房地产营销策划管理制度及工作流程.doc

第一章 营销策划部组织结构
项目部经理

策划与销售主管

策划公司项目主管

营销公司项目主管

销售公司销售员

第二章 营销策划部部门职能
部门职能：
营销策划部主要负责项目整体形象策划、项目宣传推广策划、项目营销策划，包括销售策略制定、公关事务策划管理和广告宣传等。营销活动策划符合公司整体形象要求，并达到预期效果；完成项目前期策划、房屋销售计划等工作；积极做好项目实施前市场区域调研及房屋销售前市场区域调研，为项目的持续发展提供有力的依据。

业务职能：
1、 对公司的经营环境（行业发展趋势、周边竞争对手、周边市场）进行研究，组织实施市场调查，收集市场信息并进行分析整理。对项目区域市场进行调研和分析。
2、 组织实施项目销售前期调研、为公司项目开发定位提供可行性论证分析。
3、 项目整体形象的策划与营销方案的制定并具体组织实施，对营销结果进行总结分析。
4、依据项目的市场定位，参与编制项目营销总体计划、销售全案策划，并指导实施。
5、负责项目开盘前营销活动策划，以及样板间、展台、售楼处布置方案策划与实施等。
6、 与社会各媒体衔接，负责公司的宣传推广及销售宣传资料的制作。
7、对项目营销策划方案的实施效果进行跟踪研究，以便及时修正方案，改进工作。
8、熟悉、了解、分析国家及项目所在省份有关房地产方面的政策和市场行情。
9、加强与其他部门之间的沟通与合作，协助工作顺利完成。
10、对主要行业媒体、项目所在地的主要媒体进行调研，为确定广告推广策略提供决策支持，并协调好与各媒体间的关系，保证公司经营活动正常进行，杜绝媒体负面报道。
11、部门相关资料的管理。
12、完成公司下达的其他任务。

第三章 部门岗位职责描述
职位名称
项目策划销售主管
所属部门
营销策划部
直接上级
项目部总经理
直接下级

职责概要
全面负责房地产项目策划、销售策略制定、公关事务策划管理和广告宣传等
岗位职责
1．根据公司制度要求，制定本部门各项管理制度和岗位职责并贯彻实施
2．负责组织制订公司全年营销策划工作计划，并分解落实完成
3．负责主持项目的销售策划、平面制作、宣传推广、媒体选用等工作
4．负责审定项目售楼处外部形象与内部装饰装修方案
5．负责公司整体形象策划和品牌建设，审定各项宣传推广公司形象的公关活动方案
6．负责主持策划与实施各类公司形象、楼盘项目的推广、促销活动
7．负责编制各类宣传推广费用的计划，监控预算执行情况并及时呈报
8. 负责公司形象宣传策划，组织撰写宣传推广文案、广告创意设计等
9. 依据项目的市场定位，参与编制项目营销总体计划、销售全案策划，并指导实施
10. 负责项目开盘前营销活动策划，以及样板间、展台、售楼处布置方案策划与实施等
11. 对项目营销策划方案的实施效果进行跟踪研究，以便及时修正方案，改进工作
12. 完成领导临时交办的其他工作
相关说明

第四章 市场调研管理规范
1、 总则
1.1、市场调研是对市场营销资料进行系统收集、分析和研究的过程，对于企业实施营销策略、检查经营成果，调整决策方案发挥着重要作用。
1.2、市场调研是市场营销的出发点，是提高市场营销效果的一种管理工具，从调查分析提出解决问题的办法，为公司制定产品计划，营销目标，决定销售渠道，制定营销价格，采取促进销售策略和检查经营成果，提供科学依据；在营销决策的贯彻执行中，为调整计划提供依据，起到检验和矫正的作用。
1.3、市场调研须遵循资料准确、观点客观、时效性强、信息全面完备、准确、及时；不能影响有关部门和人员的正常工作、投入费用最省的原则；为公司生产、经营、销售决策提供正确依据。同时依据一定的设计，逻辑的推理，进行系统的整理和分析。
2、市场调研主要内容：
2.1、政策环境调查
2.2、经济环境调查
2.3、区域市场调查
2.4、市场需求及消费行为调查
2.5、同类产品调查
2.6、产品价格调查
2.7、媒体广告投入调查
3、市场调研管理制度
3.1、 根据公司的发展战略、销售目标和市场状况，由部门提交公司年度市场调研计划、费用预算，经公司批准后组织实施。
3.2、 部门统一安排市场调研工作。
3.3、 部门负责制定详细市场调研的流程和目的，监督并按照程序作业。
3.4、 部门汇总并撰写市场调研报告，供公司领导和有关部门决策参考。
3.5、 部门负责市场信息的调研方案与实施计划，负责国家和项目地区的相关法律、法规和政策动态及主要竞争对手和商业资讯的收集、整理、分析工作。

第五章 活动策划与实施细则
1、 总则
1.1、 为规范项目的营销活动策划，保证活动的有效性，控制项目营销成本，特制定本细则。
1.2、 企业营销策划人员在策划营销活动时必须遵守本细则的相关规定。遇有特殊情况，应汇报主管领导审批后及时处理。
2、 营销活动策划应遵循的原则
2.1、 活动要有目的性
在进行活动策划之前，策划人员应思考以下问题：为什么要做活动，做什么样的活动，做活动能解决什么问题等，这些问题的答案一定要清晰，以使营销策划活动不盲从。
2.2、 活动要有其必要性
活动应是一项有目的、有计划、有步骤地组织众多人员参与的公关、推广活动，会涉及大量的人力、精力、财力和时间。因此，在策划活动前，策划人员应思考一下还有没有更有效的解决问题的方法。
2.3、 活动的可行性
对于活动策划案，策划人员首先要初步判断其可行性，盘点一下活动可能涉及的重要方面，如果核心问题基本无法解决，就必须另想其他方法。
3、 活动实施的规范要求
3.1、 所策划活动在执行时，策划人员要做好突发事件的预防和处理准备。事先想好可能发生的一些意外情况，准备好对策，以备不时之需。
3.2、 在活动执行过程中，工作人员还要注意以下细节。
（1）导视系统要完善，方向、地点要明确。
（2）接待流程分多个层次，让客户体会到尊崇感。
（3）对于有重要客人到访的活动，要设置一对一的接待程序。
（4）媒体到访要有专人接待。
（5）停车位要充足。
（6）工作人员的自身后勤要安排好（用水、用餐、换班等），不能影响工作情绪。
（7）开展户外活动时，天气情况要提前调查。
（8）提前对服装进行规划，能充分体现企业的整体形象。
苗木供应合同书

甲方：
乙方：周至县哑柏镇绿星苗圃
经甲乙双方协商同意， 　（以下简称甲方）从周至县哑柏镇绿星苗圃（以下简称乙方）购买银杏苗木，（用于渭政办发[2010]205号文件，渭南市区绿化），并就相关事宜达成以下协议：
一、 苗木数量：
二、 苗木规格：胸径15cm以上，主干通直，树头完整，枝条匀称、丰满，无病虫害，树形美观。
三、 苗木价格：每株计人民币
四、 该价格包括：苗木费、挖掘费、包装费、装车费、拉运费五项。合计人民币（ ）
五、 付款方式：任务完成后，10日内一次付清。
六、 有关事项：
1、 土球规格：苗木所带土球直径1.2米以上，厚度60cm以上，卸车前完整不破裂。
2、 包装规格：土球包装腰带无间隙宽度12cm以上，纵扎草绳间隙在2cm以下。绳杆高度40cm，缠冠高度2米。
3、 所有苗木必须是播种培育，均为本苗圃苗木，严禁从外省、外地调动，由此产生的不良后果，由乙方负责。
4、 乙方必须按照甲方时间、地点、数量要求按时送苗。（送苗地点，渭南市城区）并保证我县任务完成居全市前三名。
5、 苗木结算数量以接收方接收单上的数据为准，因不符合合同条款中苗木规格要求的，接收方拒绝接收的苗木由乙方自行处理。
六、本合同未尽事宜，甲乙双方同意协商解决。
七、合同条款违约，造成经济损失，由造成损失方全额赔偿。
八、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自签字盖章之日起生效 二0一0年十二月