市、县 全县合作社的“生命力、带动力、吸引力”进一步展现，吸引更多的农户成立合作社。农民专业合作社成就了“一村一品”，带动了一方百姓致富，体现了“三农优惠政策”，加快了新农村建设步伐，夯实了社会主义新农村经济基础，并打开了农产品销售市场、降低了销售成本，为农民带来了实惠。合作社在农产品绿色食品认证和商标创建上得到相关部门的帮助，目前5个合作社有了注册商标，7个正在办理商标注册手续，5个正在办理无公害、绿色产品认证。
（四）成效明显化。
全县农民专业合作社的强劲发展，得益于县委、政府及相关部门的大力支持。县政府在20**年出台了《关于扶持农民专业合作社发展的意见》，从政策、资金等方面引导和鼓励农民设立专业合作社。2018年初，县政府给每个典型示范合作社兑现扶持资金1万元，其他合作社均给予了1000元的补助资金；县农业农经、工商等部门对农民专业合作社实行不收费、不年检等优惠政策，对专业合作社实行上门指导服务，极大地促进了全县农民专业合作社的规模化发展、产业化发展。
二、农民专业合作社发展所面临的制约因素
近几年，XX县农民专业合作社发展速度较快，但合作社规模效益较小，成员人数较少，全县合作社注册资本最多为660万元，最少只有1万元，绝大部分注册资本在10万元左右，合作社成员多数在10人左右，合作社规模效益很难实现。
存在的问题主要有以下几个方面：
1、缺资金。农民专业合作社在前期建设时，如设立固定的办公场所、流转土地，场地建设等，占用了大量资金，在后期的开展培训、引进新技术和设备购置等方面资金严重短缺。农民专业合作社作为企业法人，只能得到政府一些财政补助，想进一步向银行融资，当地银行无相关的具体扶持政策，制约了合作社的规模化发展。
2、缺乏具体的扶持政策。尽管各级政府和相关职能部门给合作社的发展创造了较好的宽松的发展环境。但具体到某一行业，能具体执行的政策就寥寥无几。例如在农产品初加工和流通环节上没有相应的可操作的税收优惠政策，目前各级政府及相关部门的优惠政策并不明确，也无章可循，操作性不强，各合作社只能采取自产自销的经营模式，无法开拓合作社的业务，进行产品的深加工，提高产品的附加值，因此对农民吸引力不是很大。
3、缺专门的监管。目前全县合作社鱼龙混杂，千种百态。有些合作社民主管理、民主决策不完善；有些合作社理事会、监事会职责不清，会员权利、义务不明；有些合作社运作和管理随意性大，理事会、监事会流于形式，作用得不到充分体现。合作社设立登记不规范，有证无牌，或是注册资金与实际出资不符。没有专门的服务机构监管，使农民专业合作社在制度、财务、合同、利益分配和风险调节等机制等方面存在很多隐患，有待于进一步加强管理。
4、缺人才。目前全县合作社的参与者基本是农民，文化水平普遍不高。合作社的 2、注重具体扶持。
农民专业合作社作为一种新型组织形式和弱势群体的联合，对内不以盈利为目的，因而它的发展也就离不开政府的大力扶持。一要加大财政资金扶持。政府应对合作社增强农业生产能力、兴办技术信息服务的项目给予支持，以增强合作社市场竞争能力和对社员服务的能力。二要加强信贷方面的支持。金融部门应对制度健全、经营业绩良好的农民专业合作社予以一定的信贷支持和利率优惠，帮助解决合作社资金不足的困境。三要实行政策优惠。可以对合作社在用电、土地使用、运输等方面实行倾斜政策。使合作社在优惠政策的扶持下逐步扩展壮大。
3、注重人才培养。
由于农民专业合作社的发展水平参差不齐，特别是经营管理者文化基础、工作能力和管理能力等相对较弱，社员素质普遍较低，合作社很难跟上现代农业和市场经济发展的节拍。这就要求政府部门重视提高合作社人员素质，既要鼓励大中专毕业生、农技人员加入合作社创业，更要加强合作社发起人、带头人的继续教育与培养，以提高合作社的发展潜力。职能部门同时要制定详细的培训计划，使这些发起人带头人熟悉合作理论，灵活运用优惠政策，提高指导合作社健康发展的工作水平，从而减少经营决策局限性，更好地引导广大农民参加并办好农民专业合作社。
4、注重服务体系建设。
政府要构建服务平台，为合作社提供政策咨询、搜集和发布农资、农产品的价格信息、市场供求信息，以及为合作社之间、合作社与企业之间交流合作架桥铺路，促进农民专业合作社更好更快的发展，同时，要积极举办各种农产品展销会、洽谈会、产品发布会和知名品牌评选等活动，为合作社宣传品牌、开拓市场创造条件。
5、注重制度建设。
制度建设是农民专业合作社持续、健康、快速发展的前提和保障，所以在合作社的发展中更要加强和完善各种民主

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